АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-13976/2019

г. Ярославль

23 сентября 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена «06» сентября 2021 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Марусина В.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коуровой Я.С., помощником судьи     Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  Администрации города Екатеринбурга (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Обществу с ограниченной ответственностью "ПРОКОМ" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "АСП-СТАР"

о взыскании 165043,08 руб.

при участии:

от истца – не явился,

от ответчика   -  ФИО2, представитель по доверенности  от 30.08.2021  (до  перерыва),

от третьего лица – не явился,

установил:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ПРОКОМ" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 09.06.2015 по март 2019 года  по договору аренды земельного участка № 5-715 от 25.04.2002 в размере 155536,72 руб., пени за период с 11.01.2019 по 14.03.2019 в размере 9506,36 руб.

Определением арбитражного суда от 22.07.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением от 16.09.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "АСП-СТАР".

Решением от 08.06.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от  13.11.2020, в иске отказано.

Суды исходили из того, что ООО «АСП-СТАР» как арендатор земельного участка и застройщик объекта долевого строительства не выполнило свои обязательства перед инвестором и не передало ему построенный объект недвижимости. Множественность лиц на стороне арендатора в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, возникает с момента ввода в эксплуатацию здания и государственной регистрации на него права собственности инвестора. На момент рассмотрения дела административное здание возведено частично, строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается. Регистрация прав собственности на конкретное помещение в здании за кем либо, не проводилась, зарегистрировано лишь право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте. При указанных обстоятельствах, правовые основания для вывода о том, что арендная плата за пользование земельным участком подлежит взысканию с ответчика, отсутствуют.

 Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа  от 19.05.2021 решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020 по делу № А82-13976/2019 отменены, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.  

 При этом суд кассационной инстанции указал, что  судами двух инстанций не учтено следующее. Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2018 по делу № А40-63279/11-101-303, вынесенным в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «АСП-Стар» и вступившим в законную силу, арбитражным судом установлено, что ООО «АСП-Стар» не является арендатором по договору аренды спорного участка и не имеет прав на земельный участок. ООО «Проком» участвовало в рассмотрении указанного обособленного спора, установленные судом обстоятельства не оспорило. Таким образом, факт прекращения договорных отношений с третьим лицом (первоначальным застройщиком) установлен в рамках дела о банкротстве последнего. Из данного обстоятельства также исходил Арбитражный суд Свердловской области при рассмотрении споров с иным собственниками долей в праве на объект незавершенного строительства (дела № А60-28174/2016, А60-25056/2016), а также Свердловский областной суд по делу № 3а-225/2018). В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Суды нижестоящих инстанций не приняли во внимание выводы Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2018 по делу № А40-63279/11-101-303 и не дали им оценки с учетом статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2016 по делу № А82-7340/2016 с правопредшественника ответчика (ООО «МедикалТЕСТ») в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № 5-715 от 25.04.2002. В рамках названного дела ООО «МедикалТЕСТ» не заявляло каких-либо возражений относительно возложения на него обязанности об оплате землепользования. Согласно материалам дела на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 размещен, в том числе, объект незавершенного строительства в виде 14-этажного торгово-офисного здания. Ответчику на праве собственности принадлежит 190/18303,80 в праве собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 35 процентов. В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце пятом пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» названный объект незавершенного строительства является недвижимой вещью. Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Следовательно, размещение объекта недвижимости на земельном участке предполагает использование последнего. С 2016 года, сохраняя размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства, ответчик не принимал каких-либо мер к самостоятельному оформлению прав на землю, прекращению договорных отношений в отношении третьего лица, тем самым использовал земельный участок, намереваясь в будущем завершить строительство. В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. При рассмотрении настоящего спора суды не обеспечили соблюдение указанного принципа в отношении спорного земельного участка с учетом ранее принятых судебных актов, не поставили на обсуждение вопрос о добросовестности ответчика при наличии его противоречивой правовой позиции при рассмотрении различных дел, связанных с арендованным участком, то есть не применили статью 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует принять во внимание изложенное, привести выводы в соответствие с ранее принятыми судебными актами и установленными обстоятельствами, оценить добросовестность участников процесса, установить размер платы за землепользование и лицо, на которое в силу закона относится обязанность по ее внесению, после чего принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Таким образом, дело рассматривается Арбитражным судом по существу.

В судебном заседании, проведенном с перерывом, представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве от  03.09.2019, представил дополнения к отзыву.

 Представители истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Правовая позиция истца изложена в исковом заявлении и дополнениях от 05.11.2019, 28.11.2019.

 От третьего лица  отзыв на иск не поступил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя ответчика  в судебном заседании до перерыва, суд установил следующее.

         Между  Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ЗАО «Торговый дом «Чкаловский» (арендатор, впоследствии переименовано в ООО «ОСП-СТАР») 25.04.2002    заключен договор № 50-715  аренды земельного участка  муниципального образования   город Екатерибург, в соответствии с которым    арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501005:004, общей площадью 12082 кв.м.,  расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул.8 Марта,  149, под существующий рынок.

         Договор  заключен на срок   10 лет.

         Впоследствии соглашением  сторон площадь предоставленного в аренду земельного участка увеличена до 19550 кв.м. кадастровый номер изменен на  66:41:0501005:0016, цель предоставления в аренду – на строительство торгового центра.

          Согласно пункту 2.4. договора в редакции дополнительного соглашения № 5 арендная плата вносится ежемесячно, не  позднее 10-го числа  текущего месяца.

           Пунктом 6.2. договора предусмотрено начисление арендатору пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

         На указанном земельном участке арендатором  возведены 6-этажное здание торгового центра  общей площадью 40968,8 кв.м., кадастровый номер 66:41:0505001:81, введенного в эксплуатацию, и незавершенное строительством здание (степень готовности 35%), с кадастровым номером 66:41:0206014:94.

         Между ООО «Торговый дом «Чкаловский» (заказчик) и ООО «МедикалТЕСТ» (инвестор) 27.10.2006 заключен договор № 22оф-06и долевого инвестирования строительства,  в соответствии с которым      заказчик обязался за счет инвестора  реализовать инвестиционный проект (14-этажное торгово-офисное  здание на земельном участке  с кадастровым номером  66:41:0501005:0016)  и передать заказчику помещение площадью 190 кв.м на 7- м этаже.

          Цена договора составила 9550000,00 рублей, срок строительства определен до 30.12.2008.

           Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.05.2011 по делу № А60-6046/2011 за ООО «МедикалТЕСТ» признано право  на долю в размере 190/18303,80 в праве собственности на объект незавершенного строительства (административное здание) литер А, степень готовности 35%, площадь застройки 1507,5 кв.м., инвентарный номер: 1\38888\А\21, расположенный по адресу: 

<

...>. 

          04 августа 2011 года  право ООО «МедикалТЕСТ» на долю зарегистрировано в ЕГРП.

         09 июня 2015 года право собственности  на указанную долю зарегистрировано за ответчиком посредством вклада в уставный капитал.

         Полагая, что с момента государственной регистрации права на долю в объекте незавершенного строительства ответчик  в силу статей 271,552 Гражданского кодекса РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ является и стороной договора аренды от 25.04.2002 № 50-715, Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с рассматриваемым  иском.

        Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

        Как указал  в своем постановлении суд кассационной инстанции  и как следует из материалов дела,  оопределением Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2018 по делу № А40-63279/11-101-303, вынесенным в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «АСП-Стар» и вступившим в законную силу, арбитражным судом установлено, что ООО «АСП-Стар» не является арендатором по договору аренды спорного участка и не имеет прав на земельный участок. ООО «Проком» участвовало в рассмотрении указанного обособленного спора, установленные судом обстоятельства не оспорило. 

         Таким образом, факт прекращения договорных отношений с третьим лицом (первоначальным застройщиком) установлен в рамках дела о банкротстве последнего. 

          Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2016 по делу № А82-7340/2016 с правопредшественника ответчика (ООО «МедикалТЕСТ») в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № 5-715 от 25.04.2002. В рамках названного дела ООО «МедикалТЕСТ» не заявляло каких-либо возражений относительно возложения на него обязанности об оплате землепользования.

          Арбитражным суд Свердловской области  рассмотрены дела № А60-28174/2016, А60-25056/2016  по искам Администрации г. Екатеринбурга к другим сособственникам объекта незавершенного строительства  о взыскании  арендной платы и неустойки по договору  № 50-715,   исковые требования удовлетворены частично.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"  сформулирована правовая позиция, согласно которой согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

            Из приведенных выше обстоятельств следует, что  прекращение у застройщика прав и обязанностей  арендатора по договору № 50-715 установлено вступившим в законную силу решением суда, иными вступившими в законную силу судебными актами установлен, в том числе при отсутствии возражений ответчика и его правопредшественника,  факт перехода прав и обязанностей арендатора к собственникам возведенных  на земельном участке объектов недвижимости.

           Также суд учитывает, что определением Верховного суда РФ от 20.08.2021 Обществу с ограниченной ответственностью «Проком»  отказано   в передаче кассационной жалобы по  настоящему делу для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации.      

           Верховный суд РФ в своем определении указал, среди прочего, что  суды первой и апелляционной инстанций неполно установили и исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, и не учли выводы Арбитражного суда города Москвы, приведенные в определении от 19.12.2018 по делу № А40-63279/11-101-303 (о банкротстве третьего лица), о том что третье лицо (застройщик объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном участке) не является арендатором по спорному договору аренды и не имеет прав на этот участок, не принимая судебного акта по существу спора, отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.     

           Представитель ответчика в судебном заседании до перерыва пояснил, что с учетом   выводов Арбитражного суда Волго-Вятского округа и Верховного суда РФ   по рассматриваемому делу возражения  ответчика при новом рассмотрении  сводятся к заявлению о пропуске истцом срока исковой давности в отношении части требований,  а также  к несогласию с произведенным истцом расчетом. 

          Ответчик полагает, что поскольку   на земельном участке расположены как завершенный, так и незавершенный  строительством объекты,  площадь земельного участка, приходящаяся на неэксплуатируемый объект незавершенного строительства, не может превышать площади его застройки, которая составляет  1507,5 кв.м.  Кроме того, полагает ответчик, поскольку согласно сведениям ЕГРН степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 35%, расчет арендной платы по договору должен производится  пропорционально степени готовности объекта. с учетом данных обстоятельств ответчик   произвел расчет  приходящейся на него   площади земельного участка  - 15,65 кв.м. 

          Также ответчик заявил о снижении подлежащей взысканию неустойки по правилам статьи 333  Гражданского кодекса РФ, ссылаясь  на ее значительное превышение    над значением банковской ставки ЦБ РФ.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что  использование земли в Российской Федерации является платным.

        В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

        Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

        Согласно пункту 10 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

        Таким образом действующим законодательством закреплен принцип пропорционального  распределения площади неделимого  земельного  участка между всеми собственниками   расположенного на таком земельном участке имущества.

        Данный принцип, исходя из буквального толкования приведенной статьи  Земельного кодекса, предполагает распределение площади земельного участка пропорционально долям в праве на   распложенные в границах земельного участка объекта недвижимости.

        По расчетам истца площадь земельного участка, приходящаяся на долю ответчика в объекте незавершенного строительств, составляет 63,976 кв.м. и рассчитана  по формуле, установленной постановлением Правительства Свердловской области от  30.12.2011 № 1855-П, исходя из площади   земельного участка и общей площади расположенных на нем объектов недвижимости.

          Данный расчет, по  мнению суда, соответствует   принципу пропорционального распределения площади земельного участка под объектом  (объектами) недвижимого имущества, закрепленному  пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

           Довод ответчика  о том, что степень готовности объекта незавершенного строительства   составляет 35%, не принимается судом, поскольку из спутниковых снимков публичной кадастровой карты следует, что объект незавершенного строительства фактически представляет собой  16-ти этажное здание.

           Также ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.       

 Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ  момент  общий срок исковой давности устанавливается в три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса РФ).

         Согласно пункту 3 статьи 202  Гражданского кодекса РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43  "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"    указано, что в случае соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора ранее указанного срока течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения такого порядка. Например, течение срока исковой давности будет приостановлено с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении.

           Письмом от 22.03.2019 № 1684 истец направил в адрес истца требование об оплате  взыскиваемой  задолженности. По данным сайта Почты России письмо получено ответчиком 27.04.2019.

           С рассматриваемым иском арендодатель обратился в суд 09.07.2019.

           В связи с этим в пределах срока исковой давности предъявлены требования о взыскании задолженности за июнь  2016 - март 2019 года в сумме 102468,25 рублей и  пени на данную задолженность с 11.01.2019 по 14.03.2019 в сумме 6163,03 рублей.

           Доводы истца о том, что расчетами, направленными в адрес ответчика, срок оплаты задолженности   установлен до 10.01.2019,  не принимается судом.

           Из материалов дела следует, что  запись о государственной регистрации права собственности ответчика на долю в объекте незавершенного строительства внесена в ЕГРН  09.06.2015.

          Таким образом, истец знал (должен был знать) о возникновении у ответчика обязательств  из договора аренды с 09.06.2015.

          Пунктом 2.2. договора аренды установлена обязанность арендодателя направить арендатору расчет арендной платы не позднее 01 февраля текущего года.

         В связи с этим факт направления ответчику в 2019 года расчетов арендной платы, начиная с 2015 года,   не изменил установленный договором срок   платежа.

При этом суд не видит оснований для применения статьи 333  Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

В определениях от 15 января 2015 года N 6-О и N 7-О Конституционный Суд выявил смысл положений части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно оспоренным положениям суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ  ответчик не представил суду доказательств наличия исключительных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о необходимости уменьшения неустойки. Также суду не представлены доказательства того, что такая ставка является чрезмерной.  

         Учитывая все изложенные выше обстоятельства,  суд полает, что с ответчика подлежат  взысканию задолженность по арендной плате и пени  в пределах срока исковой давности.

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в сумме 3786,00  рублей в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  Общества с ограниченной ответственностью "Проком"  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу  Администрации города Екатеринбурга  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) 99654,00 рублей  долга, 5985,74 рублей пени. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Проком" в доход федерального бюджета 3786,00 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья                                                                                                       Марусин В.А.