АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, 

<

...>

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

26 февраля 2026 года Дело № А56-54385/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2026 года. Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Троховой М.В., судей Герасимовой Е.А., Кравченко Т.В.,

при участии ФИО1 лично (паспорт) и как представителя ФИО2 (по доверенности от 08.11.2023) и ФИО3 (по доверенности от 12.09.2024), ФИО4 (паспорт), представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ФИО5 (по доверенности от 26.12.2025),

рассмотрев 11.02.2026 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2025 по делу № А56-54385/2018/ход.71,

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2018 в отношении закрытого акционерного общества «Универсальное строительное объединение», адрес: 188640, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

Решением от 12.12.2019 Общество признано несостоятельным (банкротом) по правилам параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО6.

ФИО3 (Санкт-Петербург), ФИО1 (Санкт-Петербург), ФИО2 (Санкт-Петербург), ФИО4 (Санкт-Петербург) обратились с заявлением о признании за ними права пользования жилым помещением по адресу: Санкт-Петербург, улица Пионерстроя, дом 27, литера А, квартира 24, кадастровый номер 78:40:0008477:32538 (далее – Квартира).

Также заявители просили обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра) зарегистрировать обременение в отношении Квартиры на основании договора найма от 10.12.2009 между Обществом и ФИО3 (далее – Договор найма) до 10.12.2029.

Конкурсный управляющий предъявил встречное требование о расторжении Договора найма.

Определением от 17.06.2025, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2025, первоначальное заявление удовлетворено, в удовлетворении встречного требования конкурсного управляющего отказано.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Санкт-Петербургу просит отменить определение от 17.06.2025 и постановление от 13.10.2025 в части обязания Управления Росреестра зарегистрировать обременение объекта недвижимости на основании Договора найма.

Податель жалобы отмечает, что действия или бездействие, какой-либо ненормативных акт регистрирующего органа незаконными не были признаны, полагает, что требования к регистрирующему органу заявлены с нарушением главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Согласно позиции подателя жалобы, регистрация обременения на основании судебного акта нарушает установленный законом заявительный порядок регистрации и необоснованно освобождает участников спорных правоотношений от уплаты государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

Податель жалобы указывает на противоречивый характер судебного акта, согласно которому, с одной стороны, суд обязан регистрирующий орган зарегистрировать обременение на основании Договора найма, а с другой стороны, обязал должника заключить договор найма.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО4 возражает против ее удовлетворения, поясняя, что требование к Управлению Росреестра Санкт-Петербурга было заявлено во избежание последующего отказа в совершении регистрационных действий на основании судебного акта о признании права, спорные регистрационные действия имеют правоподтверждающий характер.

Заявитель пояснила, что регистрационные действия произведены и государственная пошлина уплачена, принятый судебный акт права и законные интересы регистрационного органа существенно не затрагивает;

отмена регистрации может повлечь утрату заявителями прав в отношении жилого помещения.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал ее доводы. ФИО1 лично и как представитель ФИО2 и ФИО3, ФИО4 против удовлетворения кассационной жалобы возражали.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО4 с 14.09.1992 по настоящее время зарегистрированы и проживают в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: 

<

...> (далее - Квартира).

Обществом (наймодатель) и ФИО3 (наниматель) 10.12.2009 был подписан договор найма жилого помещения в отношении Квартиры. Срок действия Договора займа согласован с 10.12.2009 по 10.12.2014 (на пять лет).

Общество обращалось с иском о выселении заявителей в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга.

Вступившим в законную силу решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 22.12.2008 по делу № 2-1992/2008 в удовлетворении этого иска было отказано.

В отношении Квартиры Обществом заключен договор купли-продажи от 20.04.2015 № 3/04-15 с ФИО7, который, в свою очередь, на основании договора купли-продажи от 04.12.2018 № 4/04-18 произвел отчуждение Квартиры в собственность ООО «УНИСТО Петросталь Проект-Пулково».

Названные договоры купли-продажи были оспорены в деле о банкротстве и признаны недействительными определением от 29.08.2022, принятым в обособленном споре № А56-54385/2018/сд.10.

Квартира включена в конкурсную массу.

ФИО3, ФИО1, ФИО2 и

ФИО4 обратились в Красносельский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к Обществу и ФИО7 об обязании заключить договор найма на спорную квартиру.

Решением от 10.05.2016 по делу № 2-2236/2016 Красносельский районный суд города Санкт-Петербурга обязал ФИО7 как собственника на момент вынесения судебного акта заключить с ФИО3 договор найма жилого помещения в отношении Квартиры на условиях Договора найма.

Также заявители обращались в Красносельский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к ООО «УНИСТО Петросталь Проект-Пулково» и

ликвидатору общества о признании права пользования спорным жилым помещением и об обязании ООО «УНИСТО Петросталь Проект-Пулково» заключить договор найма.

Решением от 09.11.2023 по делу № 2-7773/2023 Красносельский районный суд города Санкт-Петербурга признал за ФИО3, ФИО1, ФИО2 и ФИО4 право пользование Квартирой и обязал ООО «УНИСТО Петросталь Проект- Пулково» заключить с ФИО3 договор найма указанного жилого помещения на условиях Договора найма на срок не менее пяти лет.

Поскольку Квартира была возвращена Обществу, заявители обратились с соответствующим требованием в деле о банкротстве.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между Обществом и заявителями сложились правоотношения по договору найма жилого помещения в отношении Квартиры с момента вселения в нее нанимателей.

Суд установил, что была осуществлена реконструкция Квартиры за счет средств организации арендаторов, из которой ФИО3 был уволен по сокращению штата. Предоставление Квартиры ФИО3 имело место после увольнения; по условиям Договора найма и в силу положений статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ФИО3 обладает преимущественным правом на заключение договора найма в отношении Квартиры.

Суд не усмотрел оснований для расторжения Договора найма, равно как оснований полагать, что исполнение Договора является убыточным для должника. С учетом изложенного, суд признал за заявителями право пользования Квартирой и обязал Общество заключить договор найма на новый срок.

Требование к Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу удовлетворено судом с учетом удовлетворения заявления о признании права пользования Квартирой.

Не согласившись с определением суда в части обязания осуществить регистрационные действия, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу обжаловало его в апелляционном порядке.

Апелляционный суд в обжалуемой части согласился с выводами суда первой инстанции, сославшись на разъяснения пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 и указав, что признание ограничения (обременения) является результатом рассмотрения гражданско-правового спора в исковом порядке, а не оспаривания действий регистрирующего органа с точки зрения их законности.

Апелляционный суд отметил, что, с учетом удовлетворения требования заявителей о признании права, указание на обязание регистрирующего органа произвести регистрационные действия носит правоподтверждающий

характер; права и охраняемые законом интересы регистрирующего органа не затронуты.

Проверив законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как разъяснено в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Вопреки доводу подателя жалобы наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо

от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

Таким образом, как правильно указал апелляционный суд, разрешение спора в отношении обременения объекта недвижимости, наличие которого требует государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 674 ГК РФ, является достаточным основанием для внесения действий в ЕГРП регистрирующим органом. При таких обстоятельствах, указание на необходимость совершения регистрационных действий в резолютивной части судебного акта направлено на обеспечение исполнимости судебного решения и не может расцениваться как нарушение норм материального или процессуального права.

В мотивировочной части обжалуемого определения суда сделан вывод о наличии у заявителей прав найма Квартиры, вытекающих из Договора найма, которые, как указано выше, подлежат государственной регистрации. Указание, при таких обстоятельствах, в резолютивной части судебного акта на обязание ответчика оформить новый договор найма не исключало удовлетворение требований к регистрирующему органу об обязании зарегистрировать установленное судом обременение.

Оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2025 по делу № А56-54385/2018/ход.71 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу – без удовлетворения.

Председательствующий М.В. Трохова

Судьи Е.А. Герасимова

Т.В. Кравченко