АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-28276/19

04 марта 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2020 г. 

Полный текст решения изготовлен 04 марта 2020 г.  

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Тютюника П.Н.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого  акционерного общества "РОСТОВОБЛГРАЖДАНРЕКОНСТРУКЦИЯ-1" (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСОН ОЙЛ" (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о взыскании 213 164 руб. задолженности за содержание общего имущества, 

23 350,91 руб. пени за период с 10.02.2017 г. по 05.03.2019 г.,  

 при участии: 

 от истца представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2019г.,  представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2020г.,  

 от ответчика представитель ФИО4 по доверенности от 22.08.2019г., 

установил:

закрытое акционерное общество  "РОСТОВОБЛГРАЖДАНРЕКОНСТРУКЦИЯ-1" обратилось в суд с иском к обществу с  ограниченной ответственностью "ЭКСОН ОЙЛ" о взыскании 213 164 руб. задолженности  за содержание общего имущества, 23 350,91 руб. пени за период с 10.02.2017 г. по  05.03.2019 г.  

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, просил  удовлетворить.  

Ответчик исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. 

Как следует из искового заявления, общество с ограниченной ответственностью  "ЭКСОН ОЙЛ" по ноябрь 2018 г. владел собственностью (нежилыми помещениями  площадью 182,5 кв. м) в административно-жилом здании по ул. Московская, 53, что  составляет 15,9 % доли нежилых помещений в административном здании, что  подтверждается техническим паспортом от 23.04.1993 года, подъезд № 3.  

ООО «Эксон Ойл» по декабрь 2016 года оплачивало ЗАО  «Ростовоблгражданреконструкция-1» затраты по содержанию имущества в соответствии с  решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.10.2017 года, Постановлением  

Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 года и Постановлением  Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2018 года по делу А53-15238/17.  

 С января 2017 года по ноябрь 2018 года включительно (на дату продажи  собственности) ответчик перестал оплачивать ежемесячные счета на сумму 9268,0 руб.,  регулярно выставляемые истцом в адрес ответчика.  

Однако ответчик оплачивал счета за проводимые ремонтные работы и за  коммунальные услуги (вода, тепло, электроэнергия), получаемые через водопроводный  узел, тепловую рамку, электрощитовую, находящиеся в подъезде № 3 административного  здания, которые, как указано в иске, обслуживаются и содержатся ЗАО  «Ростовоблгражданреконструкция-1», что подтверждается письмами ресурсоснабжающих  организаций АО «Донэнерго» от 30.08.2018г., ООО «Лукойл Ростовэнерго» от  04.09.2018г., АО «Ростовводоканал» от 21.07.2017г., с которыми ЗАО  «Ростовоблгражданреконструкция-1» имеет договоры на поставку энергоресурсов.  

Истец указывает, что ответчик письмом от 28.12.2016 № б/н отказался подписывать  на 2017 год протокол - соглашение от 26.12.2016 г. по распределению затрат на  содержание административного здания, ввиду того, что ответчиком заключен договор с  управляющей компанией на обслуживание имущества подъезда.  

ЗАО «Ростовоблгражданреконструкция-1» обращалось в УК «Свой дом» о  заключении договора на обслуживание подъезда № 3 административного здания, однако  УК «Свой дом» письмом от 14.04.2016 года № 847 отказалось заключить договор, так как  в подъезде № 3 отсутствуют жилые помещения и наличие самостоятельных инженерных  сетей.  

Собственники нежилых помещений подъезда № 3 административного здания с  долей 87,6 % подписали протокол - соглашение на 2017 год от 26.12.2016 года и  оплачивали затраты ЗАО «Ростовоблгражданреконструкция-1» по содержанию и  сохранению общего имущества в административном здании. Данный протокол- соглашение от 26.12.2016 года пролонгирован на 2018 год в соответствии с пунктом № 14  данного протокола — соглашения и решением общего собрания собственников от  22.12.2017 г.  

В связи с неоплатой ответчиком затрат по содержанию и сохранению общего  имущества в размере своей доли за период с 01.01.2017 года по 01.12.2018 сумма  задолженности ответчика составила 213 164 руб. Также истцом была начислена неустойка  в сумме 23 350,91 руб. за период с 10.02.2017 года по 05.03.2019 г.  

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика была направлена  претензия от 12.04.2019 года № 17, однако ответчиком данная претензия оставлена без  финансового удовлетворения.  

Ответчик возражая против доводов истца, указал, что в соответствии с протоколом- соглашением, заключаемым с каждым собственником ежегодно по распределению  ежемесячных затрат на содержание и сохранение общего имущества административного  здания, каждый собственник компенсирует из расчета своей доли затраты ЗАО  «Ростовоблгражданреконструкция-1». ООО «Эксон Ойл» по декабрь 2016г. оплатило  истцу затраты на содержание и сохранение общего имущества административного здания  в соответствии с решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.10.2017г. по  делу А53-15238/17.  

С 2017 года по ноябрь 2018 года ООО «Эксон Ойл» оплачивать счета перестал.  ООО «Эксон Ойл» оплатило затраты за 2016 год в связи с тем, что было заключено  протокол-соглашение № 3 от 19.02.2016г., в соответствии с которым ООО «Эксон Ойл»  взяло обязательство оплачивать затраты на содержание административного здания.  Данное соглашение действовало до 31.12.2016г.  

В 2017 и 2018 году ООО «Эксон Ойл» соглашения по возмещению затрат на  содержание и сохранение общего имущества административного здания с истцом не  

заключало и, по мнению ответчика, ООО «Эксон Ойл» не обязано было возмещать истцу  затраты по содержанию общего имущества.  

ООО «Эксон Ойл» при отсутствии заключенного соглашения в добровольном  порядке за период с 01.01.2017г. по 30.11.2018г. возмещало истцу затраты по  электроэнергии, обслуживанию пожарной сигнализации, замене вводного  электросчетчика, ремонту системы, отопления, ремонту водопроводного стояка,  подготовке тепловой рамки, что подтверждается представленными платежными  поручениями.  

Управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Ростов-на- Дону, ул. Московская, 53, согласно данным с сайта ГИС ЖКХ (https://dom.gosusIugi.ru)  осуществляет с 01.07.2015г. управляющая организация ООО «УК «Свой Дом».  

29.07.2016г. между ООО «Эксон Ойл» и ООО «УК «Свой Дом» был заключен  договор управления многоквартирным домом.  

Согласно п. 5.1. договора, ООО «Эксон Ойл» обязано производить оплату за  коммунальные услуги, а также услуги по содержанию и ремонту общего имущества  многоквартирного дома управляющей организации - ООО «УК «Свой Дом».  

ООО «Эксон Ойл» на основании договора и действующего законодательства в  период с 01.01.2017г. по 30.11.2018г. оплачивало за содержание и ремонт общего  имущества управляющей организации (ООО «УК «Свой Дом»), что подтверждается  платежными поручениями.  

Ответчик считает, что довод истца о том, что ООО «УК «Свой Дом» отказало  истцу в заключении договора управления, не указывает на то, что управление подъездом   № 3 осуществлялось истцом. При рассмотрении арбитражных дел № A53-1869/2018, А53- 15238/2017, А53-24383/2018 судами установлено, что помещения третьего подъезда МКД  по адресу: 

<

...>, являются составной частью  многоквартирного жилого дома. В управление одной компании передается весь  многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества.  

С 01.07.2015 года управляющей компанией является ООО «УК «Свой Дом», ООО  «Эксон Ойл» в 2017 и 2018 году не заключало с истцом соглашений по возмещению  затрат на содержание и ремонт общего имущества, в связи с чем у истца, по мнению  ответчика, отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности и неустойки.  

Судом установлено, что в протоколе-соглашении № 1 от 26.12.2016 в качестве  затрат указаны расходы в виде затрат по выплате заработной платы: сантехник (сумма  3500 руб.), дворник (сумма 3500 руб.), уборщица фойе (сумма 3500 руб.), бухгалтер  (сумма 9000 руб.), энергетик (сумма 10 000 руб.) администратор (сумма 10000руб.). Также  указаны расходы на услуги связи (интернет) в сумме 770 руб., место для обслуживающего  персонала с коммунальными затратами в суме 4800 руб., возмещение расходов энергетику  за проезд в городском транспорте в сумме 380 руб., использование оргтехники в сумме  858 руб., канцелярские расходы, почтовые расходы, моющие средства, инвентарь в сумме  500 руб. Общая ежемесячная сумма затрат составляет 58 286 руб.  

Таким образом, о возмещении именно коммунальных расходов в протоколе не  указано.  

Также судом установлено, что управляющей компанией является ООО «УК «Свой  Дом», которое осуществляет управление, в том числе и административно-жилым зданием,  оказывает услуги по содержанию и ремонту имущества общего пользования.  

Материалами дела № А53-33601/2019 было установлено, что закрытое  акционерное общество "РОСТОВОБЛГРАЖДАНРЕКОНСТРУКЦИЯ-1" добровольно  взяло на себя обязательство по содержанию общего имущества многоквартирного жилого  дома - обслуживанию систем водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения,  теплоснабжения административной части здания.  

Согласно пункту 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК  РФ) многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.  

В соответствии с пунктом 7 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация обязана  приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения  изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением  договора управления таким домом.  

Также в рамках дела № А53-33601/2019 было установлено, что закрытое  акционерное общество "РОСТОВОБЛГРАЖДАНРЕКОНСТРУКЦИЯ-1" в подтверждение  доводов о ненадлежащем качестве оказанных услуг актов, составленных в соответствии с  пунктами 15, 16 Правил, не представило, равно как и иных доказательств ненадлежащего  оказания управляющей компанией услуг по содержанию и ремонту МКД.  

Таким образом, осуществление собственником помещений в многоквартирном  доме дополнительных расходов на содержание общего имущества законом не  запрещается, при этом такой собственник вправе любым иным не запрещенным законом  способом самостоятельно участвовать в улучшении содержания имущества, что, однако,  при отсутствии доказательств ненадлежащего исполнения управляющей организацией  своих обязательств по содержанию общего имущества, не может являться основанием для  взыскания с нее понесенных таким собственником расходов.  

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 17.07.2019  N 304-ЭС19-10212 по делу № А45-7260/2018.  

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  - ГК РФ), пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)  собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме  принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие  конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное  оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами  озеленения и благоустройства.  

Истец ссылается на то, что ответчиком было подписано приложение № 1 к  протоколу общего собрания собственников нежилых помещений в административном  здании № 1 от 01.12.2016г.  

Ответчик возражал против доводов о подписании данного приложения. В  приложении № 1 от 01.12.2016 указаны представители ООО «Эксон Ойл» - ФИО5,  ФИО6, однако, как указывает ответчик, ФИО5 не является представителем  ООО «Эксон Ойл», доказательства обратного истцом по требованию суда не были  представлены.  

Ответчик указал, что ФИО6 является учредителем ООО «Эксон Ойл». 

Судом было предложено ответчику представить доказательства того, что ФИО5 является представителем ООО «Эксон Ойл».  

В судебном заседании, состоявшемся 26.02.2020г., ответчик данные доказательства  не представил, ссылался при этом на письмо, составленное закрытым акционерным  обществом "РОСТОВОБЛГРАЖДАНРЕКОНСТРУКЦИЯ-1", адресованное заместителю  директора ООО «Эксон Ойл» ФИО5  

Судом исследовано приложение № 1 от 01.12.2016г. и установлено, что строка с  указанием фамилии ФИО6 не содержит подписи, доказательств того, что ФИО5 являлся или является представителем ООО «Эксон Ойл» в материалах дела не  имеется. Также как и доказательств того, что ФИО6 подписал спорный протокол,  кроме того, отсутствуют доверенности на представление интересов общества указанными  лицами, сведения об одобрении и исполнении заявленной сделки.  

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего  ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.  

Статьей 249 ГК РФ предусмотрена обязанность каждого участника долевой  собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных  платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.  

Обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на  содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве  общей собственности на это имущество предусмотрена пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ.  

Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные  услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за  содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы  по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту  общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги.  

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения  споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что  отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие  по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому  в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к  указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие  сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса.  

Согласно статье 249 Кодекса каждый участник долевой собственности обязан  соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по  общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Собственник  помещений, являющихся частью здания, обязан нести расходы, приходящиеся на его  долю по содержанию общего имущества.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской  Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение  к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность  заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно  принятым обязательством.  

Отсутствие зарегистрированных за ответчиком на праве общей долевой  собственности помещений в подъезде № 3 не препятствует заключению им соглашения о  несении затрат совместно с другими собственниками на содержание подъезда,  придомовой территории.  

Жилищное законодательство не допускает возможность одновременного  управления многоквартирным домом двумя управляющими организациями,  многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией,  избранной в установленном законом порядке, которая вправе заключать договоры с  ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями на обеспечение  коммунальными ресурсами и эксплуатационными услугами соответствующего  многоквартирного дома, а также собирать с собственников помещений в этом доме плату  за потребленные ими коммунальные ресурсы и услуги. Одновременное существование  двух способов управления многоквартирным домом (управление управляющей  организацией и ТСЖ) прямо противоречит положениям статей 161, 162 ЖК РФ.  

Из материалов дела следует, что соглашение на оплату дополнительных услуг  ответчиком не подписано. Заявленные услуги не являются коммунальными расходами.  Домом управляет управляющая организация, а не истец. Доказательств того, что данные  услуги были оказаны истцом ввиду неисполнения обязанностей управляющей  организацией не представлено.  

Таким образом, истцом не представлено доказательств того, что ответчик обязан  оплачивать дополнительные услуги, а также доказательств подписания протокола- соглашения, в связи с чем суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований.  

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению  на истца, в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований.  

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

В иске отказать. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении  месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае  подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в  законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной  инстанции.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном  порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты  принятия решения, через суд принявший решение.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном  порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня  вступления в законную силу решения через суд принявший решение при условии, что оно  было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд  апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи  апелляционной жалобы.  

Судья П.Н. Тютюник