АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2017 года

                       Решение изготовлено в полном объеме 31 января 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания    ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

администрации Арзгирского муниципального района Ставропольского края, с. Арзгир, ОГРН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Русь», Ставропольский край,  с. Арзгир, ОГРН 

<

***>, сельскохозяйственному производственному кооперативу колхозу имени Николенко, Ставропольский край, Арзгирский район, с. Родниковское, ОГРН 

<

***>, обществу с ограниченной ответственностью «Парижская коммуна», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация муниципального образования села Петропавловского Арзгирского района Ставропольского края,  Арзгирский район, с. Петропавловское, ОГРН 

<

***>, Родниковское хуторское казачье общество Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества, Ставропольский край, Арзгирский район, с. Родниковское, ОГРН 

<

***>, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, с. Арзгир, ОГРН  

<

***>, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, пос. Горячеводский, ОГРН 

<

***>, ФИО4, с. Арзгир, ФИО5, с. Арзгир, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6, с. Арзгир, ОГРН 

<

***>, 

о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков,

при участии представителя истца ФИО7 по доверенности от 04.08.2016 №3757/11-11, представителей ООО «Агро-Русь» ФИО8 по доверенности от 01.07.2016, ФИО9 по доверенности от 12.10.2016, представителя ООО «Парижская коммуна» ФИО10 по доверенности от 29.04.2016 № 175, в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

администрация Арзгирского муниципального района Ставропольского края (далее -  администрация района) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Русь», сельскохозяйственному производственному кооперативу колхозу имени Николенко (далее - СПК колхоз им. Николенко), обществу с ограниченной ответственностью «Парижская коммуна» с требованиями о досрочном расторжении следующих договоров аренды:

- от 14.12.2010 № 9/1 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:100202:46, общей площадью 483,3 га пашни,  местоположение: примерно в 4500 м по направлению на север от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010;

-  от 14.12.2010 № 9/2 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:100206:9, общей площадью 93,2 га пашни,   местоположение: участок находится примерно в 3 300 м по направлению на северо-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010;

- от 14.12.2010 № 9/3 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:100402:100, общей площадью 98,60 га пашни, местоположение: участок находится примерно в 5 000 м по направлению на юго-запад от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010; 

- от 14.12.2010 № 9/4 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:100206:10 площадью 494,2 га пашни, местоположение: участок находится примерно в 3000 м по направлению на северо-восток от ориентира с. Петропавлоское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, район Арзгирский, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010;

- от 13.05.2009 № 26 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:100202:1, площадью 235,6 га пашни, местоположение установлено относительно ориентира в северо-западной части квартала И6, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка;

- от 02.04.2007 № 35 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:0:0163, общей площадью 1 087,67 га пашни, местоположение: участок находится примерно в 1 085 м по направлению на северо-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка;

- от 07.09.2009 № 39 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:100203:2, общей площадью 238,5 га пашни, местоположение: примерно в 7560 м по направлению на северо-запад от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 29.12.2008;

- от 23.10.2008 № 63 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:100404:13, общей площадью 505,4 га пашни, местоположение: участок находится примерно в 500 м по направлению на юг от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Арзгирский, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 27.08.2008;

-  от 05.10.2007 № 67 части земельного участка единого землепользования 26:10:0:0180/001 общей площадью 1 082,79 га пашни, характеристика части: обособленный участок 26:10:100:202:005 площадью 232,36 га, учетный кадастровый номер части 1; обособленный участок 26:10:100202:006 площадью 243,19 га, учетный кадастровый номер части 2; обособленный участок 26:10:100402:0021 площадью 282,81 га, учетный кадастровый номер части 3; обособленный участок 26:10:100404:0008 площадью 221,71 га, учетный кадастровый номер части 4; обособленный участок 26:10:100404:0009 площадью 102,72 га, учетный кадастровый номер части 5, являющейся частью единого землепользования земельного участка общей площадью  1 490,27 га, кадастровый номер 26:10:0:018, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, участок находится примерно в 6,25 км по направлению на север и 880 м по направлению на юго-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 07.09.2007.

Перечисленные требования были заявлены в делах №№ А63-11352/2016, А63-11341/2016, А63-11345/2016, А63-11346/2016, А63-11348/2016, А63-11350/2016, А63-11349/2016, А63-11342/2016, А63-11353/2016, и определениями от 29.11.2016, 06.12.2016, 14.12.2016 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А63-11353/2016. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования села Петропавловского Арзгирского района, Родниковское хуторское казачье общество Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества (далее – казачье общество), глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее - глава КФХ ФИО2), глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее - глава КФХ ФИО3), ФИО4, ФИО5, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6 (далее - глава КФХ ФИО6). 

В обоснование требований администрация района ссылается на  приобретение ООО «Агро-Русь» прав аренды на спорные земельные участки в обход процедуры торгов, в порядке перенайма от крестьянских (фермерских) хозяйств и казачьего общества, путем заключения соглашений о перенайме, а также на использование ООО «Агро-Русь» земельных участков не для сельскохозяйственных целей, путем сдачи в субаренду СПК колхозу им. Николенко по договору субаренды  от 25.02.2014 № 5, а также  переуступки прав и обязанностей по соглашению (перенайму) в пользу ООО «Парижская коммуна». В иске администрация района указала на использование арендаторами земельных участков не в соответствии с условиями договоров аренды и целевым назначением имущества. Существенным нарушением условий договоров аренды администрация района считает неиспользование казачьим обществом, переданных ему  земельных участков с кадастровыми номерами 26:10:100202:46, 26:10:100206:9, 26:10:100402:100, 26:10:100206:10 для целей сохранения и развития традиционного образа жизни казачества, а  главами КФХ - земельных участков с кадастровыми номерами 26:10:100203:2, 26:10:100202:1, 26:10:100404:13, 26:10:0:0163, 26:10:100:202:005, 26:10:100202:006, 26:10:100404:0008, 26:10:100404:0009, 26:10:0:018, предоставленных им для целей осуществления деятельности фермерских хозяйств.

ООО «Агро-Русь» в отзыве указывало, что целевое назначение земельных участков, а также  вид их разрешенного использования определены в договорах аренды. Обозначенное в исковых заявлениях целевое назначение и разрешенное использование земельных участков «для сохранения и развития традиционного образа жизни казачества» и «осуществления деятельности фермерского хозяйства» в договорах аренды не установлено. Передача прав и обязанностей по договорам третьим лицам прямо предусмотрена в пунктах 4.3.2 договоров аренды, согласно которым стороны установили, что арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать права и обязанности по договору третьим лицам при условии уведомления арендодателя. При совершении сделок по перенайму прав и обязанностей по спорным сделкам администрация района, как арендодатель, не была поставлена в положение худшее, чем занимала до совершения сделок по перенайму. Также переводом прав и обязанностей по договорам не преследовалась цель избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды предыдущими землепользователями. 

В ходе рассмотрения дела  от истца поступили ходатайства об оставлении исковых заявлений без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. Администрация района поясняла, что в досудебных претензиях от 21.12.2015 № 4940/11-19, № 4941/11-19, № 4942/11-19, направленных в адрес ответчиков, содержалось предложение арендатору досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка ввиду существенного нарушения им условий договора, вместе с тем в порядке досудебного  урегулирования спора не были выполнены требования пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку  до обращения с иском в арбитражный суд о досрочном расторжении договора ответчикам не  направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. 

Представитель ООО «Агро-Русь», настаивая на рассмотрении  требований по существу, возражал по доводам об  оставлении иска без рассмотрения, указав, что к досудебным претензиям прилагались проекты соглашений о досрочном расторжении договоров аренды. Прошедшее с момента направления досудебных претензий время с декабря 2015 года по сентябрь 2016 года является достаточным и разумным сроком для оценки поведения ответчиков, не желающих устранять нарушения путем прекращения (расторжения) состоявшихся сделок по перенайму прав и обязанностей по долгосрочным договорам аренды и прекращения (расторжения) договора субаренды.

В судебном заседании представитель истца поддержал ходатайство об оставлении  требований без рассмотрения. 

Представитель ООО «Агро-Русь» просил в  иске отказать в полном объеме по доводам, изложенным в отзывах. Ссылался на то, что условия договоров аренды не содержат запрета на передачу прав и обязанностей по договорам, нарушений условий договоров аренды не имелось, переуступка прав арендатора осуществлялась с обязательным уведомлением администрации района. 

Представитель ООО «Парижская коммуна» также полагал, что  досудебный порядок разрешения заявленного спора истцом  соблюден, просил в иске отказать, основываясь на возражениях ООО «Агро-Русь», дополнительно указывал, что законность спорных сделок проверялась Управлением Росреестра по Ставропольскому краю в ходе осуществления процедуры их государственной регистрации. Новый арендатор исполняет обязанности по целевому использованию и внесению арендной платы по договорам аренды надлежащим образом.

Представители СПК колхоза им. Николенко и третьих лиц, надлежащим образом извещенные судом о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явились, отзывы и письменные пояснения на иск не направили, суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и приложенные к нему документы, суд посчитал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что между администрацией района (арендодатель) и казачьим обществом (арендатор) заключен договор аренды от 14.12.2010 № 9/1 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, кадастровый номер 26:10:100202:46, местоположение: примерно в 4500 м по направлению на север от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольской край, Арзгирский р-н, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010 № 2610/201/10-1267, выданном отделом-филиалом Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Арзгирскому району, общей площадью 483,3 га пашни. Земельный участок предан арендатору по акту приема-передачи от 14.12.2010.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключен сроком на 49 лет с 26.11.2010 по 25.11.2059. Государственная регистрация договора аренды произведена 10.05.2011  № 26-26-05/001/2011-711.

Соглашением от 14.06.2011 казачье общество уступило в пользу ООО «Агро-Русь» свои права и обязанности по договору аренды на весь срок его действия до 25.11.2059. Государственная регистрация соглашения о перенайме произведена 08.10.2011  № 26-26-05/005/2011-891.

Также между администрацией района (арендодатель) и казачьим обществом (арендатор) заключен договор аренды от 14.12.2010 № 9/2 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, кадастровый номер 26:10:100206:9, местоположение: участок находится примерно в 3 300 м по направлению на северо-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, р-н Арзгирский, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010 № 2610/201/10-1264, площадью 93,20 га пашни. Земельный участок предан арендатору по акту приема-передачи от 14.12.2010.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключен сроком на 49 лет с 26.11.2010 по 25.11.2059. Государственная регистрация договора аренды произведена 10.05.2011 № 26-26-05/001/2011-710.

Соглашением от 14.06.2011 казачье общество уступило ООО «Агро-Русь» свои права и обязанности по договору аренды на весь срок его действия до 25.11.2059. Государственная регистрация соглашения о перенайме произведена 08.10.2011  № 26-26-05/005/2011-892.

По договору аренды от 14.12.2010 № 9/3, заключенному  администрацией района (арендодатель) с казачьим обществом (арендатор), последнему  в аренду передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:100402:100, местоположение: участок находится примерно в 5 000 м по направлению на юго-запад от ориентира  с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010 № 2610/201/10-1265,  общей площадью 98,60 га пашни.

Земельный участок предан арендатору по акту приема-передачи от 14.12.2010.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключен сроком на 49 лет с 26.11.2010 по 25.11.2059. Государственная регистрация договора аренды произведена 10.05.2011 № 26-26-05/001/2011-703.

Соглашением от 14.06.2011 казачье общество уступило ООО «Агро-Русь» свои права и обязанности по договору аренды на срок по 25.11.2059. Государственная регистрация соглашения о перенайме произведена 08.10.2011  № 26-26-05/005/2011-893.

В соответствии с соглашением от 30.09.2015 № 1 ООО «Агро-Русь» передало ООО «Парижская коммуна» права и обязанности арендатора по договору от 14.12.2010 № 9/3 в отношении земельного участка с кадастровым номером  26:10:100402:100. Переход права аренды на земельный участок зарегистрирован 09.10.2015 № 26-26/005-26/005/200/2015-2605.

На основании договора аренды от 14.12.2010 № 9/4, заключенного  администрацией района (арендодатель) с казачьим обществом (арендатор), последнему  в аренду передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:100206:10, местоположение: участок находится примерно в 3 000 м по направлению на северо-восток от ориентира с. Петропавлоское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, район Арзгирский, для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010 № 2610/201/10-1268,  общей площадью 494,2 га пашни.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.12.2010.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключен сроком на 49 лет с 26.11.2010 по 25.11.2059. Государственная регистрация договора аренды произведена 10.05.2011 № 26-26-05/001/2011-704.

По соглашению от 14.06.2011 казачье общество уступило ООО «Агро-Русь» свои права и обязанности по договору аренды на срок по 25.11.2059. Государственная регистрация соглашения о перенайме произведена 08.10.2011      № 26-26-05/005/2011-894.

В соответствии с соглашением от 30.09.2015 № 1 ООО «Агро-Русь» передало ООО «Парижская коммуна» права и обязанности арендатора по договору от 14.12.2010 № 9/4 в отношении земельного участка с кадастровым номером  26:10:100402:100. Переход права аренды на земельный участок зарегистрирован 09.10.2015 № 26-26/005-26/005/200/2015-2605.

По договору аренды от 07.09.2009 № 39, заключенному между администрацией района (арендодатель) и КФХ ФИО2 (арендатор), последнее приняло в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:100203:2, местоположение: примерно в 7560 м по направлению на северо-запад от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольской край, Арзгирский р-н, для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 29.12.2008 № 10-05/08-3640, выданном Территориальным (межрайонным) отделом № 13 Управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю, общей площадью 238,5 га пашни.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 07.09.2009.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключен на срок с 02.09.2009 по 01.09.2054. Государственная регистрация договора аренды произведена 12.10.2009 № 26-26-10/005/2009-788.

Соглашением от 23.06.2011 КФХ ФИО2 уступило ООО «Агро-Русь»  права и обязанности по договору аренды от 07.09.2009 № 39 на срок по 01.09.2054. Государственная регистрация соглашения о перенайме произведена 03.10.2011  № 26-26-05/005/2011-854.

По договору аренды от 13.05.2009 № 26, заключенному между администрацией района (арендодатель) и КФХ ФИО4 (арендатор), последнее приняло в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:100202:1, местоположение: установлено относительно ориентира в северо-западной части квартала И6, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, для сельскохозяйственного использования, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 27.04.2009 № 2610/201/09-1415, общей площадью 253,6 га пашни.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 13.05.2009.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключен на срок с 16.05.2008 по 15.05.2033. Государственная регистрация договора аренды произведена 25.06.2009 № 26-26-10/002/2009-872.

Соглашением от 23.06.2011 КФХ ФИО4 уступило ООО «Агро-Русь» права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.05.2009 № 26 на срок по 15.05.2033. Государственная регистрация соглашения о перенайме произведена 07.10.2011  № 26-26-05/005/2011-888.

На основании договора аренды от 02.04.2007 № 35, заключенного между администрацией района (арендодатель) и КФХ ФИО5 (арендатор), последний принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:0:0163, местоположение: участок находится примерно в 1 085 м по направлению на северо-восток от ориентира  с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: СК, р-н Арзгирский, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 23.01.2007 № 10-02/07-0128, общей площадью 1 087,67 га пашни. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.04.2007.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключен на срок с 15.03.2007 по 14.03.2032. Государственная регистрация договора аренды произведена 04.05.2007 № 26-26-10/001/2007-375.

На основании соглашения от 27.07.2009 КФХ ФИО5 передало КФХ ФИО4 права и обязанности арендатора по договору от 02.04.2007 № 35 на срок до 14.03.2032. 

Соглашением от 23.06.2011 КФХ ФИО4 уступило ООО «Агро-Русь» свои права и обязанности по договору аренды от 02.04.2007 № 35 на срок по 14.03.2032. Государственная регистрация соглашения о перенайме произведена 07.10.2011  № 26-26-05/005/2011-889.

В соответствии с соглашением № 1 от 30.09.2015 ООО «Агро-Русь» передало ООО «Парижская коммуна» права и обязанности арендатора по договору от 02.04.2007 № 35 в отношении земельного участка с кадастровым номером  26:10:0:0163. Переход права аренды на земельный участок зарегистрирован 01.10.2015 № 26-26/005-26/005/200/2015-2602.

По договору субаренды земельных участков от 25.02.2014 № 5 ООО «Агро-Русь» передало СПК  колхозу   им.  Николенко в субаренду земельные участки с кадастровыми номерами 26:10:100202:1, 26:10:100203:2, 26:10:100202:46, 26:10:100206:9, 26:10:100206:10, 26:10:100203:11, 26:10:0:0163, 26:10:100206:5, 26:10:100102:22, 26:10:100202:3, 26:10:100207:47, о чем имеется запись о государственной регистрации договора субаренды № 26-26-73/2001/2014-190 от  14.03.2014.

На основании договора аренды от 23.10.2008 № 63, заключенного с администрацией района (арендодатель), КФХ ФИО3 (арендатор) получен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:100404:13, местоположение: участок находится примерно в 500 м по направлению на юг от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Арзгирский, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка № 10-02/08-2368 от 27.08.2008, общей площадью 505,4 га пашни.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.10.2008.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключен на срок с 24.09.2008 по 23.09.2057. Государственная регистрация договора аренды произведена 27.11.2008 № 26-26-10/006/2008-159.

Соглашением от 23.06.2011 КФХ ФИО3 уступило ООО «Агро-Русь» свои права и обязанности по договору аренды на весь срок его действия до 25.11.2059. Государственная регистрация соглашения о перенайме произведена 08.10.2011  № 26-26-05/005/2011-892.

В соответствии с соглашением № 1 от 30.09.2015 ООО «Агро-Русь» передало ООО «Парижская коммуна» права и обязанности арендатора по договору от 23.10.2008 № 63 в отношении земельного участка с кадастровым номером  26:10:100404:13. Переход права аренды на земельный участок зарегистрирован 09.10.2015 № 26-26/005-26/005/200/2015-2608/4.

На основании договора аренды от 05.10.2007 № 67, заключенного между администрацией района (арендодатель) и главой КФХ ФИО6 (арендатор), последний принял в аренду части земельного участка единого землепользования 26:10:0:0180/001 общей площадью 1 082,79 га пашни, характеристика части: обособленный участок 26:10:100:202:005 площадью 232,36 га, учетный кадастровый номер части 1; обособленный участок 26:10:100202:006 площадью 243,19 га, учетный кадастровый номер части 2; обособленный участок 26:10:100402:0021 площадью 282,81 га, учетный кадастровый номер части 3; обособленный участок 26:10:100404:0008 площадью 221,71 га учетный кадастровый номер части 4; обособленный участок 26:10:100404:0009 площадью 102,72 га, учетный кадастровый номер части 5, являющейся частью единого землепользования земельного участка общей площадью  1 490,27 га, кадастровый номер 26:10:0:018, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, участок находится примерно в 6,25 км по направлению на север и 880 м по направлению на юго-восток от ориентира - с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом плане участка № 10-02/07-1909 от 07.09.2007. Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 05.10.2007.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключен на срок с 25.09.2007 по 24.09.2032. Государственная регистрация договора аренды произведена 15.01.2008 № 26-26-10/001/2007-716.

На основании соглашения от 23.06.2011 глава КФХ ФИО6 уступил ООО «Агро-Русь» свои права и обязанности по договору аренды от 05.10.2007 № 67 на срок по 24.09.2032. Государственная регистрация соглашения о перенайме произведена 07.10.2011  № 26-26-05/005/2011-857.

В соответствии с соглашением № 1 от 30.09.2015 ООО «Агро-Русь» передало ООО «Парижская коммуна» права и обязанности арендатора по договору от 05.10.2007 № 67. Переход права аренды на земельный участок зарегистрирован 01.10.2015 № 26-26/005-26/005/200/2015-2609.

В претензии от 21.12.2015 № 4940/11-19 администрация района предложила ООО «Парижская коммуна» и ООО «Агро-Русь» добровольно расторгнуть следующие договоры аренды:

- от 23.10.2008 № 62 земельного участка с кадастровым номером 26:10:100202:8;

- от 23.10.2008 № 63 земельного участка с кадастровым номером 26:10:100404:13;

- от 05.10.2007 № 67 земельного участка с кадастровым номером 26:10:0:018;

- от 14.12.2010 № 9/3 земельного участка с кадастровым номером 26:10:100402:100.

В претензии от 21.12.2015 № 4941/11-19 администрация района предложила ООО «Парижская коммуна», ООО «Агро-Русь» и СПК колхозу им. Николенко добровольно расторгнуть договор аренды от 02.04.2007 № 35 земельного участка с кадастровым номером 26:10:0:0163.

В претензии от 21.12.2015 № 4942/11-19 администрация района предложила ООО «Парижская коммуна», ООО «Агро-Русь» и СПК колхозу им. Николенко добровольно расторгнуть следующие договоры аренды:

- от 14.12.2010 № 9/2 земельного участка с кадастровым номером 26:10:100206:9;

- от 14.12.2010 № 9/1 земельного участка с кадастровым номером 26:10:100202:46;

- от 13.05.2009 № 26 земельного участка с кадастровым номером 26:10:100202:1;

- от 14.12.2010 № 9/4 земельного участка с кадастровым номером 26:10:100206:10;

- от 07.09.2009 № 39 земельного участка с кадастровым номером 26:10:100203:2.

В претензиях администрация района предлагала подписать соглашения о досрочном расторжении договоров аренды и указала, что после расторжения сделок организует торги для заключения новых договоров аренды в отношении указанных земель.

В ответе от 21.01.2016 № 22 ООО «Парижская коммуна» сообщило, что существенных нарушений условий договоров аренды земельных участков, свидетельствующих о наличии  оснований для расторжения договоров аренды по инициативе арендодателя, не имеется. 

Неисполнение требований о прекращении арендных отношений в досудебном порядке послужило основанием для обращения администрации района с исковым заявлением в суд.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных вышеназванным Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Поскольку часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В подтверждение соблюдения  досудебного порядка урегулирования спора истцом представлены претензии от 21.12.2015 № 4940/11-19, № 4941/11-19 и № 4942/11-19, в которых администрация района предлагала ответчикам досрочно прекратить пользование земельными участками ввиду существенного нарушения условий договоров аренды. Факт получения указанных претензий признается ответчиками.

Из приложенных к претензиям проектов соглашений следует, что администрация района (арендатор) одновременно с прекращением арендных отношений, оформленных с казачьим обществом и главами КФХ, предлагала  прекратить действия соглашений о переуступке прав и обязанностей, а также договора субаренды  от 25.02.2014 № 5, заключенных в пользу ООО «Агро-Русь».

Таким образом, в целях устранения существенных нарушений условий договоров аренды, изначально заключенных с казачьим обществом и главами КФХ без проведения торгов, администрацией района предполагалось подписание со стороны ООО «Агро-Русь», ООО «Парижская коммуна», СПК колхозу им. Николенко соглашений об их расторжении, с одновременным прекращением действий имевших место соглашений о перенайме и договора субаренды.

Требования истца, изложенные в претензиях, ответчиками не исполнено в течение 10 месяцев до момента обращения истца с исками в суд, что превысило установленный в пункте 2 статье 452 ГК РФ 30-дневный срок.

Прошедшее с момента направления досудебных претензий время является достаточным и разумным сроком для оценки поведения ответчиков, не пожелавших устранять указанные в них нарушения, в том числе путем расторжения сделок по перенайму прав и обязанностей по долгосрочным договорам аренды, а также  договора субаренды.

Поскольку истцом выполнены требования пункта 2 статьи 452 и статьи 619 ГК РФ, а в  претензиях от 21.12.2015 № 4940/11-19, № 4941/11-19 и  № 4942/11-19 содержатся необходимые и достаточные сведения, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спорных правоотношений, оснований для оставления искового заявления без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ не имеется.

Отказывая  администрации  района в удовлетворении  заявленных требований, суд учитывает, что часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора, когда он:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) расторжение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пунктах 4.1.1 спорных договоров аренды стороны определили право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка:

-не по целевому назначению;

-при использовании способами, приводящими к его порче;

-при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев;

-в случае уклонения арендатора от подписания дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды;

- при нарушении иных условий договора.

Согласно пункту 6.2 договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях, названных в пункте 4.1.1 договора.

В спорном случае, требуя досрочного расторжения договоров,  администрация района ссылается на нарушение казачьим обществом и главами КФХ порядка использования изначально переданных им в аренду земельных участков и полагает, что в этом случае со стороны ООО «Агро-Русь» (нового арендатора), у которого право аренды возникло на условиях перенайма, землепользование осуществляется с существенным нарушением условий договоров аренды земельных участков. 

Видами разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:10:100202:46, 26:10:100206:9, 26:10:100402:100, 26:10:100206:10 администрация района считает «сохранение и развитие традиционного образа жизни казачества», а земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:10:100203:2, 26:10:100202:1, 26:10:100404:13, 26:10:0:0163, 26:10:100:202:005, 26:10:100202:006, 26:10:100404:0008, 26:10:100404:0009, 26:10:0:018 – «ведение хозяйственной деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства».

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Принадлежность земель к той или иной категории предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования).

Согласно части 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 

-земли сельскохозяйственного назначения;

 -земли населенных пунктов;

-земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

-земли особо охраняемых территорий и объектов;

-земли лесного фонда;

-земли водного фонда;

-земли запаса.

В соответствии со статьей 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться, в том числе для ведения сельскохозяйственного производства, иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (часть 1 статьи 78 ЗК РФ).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются положениями Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), который устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки, данной категории, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (подпункт 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи  6 Закона № 101-ФЗ собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

В соответствии со статьей 78 ЗК РФ и пунктом 1 части 3 статьи 1 Закона   № 101-ФЗ основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение их целевого использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ).

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ) утвержден Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540, согласно которому код земельного участка 1.0 определяет разрешенный вид использования - сельскохозяйственное использование. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.18 (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках продукции, питомники, обеспечение сельскохозяйственного производства).

Иных видов разрешенного использования, в том числе «сохранение и развитие традиционного образа жизни казачества» или «для целей ведения деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства», классификатор не содержит.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в редакции, действовавшей на момент обращения администрации района с иском в суд (далее - Закон о кадастре) государственный кадастр недвижимости являлся систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с указанным Федеральным законом недвижимом имуществе.

Состав сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН) об объекте недвижимости был определен в статье 7 Закона о кадастре.

Согласно абзацу 14 пункта 2 статьи 7 Закона о кадастре,  если объектом недвижимости является земельный участок, в ГКН включались сведения о его разрешенном использовании.

В кадастровых паспортах земельных участков, приложенных к договорам аренды, а также представленных по запросу суда в материалы дела органом кадастрового учета, указана категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно в случаях: 

- использования земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- порчи земель;

-невыполнения обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

-невыполнения обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

-неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 № 369 утвержден перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Так, неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Наличия указанных признаков неиспользования земельных участков из материалов дела не усматривается и администрацией района не доказано. В деле отсутствуют документы, в том числе акты обследования земель, подтверждающие, что в настоящее время земельные участки используются не по целевому назначению, не подтверждено неиспользование земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществление иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

При разрешении настоящего спора суд установил, что соглашения о переуступке от 23.06.2011 и соглашения о перенайме, заключенные 30.09.2015, а также договор субаренды от 25.02.2014 № 5 прошли в установленном законом порядке государственную регистрацию, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Судом учтено, что в статье 78 ЗК РФ определен круг лиц, которыми могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения, а именно: крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Согласно выпискам из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО «Агро-Русь» является выращивание однолетних культур, в числе дополнительных видов деятельности указано выращивание многолетних культур, основным видом деятельности СПК колхоза им. Николенко и ООО «Парижская коммуна» - выращивание зерновых культур, дополнительным видом деятельности - выращивание зернобобовых культур.

В силу изложенного ответчики, с учетом характера их хозяйственной деятельности, являются надлежащими субъектами, имеющими право использования земель сельскохозяйственного назначения, в том числе таких сельскохозяйственных угодий, как пашни.

Использование арендаторами земельных участков в целях  сельскохозяйственного производства для выращивания зерновых культур полностью соответствует их разрешенному использованию, указанному в ГКН и отраженному в кадастровых паспортах земельных участков, а также разрешенному использованию спорных земельных участков, указанному в пунктах 1.1 договоров аренды.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Поскольку решение вынесено в пользу ответчиков, расходы по уплате  государственной пошлины относятся на истца. При этом судом учтено, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                              РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 Судья                                                                                             В.Л. Карпель