Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

362040, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5

http://alania.arbitr.ru, e-mail: info@alania.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А61-660/2021

город Владикавказ

05 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2021 года

Полный текст решения изготовлен 05 августа 2021 года

Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания в составе 

судьи Дзугкоевой Э.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Круглогодичный детский оздоровительный лагерь санаторного типа «Кубань» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ответчику – Закрытому акционерному обществу «Владикавказская торгово-промышленная девелоперская группа «Бюро аналитики регионального строительства и консалтинга» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица:

- ООО «Джубга»,  ООО «Аква Гамма»,  ООО «Юника», ФИО4

о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

при участии:

от сторон и третьих лиц– не явились, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Круглогодичный детский оздоровительный лагерь санаторного типа «Кубань» в лице конкурсного управляющего ФИО2 обратилось в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «Владикавказская торгово-промышленная девелоперская группа «Бюро аналитики регионального строительства и консалтинга» о взыскании 11 467 124 рубля 60 копеек (с учетом уточнений) стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 06.07.2021 по настоящему делу к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Джубга», ООО «Аква Гамма», ООО «Юника», ФИО4.

Стороны и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили.

Дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей сторон и третьих лиц.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между 27.02.2015 между ООО (далее по тексту - истец) и ЗАО (далее по тексту - ответчик) был заключен договор аренды № 02/15, по условиям которого ответчик предоставил истцу во временное владение и пользование объект, расположенный по адресу: 

<

...>, включающий в себя движимое и недвижимое имущество, земельный участок, жилые здания и сооружения, производственные помещения, инфраструктуру, элементы благоустройства, объекты коммунального и  энергетического назначения, оборудование, имущество, технику, постельные принадлежности, столовый инвентарь и т.п. (далее по тексту - имущество), качество и количество которого указаны в приложении №1 к договору. 

Срок действия договора - до 30.09.2015. 

За пользование имуществом была установлена арендная плата в размере 2 500 000 рублей за весь срок действия договора (п. 4.1 договора).

15.01.2016 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды №3, по условиям которого ответчик предоставил истцу во временное владение и пользование объект, расположенный по адресу: 

<

...>, включающий в себя движимое и недвижимое имущество, земельный участок, жилые здания и сооружения, производственные помещения, инфраструктуру, элементы благоустройства, объекты коммунального и энергетического назначения, оборудование, имущество, технику, постельные принадлежности, столовый инвентарь и т.п., качество и количество которого указаны в приложении № 1 к договору.

 Срок действия договора - до 30.09.2016. '

За пользование имуществом была установлена арендная плата в размере 2 500 000 рублей за весь срок действия договора (п. 4.1 договора).

Впоследствии, дополнительным соглашением от 01.04.2016 стороны изменили размер арендной платы за пользование имуществом, увеличив его до 5 500 000 рублей (п. 1 дополнительного соглашения).

20.12.2017 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № 1, по условиям которого ответчик предоставил истцу во временное владение и пользование объект, расположенный по адресу: 

<

...>, включающий в себя движимое и недвижимое имущество, земельный участок, жилые здания и сооружения, производственные помещения, инфраструктуру, элементы благоустройства, объекты коммунального и энергетического назначения, оборудование, имущество, технику) постельные принадлежности, столовый инвентарь и т.п., качество и количество которого указаны в приложении №1 к договору.

Срок действия договора - с 01.02.2018 до 30.11.2018. 

За пользование имуществом была установлена арендная плата в размере 2 800 000 рублей за весь срок действия договора (п. 2.1 договора).

По условиям указанных договоров арендодатель передает арендатору имущество в фактическом состоянии на момент передачи по акту приема-передачи в течение 5 календарных дней с момента  подписания сторонами договора.

По условиям договоров арендатор обязан перед подписанием акта приема- передачи осмотреть предмет договора аренды, проверить его техническое состояние.

Стороны согласовали, что арендатор обязан осуществлять текущий ремонт имущества с согласия арендодателя за свой счет безвозмездно.

По согласованию сторон арендатор может предложить арендодателю учесть в счет стоимости арендной платы, произведенные арендатором фактические денежные затраты, направленные на выполнение работ по улучшению арендуемого объекта (выполненный текущий и капитальный ремонт зданий, работы по благоустройству территории, приобретенное имущество, мебель, постельные и столовые принадлежности, оборудование, автомобильный транспорт и т.п.).

Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а также норм естественной убыли, которые не превышают убыль при надлежащем уходе и обеспечении сохранности за предметом аренды.

Как указал истец, за период пользования арендованным имуществом им были произведены за счет собственных средств, следующие улучшения арендованного имущества:

- устройство травмабезопасного покрытия для баскетбольной площадки (613 710руб);

- строительно - монтажные работы по ремонту объектов недвижимого имущества (8 261 020руб.);

- ремонтные работы (1 427 600руб.); 

- оборудование вентиляции воздуха (145 796руб.);

- замена и установка окон (57 600руб.);

- установление пожарной сигнализации (511 398ру. 60коп.).

Общая стоимость работ по вышеуказанным договорам составила 11 467 124 рубля 60 копеек (с учетом уточнений). Указанная стоимость выполненных работ, по мнению истца, подлежит взысканию с ответчиков как сумма неосновательного обогащения арендодателя за счет арендатора.

Письмом от 18.01.2021 истец просил ответчика погасить задолженность. Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Оценив материалы дела, представленные доказательства и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из содержания указанных договоров аренды, стороны согласовали, что арендатор обязан осуществлять текущий ремонт имущества с согласия арендодателя за свой счет безвозмездно.

По согласованию сторон арендатор может предложить арендодателю учесть в счет стоимости арендной платы, произведенные арендатором фактические денежные затраты, направленные на выполнение работ по улучшению арендуемого объекта (выполненный текущий и капитальный ремонт зданий, работы по благоустройству территории, приобретенное имущество, мебель, постельные и столовые принадлежности, оборудование, автомобильный транспорт и т.п.).

Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а также норм естественной убыли, которые не превышают убыль при надлежащем уходе и обеспечении сохранности за предметом аренды.

Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При этом в силу пункта 3 статьи 623 Кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Правовая природа неотделимых улучшений состоит в том, что в отличие от ремонта (в том числе капитального), который необходим для поддержания имущества в рабочем состоянии, улучшения арендованного имущества повышают его качественные характеристики и ценность. К неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности. В результате же осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются.

Таким образом, для произведения неотделимых улучшений арендатор не обязан доказывать их техническую необходимость, как в случае с ремонтом - в данном случае достаточно лишь указание видов таких улучшений.

При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Определениями Арбитражного суда РСО-Алания от 11.03.2021, от 08.04.2021, от 27.04.2021, от 01.06.2021, от 06.07.2021 суд неоднократно запрашивал у истца доказательства согласования проведения указанных улучшений. Указанное согласование истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, исследовав в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что факт согласования проведения указанных улучшений, согласования объема и стоимости работ с арендодателем не подтвержден.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что арендатор согласия на произведенные улучшения не давал.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Содержанием рассматриваемого кондиционного обязательства является право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.

Кондиционное обязательство возникает при наличии трех условий, а именно: 1) когда имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение собственного имущества приобретателя; 2) когда такое приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; 3) при отсутствии для этого правового основания, то есть если оно не основано на законе или иных правовых актах или на сделке.

Недоказанность хотя бы одного из перечисленных элементов является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, в период проведения улучшений отношения между истцом и ответчиком регулировались договорами аренды от 27.02.2015 №02/15, от 15.01.2016 №3, от 20.12.2017 №1.

Суд приходит к выводу о том, что все действия сторон, в том числе действия арендатора по проведению капитального ремонта и созданию неотделимых улучшений, совершены в рамках заключенного между сторонами договоров аренды, условия которых не признаны недействительными или незаконными.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности в отношении заявленных требований. Как указал ответчик требования по возмещению стоимости неотделимых улучшений, произведенных до 10.03.2018 возмещению не подлежат.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

При этом защита права в рамках искового производства невозможна до тех пор, пока лицу, чье право нарушено, неизвестен нарушитель права - потенциальный ответчик.

Институт исковой давности в гражданском праве имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению хозяйственных договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.2006 N 445-О).

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, применяемой к правоотношениям сторон) общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2842/10, срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы по ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

В силу положений статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 06.07.2021 по настоящему делу судом была запрошена первичная документация на произведенные неотделимые улучшения. Документы в материалы дела представлены не были.

В связи с отсутствием в материалах дела первичной документации, позволяющей определить дату произведения неотделимых улучшений исследовать и применить последствия пропуска срока исковой давности не представляется возможным.

С учетом изложенных обстоятельств, суд в порядке статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием согласования с арендодателем произведенных неотделимых улучшений, приходит к выводу, что исковые требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по иску  с учетом уточнений составляет 80 336 рублей.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по делу в размере 79 756 рублей относится на истца, которому была предоставлена отсрочка по ее уплате на стадии принятия иска к производству.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Круглогодичный детский оздоровительный лагерь санаторного типа «Кубань» в доход бюджета Российской федерации государственную пошлину в размере 80 336 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а так же в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по дела в законную силу через суд, вынесший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестнадцатого арбитражного  апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru/ или Арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.assko.arbitr.ru/.  

СудьяЭ.Ю. Дзугкоева