Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-38636/17

15 марта 2019 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 13 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 15 марта 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЛЫТКАРИНСКОЕ СМУ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 24.09.1999, юридический адрес: 140083, 

<

...>)               

к Обществу с ограниченной ответственностью «ГТР-ТРАНС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 01.02.2012, юридический адрес: 124482, г. Москва, 

<

...>, пом. XXVI, офис 7); Комитету по управлению имуществом г. Лыткарино (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 23.03.1992, юридический адрес: 140080, 

<

...>; доп. адрес: 140080, 

<

...>); Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 18.05.2009, юридический адрес: 129090, 

<

...>)

третьи лица: Администрация города Лыткарино (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 09.10.1998, юридический адрес: 140080, 

<

...>);  Публичное акционерное общество  «Научно-производственное объединение «Сатурн» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 05.07.2001, юридический адрес: 152903, 

<

...>); Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, 

<

...>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 24.11.2016 г., заключённого в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28; об исключении из ЕГРН записи о праве аренды в отношении земельного участка

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛЫТКАРИНСКОЕ СМУ»  (далее – ООО «Лыткаринское СМУ», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ГТР-ТРАНС» (далее – ООО «ГТР-ТРАНС»), Комитету по управлению имуществом города Лыткарино (далее – Комитет по управлению имуществом), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее – ТУ ФАУГИ в Московской области), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит суд:

- признать недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.11.2016 года № 01-11/235, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28, общей площадью 6930 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения нефтебазы», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Лыткарино, п. Тураево;

- применить последствия недействительной сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.11.2016 года № 01-11/235 (номер государственной регистрации 50-50/022-50/053/008/2016-3777/2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Лыткарино, Публичное акционерное общество «Научно-производственное объединение «Сатурн», Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Дело рассматривалось в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ТУ ФАУГИ в Московской области, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представители истца, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении (Т. 1 л.д. 2 – 11), пояснениях на дополнительный отзыв ответчика (Т. 8 л.д. 60 – 68), уточненных исковых требованиях (Т. 10 л.д. 86 – 92).

Представитель ООО «ГТР-ТРАНС» возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, указанным в отзыве (Т. 2 л.д. 57 – 66), письменных пояснениях (Т. 5 л.д. 50 – 53), дополнительных отзывах (Т. 8 л.д. 34 – 38, Т. 9 л.д. 71 - 74), в том числе, обращая внимание суда, на то, что земельный участок, предоставленный обществу в аренду является неделимым земельным участком; права истца, заключенным договором аренды, не нарушаются, поскольку в соответствии с его условиями он имеет право вступить в него на стороне арендатора, а на момент заключения спорного договора аренды право собственности ООО «Лыткаринское СМУ» на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:53:0020201:28, не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом в удовлетворении исковых требований просил отказать, поддерживая позицию ООО «ГТР-ТРАНС».

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 24.11.2016 года между ТУ ФАУГИ в Московской области (арендодатель) и ООО «ГТР-ТРАНС» (арендатор) заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 01-11/235 (далее – Договор аренды) (Т. 2 л.д. 69 – 92).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды в аренду ООО «ГТР-ТРАНС» передавался земельный участок с кадастровым номером 50:53:0020201:28, площадью 6930 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Лыткарино, п. Тураево, вид разрешенного использования: «для размещения нефтебазы», в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к Договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Земельный участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет (пункт 2.1 Договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 09.12.2016 года в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.02.2017 года (Т. 2 л.д. 99 – 100), а также копией дела правоустанавливающих документов (Т. 4 л.д. 69 – 117).

Предоставляемый обществу в аренду земельный участок являлся собственностью Российской Федерации, о чем 13.04.2004 года в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись за номером 50-01/53-5/2004-4, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.11.2016 года (Т. 2 л.д. 67); сведения о земельном участке с кадастровым номером 50:53:0020201:28 были внесены в государственный кадастр недвижимости 19.07.2016 года, что подтверждается копией кадастрового дела (Т. 3 л.д. 43 – 150, Т. 4 л.д. 1 – 29, Т. 4 л.д. 118 – 213, Т. 5 л.д. 1 - 48).

Земельный участок предоставлялся ООО «ГТР-ТРАНС» без проведения торгов, как собственнику объекта недвижимого имущества – комплекса нефтебазы ЗАО «Нефтепроммонтаж», состоящего из резервуаров, лит. С Г1 по Г12; сооружения, электрических и инженерных сетей, лит. с Г13 по Г28; замощения, площадью покрытия 1043 кв.м, лит. I, II; ограждения, протяженностью 223,71 м, лит. 1,2, с кадастровым номером 50:53:0000000:2108.

Право собственности ООО «ГТР-ТРАНС» на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 27.10.2014 года в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.02.2016 года (Т. 2 л.д. 68), копией дела правоустанавливающих документов в отношении указанного объекта недвижимого имущества (Т. 6 л.д. 25 – 103).

Распоряжением ТУ ФАУГИ в Московской области от 30.01.2017 года № 20-р, земельный участок с кадастровым номером 50:53:0020201:28 был безвозмездно передан из федеральной собственности в собственность муниципального образования «город Лыткарино Московской области» (Т. 1 л.д. 17 – 18).

Право собственности муниципального образования «город Лыткарино Московской области» было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 20.02.2017 года в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.04.2017 года (Т. 1 л.д. 15 – 16).

Дополнительным соглашением № 1 от 10.03.2017 года к Договору аренды, заключенным между ТУ ФАУГИ в Московской области, Комитетом по управлению имуществом и ООО «ГТР-ТРАНС»  права и обязанности арендодателя перешли от ТУ ФАУГИ в Московской области к Комитету по управлению имуществом (Т. 2 л.д. 95 – 97).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 03.04.2017 года в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись.

ООО «Лыткаринское СМУ», считая, что Договор аренды заключен с нарушением норм действующего законодательства и нарушает права и законные интересы истца в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку на переданном ООО «ГТР-ТРАНС» в аренду земельном участке, располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу, обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (далее - уполномоченный орган) (ст. 39.2 Земельного кодекса РФ).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ содержит перечень случаев, при которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

В частности, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в аренду без проведения торгов предоставляются земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам этих  зданий, сооружений, помещений в них по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Данное положение необходимо применять в совокупности с положениями статьи 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ).

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 года, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Местоположение границ земельного участка, формируемого при объекте недвижимого имущества, и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом территории, занятой пятном застройки объекта недвижимого имущества, и территории, необходимой для его эксплуатации и обслуживания. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В данном случае, исходя из совокупности положений статей 35, 39.6, 39.20 Земельного кодекса РФ суд приходит к выводу, что собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет право требовать предоставления ему в аренду без торгов только той части земельного участка, которая необходима для использования и эксплуатации объекта недвижимого имущества, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.

Следовательно, если на испрашиваемом заявителем земельном участке, располагаются объекты капитального строительства, принадлежащие третьим лицам, то заявитель имеет право испрашивать только ту часть земельного участка, которая необходима для использования, принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, с соблюдением прав собственников иных объектов недвижимого имущества, расположенных на испрашиваемом земельном участке, имеющих возможность также приобрести без торгов в собственность или в аренду необходимую им для использования объектов недвижимости часть земельного участка.

Ответчики, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылаются на то, что согласно условиями Договора аренды, ООО «Лыткаринское СМУ» имеет возможность вступить в действующий договор аренды на стороне арендатора, как собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на предоставленном ООО «ГТР-ТРАНС» в аренду земельном участке.

Действительно, в соответствии с пунктом 3.1.6 Договора аренды предусмотрено право арендодателя заключать дополнительные соглашения с выявленными собственниками объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений, помещений), расположенных на земельном участке, на вступление в договор аренды на срок действия данного договора в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из прямого толкования данной нормы следует, что договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен в двух случаях:

- когда помещения в здании, сооружении, расположенном на земельном участке, принадлежат нескольким лицам;

- когда на земельном участке располагается несколько зданий и сооружений, принадлежащие различным лицам при условии, что земельный участок является неделимым.

Вывод о том, что договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен только в отношении неделимого земельного участка подтверждается и позицией Конституционного Суда РФ, в том числе определениями от 05.03.2004 года № 82-О, от 21.02.2008 года № 119-О-О.

Как следует из материалов дела на земельном участке кадастровым номером 50:53:0020201:28 располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие как истцу, так и ответчику, а также третьему лицу – ПАО «Научно-производственное объединение «Сатурн».

В целях выяснения того является ли земельный участок делимым, определением суда от 27.11.2018 года (Т. 9 л.д. 64 -65) по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Центр инжиниринговых услуг и технической экспертизы».

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Возможно ли осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28, площадью 6 930 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения нефтебазы», местонахождение: Московская область, г. Лыткарино, п. Тураево, с целью образования самостоятельных земельных участков, необходимых для использования (эксплуатации) объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке, в том числе объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:53:0000000:278, с учетом необходимости соблюдения требований к образуемым земельным участкам (с приложением графического материала).

2. В случае если эксперты придут к выводу о возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28, то определить площадь и границы (координаты поворотных точек) земельного участка, необходимого для использования (эксплуатации) объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:53:0000000:278, с учетом площади, необходимой для использования иных объектов недвижимого имущества, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28 (с приложением графического материала).

06.02.2019 года в суд поступило заключение эксперта № 007/З-19 (Т. 10 л.д. 15 – 79).

При ответе на первый вопрос эксперты указали, что раздел земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28 возможен путем образования двух земельных участков, необходимых для использования (эксплуатации) объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:53:0000000:2634 - железнодорожный путь №34 и объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 50:53:0000000:2108 - комплекс нефтебазы ЗАО «Нефтепроммонтаж», с кадастровым номером 50:53:0000000:278 - 2-я очередь комплекса нефтебазы, расположенных на данном земельном участке, с учетом необходимости  соблюдения требований к образуемым земельным участкам.

Произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28 с целью образования трех (самостоятельных земельных участков, необходимых для использования (эксплуатации) объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:53:0000000:2634 - железнодорожный путь №34, объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:53:0000000:2108 комплекс нефтебазы ЗАО «Нефтепроммонтаж» и объекта недвижимого имущества КН50:53:0000000:278 - 2-я очередь комплекса нефтебазы не представляется возможным, так как:

-железнодорожная эстакада лит. Д (кадастровый номер 50:53:0000000:278) расположена над железнодорожными сливо-наливными площадками на 2 цистерны лит.Г20, Г21, Г22 (КН50:53:0000000:2108), что приводит к необходимости образования участков общего пользования, препятствующих разделу; 

-резервуары лит. Г1, Г2 (кадастровый номер 50:53:0000000:2108) расположены на территории огороженной ограждающей стенкой лит. Г69 (кадастровый номер 50:53:0000000:278), что также приводит к необходимости образования участков общего пользования, препятствующих разделу;

-взаимное расположение объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 50:53:0000000:2108, с кадастровым номером 50:53:0000000:278 исключает возможность формирования изолированных земельных участков которые в дальнейшем возможно эксплуатировать в соответствии с целевым назначением, имеющих доступ с территорий общего пользования.

При ответе на второй вопрос экспертами разработан предполагаемый вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28 с целью образования двух самостоятельных земельных участков, необходимых для использования (эксплуатации) объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:53:0000000:2634 - железнодорожный путь №34 и объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 50:53:0000000:2108 - комплекс нефтебазы ЗАО «Нефтепроммонтаж», с кадастровым номером 50:53:0000000:278 - 2-я очередь комплекса нефтебазы, расположенных на данном земельном участке, с учетом необходимости соблюдения требований к образуемым земельным участкам. 

Площадь земельного участка №1, необходимого для использования (эксплуатации) объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:53:0000000:2634 - железнодорожный путь №34, принадлежащего на праве собственности ПАО «Научно-производственного объединения "Сатурн", составляет 282 кв.м. 

Земельный участок №2 предполагается сформировать многоконтурным, состоящим из двух контуров с устройством сервитута на земельном участке № 1 для возможности прохода с территории контура 1 на территорию контура 2. Площадь земельного участка № 2, необходимого для использования (эксплуатации) объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 50:53:0000000:2108 - комплекс нефтебазы ЗАО «Нефтепроммонтаж», принадлежащего на праве собственности ООО «ГТР-Транс», с кадастровым номером 50:53:0000000:278 - 2-я очередь комплекса нефтебазы, принадлежащего на праве собственности ООО «Лыткаринское СМУ», составляет 6648 кв.м. 

Экспертами приведены геодезические характеристики границ земельных участков, а также характеристики части земельного участка № 1, на который необходимо установить сервитут, в случае раздела земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28.

При ответе на второй вопрос эксперты также определили доли в земельном участке № 2 собственников недвижимого имущества – ООО «ГТР-ТРАНС» и ООО «Лыткаринское СМУ».

Представителями ООО «ГТР-ТРАНС» представлены в материалы дела возражения на поступившее экспертное заключение и заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Для дачи пояснений по проведенной экспертизе в судебное заседание были вызваны эксперты.

Для дачи пояснений по проведенной экспертизе в судебное заседание, состоявшееся 13.03.2019 года, явился эксперт – ФИО2., которая дала соответствующие пояснения.

Исследовав экспертное заключение, выслушав пояснения эксперта, суд считает, что представленное экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым действующим законодательством к судебной экспертизе.

Доводы ООО «ГТР-ТРАНС», представленные в возражениях на экспертное заключение, не принимаются судом во внимание и, по мнению суда, направлены только на несогласие с выводами экспертов по результатам проведенной судебной экспертизы.

В частности, судом не принимаются доводы ООО «ГТР-ТРАНС»  о том, что делая вывод о возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28, эксперты не приняли во внимание положения пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами, по следующим основаниям.

Ссылаясь на данный довод, ответчик указывает, что предложенный экспертами вариант раздела земельного участка с образованием самостоятельного земельного участка под железнодорожным путем приведет к описанной в пункте 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ чересполосице.

Однако, как указано в заключении экспертов, при разделе земельного участка и образовании двух земельных участков, один из земельных участков, который образовывается под объектами недвижимого имущества, принадлежащими ООО «Лыткаринское СМУ» и ООО «ГТР-ТРАНС», будет являться многоконтурным земельным участком.

Многоконтурным земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров.

Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного земельного участка. Граница отдельного контура может совпадать с границей части многоконтурного земельного участка, если в пределах указанного контура установлено либо устанавливается ограничение (обременение) вещных прав на такой многоконтурный земельный участок.

Данный вывод суда подтверждается письмами Министерства экономического развития РФ от 16.01.2009 года № 266-ИМ/Д23 и от 22.12.2009 года № 22409-ИМ/Д23, а также судебной практикой, в том числе определением Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2015 года по делу № 305-ГК15-7535.

В соответствии с позицией, изложенной в определении Конституционного суда РФ от 26.10.2017 года № 2389-О, суды - с учетом многообразия возможных вариантов образования земельных участков - в каждом конкретном случае должны оценивать фактические обстоятельства дела, обеспечивая в том числе защиту прав собственников земельных участков, смежных по отношению к вновь образуемому.

В рамках настоящего дела эксперты пришли к выводу, что раздел земельного участка под железнодорожными путями, принадлежащими на праве собственности ПАО «Научно-производственное объединение «Сатурн», и объектами недвижимого имущества, принадлежащими ООО «Лыткаринское СМУ» и ООО «ГТР-ТРАНС» возможно, путем образования двух земельных участков, один из которых становится многоконтурным земельным участком.

Действующим законодательством не содержится запрета на образование многоконтурного земельного участка.

В данном случае, эксперты указали на возможность образования земельного участка под самостоятельным объектом недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности третьему лицу. 

Железнодорожный путь № 34, общей протяженностью 265 м, инв. № 38-1и, лит. 1, с кадастровым номером 50:53:0000000:2634, принадлежит на праве собственности ПАО «Научно-производственное объединение «Сатурн», что подтверждается копией дела правоустанавливающих документов (Т. 6 л.д. 2 – 24), и является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Доводы ООО «ГТР-ТРАНС» о том, что железнодорожный путь, в соответствии с ранее разработанной проектной документацией, является неотъемлемой частью всего комплекса сооружений нефтебазы и отделение участка с расположенными на нем подъездным железнодорожным путем не соответствует проектным решениям, не принимаются судом во внимание, поскольку в настоящее время железнодорожный путь, а также объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу и ООО «ГТР-ТРАНС», не являются единым производственным объектом (единым объектом недвижимого имущества), принадлежат разным лицам и не используются в целях осуществления единой производственной (экономической) деятельности. 

Доказательств обратного, в том числе наличия какого-либо соглашения о совместной деятельности между собственниками объектов недвижимого имущества, в суд не представлено.

По этим же обстоятельствам судом не принимаются в качестве надлежащих доказательств заключения специалистов, подготовленные кадастровым инженером ФИО3 (Т. 5 л.д. 54 – 80), ООО «ЛСО» и ООО «Качество и право» о невозможности раздела спорного земельного участка, представленные в материалы дела ООО «ГТР-ТРАНС». 

Поскольку железнодорожный путь № 34 является самостоятельным объектом недвижимого имущества, и, как следует из экспертного заключения, для целей его использования и эксплуатации возможно выделить земельный участок из земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28, суд считает, что земельный участок с кадастровым номером 50:53:0020201:28 является делимым и его предоставление в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора не представляется возможным в силу прямого указания закона.

При этом то обстоятельство, что образование земельного участка под железнодорожным путем повлечет за собой образование двух контуров в границах земельного участка, в которых он образован, в данном случае не имеет правового значения.

Доводы ООО «ГТР-ТРАНС» о том, что при проведении судебной экспертизы были нарушены нормы процессуального законодательства, что исключает принятие экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства, поскольку истцом в адрес экспертной организации была направлены дополнительные документы, не принимаются судом во внимание по следующим обстоятельствам.

Как следует из материалов дела письмом от 29.12.2018 года № 52 ООО «Лыткаринское СМУ» направило в адрес экспертной организации копии кадастровых паспортов от 24.03.2009 года на земельные участки с кадастровыми номерами 50:53:020201:66 и 50:53:020201:65, а также в письме истец указал на необходимость экспертам определить долю в земельном участке, принадлежащую ООО «Лыткаринское СМУ» и ООО «ГТР-ТРАНС».

Указанные документы письмом ООО «Лыткаринское СМУ» от 09.01.2019 года были направлены также в Арбитражный суд Московской области (поступили в суд через систему «Мой арбитр» 11.01.2019 года – Т. 10 л.д. 1 - 2).

В ходе судебного заседания, состоявшегося 15.01.2019 года, представленные документы (Т. 9 л.д. 124 – 146) были приобщены к материалам дела, что подтверждается протоколом судебного заседания от 15.01.2019 года (Т. 9 л.д. 148).

Эксперты в целях проведения судебной экспертизы знакомились с материалами дела 22.01.2019 года, то есть уже после приобщения к материалам дела представленных истцом документов.

Следовательно, при проведении судебной экспертизы, эксперты имели возможность использовать в ходе исследований указанные документы. 

При этом суд обращает внимание, что в экспертном заключении отсутствуют какие-либо ссылки на указанные документы и на письмо ООО «Лыткаринское СМУ».

Иных доказательств, свидетельствующих о заинтересованности экспертов, что могло бы за собой повлечь возникновение сомнений в обоснованности их заключения, ответчиками в суд не представлено.

В соответствии с положениями статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Доводы представителя ООО «ГТР-ТРАНС», приведенные в судебном заседании, в данном случае не являются основанием для назначения по делу дополнительной, либо повторной экспертизы; указанные доводы направлены только на несогласие стороны с выводами экспертов, но не свидетельствуют о сомнениях в обоснованности заключения экспертов или наличия противоречий в их выводах. 

Суд, исследовав указанное заключение экспертов в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ установил, что оно соответствует требованиям законодательства РФ. 

На основании изложенного ходатайство ООО «ГТР-ТРАНС» о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено судом.

При этом судом не принимаются во внимание выводы экспертов о размере доли ООО «Лыткаринское СМУ» и ООО «ГТР-ТРАНС» в земельном участке, который может быть образован после образования земельного участка под железнодорожным путём, поскольку данный вопрос не ставился судом перед экспертами и не имеет правового значения для разрешения настоящего дела по существу.

ООО «ГТР-ТРАНС» и Комитет по управлению имуществом, возражая против удовлетворения исковых требований, указывают на то, что при заключении Договора аренды у ООО «Лыткаринское СМУ» отсутствовало зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности на объект недвижимого имущества – 2-я очередь комплекса нефтебазы.

Действительно, как верно указывают ответчики, в установленном законом порядке право собственности ООО «Лыткаринское СМУ» было зарегистрировано только 28.07.2017 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (Т. 5 л.д. 127 – 130), копией дела правоустанавливающих документов (Т. 7 л.д. 7 – 107).

Однако, заявляя указанный довод, ответчики не принимают во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела строительство объекта недвижимого имущества - 2-я очередь комплекса нефтебазы было начато  в 2005 году предыдущим собственником - ЗАО «Нефтепроммонтаж».

В соответствии с Соглашением об отступном № 1 от 19.01.2009 года, заключенного между ООО «Лыткаринское СМУ» и ЗАО «Нефтепроммонтаж», указанное имущество было передано ООО «Лыткаринское СМУ» (Т. 1 л.д. 38 – 47).

Факт строительства 2-ой очереди комплекса нефтебазы и передача указанного имущества по Соглашению об отступном подтверждается вступившими в законную силу судебными актами, в том числе определением Арбитражного суда Московской области от 28.06.2013 года и постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 года по делу № А41-18977/10 (Т. 1 л.д. 56 – 76).

В рамках дела № А41-18977/10 конкурсный управляющий ЗАО «Нефтепроммонтаж», на праве собственности которому в тот момент принадлежало имущество, перешедшее в дальнейшем в собственность ООО «ГТР-ТРАНС», просило суд признать недействительным соглашение об отступном № 1 от 19.01.2009 года. Указанными выше судебными актами по данному делу в удовлетворении требований было отказано.

При таких обстоятельствах на момент заключения Договора аренды, арендодателю и  ООО «ГТР-ТРАНС» должно было быть известно о нахождении на земельном участке с кадастровым номером 50:53:0020201:28 объекта недвижимого имущества, принадлежащего истцу.

Между тем, указанное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку, как следует из выводов сделанных экспертами в рамках проведенной судебной экспертизы, объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу и ответчику, располагаются на части земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28, которая является неделимой.

В тоже время, на момент заключения Договора аренды уже было зарегистрировано право собственности третьего лица – ПАО «Научно-производственное объединение «Сатурн» на железнодорожный путь № 34, для использования которого имеется возможность сформировать земельный участок путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28, что подтверждается выводами экспертов.

Доводы ответчиков о том, что возможность выдела земельного участка под объектом недвижимого имущества (железнодорожным путём), принадлежащего на праве собственности третьему лицу, не нарушает прав истца и не может служить основанием для удовлетворения исковых требований, не принимаются судом во внимание, поскольку данные обстоятельства влияют на объем обязательств сторон договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в том числе в части содержания арендуемого земельного участка и в части определения размера арендной платы, вносимой каждым из соарендаторов.

Принимая настоящее решение, суд также обращает внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно пункту 7 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Из материалов дела следует, что при заключении Договора аренды земельного участка, указанные выше требования законодательства выполнены не были, несмотря на наличие сведений о государственной регистрации права собственности третьего лица на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, о фактическом расположении на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего истцу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 установлено, что  применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В связи с тем, что суд пришел к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 50:53:0020201:28 является делимым и не мог быть предоставлен в аренду ООО «ГТР-ТРАНС» при наличии на нем объектов недвижимого имущества, принадлежащих третьим лицам, суд считает, что договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.11.2016 года № 01-11/235, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28, общей площадью 6930 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения нефтебазы», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Лыткарино, п. Тураево, является недействительным.

При этом, поскольку в соответствии с Дополнительным соглашением № 1 от 10.03.2017 года права и обязанности арендодателя были переданы Комитету по управлению имуществом, то удовлетворению подлежат исковые требования, предъявляемые к Комитету по управлению имуществом и ООО «ГТР-ТРАНС». Исковые требования к ТУ ФАУГИ в Московской области, по мнению суда, предъявлены к ненадлежащему ответчику, в связи с чем в указанной части они не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.11.2016 года № 01-11/235 (номер государственной регистрации 50-50/022-50/053/008/2016-3777/2).

ООО «Лыткаринское СМУ» просит суд взыскать с ответчиков судебные расходы на услуги представителя в размере 100 000 рублей.

В судебном заседании представитель ответчиков просили сумму судебных расходов, в случае удовлетворения исковых требований, снизить в связи с их чрезмерностью.

Рассмотрев заявление о взыскании судебных расходов на услуги представителя и представленные в его обоснование доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с информационным письмом Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 82 от 13.08.2004 г. «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» кодекс не исключает возможности рассмотрения арбитражным судом заявления о распределении судебных расходов в том же деле и тогда, когда оно подано после принятия решения судом первой инстанции, постановлений судами апелляционной и кассационной инстанций.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В силу положений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В обоснование ходатайства о взыскании судебных расходов на услуги представителя ООО «Лыткаринское СМУ» представило Договор на оказание юридических услуг от 16.10.2017 года № 2, заключенный между истцом (заказчик) и ООО «Правовой центр два М» (исполнитель).

В соответствии с пунктом 1 Договора заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по представлению интересов заказчика в деле № А41-38636/17, рассматриваемом Арбитражным судом Московской области.

Пунктом 3.1 Договора установлено, что фиксированное вознаграждение исполнителя в соответствии с настоящим договором представляет собой невозвратный авансовый платеж в размере 100 000 рублей за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

25.12.2017 года платежным поручением от 26.12.2017 года № 239 подтверждается оплата в  размере 100 000 рублей.

14.02.2019 года между ООО «Лыткаринское СМУ» и ООО «Правовой центр два М» подписан Акт об оказанных услугах, в соответствии с которым подтверждается выполнение со стороны исполнителя принятых на себя обязательств в рамках заключенного договора на оказание юридических услуг.

В соответствии с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. 

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» содержатся разъяснения о том, что, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 декабря 2007 года № 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах", лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность. 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2004 № 454-О, реализация права по уменьшению суммы расходов судом возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 Кодекса речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» предусмотрено, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Представители ответчиков, заявляя о чрезмерности взыскиваемых судебных расходов не представили в суд ни одного доказательства, свидетельствующего о их чрезмерности.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах суд считает, что ответчиками не представлено доказательств чрезмерности взыскиваемых судебных расходов, в связи с чем, они подлежат взысканию солидарно с ответчиков в пользу истца.

В силу статей 106 и 109 Арбитражного процессуального кодекса РФ услуги экспертов оплачиваются им после выполнения соответствующего задания, а сумма вознаграждения относится к судебным издержкам, распределение которых между сторонами осуществляется по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В рамках настоящего дела истцом понесены расходы на проведение судебной экспертизы в размере 28 000 рублей, в связи с чем, указанная сумма также, как и сумма уплаченной государственной пошлины, подлежит взысканию солидарно с ответчиков в пользу истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.11.2016 года № 01-11/235, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020201:28, общей площадью 6930 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения нефтебазы», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Лыткарино, п. Тураево. 

Применить последствия недействительной сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.11.2016 года № 01-11/235 (номер государственной регистрации 50-50/022-50/053/008/2016-3777/2).

В удовлетворении исковых требований, предъявляемых к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области отказать.

Взыскать солидарно с Общества с ограниченной ответственностью «ГТР-ТРАНС», Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЛЫТКАРИНСКОЕ СМУ» сумму уплаченной государственной пошлины в размере 6000 рублей, расходы на услуги представителя в размере 100 000 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 28 000 рублей.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «ЛЫТКАРИНСКОЕ СМУ» из федерального бюджета сумму излишне уплаченной по чек-ордеру от 17.05.2017 года (операция 143, СБ № 9038 Филиал № 703) государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                Р.Ш. Бирюков