АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9473/21 

Екатеринбург

27 декабря 2021 г.

 

Дело № А60-14954/2021

 Арбитражный суд Уральского округа в составе судьи Купреенкова В.А. рассмотрел кассационную жалобу общества  с ограниченной ответственностью «Оазис» (далее – общество, ответчик) на  мотивированное решение  Арбитражного суда Свердловской области  от  08.06.2021 по делу № А60-14954/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  30.08.2021 по указанному делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства.

         Жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 288.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Администрация города Екатеринбурга (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу о взыскании 273 541,85 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 22.05.2006 № 2-747 за период с апреля 2019 года по октябрь 2020 года, 2735,42 руб. пени за период с 13.10.2020 по 22.10.2020.

Мотивированным решением суда от 08.06.2021 иск удовлетворен. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель не согласен с применением при расчете платы ставки 6,8% (под объектами торговли), поскольку земельный участок имеет другое разрешенное использование, которому соответствует ставка 0,75% – для организаций, оказывающих бытовые услуги, о чем представителями истца  составлен акт, согласно которому в помещениях ответчика находится сауна. Общество также указывает, что при расчете подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, равная 1446 руб. 03 коп. за 1 кв. м. ответчик также не согласен с площадью  земельного участка, поскольку в связи с выделением земельного участка, площадь арендуемого земельного участка уменьшилась. По мнению ответчика, поскольку договор аренды прекращен, договорная неустойка взыскана неправомерно. Кроме того, общество ссылается на неправомерное рассмотрение дела в порядке упрощенного производства.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Азов» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.05.2006№ 2-747, по условиям которого в пользование передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:0037 площадью 3816 кв. м для эксплуатации помещений в зданиях литеры А, Б общей площадью 2651,6 кв. м.

Земельный участок предоставлен всем правообладателям помещений в зданиях (литеры А, Б) общей площадью 2 651, 6 кв. м. (п. 2.1.5 договора)

Участок предоставлен на срок с 01.07.2005 по 30.06.2020.

27.06.2006 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 2-747 с обществом с ограниченной ответственностью «Инсайт».

В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости общества «Инсайт» третьим лицам, а именно: помещение с кадастровым номером 66:41:0206006:1382 площадью 271,1 кв. м. (регистрационная запись с 01.04.2019 № 66:41:0206006:1382-66/001/2019-5) перешло к обществу «Оазис», начисления арендной платы по договору аренды земельного участка для общества «Инсайт» прекращены.

В связи с тем, что ответчик вносил плату не в полном объеме, администрацией  направлено требование о погашение задолженности.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Удовлетворяя иск, суды исходили из обоснованности заявленных требований и отсутствия доказательств погашения задолженности. Расчет задолженности истца, осуществленный исходя из ставки арендной платы 6,8 – для земельных участков под объектами торговли, признан судами правильным.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене, дело -направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вступившие в законную силу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, могут быть обжалованы в порядке кассационного производства по правилам, предусмотренным настоящей главой, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (ч. 1 ст. 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Суды верно исходили из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.02.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, запятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, судами верно указано, что с момента приобретения объекта недвижимости – 01.04.2019 к ответчику перешло право аренды земельного участка, которым обладал прежний собственник объекта недвижимости.

Руководствуясь п. 16, 19 постановления Пленума № 73, суды верно указали, что  плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области».

Размер арендной платы определяется по формуле, на основании кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с применением установленной ставки арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области.

Вместе  с тем судами не учтено следующее.

Судами при рассмотрении спора признан обоснованным представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, выполненный с применением ставки арендной платы 6,8% под объекты торговли.

Ответчик в свою очередь указывал, что в принадлежащем ему помещении (сауна) оказываются бытовые услуги, в  связи с чем  при расчете арендной платы подлежит применению ставка 0,75%.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено подразделение земель по целевому назначению. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

 Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр.

В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению исходя из фактического вида его использования. 

Как следует из представленной в  материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, вид разрешенного использования спорного земельного участка – под комунально-бытовой корпус, котельную и реконструкцию части котельной, под прачечную и автомойку, для размещения объектов социально и коммунально-бытового назначения.

Кроме того, из договора аренды от 22.05.2006 № 2-747 также следует, что земельный участок передан для эксплуатации помещений для коммунально-бытового назначения, котельной, прачечной.

Истец также ссылался на акт, составленный представителями администрации, согласно которому в помещениях ответчика находится объект коммунально-бытового назначения – сауна, в котором оказываются бытовые услуги.

Согласно расчетам  арендный платы за 2005 год администрацией применялась арендная ставка 0,7%  за земельные участки, занятые банями, саунами, соляриями, прачечными, химчистками, парикмахерскими, косметическими салонами.

Доказательств того, что ответчик использует земельный участок под объект торговли, кроме как ссылки на открытую информацию, материалы дела не содержат (ст. 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств, выводы судов  не соответствуют материалам дела, надлежащая правовая оценка доводам ответчика не дана.

Основаниями для пересмотра в порядке кассационного производства указанных в части 1 настоящей статьи решений и постановлений являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ч. 3 ст. 288. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебное решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций является несоответствие выводов суда, содержащихся в судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, установленными судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку для разрешения спора по существу требуется оценка доказательств и установление обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебные акты подлежат отмене, а дело подлежит направлению в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду надлежит устранить отмеченные недостатки, в том числе установить все фактические обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, надлежащим образом исследовать и оценить имеющиеся в деле доказательства в их взаимосвязи и совокупности, проверить доводы и возражения лиц, участвующих в деле, дать им надлежащую правовую оценку, и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288.2, 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

мотивированное решение  Арбитражного суда Свердловской области  от  08.06.2021 по делу № А60-14954/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  30.08.2021 по указанному делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

       Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.   

 

Судья                                                                               В.А. Купреенков