АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-2335/2018

г. Белгород

06 сентября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2018 года

Полный текст решения изготовлен 06 сентября 2018 года

 

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Ю.И. Назиной

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и видеозаписи помощником судьи А.В. Ермаковой

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "МАКДОНАЛДС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 542 109 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 09.04.2018;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "МАКДОНАЛДС" о взыскании ущерба в размере 522 121 руб., расходов на проведение экспертного исследования в размере 19 988 руб. и расходов по оплате государственной пошлины в размере 13 842 руб.

Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание представителя не направил. В соответствии с ч.3 ст.156 АПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В отзыве ответчик пояснил, что фактически истцом заявлено требование о возмещении расходов на ремонт неотделимых улучшений, которые им не создавались, но перешли в его собственность безвозмездно в соответствии с условиями договора и действующего законодательства.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что после досрочного расторжения договора аренды, заключенного с ответчиком и передачи имущества, было установлено, что нежилому зданию причинен вред в размере 522 121 руб. Истец не осуществлял ремонт здания после получения его по акту приема-передачи от ответчика. В настоящее время нежилое здание и земельный участок, расположенный под зданием с 23.08.2016 года принадлежит иному лицу – ООО «ПроектИнвестЦентр» на основании соглашения об отступном № 23/08-КП. Вместе с тем, полагает исковые требования о взыскании ущерба в размере стоимости восстановительного ремонта обоснованными и подлежащими удовлтворению.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав пояснение представителя истца, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 18.06.2014 года между ООО «ЮСП Девелопмент Строитель» (арендодатель) и ООО «Макдоналдс» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 88-111/14, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилое здание, более полно описанное в п.п. 1.2, 1.3 договора, расположенное по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 3.2. договора арендодатель передает арендатору здание, соответствующие требованиям, установленным договором и приложением № 4 к договору по акту приема-передачи в соответствии с пунктами 1.1. и 2.2. договора.

Согласно пункту 4.10. договора по истечении срока аренды (за исключением случая заключения договора на новый срок) или при досрочном прекращении договора, вывезти все отделимые улучшения, освободив здание от имущества арендатора в день окончания срока аренды, а при досрочном прекращении договора – в течение десяти рабочих дней с момента его прекращения, в соответствии с условиями договора, по акту приема-передачи здания в технически исправном состоянии, с учетом нормального износа. Освобождение здания в соответствии с настоящим пунктом не производится в случае, если сторонами заключается новый краткосрочный договор или долгосрочный договор аренды.

Пунктами 11.1. и 11.2. договора установлено, что работы арендатора проводятся в соответствии с требованиями российского законодательства и положениями договора и включает в себя, но не ограничиваются, следующими видами работ: отделочные и ремонтные работы, в соответствии со стандартами компании «Макдоналдс» и требованиями российского законодательства, предъявляемыми к предприятиям общественного питания; работы по устройству технологических перегородок по согласованному сторонами плану здания (приложение № 1 к договору), монтаж необходимых инженерных систем, монтаж и установка технологического оборудования, декора и рекламных носителей (приложение № 2 и № 3 к договору).

При этом стороны согласны, что неотделимые улучшения, необходимые для подготовки здания к работе ресторана, создаются арендатором за свой счет, являются собственностью арендатора до прекращения действия договора и учитываются на балансе арендатора. Расходы арендатора на создание неотделимых улучшений не компенсируются арендодателем, за исключением случаев досрочного расторжения договора по вине арендодателя.

Согласно Приложению № 4 к договору арендодатель в рамках разработанного рабочего проекта и прошедшего все необходимые согласования берет на себя обязательство профинансировать и провести работы по следующим разделам: 

1.                  Отделка фасадов.

2.                  Внутренняя отделка и декор.

3.                  Монтаж внутренних инженерных систем от введенных в здание коммуникаций, за исключением работ закрепленных за арендодателем. Монтаж внутренней системы канализации выполняется арендатором до устройства плиты пола.

4.                  Арендатор на основе комплектующих, переданных арендодателем монтирует в «ВРУ» арендатора узел учета электрической энергии.

5.                  Монтаж пожарной сигнализации, системы пожаротушения и оповещения и системы дымоудаления (по необходимости).

6.                  Установка технологического оборудования.

7.                  Установка рекламных носителей и подсветки на фасаде здания.

8.                  Монтаж элементов рекламы на фундаменты подготовленные арендодателем.

Арендатор передает арендодателю для последующего монтажа закладные детали для следующих рекламных носителей:

- стела

- ограничитель высоты

-канопе

9. Внутренняя разводка телефонного кабеля от коробки (кросс) здания по помещениям.

10. Устанавливает телевизионную антенну на кровле и протягивает кабель до комнаты отдыха.

11. Устанавливает на крыше микроволновый блок резервного канала с банком.

12. Арендатор монтирует, на подготовленное арендодателем основание, подземные датчики обнаружения машин.

Арендатор комплектует и передает арендодателю производственную и исполнительную документацию на выполняемые работы в объеме достаточном при обращении за выдачей заключения о соответствии законченного строительством объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

В связи с досрочным расторжением договора аренды от 18.06.2014 года по акту приема-передачи от 26.05.2015 года ответчик передал, а истец принял вышеуказанное нежилое здание.

В приложении № 2 от 26.05.2015 года к акту приема-передачи стороны договора отразили перечень неотделимых улучшений в здании, в том числе стены, стеновые панели, окна, потолочные конструкции, напольные покрытия в здании, декоративные панели, иное оборудование, работы, являющиеся из смысла действующего законодательства неотделимыми улучшениями, напольные покрытия на земельном участке (асфальт, плитка (с повреждениями в виде сколов, выбоин и дыр), бордюры и пр.).

В приложении № 3 сторонами определён перечень недостатков при передаче арендованного имущества (нежилого здания) при расторжении договора аренды здания: 

1.                  Напольное покрытие в помещении торгового зала в виде декоративной плитки имеет повреждения в виде трещин, выбоин и остатков дюбелей (керамическая плитка повреждена в количестве 147 штук);

2.                  Напольное покрытие помещения кухни – керамическая плитка имеет повреждение в виде трещин, выбоин и остатков дюбелей (количество поврежденных плиток 11 штук);

3.                  Напольное покрытие (виниловое) детской комнаты имеет повреждения от дюбелей в пяти местах;

4.                  В комнате отдыха имеются повреждения плитки в количестве 17 штук;

5.                  В помещении кухни и в помещении трехсекционной мойки, овощного цеха и помещения приема оплаты плитка настенная (белый глянец) имеет повреждения в количестве 140 штук;

6.                  В помещениях стиральной машины, мопсинга и мультиплекса плитка повреждена в количестве 42 штук;

7.                  Стены, покрытие стеклообоями в помещениях офиса, имеют многочисленные повреждения в виде остатков от дюбелей;

8.                  Коридор – стены покрытые стеклообоями имеют повреждения в виде отверстий от дюбелей в количестве 30 штук;

9.                  Склад № 1 и склад № 2 – окрашенные стены имеют отверстия от дюбелей в количестве 20 штук;

10.              Потолок кухни – материал гипсокартонных листов имеет повреждения в местах крепления оборудования.

11.              Потолок Gaipel – отсутствует 16 панелей;

12.              Тротуарная плитка прилегающей территории имеет повреждения на площади 18 кв.м.

Истцом были зафиксированы недостатки арендованного имущества, произведено экспертное исследование состояния арендованных помещений, и расчет стоимости восстановительного ремонта.

Для составления экспертного исследования была привлечена специализированная организация ФБУ ВРЦСЭ Минюста России. На основании договора от 27.05.2015 г. стоимость услуг по проведению экспертного исследования составила 19 988 рублей.

Актом экспертного исследования от 26.06.2015 года № 5138/10, определено, что рыночная стоимость на июнь 2015 года восстановительного ремонта помещений по адресу: 

<

...> и восстановление повреждений на прилегающей территории после передачи арендованного имущества от 18.06.2014 года составляет 522 121 руб.

23.08.2016 года истец на основании соглашения об отступном № 23/08-КП в качестве отступного передал ООО «ПроектИнвестЦентр» вышеуказанное нежилое здание и земельный участок, на котором расположено данное здание.

Согласно п. 2.5 данного соглашения кредитор удовлетворен качественным состоянием здания и земельного участка, установленным путем внутреннего и внешнего осмотра здания и земельного участка перед заключением соглашения, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил должник.

Согласно акту приема-передачи по соглашению об отступном претензий к качеству здания и земельного участка у кредитора нет.

Права собственности ООО «ПроектИнвестЦентр» на предприятие зарегистрировано 06.09.2016 года.

Таким образом, истец с 06.09.2016 года собственником земельного участка и расположенного на нем спорного здания по адресу 

<

...> не является.

Истец, полагая, что ответчиком после расторжения договора аренды здание и прилегающая к нему территория возвращены в состоянии, не относящееся к критерию нормального износа, обратился в суд с требованием к ответчику о  взыскании стоимости восстановительного ремонта помещений и прилегающей территории в размере 522 121 руб., а также расходов на проведение экспертного исследования в размере 19 988 руб.

В силу п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно абзацам 1, 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания указанной нормы следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом.

Так, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя убытков, причинно-следственную связь между поведением указанного лица и наступившими убытками. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.

Стороны в договоре, приложении № 4 к договору и акте приема-передачи спорного помещения в аренду указали техническое состояние помещения, определили отделочные и ремонтные работы, выполняемые арендатором (п. 11.1 договора) в данном нежилом здании.

По акту от 26.05.2015 года здание возвращено арендодателю с перечнем неотделимых улучшений, демонтированного оборудования, перечнем недостатков  при передаче арендованного имущества.

При этом ответчик указывает, что поименованные недостатки  являются следствием нормального физического износа, в связи, с чем их устранение не подлежит возмещению за счет арендатора.

Истец настаивает на том, что стоимость восстановительного ремонта должна быть возложена на арендатора в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

В соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Стороны оговорили в договоре (п. 4.10), что при досрочном прекращении договора арендатор обязуется  вывезти все отделимые улучшения, освободив здание от  имущества арендатора, по акту приема-передачи здания в технически исправном состоянии, с учетом нормального износа.

Из материалов дела следует, и сторонами не оспаривается, что помещение эксплуатировалось исключительно по назначению в полном соответствии с условиями договора, и доказательств обратного истцом не предоставлено.

Из акта приема-передачи, составленного сторонами при расторжении договора аренды, и приложений к нему не следует, что указанные замечания не являются следствием нормального износа, возможным при обычной эксплуатации и не соответствуют статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающим возврат объекта аренды с учетом нормального износа.

Таким образом, истец в порядке статьи 65 АПК РФ не представил доказательств того, что состояние здания и прилегающей к нему территории на момент его возврата ухудшилось по сравнению с тем состоянием, в котором оно было передано в пользование ответчику, с учетом нормального износа.

Исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу, что состояние передаваемого здания и прилегающей к нему территории  на 26.05.2015  года соответствовало условиям договора аренды и положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законодательство не предусматривает обязанности арендатора привести помещения перед передачей арендодателю в состояние лучшее, чем то, в котором помещения были получены.

Согласно ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Между тем истцом не доказано наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и неудовлетворительным состоянием помещений, размер ущерба, причиненного именно ответчиком, а не естественным износом.

При этом суд также учитывает, что нежилое здание и территория передавались ответчику в состоянии, при котором впоследствии ответчиком производились отделочные и ремонтные работы.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании стоимости восстановительного ремонта здания и прилегающей территории, вместе с тем восстановительный ремонт истцом не производился, правовые основания для проведения указанного истцом восстановительного ремонта  в настоящее время либо в будущем отсутствуют, поскольку истец с 06.09.2016 года собственником земельного участка и расположенного на нем спорного здания по адресу 

<

...> не является.

Следует отметить, что передавая вышеуказанные объекты недвижимости в собственность третьего лица, последний был удовлетворен  качественным состоянием здания и земельного участка.

Доказательства осуществления истцом восстановительного ремонта нежилого здания в размере 522 121 руб. в материалы дела не представлены.

Доказательства несения расходов по оплате проведенного экспертного исследования истцом также не представлены.

Таким образом, оснований для взыскания с ответчика убытков в размере стоимости восстановительного ремонта, а также расходов на проведение экспертного исследования по правилам ст. 15 Гражданского кодекса РФ не имеется.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

 

Судья                                                                                                                          Ю.И. Назина