Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-32775/2020

13 ноября 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  10 ноября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  13 ноября 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Болдырев  Вадим Александрович (адрес:  Россия 192177, Санкт-Петербург, Шлиссельбургский пр-кт 13, 97, ОГРН:  );

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д.20, лит.А., пом. 2-Н, ОГРН:  

<

***>);

третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», 2) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

при участии: 

- от истца: ФИО3 (доверенность от 14.04.2020),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 16.12.2019),

- от третьих лиц: 1) ФИО5 (доверенность от 09.01.2020), 2) не явился, извещен;

- эксперт ФИО6 (паспорт 4000 725758),

установил:

ИП ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП «ГУИН»), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение). 

Учреждение, извещенное о судебном разбирательстве в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителя в суд не обеспечило, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Заслушав пояснения лиц, присутствующих в судебном заседании, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Предприниматель в соответствии с договором аренды от 20.10.2009 №06-А001962 и дополнениями к нему является арендатором нежилого помещения 4-Н площадью 146,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит.А, кадастровый номер 78:37:17211:0:2:2. Договор был заключен на 10 лет 

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), предприниматель обратился в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

Распоряжением от 16.12.2019 №3195-рз Комитет распорядился осуществить приватизацию названного помещения по цене 15 400 000 руб. На основании этого предпринимателю Учреждением был направлен проект договора в следующей редакции:

«ДОГОВОР №-ПП

купли-продажи нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого

имущества с условием о залоге

Санкт-Петербург2020 год

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующий в соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 (далее - Комитет, Продавец», в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение), действующего на основании доверенности от 27.11.2019, удостоверенной нотариусом нотариально округа Санкт-Петербург ФИО7, зарегистрированной в реестре за № 78/18-н/78-2019-9-245, в лице начальника Управления приватизации и арендных отношений Учреждения ФИО8, действующей на основании доверенности от 27.11.2019, удостоверенной нотариусом нотариально округа Санкт-Петербург ФИО7, зарегистрированной в реестре за № 78/18-Н/78-2019-9-246, с одной стороны,

и Индивидуальный предприниматель ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ пр., место рождения - гор. Ленинград, гражданство - Российская Федерация, паспорт 4016 611227, выдан ТП № 56 отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Невском районе г. Санкт-Петербурга 31.08.2016, код подразделения 780-056 (далее - Покупатель), с другой стороны (далее вместе -Стороны), в соответствии с действующим законодательством о приватизации и на основании распоряжения от 16.12.2019 № 3195-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, пом. 4-Н» (далее - Распоряжение) заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

Основные понятия

Объект - указанное в п. 1.1 Договора нежилое помещение (в том числе встроенно-пристроенное нежилое помещение в жилом доме), выделенное в натуре, предназначенное для самостоятельного использования для нежилых целей.

1. Предмет Договора

1.1.Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора Объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, пом. 4-Н, общей площадью 146,6 кв.м. кадастровый номер 78:37:0017211:1216, находящийся на 1 этаже.

1.2.Описание Объекта содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему Договору.

2. Цена и порядок расчетов

2.1. Цена продажи Объекта составляет 15 400 000 (пятнадцать миллионов четыреста тысяч) рублей, НДС не облагается.

2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения Договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет № 

<

***> в Северо-Западном ГУ Банка России, получатель: УФК по г. Санкт-Петербургу (СПб ГКУ «Имущества Санкт-Петербурга») ИНН 

<

***>, КПП 784201001, БИК 044030001, ОКТМО 40342000, КБК для помещения: 830 1 14 02023 02 0000 410, КБК для оплаты неустойки (пени, штрафы) 830 1 16 07090 02 0000 140.

Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего Договора.

На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату размещения Распоряжения на официальном сайте Комитета в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведения торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и составляющей 6,25% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1 к Договору.

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно:

в один из предусмотренных в Приложении 1 к Договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату размещения Распоряжения на официальном сайте Комитета в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведения торгов, определенном Правительством Российской Федерации за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа;

в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.

Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 Договора.

В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи Объекта в один из предусмотренных в Приложении 1 к Договору периодов оплаты Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта Покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.2. Договора.

2.3. Обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (части цены продажи Объекта) с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа, считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет.

3. Обязанности Сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1.В течение 14 дней с момента исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 Договора, и обязанности по выполнению пункта 3.2.2 Договора, а именно по передаче Продавцу подписанного Договора, необходимого для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Регистрирующий орган), необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект при условии  отсутствия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от 20.10.2009 № 06-А001962 на дату заключения Договора.

3.1.2.На основании уведомления Покупателя о намерении осуществить единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта в соответствии с пунктом 2.2. Договора в срок не более трех рабочих дней с даты получения такого уведомления произвести расчет подлежащей оплате денежной суммы и направить в адрес Покупателя сведения о ее размере.

3.2.Покупатель обязуется:

3.2.1.Оплатить цену продажи Объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 Договора.

3.2.2. Передать в течение 14 дней с момента исполнения обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в установленном порядке подписанный Договор, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, Продавцу.

3.2.3. В случае если Объект является выявленным объектом культурного наследия народов Российской Федерации выполнять требования, установленные пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

3.2.4.Заключить договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга в случае, если Объект расположен в нежилом здании.

3.2.5. В трехмесячный срок с момента перехода права собственности на Объект уведомить Комитет о намерении заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора путем направления в установленном порядке заявки на аренду земельного участка.

3.2.6. Совершать сделки по отчуждению Объекта, а также передавать Объект в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта только с согласия залогодержателя.

3.2.7. Обеспечить отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от 20.10.2009 № 06-А001962 на дату заключения Договора.

3.3.Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.

4. Обременение права собственности

4.1. В отношении Объекта действуют следующие обременения:

4.1.1. В связи с оплатой цены продажи Объектов в рассрочку в силу закона Объект до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1 Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта. Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, а также передаче Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя.

Залог Объекта погашается на основании совместного заявления Комитета и Покупателя, которое должно быть подано Сторонами в месячный срок после полной оплаты цены продажи Объекта.

4.2. Иные обременения (ограничения) в отношении Объекта:

4.2.1. Обязанность Покупателя согласовывать все наружные ремонтно-строительные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

5. Возникновение права собственности

5.1.Право собственности на Объект переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе.

5.2.Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к Покупателю с момента заключения Договора.

5.3.В случае если Объект расположен в многоквартирном жилом доме, одновременно с переходом права собственности на Объект к Покупателю безвозмездно переходит доля в праве общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома.

6. Особые условия

6.1. Размер платы за пользование земельным участком определяется в порядке, установленном Методикой определения арендной платы за земельные участки, утвержденной в установленном законодательством Санкт-Петербурга порядке.

6.2. В связи с оплатой цены продажи Объектов в рассрочку, в силу закона, Объект до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1 Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта.

6.3. Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, а также передаче Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя.

6.4. Сведения о Покупателе на момент заключения Договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

7. Ответственность Сторон

7.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление не соответствующей действительности информации, за непредоставление информации, которая им была известна либо которая должна была быть известна и имевшей существенное значение для заключения Договора.

7.2.Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с требованиями законодательства. 

7.3.За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере 0.15 % от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

7.4.За неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.4. или в п. 3.2.5. Договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере годовой платы за пользование земельным участком, определяемой в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, на день нарушения.

7.5.В случае просрочки Покупателем оплаты первого платежа, предусмотренного Договором, свыше 10 календарных дней:

7.5.1. Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта.

7.5.2. Настоящий Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

7.6.В случае нарушения Покупателем срока оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, два и более раз в течение 12 месяцев, независимо от периода просрочки:

Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта.

На Объект может быть обращено взыскание в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

7.7.Наличие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Объекта от 20.10.2009 № 06-А001962 на дату заключения Договора, является существенным нарушением Договора.

7.8.В случае выявления задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Объекта от 20.10.2009 № 06-А001962 на дату заключения Договора, Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечение пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

8. Прочие условия

8.1. Последующее отчуждение Объекта полностью или по частям (долям в праве обшей долевой собственности на Объект) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе предусмотренных п. 3.2.4 Договора.

8.2. До момента подписания Договора Покупатель ознакомился с состоянием Объекта и технической документацией к нему.

8.3. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.4.Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуютсядействующим законодательством.

8.5.Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области или судом общей юрисдикции в соответствии с их компетенцией.

8.6.Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

8.7. С момента заключения Договора договор аренды от 20.10.2009 № 06-А001962 прекращает свое действие (ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации), обязательство Покупателя по внесению арендной платы по указанному договору считается прекращенным.

8.8. Стороны подтверждают выполнение Продавцом и Покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Приложения:

1.График платежей.

2.Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 09.12.2019№ 78/001/007/2019-33683.

9. Реквизиты и подписи Сторон:

1. Комитет:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, зарегистрированный инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Центральному   району   Санкт-Петербурга   17.12.2002,   основной   государственный регистрационный номер 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 784201001, местонахождение: ул. Новгородская, 20, литер А, пом. 2-Н, Санкт-Петербург, 191144,

в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга», зарегистрированного Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 15 по Санкт-Петербургу 29.05.2017, основной государственный регистрационный номер 1177847189190, ИНН 

<

***>, КПП 784201001, зарегистрированного по адресу: ул. Новгородская, д.20, литер А, пом. 2-Н, Санкт-Петербург, 191124.

2. Покупатель:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения - гор. Ленинград, гражданство - Российская Федерация, паспорт 4016 611227, выдан 31.08.2016 ТП № 56 Отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Невском районе г. Санкт-Петербурга, код подразделения 780-056, ОГРНИП 313784723200252, ИНН 

<

***>, ОКПО 0188324070, ОКВЭД 68.10.1, зарегистрирован по адресу: 192177, Санкт-Петербург, Шлиссельбургский 

<

...>.»

Считая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, предприниматель обратился в ООО «1Капитал» в целях определения рыночной стоимости помещения. Согласно отчету об оценке названной организации №373/ОН-2019 рыночная стоимость помещения на дату подачи заявки составляет 6 900 000 руб. 

В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости объекта, предприниматель направил в Комитет протокол разногласий к договору с предложением заключить договор по цене 6 900 000 руб., а также дополнить договор пунктом 7.8. следующего содержания: «В случае нарушения Продавцом срока подачи в регистрирующий орган необходимого комплекта документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект (п. 3.1.1 договора), если данное нарушение сроков не связано с виновными действиями Покупателя, Продавец выплачивает Покупателю неустойку (пеню) в размере 0,15% от цены продажи объекта (п. 21. договора) за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки».

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договора, Общество обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Комитет предложил предпринимателю заключить договор купли-продажи по цене, указанной ГУП ГУИОН в отчете об оценке рыночной стоимости от 03.12.2019 №31-8-0334(037)-2019, а именно: 15 400 000 руб. (НДС не облагается). Однако предприниматель не согласился с указанной ценой, посчитав ее завышенной, и направил ответчику протокол разногласий в отношении условия договора о цене и ответственности сторон.

Поскольку Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора и урегулированием преддоговорных споров, в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что спор касается выкупной стоимости помещения. При этом сторонами в материалы дела представлены отчет ГУП ГУИОН о рыночной стоимости помещения и независимого оценщика – ООО «1Капиталъ», содержащие существенно различные предложения относительно рыночной стоимости спорного объекта.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.

Как следует из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Ввиду разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества суд по ходатайству сторон назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Проведение экспертизы по вопросу «Какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом.4Н, кадастровый номер: 78:37:0017211:1216, общей площадью 146,6 кв.м., в ценах по состоянию на 01.11.2019» поручено эксперту ОАО «Региональное управление оценки»  ФИО6

В материалы дела поступило заключение эксперта от 11.09.2020, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения составила 9 700 000 руб. без учета НДС.

На указанное заключение ответчиком и ГУП ГУИОН был представлен ряд замечаний, которые, по мнению указанных лиц, существенно повлияли на результат оценки. В частности, ответчик и третье лицо полагают, что эксперт необоснованно приводит объекта без учета НДС, экспертом не проведены корректировки по объекту-аналогу, расположенному в Ленинградской области, тогда как сам объект оценки расположен в Санкт-Петербурге, не проведен расчет корректировки на тип окон. В связи с этим Комитетом заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу.

Согласно положениям части 2 и 3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В связи с наличием у сторон вопросов к эксперту, в судебное заседание был приглашен эксперт ФИО6, который на основании статьи 86 АПК РФ дал пояснения по представленному заключению.

Возражая на доводы ГУП ГУИОН, эксперт в судебном заседании пояснил, что в силу положений действующего законодательства реализация объектов недвижимости в рамках Закона №159-ФЗ осуществляется без налога на добавленную стоимость, используемые им объекты-аналоги также не включали в свою стоимость этот налог. Относительно объекта-аналога №1 эксперт пояснил, указанный объект находится на соседней улице по отношению к объекту исследования, в связи с чем необходимость в проведение каких-либо корректировок на местоположение объекта не требовалась. Также эксперт пояснил, что арочные окна объекта оценки не являются витринными.

Согласно статье 82 АПК РФ суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Это означает, что в ходе рассмотрения дела могут возникать вопросы, для разрешения которых требуются специальные познания, которыми ни суд, ни стороны не обладают. Проведение оценки рыночной стоимости объекта, включая определение состояния помещения, как раз относится к области знаний, которыми ни суд, ни стороны не обладают.

С учетом положений Федерального закона №159-ФЗ при выкупе имущества должна быть определена рыночная стоимость конкретного выкупаемого помещения со всеми его специфическими особенностями, включая местоположение, этажность, площадь, расположение входа и состояние. При этом именно эксперт, как специалист, может оценить все указанные факторы, определить их влияние на рыночную стоимость, и с учетом всех факторов установить рыночную стоимость индивидуально-определенного помещения с учетом его уникальных характеристик.

Представленное в дело заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, оцениваются судом как обоснованные. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства. 

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

С учетом этого суд не усматривает основания для проведения еще одной экспертизы по делу.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта, ввиду чего цена выкупаемого объекта, отражаемая в пункте 2.1 договора, составляет 9 400 000 руб.

Необходимость внесения в договор пункта 7.8 следующего содержания: «В случае нарушения Продавцом срока подачи в регистрирующий орган необходимого комплекта документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект (п. 3.1.1 договора), если данное нарушение сроков не связано с виновными действиями Покупателя, Продавец выплачивает Покупателю неустойку (пеню) в размере 0,15% от цены продажи объекта (п. 21. договора) за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки», предприниматель объясняет необходимостью гарантировать исполнение условия договора со стороны Комитета, а также  обеспечение равной ответственности за неисполнение условий договора.

Комитет возражал относительно дополнения договора указанным пунктом, ссылаясь на наличие иных, предусмотренных законодательством мер воздействия.

Оценивая необходимость внесения спорного пункта в условия договора, суд исходит из того, что в силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, законодательством гарантируются права стороны, заключающей сделку, подлежащую регистрации, на совершение регистрационных действий, в связи с чем внесение в договор спорного пункта не представляется целесообразным.

Относительно распределения судебных расходов по делу суд считает необходимым указать следующее.

По общему правилу, установленному статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Вместе с тем, преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор. 

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны. Более того, необходимо учитывать, что в соответствии с положениями действующего законодательства рыночная стоимость выкупаемого помещения устанавливается Комитетом на основании заключения привлеченного оценщика и изменение этой цены самим Комитетом, кроме как на основании решения суда, невозможно.

С учетом изложенного суд полагает, что судебные расходы по оплате экспертизы, заинтересованность в проведении которой имелась в первую очередь у истца, в полном объеме должны быть отнесены на предпринимателя, равно как и расходы по уплате пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, изложив договор в следующей редакции:

«ДОГОВОР №-ПП

купли-продажи нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого

имущества с условием о залоге

Санкт-Петербург2020 год

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующий в соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 (далее - Комитет, Продавец», в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение), действующего на основании доверенности от 27.11.2019, удостоверенной нотариусом нотариально округа Санкт-Петербург ФИО7, зарегистрированной в реестре за № 78/18-н/78-2019-9-245, в лице начальника Управления приватизации и арендных отношений Учреждения ФИО8, действующей на основании доверенности от 27.11.2019, удостоверенной нотариусом нотариально округа Санкт-Петербург ФИО7, зарегистрированной в реестре за № 78/18-Н/78-2019-9-246, с одной стороны,

и Индивидуальный предприниматель ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ пр., место рождения - гор. Ленинград, гражданство - Российская Федерация, паспорт 4016 611227, выдан ТП № 56 отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Невском районе г. Санкт-Петербурга 31.08.2016, код подразделения 780-056 (далее - Покупатель), с другой стороны (далее вместе -Стороны), в соответствии с действующим законодательством о приватизации и на основании распоряжения от 16.12.2019 № 3195-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, пом. 4-Н» (далее - Распоряжение) заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

Основные понятия

Объект - указанное в п. 1.1 Договора нежилое помещение (в том числе встроенно-пристроенное нежилое помещение в жилом доме), выделенное в натуре, предназначенное для самостоятельного использования для нежилых целей.

1. Предмет Договора

1.1.Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора Объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, пом. 4-Н, общей площадью 146,6 кв.м. кадастровый номер 78:37:0017211:1216, находящийся на 1 этаже.

1.2.Описание Объекта содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему Договору.

2. Цена и порядок расчетов

2.3. Цена продажи Объекта составляет 15 400 000 (пятнадцать миллионов четыреста тысяч) рублей, НДС не облагается.

2.4. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения Договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет № 

<

***> в Северо-Западном ГУ Банка России, получатель: УФК по г. Санкт-Петербургу (СПб ГКУ «Имущества Санкт-Петербурга») ИНН 

<

***>, КПП 784201001, БИК 044030001, ОКТМО 40342000, КБК для помещения: 830 1 14 02023 02 0000 410, КБК для оплаты неустойки (пени, штрафы) 830 1 16 07090 02 0000 140.

Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего Договора.

На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату размещения Распоряжения на официальном сайте Комитета в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведения торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и составляющей 6,25% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1 к Договору.

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно:

в один из предусмотренных в Приложении 1 к Договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату размещения Распоряжения на официальном сайте Комитета в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведения торгов, определенном Правительством Российской Федерации за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа;

в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.

Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 Договора.

В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи Объекта в один из предусмотренных в Приложении 1 к Договору периодов оплаты Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта Покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.2. Договора.

2.3. Обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (части цены продажи Объекта) с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа, считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет.

3. Обязанности Сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1.В течение 14 дней с момента исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 Договора, и обязанности по выполнению пункта 3.2.2 Договора, а именно по передаче Продавцу подписанного Договора, необходимого для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Регистрирующий орган), необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект при условии  отсутствия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от 20.10.2009 № 06-А001962 на дату заключения Договора.

3.1.2.На основании уведомления Покупателя о намерении осуществить единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта в соответствии с пунктом 2.2. Договора в срок не более трех рабочих дней с даты получения такого уведомления произвести расчет подлежащей оплате денежной суммы и направить в адрес Покупателя сведения о ее размере.

3.2.Покупатель обязуется:

3.2.1.Оплатить цену продажи Объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 Договора.

3.2.4. Передать в течение 14 дней с момента исполнения обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в установленном порядке подписанный Договор, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, Продавцу.

3.2.5. В случае если Объект является выявленным объектом культурного наследия народов Российской Федерации выполнять требования, установленные пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

3.2.4.Заключить договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга в случае, если Объект расположен в нежилом здании.

3.2.8. В трехмесячный срок с момента перехода права собственности на Объект уведомить Комитет о намерении заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора путем направления в установленном порядке заявки на аренду земельного участка.

3.2.9. Совершать сделки по отчуждению Объекта, а также передавать Объект в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта только с согласия залогодержателя.

3.2.10. Обеспечить отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от 20.10.2009 № 06-А001962 на дату заключения Договора.

3.3.Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.

4. Обременение права собственности

4.1. В отношении Объекта действуют следующие обременения:

4.1.1. В связи с оплатой цены продажи Объектов в рассрочку в силу закона Объект до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1 Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта. Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, а также передаче Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя.

Залог Объекта погашается на основании совместного заявления Комитета и Покупателя, которое должно быть подано Сторонами в месячный срок после полной оплаты цены продажи Объекта.

4.2. Иные обременения (ограничения) в отношении Объекта:

4.2.1. Обязанность Покупателя согласовывать все наружные ремонтно-строительные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

5. Возникновение права собственности

5.1.Право собственности на Объект переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе.

5.2.Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к Покупателю с момента заключения Договора.

5.3.В случае если Объект расположен в многоквартирном жилом доме, одновременно с переходом права собственности на Объект к Покупателю безвозмездно переходит доля в праве общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома.

6. Особые условия

6.5. Размер платы за пользование земельным участком определяется в порядке, установленном Методикой определения арендной платы за земельные участки, утвержденной в установленном законодательством Санкт-Петербурга порядке.

6.6. В связи с оплатой цены продажи Объектов в рассрочку, в силу закона, Объект до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1 Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта.

6.7. Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, а также передаче Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя.

6.8. Сведения о Покупателе на момент заключения Договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

7. Ответственность Сторон

7.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление не соответствующей действительности информации, за непредоставление информации, которая им была известна либо которая должна была быть известна и имевшей существенное значение для заключения Договора.

7.2.Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с требованиями законодательства. 

7.3.За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере 0.15 % от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

7.4.За неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.4. или в п. 3.2.5. Договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере годовой платы за пользование земельным участком, определяемой в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, на день нарушения.

7.5.В случае просрочки Покупателем оплаты первого платежа, предусмотренного Договором, свыше 10 календарных дней:

7.5.1. Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта.

7.5.2. Настоящий Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

7.6.В случае нарушения Покупателем срока оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, два и более раз в течение 12 месяцев, независимо от периода просрочки:

Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта.

На Объект может быть обращено взыскание в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

7.7.Наличие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Объекта от 20.10.2009 № 06-А001962 на дату заключения Договора, является существенным нарушением Договора.

7.8.В случае выявления задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Объекта от 20.10.2009 № 06-А001962 на дату заключения Договора, Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечение пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

8. Прочие условия

8.4. Последующее отчуждение Объекта полностью или по частям (долям в праве обшей долевой собственности на Объект) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе предусмотренных п. 3.2.4 Договора.

8.5. До момента подписания Договора Покупатель ознакомился с состоянием Объекта и технической документацией к нему.

8.6. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.4.Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуютсядействующим законодательством.

8.5.Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области или судом общей юрисдикции в соответствии с их компетенцией.

8.6.Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

8.9. С момента заключения Договора договор аренды от 20.10.2009 № 06-А001962 прекращает свое действие (ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации), обязательство Покупателя по внесению арендной платы по указанному договору считается прекращенным.

8.10. Стороны подтверждают выполнение Продавцом и Покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Приложения:

1.График платежей.

2.Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 09.12.2019№ 78/001/007/2019-33683.

9. Реквизиты и подписи Сторон:

1. Комитет:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, зарегистрированный инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Центральному   району   Санкт-Петербурга   17.12.2002,   основной   государственный регистрационный номер 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 784201001, местонахождение: ул. Новгородская, 20, литер А, пом. 2-Н, Санкт-Петербург, 191144,

в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга», зарегистрированного Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 15 по Санкт-Петербургу 29.05.2017, основной государственный регистрационный номер 1177847189190, ИНН 

<

***>, КПП 784201001, зарегистрированного по адресу: ул. Новгородская, д.20, литер А, пом. 2-Н, Санкт-Петербург, 191124.

2. Покупатель:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения - гор. Ленинград, гражданство - Российская Федерация, паспорт 4016 611227, выдан 31.08.2016 ТП № 56 Отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Невском районе г. Санкт-Петербурга, код подразделения 780-056, ОГРНИП 313784723200252, ИНН 

<

***>, ОКПО 0188324070, ОКВЭД 68.10.1, зарегистрирован по адресу: 192177, Санкт-Петербург, Шлиссельбургский 

<

...>.»

От ПродавцаОт Покупателя

Начальник УправленияИндивидуальный предприниматель

приватизации и арендных отношений

ФИО8        ФИО2».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.