АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-2820/2019

25 марта 2021 года

г. Махачкала

 

Резолютивная часть решения объявлена 18.03.2021

Полный текст мотивированного решения изготовлен 25.03.2021

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гридасовой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к общественной организации "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД

2. ООО "Каспийгазсервис"

3. ФИО6

4. ФИО7

5. ФИО4

о взыскании 29 654 022,23 руб. задолженности по договору аренды земельного участка № 346 от 07.09.2007, из которых 12 529 341,52 руб. арендной   платы и 17 124 680,71 руб. пени

о расторжении договора аренды земельного участка № 346 от 07.09.2007 

и обязании вернуть участок в надлежащем состоянии

при участии представителей

от истца: ФИО3 доверенность от 11.01.2021, паспорт (до и после перерыва)

от ответчика: председатель ФИО4, паспорт (после перерыва)

от иных лиц: извещены не явились

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО5

УСТАНОВИЛ:

КУИ г. Махачкалы обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к общественной организации "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана", в котором просит:

- взыскать 12 529 341,52 руб. задолженности  по арендной   плате,

- взыскать 17 124 680,71 руб. пени,

- расторгнуть договор аренды земельного участка № 346 от 07.09.2007, заключенный между КУИ г. Махачкалы и общественной организацией "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана", обязав ответчика вернуть земельный участок в надлежащем состоянии.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка № 346 от 07.09.2007.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены кадастровая палата, ООО "Каспийгазсервис", ФИО6,  ФИО7, ФИО4 

В силу статьи 48 АПК РФ, в порядке процессуального правопреемства судом произведена замена истца (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в данном деле его правопреемником - Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Представитель истца поддерживает заявленные требования, настаивает на их удовлетворении в полном объеме. Поясняет, что при определении арендной платы за земельный участок под футбольным полем не применен коэффициент 0,75 т.к. данный коэффициент понижает арендную плату ниже ставки земельного налога, что противоречит п. 6 Решения Горсобрания № 34-5 от 30.12.2014, что арендная плата за землю не может быть менее ставки земельного налога; площадь земельного участка под детскую площадку составляет 7000 кв.м. исходя из договора субаренды № 1 от 25.10.2007 г. и запроса о разрешении передачи в субаренду частей земельного участка № 235 от 20.09.2007; коэффициент применен 15 % т.к. детская площадка является коммерческим объектом, извлекающим прибыль. Согласно площади, превышающей 5000 кв.м. применен коэффициент 0,5; согласно договору субаренды № 2 от 25.10.2007 земельный участок площадью 225 кв.м. предоставлен под кафе; при определении арендной платы за земельный участок под парком не применен коэффициент 0,4 т.к. данный коэффициент понижает арендную плату ниже ставки земельного налога, что противоречит п. 6 Решения Горсобрания № 34- 5 от 30.12.2014, что арендная плата за землю не может быть менее ставки земельного налога.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения иска, по основаниям изложенным в отзыве. Заявил о применении срока исковой давности. Полагает, что основной долг истцом рассчитан неверно, кадастровая стоимость изменилась, и по расчетам ответчика долг погашен в полном объеме. Заявил ходатайство о снижении размера подлежащей уплате неустойки. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте которого извещены надлежащим образом арбитражным судом. 

11.03.2021 в судебном заседании объявлен перерыв до 16 часов 45 минут 18.03.2021, о чем в порядке, предусмотренном постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках", сделано публичное объявление путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Республики Дагестан 12.03.2021. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца и ответчика.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. При неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 АПК РФ).

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие  представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 АПК РФ, а также по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 07.09.2007 между КУИ г. Махачкалы (правопредшественник истца, арендодатель) и Махачкалинским городским советом ветеранов войны в Афганистане (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 346, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на 42 года земельный участок с кадастровым номером 05:40:000050:1256, площадью 16000  кв. м, с местоположением земельного участка: РД, г.Махачкала, парк "Интернационалистов", из земель населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство детских игровых площадок, кафе, Музея боевой славы.

Земельный участок передан ответчику 07.09.2007 по передаточному акту.

Договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован в ЕГРН 13.09.2007 (номер записи: 05-05-01/064/2007-518).

В пункте 2.1 стороны установили, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, установленном в приложении № 1 договора. В силу пункта 2.2 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ, РД или местного самоуправления централизованно устанавливающими размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы. 

Согласно приложению к данному договору сумма арендной платы рассчитывается в соответствии с постановлением Махачкалинского городского Собрания Депутатов от 02.02.2006 № 21-2з "О порядке определения размера арендной платы за земли на территории г. Махачкала" и определяется умножением арендуемой площади на стоимость в данном кадастровом квартале, на поправочный коэффициент к базовой ставке и поправочный коэффициент, учитывающий вид целевого использования земельного участка. Сумма годовой арендной платы составляет 157 835 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1 договора суммы арендной платы. Установлены сроки внесения арендной платы: не позднее 1 числа следующего за кварталом месяца, т.е. до 1 апреля – за первый квартал, до 1 июля – за второй квартал, до 1 октября – за третий квартал, до 1 декабря – за четвертый квартал (пункт 2.3).

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,2% от суммы неуплаты за каждый день просрочки (пункт 2.5 договора).

Неиспользование участка арендатором не может служить основанием не внесения арендной платы (пункт 2.6 договора).

В пункте 5 установлено, что все споры, возникающие при реализации договора, разрешаются сторонами в течение 30 дней с даты, соответствующего заявления одной из сторон. При невозможности достижения соглашения заинтересованная сторона обращается с исковым заявлением в суд, арбитражный суд или третейский суд.

За период  2010-2017 г. г. ответчиком арендная плата в полном объеме не уплачена, в результате чего образовалась задолженность в общей сумме 12 529 341,5 руб. 

Управлением неоднократно направлялись в адрес арендатора уведомления с требованиями о погашении образовавшейся задолженности.

Так, в уведомлении № 51.06-348/18 от 20.02.2018 арендодатель сообщил арендатору о нарушении последним условий договора: о наличии задолженности по арендным платежам в размере 13 126 508,09 руб., из которых 12 529 341,5 руб. основного долга и 597 166,59 руб. пени. Истец предупредил ответчика, что в случае не устранения нарушений договора в срок до 19.03.2018 комитетом будет подготовлено исковое заявление в суд. 

Неисполнение обществом претензии об оплате задолженности по договору аренды № 346 от 07.09.2007 послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В силу пункта 1 статьи 3 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, обратившихся в суд.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе: из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения (подпункты 1, 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Вместе с тем, арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований и должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств). Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2016 № 307-ЭС15-17878).

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). 

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, из неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно (статья 307 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 (в редакции до 01.03.2015) и пункта 3 статьи 39.7 (в действующей редакции) Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

По расчетам истца на стороне ответчика имеет место задолженность по арендной плате в размере 12 529 341,5 руб., рассчитанная за период 2010-2017 гг., которую истец просит взыскать с ответчика.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка № 346 от 07.09.2007, относящегося к публичной собственности, заключен после введения в действие Земельного кодекса. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 168, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции. В преамбуле и пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора (о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших) при рассмотрении исков, предъявленных в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, а также исков, имеющих своей целью признание соответствующего договора недействительным, незаключенным либо его изменение или расторжение.

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" (пункт 2 статьи 196 Гражданского кодекса). В пункте 2 статьи 196 Гражданского кодекса установлен не самостоятельный срок исковой давности, а предельный срок действующих сроков исковой давности.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса). При этом оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным" также разъяснено, что предоставив конкретное имущество в пользование на условиях подписанного договора, стороны приняли на себя обязательство, которое должно надлежаще ими исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Договор аренды действует с 2007 года и исполняется сторонами более 10 лет, претензии со стороны собственника спорного земельного участка отсутствовали. Действующее гражданское законодательство (в развитие института добросовестности, направленного на защиту сторон сделки) закрепило подход, согласно которому признание недействительности сделки не имеет правового значения, если поведение сторон после заключения сделки дает основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

По расчетам истца на стороне ответчика имеет место задолженность по арендной плате в размере 12 529 341,5 руб., рассчитанная за период с 2010 по 2017 г. г., которую истец просит взыскать с ответчика.

До рассмотрения судом спора ответчиком заявлено о применении к сложившимся правоотношениям срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса). По обязательствам с определённым сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса).

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок (статья 203 Гражданского кодекса).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником. В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части  долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам) (пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Для целей разрешения вопроса о применении статьи 203 Гражданского кодекса суд должен установить наличие (отсутствие) обстоятельств, которые фактически подтверждают совершение должником действий, свидетельствующих о признании им правомерности требований кредитора. Течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43). Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

Бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

С учетом положений части 5 статьи 4 АПК РФ до предъявления к ответчику иска о взыскании арендной платы (неосновательного обогащения) и процентов за пользование чужими денежными средствами истец обязан направить ему претензию, стороны не вправе отказаться от претензионного порядка, который императивно предписан для них законодателем.

Следовательно, в период соблюдения учреждением обязательного претензионного порядка течение срока исковой давности по заявленному истцом требованию в силу действующего законодательства приостанавливалось.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления № 43, согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, Таким образом, по смыслу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Аналогичные выводы изложены в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.10.2018 № 305-ЭС18-8026 по делу № А40-43937/2017.

С учетом исключения срока соблюдения претензионного порядка истцом - 30 дней, принимая во внимание, что исковое заявление представлено в Арбитражный суд Республики Дагестан нарочно 03.06.2019, что подтверждается проставленным на исковом заявлении оттиском печати отдела делопроизводства арбитражного суда, срок исковой давности по требованию в отношении задолженности, предъявленной к взысканию истек 03.05.2016 (03.06.2019 (срок подачи искового заявления минус 30 дней (добровольное удовлетворение претензии) минус три года), в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований за период до 03.05.2016 в связи с пропуском срока исковой давности.

Расчет годовой арендной платы, произведенный истцом, судом проверен и признан методологически верным.

В соответствии с пунктами "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, а также в силу действовавших до 1 марта 2015 года положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Следовательно, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации № 582 Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В спорный период действовало и подлежало применению принятое Правительством Республики Дагестан 31.01.2013 постановление № 13 "Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан". 

Названным постановлением утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости по кадастровым кварталам городов Республики Дагестан (приложение №1), в соответствии с которым в кадастровом квартале № 05:40:000050 г. Махачкала в отношении земельного участка с видом разрешенного использования «Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания» установлено в сумме 10103,64 руб./кв. м (для участков под кафе и детскую площадку) и в отношении земельного участка с видом разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии» установлено в сумме 2487,14 руб./кв. м (для участков под футбольное поле и парк).

Также истцом правомерно применено Решение Махачкалинского городского Собрания от 30.12.2014 № 34-5 "О ставках арендной платы за земельные участки на территории городского округа "город Махачкала" (далее - решение № 34-5), согласно которому поправочный коэффициент к базовой ставке для "земель под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания" составляет 15%, а для "земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии" - 1,5%.

Пунктом 3 решения № 34-5 установлены коэффициенты от занимаемой площади. Так, для земельного участка площадью 225 кв. м, используемого под кафе, подлежит применению коэффициент 0,8; для участка площадью 7 000 кв. м, используемого под детскую площадку - 0,5.

Согласно пункту 6 решения № 34-5 арендная плата за землю не может быть менее ставки земельного налога, в связи с чем коэффициенты по площади участков под футбольное поле и парк применению не подлежат.

Действие настоящего решения № 34-5 распространено на правоотношения, возникшие с  01.01.2014.

В соответствии с пунктом 1 решения № 34-5 арендная плата устанавливается исходя из фактической площади земельного участка и определяется по формуле:

А = Б х S х ПК1 х ПК2, где:

А - арендная плата;

Б - базовая ставка, определяемая как кадастровая стоимость в данном квартале, с учетом вида разрешенного использования;

S - площадь земельного участка;

ПК1 - поправочный коэффициент к базовой ставке;

ПК2 - поправочный коэффициент, учитывающий вид целевого использования.

Поскольку нормативные акты субъекта Российской Федерации, муниципального образования не были оспорены заинтересованными лицами в установленном законом порядке и не были признаны противоречащими федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, полностью или в части, оснований для их неприменения у суда не имеется.

Проверив расчет арендной платы, суд полагает обоснованным определение годового размера арендной платы с 01.01.2016 в сумме 5 904 579 руб.:

- под кафе: 10103,64 х 225 х 15% х 0,8 = 272 798 руб.

- под футбольное поле: 2487,14 х 1625 х 1,5% = 60 624 руб.

- под детскую площадку: 10103,64 х 7000 х 15% х 0,5 = 5 304 411 руб.

- под парк: 2487,14 х 7150 х 1,5% = 266 746 руб.

С учетом применения срока исковой давности и произведенного ответчиком платежа в размере 407 741 руб. с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 9 417 091 руб., из которых:

за 03.05.2016 - 31.12.2016: 5 904 579 руб. / 366 х 243 = 3 920 253 руб.

за 2017 г.: 5 904 579 руб.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик доказательств погашения задолженности в полном объеме, контррасчет не представил, в связи с чем требования истца в части взыскания 9 417 091 руб. следует удовлетворить.

Решением Махачкалинского городского Собрания № 20-4а от 23.09.2009 арендатор земельного участка освобожден от арендной платы за землю за период 2007-2009 гг., а решением № 35-2 от 12.03.2015 арендатор освобожден от арендной платы за зеленую зону и детскую площадку, также ему предоставлена льгота в размере 50% за аренду земли под кафе и футбольным полем за период 2010-2015 гг., т.е. за периоды которые находятся за пределами срока исковой давности.

Кроме того, ссылки ответчика на заключенные договоры субаренды несостоятельны, поскольку по условиям представленных в дело договоров субаренды оплата субарендаторами производится арендатору, но не напрямую арендодателю (истцу).

Ссылаясь на несвоевременную оплату ответчиком арендной платы за пользование земельным участком, руководствуясь положениями пункта 2.5 договора, истец начислил к взысканию с ответчика пени в размере 17 124 680,71 руб. за период с 02.01.2017 по 26.02.2019.

В соответствии с частью 1 статьи 401 Гражданского кодекса лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Вместе с тем, согласно части 3 статьи 401 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Ответчик, заключая с управлением договор аренды, действовал в целях осуществления предпринимательской деятельности на свой страх и риск.

В Определении от 15.01.2009 № 243-О-О Конституционный суд Российской Федерации указал на необходимость учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами.

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства  надлежащего и своевременного исполнения им обязательств по договору аренды по уплате арендных платежей и документально не обоснована невозможность неисполнения договорных обязательств и отсутствие вины.

Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы  в установленные договором аренды земель сроки начисляется пеня в размере 0,2% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.  Пени перечисляются в порядке предусмотренном п. 2.5 договора.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).

Из пункта 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса.

Ответчиком при рассмотрении дела заявлено ходатайство о явной несоразмерности  начисленной истцом на него неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.   

В пункте 2 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 разъяснено, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Ответчик ненадлежащее исполнение обязательства объяснил тяжелым имущественным положением кооператива. 

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд, принимая во внимание доводы ответчика и имеющиеся в деле доказательства, находит их заслуживающими внимания и учитывает при разрешении спора. Заявленный управлением размер неустойки 17 124 680,71 руб. (на основной долг  в размере  12 529 341,5 руб. за период 02.01.2017-26.02.2019) суд полагает чрезмерно завышенным, поэтому в порядке исключительного случая считает возможным снизить его с учетом вышеизложенных разъяснений норм законодательства до двукратной средней учетной ставки Банка России, что составляет  2 813 100,51 руб. за период с 02.01.2017 по 26.02.2019.

Истцом также заявлено требование о расторжении спорного договора и возврате земельного участка управлению.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Указанное корреспондируется с пунктом 3.1 договора, которым предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Судом установлено, что ответчиком в течение длительного времени, систематически, не выполнялась обязанность по оплате арендных платежей. 

Наличие задолженности имеет длящийся характер. Поскольку существенность нарушения условий договора его стороной является оценочным понятием, истцом представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора применительно к пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Ответчик при рассмотрении спора не опроверг доводы истца и имеющиеся в деле доказательства о неоднократном, более двух раз подряд пропуске срока уплаты арендных платежей в период действия договора аренды.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковое заявление в части расторжения договора аренды земельного участка следует удовлетворить.

Кроме того, истец просит обязать ответчика вернуть ему земельный участок с кадастровым номером 05:40:000050:1256, расположенный по адресу: РД г. Махачкала, парк "Интернационалистов", общей площадью 16 000 кв. м.

Как следует из материалов дела, и сторонами не оспаривается, спорный земельный участок предоставлялся под строительство детских игровых площадок, кафе, Музея боевой славы и на нем расположены объекты ответчика. Следовательно, изъятие участка из владения ответчика (его возврат истцу) невозможно без разрешения вопроса о судьбе расположенных на нем объектов. Требования о передаче владения или сносе (демонтаже) объектов, истцом не заявлены. 

В соответствии с частью 1 статьи 9  АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект строительства.

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017).

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.07.2019 N Ф08-3874/2019 по делу N А32-2168/2018 (возврат арендодателю земельного участка по правилам, регулирующим арендные отношения, мог быть произведен только одновременно с удовлетворением иска о сносе расположенных на земельном участке самовольных построек (в случае заявлении такого требования управлением).

По смыслу статей 1, 4 Гражданского кодекса целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав (интересов) истца (заявителя). Недостижимость названной цели избранным истцом способом судебной защиты исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка без фактического  возврата земельного участка арендодателю, не приведет к достижению преследуемой истцом цели.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований о возврате земельного участка следует отказать.

На основании установленных обстоятельств, применив к спорным правоотношениям вышеуказанные нормы права, а также оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о взыскании с общественной организации "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана" в пользу Управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы 12 230 191,51 руб. задолженности по договору аренды земельного участка № 346 от 07.09.2007, в т.ч. 9 417 091 руб. основного долга за период с 03.05.2016 по 31.12.2017 и 2 813 100,51 руб. пени за период с 02.01.2017 по 26.02.2019, а также о расторжении договора аренды земельного участка № 346 от 07.09.2007. В удовлетворении требования об обязании вернуть земельный участок управлению следует отказать.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец в установленном порядке освобожден в силу подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований: 70 637 руб. по требованию имущественного характера и 6 000 руб. за удовлетворенное требование неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 163, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить в части.

Взыскать с общественной организации "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана" в пользу Управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы 12 230 191,51 руб. задолженности по договору аренды земельного участка № 346 от 07.09.2007, в т.ч. 9 417 091 руб. основного долга и 2 813 100,51 руб. пени.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 346 от 07.09.2007.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общественной организации "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана" в доход федерального бюджета 76 637 руб. государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Ессентуки в течение месяца со дня его принятия, через  Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья                       К.С. Гридасова