СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.i№fo@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-7586/2024-ГК

г. Пермь

30 октября 2024 года

Дело № А60-46930/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Коньшиной С.В., 

судей  Лесковец О.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Янаевой А.А.,

лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу третьего лица, ФИО1,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 июля 2024 года по делу № А60-46930/2023       

по иску администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственности Многопрофильная фирма «Альта» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо: ФИО1,

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, 

 

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственности Многопрофильная фирма «Альта» (далее ООО МФ «Альта», ответчик) о взыскании 2 648 392,37 руб. задолженности по договору аренды  земельного участка № 5-1756 от 03 марта 2009 года за период с апреля 2021 года по март 2023 года, 415 701,75 руб. пени за период с 13 апреля 2021 года по 31 декабря 2021 года, с 01 января 2023 года по 13 апреля 2023 года (с учетом принятого судом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО1  (определение от 24 ноября 2024 года).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02 июля  2024 года исковые требования удовлетворены. С  ООО МФ «Альта» в пользу администрации взыскано 2 648 392,37 руб. долга, 415 701,75 руб. пени.

Третье лицо ФИО1, не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд, удовлетворяя, исковые требования, фактически указал, что площадь  общего имущества является собственностью ответчика, что противоречит пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), абзацу 4 пункта 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и является причиной неверного расчета удовлетворённых судом требований. Из представленного администрацией расчета следует, что расчет площади недвижимого имущества без собственника произведен истцом исходя из всей площади зданий, в том числе площади общего имущества. ФИО1 самостоятельно произведен расчет площади помещений, которая должна быть использована при  расчете арендной платы. Так, согласно выпискам из ЕГРН общая площадь зданий с кадастровыми номерами 66:41:0507028:87, 66:41:0507028:391, 66:41:0507028:434, 66:41:0507028:469 составляет 15 366,4 кв. м., полезная площадь (апартаменты, машиноместа, офисы) – 10 772,9 кв. м., площадь общего имущества – 4 593,5 кв. м.  Судом не установлена площадь земельного участка, который находился в аренде у ООО МФ «Альта» в период  с 01 апреля 2021 года по 31 марта 2023 года, которая определяется исходя из площади объектов недвижимости, находящихся в собственности ответчика. ФИО1 провел сверку данных администрации с данными Росреестра и самостоятельно определил площадь объектов недвижимого имущества, выбывшего из собственности ответчика по состоянию  на 31 марта 2021 года, которая совпадает с данными истца: площадь апартаментов по состоянию на 01 апреля 2021 года составляет 1 542,5  кв. м. (что составляет 895 кв. м.  площади земельного участка (1 542,5/15 366,4 * 8 916 кв. м.), площадь  гаражей – 210,5 кв. м. (что составляет 122,137 кв. м. площади земельного участка (210,5/15 366,4 * 8 916 кв. м.). Однако в расчете арендной платы на апрель 2021 года администрация указывает площадь земельного участка под апартаментами 3 183,36 кв. м., под гаражами – 408,02 кв. м. Право собственности  на нежилое помещение насосной станции площадью 140,4 кв. м. оформлено на ФИО2 (площадь общего имущества 71,5 кв. м.), поэтому ООО МФ «Альта» вообще не должно платить арендную плату за земельный участок под данным зданием. Если применять расчет администрации к объектам, которые не были переоформлены на собственников   за период с 01 апреля 2021 года по 31 марта 2023 года и числились в собственности ответчика, то размер арендной платы составит 465 502,24 руб. согласно представленному расчету. Администрация же использует при расчете арендной платы значительно большую площадь земельного участка, приходящуюся на объекты недвижимости, находящиеся в собственности ответчика. Причиной повышения является начисление ответчику платы за аренду земельного участка под местами общего пользования, что недопустимо. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ФИО1, просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования частично на сумму 465 502,24 руб. основного долга, 78 509,66 пени. 

От истца, администрации, поступил отзыв, в котором она возразила против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 08 октября 2024 года судебное разбирательство отложено на 22 октября 2024 года.

После окончания судебного заседания 08 октября 2024 года от третьего лица поступило ходатайство об отложении судебного заседания, назначенного на 08 октября 2024 года.

Поскольку судебное заседание уже отложено, данное ходатайство судом не рассматривается.

В судебное заседание 22 октября 2024 года лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, не явились.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 03 марта 2009 года администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО МФ «Альта» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 5-1756,  согласно пунктам 2.1.1 – 2.1.4 которого объектом по настоящему договору является участок, имеющий местоположение на ул. Прониной (по кадастровому паспорту местоположение участка: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Прониной) площадью 8 916, кв. м., категория земель – земли населенных пунктов,  кадастровый номер 66:41:0507028:11. 

Участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации гостиницы с блоком обслуживания и подземной парковкой (пункт 2.1.5 договора).

Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование участок сроком на 3 года (пункт 1 договора).

Размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1) (пункт 2.2.1 договора).

Неполучение арендатором расчета арендной  платы на очередной год не является основанием для освобождения его от уплаты арендной платы, в этом случае арендная плата уплачивается арендатором в размере, указанном в расчете (перерасчете) арендной платы за прошлый год. При этом арендатор обязан не позднее 10 февраля очередного года обратиться в земельный комитет администрации г. Екатеринбурга для выдачи ему расчета арендной платы на очередной год (пункт 2.2 договора).

Арендная плата вносится не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год (пункт 2.2.4 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

28 мая 2009 года произведена государственная регистрация договора аренды.

Дополнительным соглашением № 2 от 06 февраля 2012 года срок договора аренды установлен до 28 декабря 2013 года.

ООО МФ «Альта» являлось застройщиком, что подтверждается разрешениями на строительство. Разрешение на строительство неоднократно продлевалось. Вторая очередь введена в эксплуатацию 25 октября 2018 года, первая очередь – 10 августа 2020 года.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27 марта 2019 года по делу № А60-226/2019, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 августа 2019 года,  с ООО МФ «Альта» в пользу администрации взыскана задолженность по названному договору аренды земельного участка за период с октября 2017 года по апрель 2018 года  в сумме 1 200 802,73 руб., в том числе 850 392,30 руб. основного долга, 350 410,43 руб. пени. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 февраля 2021 года по делу № А60-55128/2020, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2021 года, с ООО МФ «Альта» в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды за  период с мая 2018 года по август 2020 года в сумме 8 032 743,48 руб., в том числе 5 403 381,09 руб. основного долга, 2 629 362,39 руб. пени.

Определением от 28 апреля 2021 года возбуждено дело № А60-19263/2021 о банкротстве ООО МФ «Альта».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 07 июня 2021 года (резолютивная часть определения оглашена 31 мая 2021 года) в отношении ООО МФ «Альта» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03 ноября 2021 года (резолютивная часть решения оглашена 28 октября 2021 года) ООО МФ «Альта» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением от 19 декабря 2021 года по делу № А60-19263/2021 требование администрации г. Екатеринбурга по вышеназванному договору, в том числе на основании вышеназванных судебных актов, в сумме 11 428 667,06 руб., в том числе 6 779 857,94 руб. основного долга, 4 648 809,12 руб. пени, включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО МФ «Альта».

Полагая, что арендатором не исполняется обязанность по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с иском к ООО МФ «Альта» о взыскании 2 648 392,37 руб. задолженности по договору аренды  земельного участка № 5-1756 от 03 марта 2009 года за период с апреля 2021 года по март 2023 года, 415 701,75 руб. пени за период с 13 апреля 2021 года по 31 декабря 2021 года, с 01 января 2023 года по 13 апреля 2023 года (с учетом принятого судом уточнения).

Между сторонами заключен договор, правомерно квалифицированный судом как договор аренды.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В пункте 7  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ также предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

При этом в силу положений пункта 2 статьи 422, пункта 1 стать 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года, и статьи 39.7 ЗК РФ в действующей редакции за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие ЗК РФ, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 года).

В силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Пунктом 1 договора аренды от 03 марта 2009 года с учетом дополнительного соглашения № 2 от 06 февраля 2012 года срок договора аренды установлен до 28 декабря 2013 года.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку арендатор, ООО МФ «Альта», в отсутствие возражений администрации  продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

По расчету истца задолженность ООО МФ «Альта» за период с апреля 2021 года по март 2023 года составляет 2 648 392,37 руб.

При рассмотрении дела судом первой инстанции третьим лицом ФИО1 заявлены возражения относительно расчета истца, в котором, по мнению третьего лица, не учтен переход права собственности ответчика на ряд помещений к третьим лицам.

Между тем, в ходе рассмотрения дела по ходатайству ФИО1 судом первой инстанции в Филиале ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу запрашивались сведения о переходе прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в зданиях на спорном земельном участке  (определение от 18 апреля 2024 года).

По требованию суда Филиалом ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу представлены соответствующие сведения из ЕГРН, на основании которых администрация уточнила заявленные требования, приняв во внимание актуальные сведения ЕГРН.

Суд первой инстанции, проверив уточненный истцом расчет суммы долга, пришел к  верному выводу о том, что расчет произведен истцом верно с учетом дат регистрации перехода от ответчика к иным лицам права собственности на объекты недвижимости, с учетом площадей таких объектов (статья 552 ГК РФ).

Оснований для иного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод третьего лица о том, что с момента ввода гостиницы в эксплуатацию обязанность по внесению ООО МФ «Альта» арендной платы  прекратилась, поскольку указанная обязанность возникла у собственников помещений, правомерно отклонен судом первой инстанции как противоречащий условиям договора аренды и характеру возведенного объекта – гостиница.

Законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды. В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06 июля 2016 года).

Учитывая характер возведенного на арендуемом земельном участке объекта – гостиница, в рассматриваемом случае администрацией при уточнении исковых требований в полной мере учтен соответствующий довод третьего лица.

Ссылка ФИО1 на то, что администрацией не учтена регистрация права собственности на помещения апартаментов с кадастровыми номерами 66:41:0507028:182 и 66:41:0507028:459, также правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку регистрация права собственности на апартамент 66:41:0507028:182 была учтена ранее при рассмотрении исков администрации за прошлые периоды, о чем свидетельствует таблица учтенных собственников по состоянию на ноябрь 2020 года. Регистрация права собственности на апартамент 66:41:0507028:459 учтена при подготовке перерасчетов арендной платы в настоящем деле, при этом его дальнейшее снятие с кадастрового учета и разделение на иные объекты не влечет правовых последствий для ответчика, поскольку не затрагивает его права и обязанности.

Довод третьего лица о том, что отдельному вычислению и указанию подлежит площадь общего имущества, приходящегося на конкретный объект недвижимости, также правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку истцом произведен расчет площади земельного участка пропорционально соотношению площадей объектов недвижимости, принадлежащих/принадлежавших ответчику в соответствующие периоды к общей площади всех объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка. Иной расчет такую пропорцию не учитывает.

Кроме того, несмотря на неоднократные отложения судебного заседания и предложения третьему лицу представить информацию о местах общего пользования, данные документы третьим лицом представлены не были (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При этом информация о местах общего пользования содержится в проектной и технической документации, которая находится в распоряжении как самого ответчика ООО МФ «Альта», поскольку он осуществлял строительство объекта, так и в распоряжении третьего лица ФИО1, поскольку он осуществлял руководство ответчиком, в связи с чем в силу части 1 статьи 65 АПК РФ именно на них возлагается обязанность по доказыванию обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих возражений (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования администрации в части взыскания арендной платы.

Истцом, администрацией, заявлено также требование о взыскании неустойки.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Пунктом 3.1 договора аренды от 03 марта 2009 года предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком обязательств, что является основанием для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки.

По расчету истца размер пени составляет в сумме 415 701,75 руб. за период с 13 апреля 2021 года по 31 декабря 2021 года, с 01 января 2023 года по 13 апреля 2023 года

Расчет судом первой инстанции проверен и признан правильным (статьи 65, 71 АПК РФ).

Оснований для иного выводы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Ответчиком, ООО МФ «Альта» о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ не заявлено (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При таких обстоятельствах судом обоснованно удовлетворены исковые требования в части взыскания неустойки.

При вынесении решения  судом правомерно учтено, что с учетом возбуждения 28 апреля 2021 года дела № А60-19263/2021 о банкротстве ООО МФ «Альта» предъявленные в настоящем деле требования относятся к текущим (статья  5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), в связи с чем рассмотрены судом в общеисковом порядке.

Таким образом, решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно неправильности расчета администрации, учитывающего площадь общего имущества как собственности ответчика, но не учитывающего площадь помещений, право собственности на которые перешло от ответчика к иным лицам, в связи с чем площадь земельного участка, находящегося в аренде у ответчика, существенно уменьшилась, отклоняются судом в силу вышеизложенного, поскольку все названные обстоятельства учтены администрацией при уточнении исковых требований. 

Ссылка третьего лица на то, что право собственности  на нежилое помещение насосной станции оформлено на иное лицо, поэтому ООО МФ «Альта» вообще не должно платить арендную плату за земельный участок под данным зданием, отклоняется судом, поскольку в отсутствие зарегистрированных прав третьих лиц на данный объект оснований для исключения из расчета его из доли, приходящейся на ответчика, у суда не имеется. 

Изложенные в апелляционной жалобе доводы отклоняются судом, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, выражают несогласие заявителя с принятым судебным актом, что само по себе не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. 

Таким образом, апелляционная жалоба третьего лица, ФИО1, удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственнйо пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, ООО МФ «Альта».

 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 2270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области  от 02 июля 2024 года по делу № А60-46930/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

 

С.В. Коньшина

 

Судьи

 

О.В.  Лесковец

 

 

 

М.А. Полякова