АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15746/2023

г. Уфа

10 января 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 26.12.2023

Полный текст решения изготовлен 10.01.2024

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Риск" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

- о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221, площадью 20 025 кв.м., выраженного в письме исх.№АМ-М04-06-3/2152 от 23.03.2023г.

- об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения действий, необходимых для принятия решения о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221, площадью 20 025 кв.м., и направления договора купли-продажи земельного участка   

при участии в  судебном заседании:

от заявителя  – ФИО2, доверенность от 19.09.2023, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт; ФИО3, протокол №9 от 07.06.2022, паспорт; 

от заинтересованного лица – ФИО4, доверенность №НП-М04-04-1/1393-Ю от 27.02.2023, диплом о высшем юридическом образовании, служебное удостоверение;

При явке эксперта – ФИО5, паспорт.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление Общества с ограниченной ответственностью "Риск" (ИНН 0278058814, ОГРН 1020203237911) к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 0274045532, ОГРН 1020202552920) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221, площадью 20 025 кв.м., выраженного в письме исх.№АМ-М04-06-3/2152 от 23.03.2023г., об обязании устранить допущенные нарушения прав и законным интересов путем совершения действий, необходимых для принятия решения о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221, площадью 20 025 кв.м., и направления договора купли-продажи земельного участка.

24.08.2023 года через информационную систему "Мой арбитр" от заинтересованного лица поступил отзыв, с требованиями не согласился.

14.12.2023 через информационную систему "Мой арбитр" от заявителя поступило ходатайство о приобщении документов к материалам дела документов, а том числе Заключения эксперта № 01/2023 от 06.12.2023 года.

19.12.2023 через информационную систему "Мой арбитр" от заинтересованного лица поступило ходатайство о приобщении документов.

26.12.2023 от заявителя  через информационную систему «Мой арбитр» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнения к заключению эксперта № 01/2023 от 06.12.2023 года. 

26.12.2023 года от заявителя поступили возражения на отзыв, 

На судебном заседании заявитель представил вопросы по экспертному заключению, ходатайствовал о приобщении.

Заявителем было заявлено ходатайство о вызове эксперта на судебное заседание с целью выяснения возникших вопросов по экспертному заключению, которое судом удовлетворено.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных пояснений.

Экспертом даны пояснения суду и лицам, участвующим в деле, на поставленные вопросы по экспертному заключению.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как указывает заявитель и следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «РИСК» является собственником объекта недвижимости - Многофункционального комплекса по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе ГО г.Уфа РБ с кадастровым номером 02:55:010834:1021, назначение: нежилое, общей площадью 10 684,9 кв.м. Указанный Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010834:221, предоставленном Министерством земельных и имущественных отношений РБ заявителю по договору аренды № 342-18 от 25.06.2018г. на срок до 22.06.2024г. Площадь земельного участка - 20 025 кв. м, расположен по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Генерала Горбатова, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - Для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками.

Как указывает заявитель, общество с ограниченной ответственностью «РИСК» обратилось в Управление по г. Уфе и Уфимскому району МЗИО РБ с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (исх. № 6 от 17.02.2023 г., вх № у-06-вх-1395 от 20.02.2023 г.).

Письмом МЗИО РБ за исх.№ АМ-М04-06-3/2152 от 23.03.2023 г. (вх. № 25 от 30.03.2023 г.) заявителю отказано в предоставлении государственной услуги, отказано в праве на приобретение земельного участка, находящегося в государственной собственности, в собственность заявителя без проведения торгов.

Заявитель считает отказ в выкупе земельного участка, изложенный Уполномоченным органом в письме за исх.№ АМ-М04-06-3/2152 от 23.03.2023 г., на котором расположен принадлежащий заявителю на праве собственности объект недвижимости, противоречащим действующему законодательству.

Заявитель указывает, что испрашиваемый земельный участок не является ограниченным в обороте, с учетом сложившихся границ и характера землепользования отсутствуют основания для отказа в его предоставлении ООО «РИСК».

ООО «РИСК» полагает, что как собственник объекта недвижимости, вправе претендовать на приобретение вышеуказанного земельного участка в собственность.

Заявитель считает, что отказ Управления по г. Уфе и Уфимскому району МЗИО РБ в предоставлении в собственность земельного участка нарушает права и законные интересы ООО «РИСК» в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем обратился в суд.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названных норм права следует, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Оборот земельных участков в силу статьи 27 ЗК РФ осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.  

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

Из материалов дела следует, что в обоснование своей позиции по делу заявитель ссылался на наличие у него исключительного права на приобретение земельного участка в собственность в силу размещения на данном земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. 

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1). 

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. 

Таким образом, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 ЗК РФ возникает при наличии совокупности условий к которым, в том числе, относится обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Пунктами 1 и 2 указанной статьи предусмотрено, что в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются: фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 названного Кодекса оснований; вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав; цель использования земельного участка; к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ.

Следовательно, при разрешении вопроса о наличии оснований для передачи земельного участка в собственность без проведения торгов, уполномоченный орган вправе оценивать лишь те основания, которые указаны заявителем в заявлении о выкупе.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

Согласно названной норме уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Судом установлено, что 25.06.2018 между Администрацией ГО г. Уфа РБ, в лице УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ и ООО «РИСК» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221, расположенный по адресу: г. Уфа, Кировский район, г. Уфы, РБ, ул. Генерала Горбатова, площадью 20 979 кв.м., целевое использование «Для завершения строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками – объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010834:634, 02:55:010834:635».

Согласно п. 3.1 срок договора установлен до 02.07.2024. 

18.08.2020 дополнительным соглашением № 2 к договору в п. 3.1. внесены изменения в части срока договора.

Согласно выписке из ЕГРН в пределах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221, расположены следующие объекты, принадлежащие ООО "РИСК" на праве собственности:

- здание с кадастровым номером: 02:55:010834:1021, многофункциональный комплекс, назначение «нежилое», количество этажей 18, общей площадью 10 684,9 кв.м.;

- здание с кадастровым номером: 02:55:010834:584, административно-хозяйственное здание, назначение «нежилое», назначение «нежилое», количество этажей 1, общей площадью 165,8 кв.м.;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 02:55:010834:634, степень готовности 10%, площадь застройки 1 447,9 кв.м.;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 02:55:010834:635, степень готовности 75%, площадь застройки 1 517,4 кв.м.;

Заявитель ссылается на наличие исключительного права на выкуп земельного участка без торгов, в связи с наличием объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

Заинтересованное лицо в возражениях относительно заявленных требований указывает на несоразмерность испрашиваемого земельного участка, ссылается на то, что заявитель имеет исключительное право на предоставление в собственность земельного участка для размещения и эксплуатации только объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, строительство которого завершено.

Заинтересованное лицо в обоснование своей позиции ссылается на то, что из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 названного Кодекса.

Согласно положениям пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Объекты незавершенные строительством, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Собственник объекта незавершённого строительства может приобрести участок в собственность только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 N 18-КА19-18).

Таким образом, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Заинтересованное лицо в своем отзыве указывает, что в соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Полагает, что противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Заявителем в обоснование своей позиции представлено Заключение эксперта № 01/2023 от 06.12.2023 года, а также дополнение к Заключению эксперта № 01/2023 от 06.12.2023 года.

К указанному заключению эксперта суд относится критически в связи со следующим.

В соответствии с заключением эксперта земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:221, общей площадью 20 025 кв.м. на 99,5% эксплуатируется объектами капитального строительства, сооружениями вспомогательного использования, озеленением и твердыми покрытиями (автомобильные дороги, противопожарный проезд и парковочные места).

Определена площадь застройки – 3 928,3 кв.м., что составляет 19,8 %:

Площадь озеленения в границах освоения – 7 960 кв.м.(39,7%), в том числе детская игровая площадка и хозяйственная зона (мусоросборная площадка, погрузочно-разгрузочная зона);

Площадь твердых покрытий в границах освоения – 8015 кв.м. (40%), в том числе парковочные места и противопожарные проезды;

Охранные зоны инженерных коммуникаций – 583,0 кв.м. (3%).

Согласно выводам эксперта в дополнении к заключению, площадь территории земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 в размере 20 025 кв.м., исходя из вида разрешенного использования земельного участка, функционального назначения и фактической площади застройки, с учетом необходимости обслуживания расположенных на нем объектов капитального строительства (кадастровые номера 02:55:010834:584 и 02:55:010834:1021) является соразмерной.

Указана площадь застройки – 3 887,1 кв.м., что составляет 19,41 % (максимальный коэффициент застройки – 50%), в том числе:

- площадь застройки, занимаемая объектами капитального строительства (кадастровые номера  02:55:010834:584 и 02:55:010834:1021) – 921, 8 кв.м.

- площадь  застройки, занимаемая объектами незавершенного строительства (кадастровые номера 02:55:010834:634 и 02:55:010834:635) – 2 965, 3 кв.м.;

Площадь озеленения в границах освоения – 7 960 кв.м.(39,75%), в том числе детская игровая площадка и хозяйственная зона (мусоросборная площадка, погрузочно-разгрузочная зона);

Площадь твердых покрытий в границах освоения – 8595 кв.м. (37,93%), в том числе парковочные места и противопожарные проезды;

Охранные зоны инженерных коммуникаций – 582,9 кв.м. (2,91%).

Экспертом указано, что спорный земельный участок на 97,09% застроен объектами недвижимости, сооружениями вспомогательного использования, озеленением и твердыми покрытиями (автомобильные дороги, противопожарный проезд и парковочные места). Для эксплуатации существующих зданий – объектов капитального строительства (кадастровые номера 02:55:010834:584 и 02:55:010834:1021) используется 82,29% от площади спорного земельного участка.

Между тем, в судебном заседании на вопросы суда эксперт пояснила, что площадь соразмерна использованию двух объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:010834:584 и 02:55:010834:1021, но также площадь земельного участка будет соразмерной и в случае введения в эксплуатацию двух объектов незавершенного строительства (с кадастровыми номерами 02:55:010834:634 и 02:55:010834:635) площадью застройки 1 447,9 кв.м. и 1 517,4 кв.м.

Относительно расхождения в указанных площадях застройки, указанных в заключении и дополнении к заключении, эксперт указала на допущение описки.

Суд, проанализировав выводы эксперта, изложенные в Заключении эксперта № 01/2023 от 06.12.2023 года, дополнении к Заключению эксперта № 01/2023 от 06.12.2023 года, а также с учетом пояснений, полученных в ходе судебного заседания находит их противоречивыми.

Выводы эксперта не позволяют сделать однозначный вывод о соразмерности земельного участка площадью 20 025 кв.м. для эксплуатации объектов недвижимости площадью 10 684,9 кв.м. (с учетом его этажности) и 165,8 кв.м. для целей приобретения земельного участка в собственность без проведения торгов.

Доказательств невозможности формирования земельного участка в иной площади в материалы дела не представлено, в заключении эксперта данный вопрос не исследовался.

Суд признает ошибочными выводы эксперта о том, что при определении площади застройки спорного земельного участка следует включить в ее состав площадь незавершенных строительством объектов и зону твердого покрытия.  

Строительство объектов недвижимости (кадастровые номера 02:55:010834:634 и 02:55:010834:635), для завершения которых земельный участок был предоставлен обществу в аренду не завершено. Наличие на земельном участке только вспомогательных объектов, либо иных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность всего спорного участка в заявленной площади 20 025 кв.м.. 

Таким образом, Общество не построило те объекты, для строительства которых участок был предоставлен в аренду, и определить фактический размер земельного участка, необходимый для эксплуатации еще не построенных объектов, невозможно и является преждевременным.

Ответчик вправе в настоящее время претендовать на выкуп части земельного участка, исходя из площади, необходимой для эксплуатации имеющихся двух объектов, введенных в эксплуатацию и завершённых строительством или после завершения строительных работ обратиться к заинтересованному лицу с заявлением о приобретении в собственность арендуемого участка.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При определении площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости эксперт исходил не из площади зданий, а из площади застройки участка, которая принята экспертом по максимальным установленным значениям. 

В материалах дела отсутствует развернутый расчет произведенных вычислений и обоснование необходимости включения в расчет площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости, площадки для стоянки автотранспорта, для отдыха сотрудников, зеленые насаждения, пожарные выезды, твердые покрытия.

Кроме того, земельным законодательством Российской Федерации не предусмотрено предоставление в собственность земельного участка под пожарным резервуаром, линейными объектами и их охранными зонами. Согласно положениям статей 39.33, 39.36 ЗК РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута для размещения объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Суд также принимает во внимание, что испрашиваемая площадь участка была определена арендодателем при предоставлении земельного участка в аренду для строительства, так как в целях строительства площадь участка включает в себя необходимую площадь для использования под строительную площадку, в том числе для размещения строительной техники, оборудования и т.д. Указанная площадь не может являться безусловно соответствующей площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости.

Стороны о проведении судебной экспертизы не заявили.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Согласно пункту 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

В силу пункта 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 19.03.2013 N 12668/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе объекты незавершенного строительства, в которых по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Между тем, объекты незавершенные строительством, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 N 18-КА19-18).

Таким образом, применительно к положениям п. 2 статьи 39.3 пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право приобретения земельных участков в собственность без торгов имеют владельцы завершённых  строительством объектов. Надлежащих доказательств того, что для целей размещения объектов с кадастровыми номерами (завершенные строительством 02:55:010834:584 и 02:55:010834:1021) требуется предоставление всего испрашиваемого земельного участка площадью 20 025 кв.м. не представлены.

В связи с изложенным суд не находит оснований для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221, площадью 20 025 кв.м., выраженного в письме Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан исх.№АМ-М04-06-3/2152 от 23.03.2023г. и обязании Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, необходимых для принятия решения о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221, площадью 20 025 кв.м., и направления копии договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Риск" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

При этом суд учитывает наличие объектов незавершенного строительства и возможность их последующего введения в эксплуатацию, а также невозможность включения площади объектов незавершенного строительства на данной стадии до их введения в эксплуатацию в целях оценки соразмерности земельного участка для использования заявителем объектов недвижимости, уже находящихся в эксплуатации.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя в связи с отказом в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Риск" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221, площадью 20 025 кв.м., выраженного в письме Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан исх.№АМ-М04-06-3/2152 от 23.03.2023г. и обязании Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, необходимых для принятия решения о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221, площадью 20 025 кв.м., и направления копии договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 в адрес   Общества с ограниченной ответственностью "Риск" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  - отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р. Абдуллина