АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-2689/2017

г. Краснодар

23 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – комитета по управлению имуществом города Махачкалы (ОГРН 1020502626759), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агеста» (ОГРН 1140571001174), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агеста» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.06.2017 (судья Ахмедов Д.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Макарова Н.В.) по делу № А15-2689/2017, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Махачкалы (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агеста» (далее – общество), в котором просил: 

– взыскать с общества в пользу комитета долг по договору аренды от 25.12.2015 № 636 в размере 16 780 359 рублей за период с 25.12.2015 по 31.12.2016, а также неустойку в размере 698 595 рублей с 01.04.2016 по 30.12.2016 (уточненные требования; л. д. 82).

Общество предъявило к комитету встречный иск, в котором просило: 

– снизить размер арендной платы по договору от 25.12.2015 № 636, произвести перерасчет платежей по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2016, путем исключения задолженности по арендной плате с соответствующим пересчетом оставшихся сумм (л. д. 98 – 100).

Решением от 28.06.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 16.10.2017, ходатайство комитета об уточнении исковых требований удовлетворено. Встречное исковое заявление общества от 28.06.2017 возвращено. Исковые требования комитета удовлетворены частично. С общества в пользу комитета взыскано 16 280 359 рублей долга по арендной плате и 698 594 рубля 45 копеек договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей, а также в доход федерального бюджета 107 236 рублей 83 копейки государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Судебные инстанции установили, что 25.12.2015 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 636 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 300 000 кв. м (кадастровый номер 05:40:000086:2639), расположенный по адресу: г. Махачкала, МКР «Ветеран», ул. 17-я Ветеранская, 97. Ответчик ненадлежащим образом исполнил принятые на себя  обязательства по внесению арендной платы в период с 01.01.2016 по 31.12.2016, что является основанием для удовлетворения соответствующего требования комитета. Арендатор, действуя добросовестно и разумно, с учетом условия договора об установленном по результатам торгов размере арендной платы, должен был надлежащим образом исполнить принятые на себя обязательства. Требование истца о взыскании с ответчика неустойки подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в размере 698 594 рублей 45 копеек. Ответчик не заявил о явной несоразмерности договорной неустойки последствиям нарушения обязательства и о снижении ее размера. Требуемая арендодателем неустойка  не является несоразмерной последствиям допущенного ответчиком нарушения. Доводы ответчика о том, что в связи с передачей земельного участка с обременением третьих лиц (самозахваты) и нахождением на участке подземных и надземных коммуникаций, на основании со статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) он вправе требовать от арендодателя безвозмездно устранить недостатки имущества либо соразмерно уменьшить арендную плату (снизить размер арендной платы и произвести перерасчет), суды отклонили. О наличии коммуникаций на арендуемом земельном участке арендатор знал или должен был знать из аукционной документации и при принятии от арендодателя земельного участка. В передаточном акте от 25.12.2015 не отражены замечания к объекту аренды. Судебные инстанции указали, что арендатор вправе в самостоятельном порядке требовать от лиц, препятствующих ему в использовании участка, устранить допущенные нарушения. Неиспользование ответчиком переданного ему земельного участка в соответствии с условиями договора не является основанием для освобождения от обязанности вносить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды. Встречное исковое заявление суд возвратил, поскольку общество не представило доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (пункт 5 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 28.06.2017 и апелляционное постановление от 16.10.2017, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления комитета.

По мнению подателя жалобы, основания для внесения арендной платы в установленном договором размере отсутствуют в связи с наличием препятствий в использовании участка по целевому назначению, а также в связи с самозахватом данной территории третьими лицами. Общество на основании статьи 612 Гражданского кодекса вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы. При детальном изучении спорного земельного участка и проведении подготовительных проектных работ и ландшафтной топографической съемки выявлено, что при формировании и предоставлении участка комитет не указал находящиеся на нем подземные и надземные коммуникации. Названные обстоятельства, а также отсутствие инфраструктуры препятствуют ускоренному проведению проектных и строительных работ. При этом условия договора аренды не содержат сведений об обременении передаваемого в аренду земельного участка правами третьих лиц, наличии подземных и надземных коммуникаций. Акт приема-передачи земельного участка арендатору либо иные документы, подтверждающие передачу земельного участка с существующими обременениями, в материалы дела не представлены. В процессе осуществления прав арендатора по спорному договору установлен факт нахождения на земельном участке самовольно возведенных строений, принадлежащих третьим лицам. Расположение самовольных построек и дальнейшее осуществление строительства на арендуемом участке, а также наличие водопровода, проходящего по территории логистического комплекса вдоль границы с дачным обществом МКР «Ветеран», который затапливает строительную площадку и проведенную за счет инвестора гравийную дорогу, препятствует обществу в использовании участка по целевому назначению. Суды не учли, что в 2016 и 2017 годы существовали объективные обстоятельства, препятствующие использованию земельного участка. Поскольку комитет не исполнил обязанность по передаче арендатору земельного участка, пригодного для использования в соответствии с целевым назначением, общество вправе не вносить арендные платежи, основания для взыскания с него арендной платы и неустойки по договору отсутствуют. Возвращение встречного искового заявления ограничило возможность ответчика защищать принадлежащие ему права и законные интересы, используя средства защиты, предоставленные ему процессуальным законодательством.

В отзыве комитет указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе                        и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в суд округа не направили, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, по результатам аукциона, оформленным протоколом от 16.12.2015 № 4, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) 25.12.2015 заключили договор № 636 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 05:40:000086:2639, расположенный по адресу: г. Махачкала, МКР «Ветеран», ул. 17-я Ветеранская, 97, разрешенное использование – земли под объектами торговли и бытового обслуживания. Регистрация сделки произведена 15.03.2016. Участок передан арендатору по акту, датированному 25.12.2015 (л. д. 11 – 13).

Согласно пунктам 2.1 – 2.4 договора арендатор принял на себя обязанность вносить арендную плату в размере, указанном в приложении № 1 к договору. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Республики Дагестан или местного самоуправления. Арендная плата вносится арендодателем ежеквартально равными частями от указанного в пункте 2.1 договора размера. Сроки внесения арендной платы: до 01.04 – за 1 квартал, до 01.07. – за 2 квартал, до 01.10 – за 3 квартал, до 01.12 – за 4 квартал.

Пунктом 2.5. договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в определенный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,03% от суммы долга за каждый день просрочки. Согласно пункту 2.6 договора неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения от обязанности вносить арендную плату. 

Уведомлением от 28.10.2016 № 51.06-22/9 комитет сообщил обществу о том, что по состоянию на 28.10.2016 образовалась задолженность по арендной плате, которую необходимо оплатить в срок до 01.12.2016 (л. д. 16).

Поскольку арендатор требования претензии не исполнил, комитет обратился с исковым заявлением в арбитражный суд. 

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

	Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта      2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Поскольку договор аренды заключен по результатам торгов, размер арендной платы в данном случае определяется в соответствии с условиями аукциона (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Согласно пункту 1 статьи 329 и пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, проверив уточненный расчет требуемой суммы, судебные инстанции сочли его составленным с ошибками при подсчете размера основного долга и неустойки. Суды указали, что в заявленный период долг составляет16 280 359 рублей. В связи с частичным удовлетворением требований о взыскании долга суды правомерно удовлетворили иск в части взыскания с ответчика неустойки. Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу истцом ответчику в аренду земельного участка с недостатками, судебные инстанции отклонили доводы общества о наличии предусмотренных законом условий, исключающих обязанность арендатора вносить арендную плату.

Доводы кассационной жалобы о том, что у общества отсутствовала возможность использовать спорный земельный участок по целевому назначению, а также о необходимости снижения арендной платы, подлежит отклонению.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому участнику процесса гарантируется право представить доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого  поведения.

Как видно из материалов дела, земельный участок принят арендатором по акту без указания на какие-либо замечания (л. д. 13). Недостатки, на наличие которых ссылается арендатор, могли быть обнаружены им при передаче участка, наличие коммуникаций иных лиц само по себе не исключает возможность использования участка. Доступ к участку арендатор имеет, возможность самостоятельной защиты нарушенных прав при использовании участка иными лицами ответчиком не утрачена.

Таким образом, суды, установив отсутствие недостатков, которые не могли быть известны арендатору, либо возникли не по вине арендодателя, пришли к верному выводу о том, что в данном случае основания для освобождения ответчика от внесения платы за участок отсутствуют.

Доводы общества о нарушении норм процессуального права при решении вопроса о возвращении встречного искового заявления рассмотрены апелляционным судом и получили верную правовую оценку. Возвращение встречного искового заявления не лишает ответчика права на судебную защиту и он вправе обратиться в суд для защиты своих прав и законных интересов с самостоятельным иском.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 28.06.2017 и апелляционного постановления от 16.10.2017 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на ответчика, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.06.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 по делу                              № А15-2689/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий							      Н.С. Мазурова 

Судьи										      В.А. Анциферов										                  В.Е. Епифанов