ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-59301/2020-ГК

Дело №А40-8492/20

г. Москва

11 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2021 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2021 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Савенкова О.В., 

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 02.09.2020 

по делу №А40-8492/20-180-62, принятое судьей Ламоновой Т.А. 

по иску ООО "ЯСЕНЕВО-ИНВЕСТ" 

к Департаменту городского имущества города Москвы 

третьи лица: Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО «ПФ Макет», 

о признании недействительной сделки по одностороннему отказу от договора аренды и применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 13 января 2021 года, диплом №ВСГ 3573411 от 02 февраля 2010 года;

от ответчика и от Правительства Москвы: ФИО3 по доверенностям от 23 декабря 2020 года и от 22 декабря 2020 года, диплом №107705 0001049 от 29 июня 2016 года;  

от третьих лиц:  не явились, извещены; 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью  "Ясенево-Инвест" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) с требованиями:

- о признании недействительной сделку по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка от 31.12.2002 №М-06-019494, выраженную в уведомлении от 12.08.2019 №ДГИ-И-54615/19. 

- о применении последствий недействительности сделки по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка от 31.12.2002 №М-06-019494, выраженной в уведомлении от 12.08.2019 №ДГИ-И-54615/19. Признать договор аренды земельного участка от 31.12.2002 №М-06-019494 действующим и восстановить в едином государственном реестре недвижимости запись о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером 77:06:0009003:54 в виде аренды (весь объект) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ясенево-Инвест» (ИНН 

<

***>) на основании договора аренды земельного участка от 31.12.2002 №М-06-019494, распоряжения префекта ЮЗАО г. Москвы от 29.11.2002г. №1693-РП и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 06.07.2005.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО «ПФ Макет».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.09.2020  по делу №А40-8492/20 исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик и 3-е лицо Правительство Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили отменить решение суда первой инстанции принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении  исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика  и Правительства Москвы доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить по изложенным в жалобе основаниям. 

Представитель истца возражал против доводов, заявленных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.  Представил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам настоящего дела.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 31.12.2002  между Московским земельным комитетом (правопредшественником Департамента, арендодателем) и открытым акционерным обществом «МОСИНЖСТРОЙ» (арендатором) заключен договор долгосрочной аренды №М-06-019404 (далее – Договор), по условиям которого арендатору был передан  земельный участок с кадастровым номером 77:06:0009003:54 площадью 24 000 кв.м., имеющего адресные ориентиры: 

<

...> для проектирования, строительства и последующей эксплуатации объекта торгово-бытового назначения (торговый центр с бульварной зоной) на 49 лет.

К Договору было заключено дополнительное соглашение от 06.12.2005 №М-06-019404/1, в соответствии с которым Обществу в полном объеме были переданы права и обязанности по Договору аренды начиная с 31.01.2005. 

Пунктом 4.10 Договора (раздел «Особые условия») была установлена обязанность арендатора осуществить строительство объекта торгово-бытового назначения (торговый центр с бульварной зоной) в срок до 10 января 2005 года.

На момент заключения Дополнительного соглашения Прежним арендатором условия п. 4.10 Договора аренды выполнены не были.

17 февраля 2006 года Дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке за номером 77-77-14/001/2006-532.

За приобретение права аренды по Договору истцом в пользу Прежнего арендатора была перечислена плата в сумме 2.800.000 долларов США. 

Для реализации проекта и выполнения функций технического заказчика арендатором на основании агентского договора было привлечено Общество с ограниченной ответственностью «ОСТ груп» (Технический заказчик).

В 2005-2006 гг. протоколом №11 от 26 декабря 2005 г. заседания Общественного Совета при Мэре Москвы органами исполнительной власти города Москвы утверждена градостроительная концепция застройки территории, включающей в себя Земельный участок, а также смежный земельный леток, арендуемый Обществом с ограниченной ответственностью «Производственная фирма «МАКЕТ» (Смежный арендатор), предусматривавшая строительство на указанных земельных участках многофункционального комплекса, включающего здания торгового, развлекательного и спортивно-развлекательного назначения.

Строительство многофункционального комплекса было согласовано также Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы (Москомархитектура). 

Бульвар (проектный) между Тарусской и Ясногорской улицами, включающий территорию Земельного участка, включен в Перечень территорий Природного комплекса г. Москвы (кроме особо охраняемых природных территорий и объектов  Природного комплекса Центрального административного округа), утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 19.01.1999 №38 «О проектных предложениях по установлению границ Природного комплекса с их описанием и закреплением актами красных линий» под номером 85, а затем в Перечень территорий объектов природного комплекса города Москвы, требующих разработки проектов планировки, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 13.11.2007 №996-ПП «О Генеральной схеме озеленения города Москвы на период до 2020 года». 

17 мая 2007 года состоялось совещание с участием представителей Технического заказчика, Москомархитектуры и НИиПИ Генплана г. Москвы, на котором было принято решение признать целесообразным разработку градостроительной документации на всю территорию Природного комплекса №85 (пересечение Новоясеневского проспекта и ул. Голубинская с ул. Ясногорская, Тарусская, район Ясенево, ЮЗАО); Техническому заказчику поручено заказать разработку градостроительной документации (проекта планировки территории) в НИиПИ Генплана г. Москвы. 

19 мая 2008 года Москомархитектура по обращению Общества направило письмо в Правительство Москвы, в котором сообщило Правительству Москвы о том, что реализация проекта охватывает площадь Природного комплекса №85 ЮЗАО, в связи с чем разработка проекта планировки территории возможна только при согласии Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы; в письме Москомархитектура также выразило просьбу дать поручение префектуре ЮЗАО о выпуске распорядительного документа на разработку проекта планировки территории с указанием заказчика и источника финансирования. 

27 мая 2008 года состоялось совещание с участием представителей Технического заказчика, Префектуры ЮЗАО г. Москвы и Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы, по вопросу развития территории Природного комплекса №85, в состав которого входит Земельный участок и земельный участок, принадлежащий Смежному арендатору.

 В ходе совещания истцу (в лице Технического заказчика) поручено заказать разработку нескольких вариантов эскизных предложений по развитию территории Природного комплекса №85 и представить разработанные варианты на рассмотрение экспертного совета Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы.

В связи с особым статусом данной территории было принято Распоряжение Правительства Москвы №529-РП от 13 июня 2009 года, которым согласовано, что за счет арендатора и Смежного арендатора будет разработан проект планировки территории, после чего проект будет утвержден Правительством Москвы, и истец сможет приступить к разработке проектной документации на строительство объекта. 

Во исполнение указанного распоряжения Техническим заказчиком, действующим от лица истца и Смежного арендатора, был заключен договор с НИиПИ Генплана г. Москвы на разработку градостроительной документации проекта. 

Техническое задание на разработку проекта планировки территории Природного комплекса №85, подготовленное Москомархитектурой, было направлено на согласование в Департамент природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы 24.03.2010.

01.12.2010 истец в лице Технического заказчика направил в Москомархитектуру проект планировки территории, разработанный НИиПИ Генплана г. Москвы. 

27.12.2010 истец в лице Технического заказчика обратился в Правительство Москвы с просьбой оказать содействие в ускорении согласования проекта планировки территории со стороны Москомархитектуры. 

08.02.2011 Москомархитектура направила проект планировки территории на согласование заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы, о чем уведомило Технического заказчика 09.02.2011. 

10.02.2011 Техническим заказчиком в Москомархитектуру были переданы откорректированные по замечаниям Управления градостроительной политики и формирования Генерального плана г. Москвы МКА материалы проекта планировки территории. 

03.03.2011 Технический заказчик был уведомлен факсограммой о проведении публичных слушаний по проекту планировки территории Природного комплекса №85 

03.05.2011 Председателем Окружной комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы в ЮЗАО утверждено заключение по результатам публичных слушаний, которым публичные слушания признаны состоявшимися, а проект планировки территории одобренным большинством участников и подлежащим вынесению на рассмотрение Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы. 

24.05.2011 протоколом совещаний, утвержденным заместителем руководителя Департамента градостроительной политики г. Москвы ФИО4, Префектурам ЮЗАО и ЗАО было поручено подготовить материалы на рассмотрение Рабочей группы под руководством ФИО5 Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы по объекту на пересечении ул. Тарусская с ул. Ясногорская, ул. Тарусская вл. 18.

Префект ЮЗАО г. Москвы направил соответствующее обращение Заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства ФИО5 14 декабря 2011 года. 

Аналогичное обращение префекта ЮЗАО г. Москвы в адрес председателя Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства было направлено 23 апреля 2012 года. 23 октября 2013 года вопрос об утверждении проекта планировки территории Природного комплекса №85 был рассмотрен на заседании рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии.

По результатам рассмотрения истцу в лице Технического заказчика поручено доработать проект с добавлением объектов социальной ответственности, ФОКа, гостиницы, перехватывающей парковки и др. 

18.11.2014 на встрече, в том числе, с участием Москомархитектуры, ГУП «НИиПИ Генплана Москвы, Технического заказчика, Управы района Ясенево, на котором Техническому заказчику было сообщено, что в настоящее время выпущено распоряжение о необходимости размещения храмового комплекса на территории, входящей в площадь Природного комплекса №85, в связи с чем требуется корректировка проекта планировки территории и рассмотрение его рабочей группой Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы.

25 мая 2015 года состоялось заседание рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии г.Москвы, на котором повторно был рассмотрен проект планировки территории Природного комплекса №85, разработанный Техническим заказчиком по поручению Истца и Смежного арендатора. По результатам рассмотрения вопроса в Москомархитектуре в лице председателя ФИО6 поручено в 30-дневный дополнительно проработать вопрос и по результатам внести повторно на заседание рабочей группы. 

Согласно иску, никаких конкретных поручений в адрес Истца или Технического заказчика в дальнейшем не поступало, однако проект планировки территории так не был передан Москомархитектурой на утверждение Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы в установленном законом порядке, что не позволило Обществу разработать проектную документацию и получить разрешение на строительство объекта. 

В декабре 2018 года Москомархитектура уведомила истца о том, что проект планировки не будет утвержден в связи с тем, что на данной территории принято решение разместить другой объект (ледовый дворец), в связи с чем работа по утверждению проекта планировки территории, разработанного Истцом, прекращаются.

12.08.2019 ответчик в одностороннем порядке уведомлением  №ДГИ-И-54615/19 отказался от Договора аренды со ссылкой на абз. 3 ч. 22 ст. 3 Федерального закона от 25 января 2001 г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 

При этом отказ был заявлен Департаментом после того, как Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы было принято решение о завершении работ по проекту планировки территории Природного комплекса №85 и признании утратившим силу распоряжения Правительства Москвы от 13.07.2009 №1529-РП в связи с тем, что на данной территории принято решение разместить другой объект.

Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения Договора путем направления спорного уведомления нарушает права и законные интересы арендатора, истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском. 

Оценив условия заключения и исполнения Договора со стороны арендатора и арендодателя, суд пришел к выводу о наличии обстоятельств, препятствующих арендатору в исполнении обязательств по Договору.

При этом суд отметил, что на момент подписная соглашения с  Обществом,  условия, закрепленные в п. 4.1.0 Договора предыдущим арендатором исполнены не были.

В связи с чем суд пришел к выводу, что Департамент, будучи осведомленным о том, что формальное несоблюдение срока строительства объекта, предусмотренного Договором аренды, имело место еще до приобретения истцом и обязанностей арендатора, равно как будучи осведомленным о том, что Истец предпринимает действия по получению разрешительной документации, с 2006 года не заявлял намерения отказаться от Договора аренды.

Поскольку истцом предпринимались все необходимые меры для своевременного получения необходимых разрешений и согласований в уполномоченных органах Москвы на строительство спорного объекта, суд пришел к выводу, что вина истца в несвоевременном исполнении договорных обязательств отсутствует, и удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Положениями ст. 450.1 ГК РФ определен порядок отказа от договора (исполнения договора), осуществления прав по договору.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Как указано ранее, основанием для расторжения Договора в одностороннем порядке послужило  неисполнение арендаторам обязанности в течение пяти лет со дня заключения Договора по получению разрешения на строительство и выполнения строительства объекта.

В качестве правового основания для данного расторжения Договора Департамент указал пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации кроме указанных в п. 1 ст. 46 случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование). 

В соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 №427-ФЗ) заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в следующих случаях: 

1) существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка; 

2) существенного  изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. 

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта. 

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. 

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

 Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. 

Пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 №427-ФЗ. 

Положения пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 №427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу. 

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут. 

Таким образом, Федеральным законом №137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 №427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

В обоснование доводов своей апелляционной жалобы, заявители указывают, что суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования без наличия со стороны компании соответствующих доказательств, подтверждающих объективную невозможность строительства объекта в установленный срок.

Судебная коллегия, рассмотрев данный довод, приходит к выводу о его несостоятельности в силу следующих причин.

Давая правовую оценку факту расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, суд учел различные объективные факторы и принял во внимание, имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора, является ли оно существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия «существенное нарушение», а также имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий Договора. 

По мнению судебной коллеги, суд первой инстанции дал верную оценку относительно объективной невозможности Общества исполнить условия Договора, что подтверждается следующими обстоятельствами.

Как указано ранее, с целью получения разрешительной документации и реализации проекта по строительству объекта торгово-бытового назначения, для выполнения функций технического заказчика

 Истцом был заключен агентский договор №02/05-ЯС от 01.08.2005г. с Обществом с ограниченной ответственностью «ОСТ труп».

 В период с 2005г. (до момента получения уведомления Арендодателя о расторжении Договора аренды) 

Истцом предпринимались активные действия, направленные на получение утвержденного проекта планировки территории (.

В соответствии со ст. 41, 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации ППТ является основой для подготовки проектов межевания территории, градостроительных планов земельных участков, а также проектов благоустройства природных и озелененных территорий, территорий общего пользования, а градостроительный план земельного участка является основой для  проектирования объекта и выдачи разрешения на строительство в соответствии со ст. 51 ГрК РФ. 

Таким образом, в соответствии с положениями ГрК РФ, а также нормативными правовыми актами города Москвы, регулирующих отношения в области градостроительной деятельности, строительство на Земельном участке было невозможно без утвержденного проекта планировки территории. 

Из материалов дела усматривается, что истцом (с привлечением Технического заказчика) был разработан ППТ (с учетом всех корректировок, внесенных в проект по требованию органов исполнительной власти г. Москвы) и направлен в Москомархитектуру с целью его дальнейшего согласования в Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы.  

Вопреки доводам заявителей апелляционной жалобы, Арбитражный суд г. Москвы на основании представленных доказательств сделал обоснованный выводы, что  возможности осуществить строительство на Земельном участке без утвержденного Правительством Москвы Проекта планировки территории, отсутствует, а Обществом предприняты все меры по получению данного проекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации  (далее- ГрдК РФ) подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

К документации по планировке территории относятся проекты планировки территории, проекты межевания территории, градостроительные планы земельных участков (ч. 5 ст. 41 ГрК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 42 ГрК РФ, подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с нормативно-правовыми актами города Москвы (Постановлением Правительства Москвы от 19.01.1999 №38 «О проектных предложениях по установлению границ Природного комплекса с их описанием и закреплением актами красных линий» и постановлением Правительства Москвы от 13.11.2007 №996-ПП «О Генеральной схеме озеленения города Москвы на период до 2020 года»), а также Распоряжением Правительства Москвы №1529-РП от 13.07.2009 в обязательном порядке требовалась разработка Проекта планировки территории, и только после утверждения данного Проекта, возможно было получить разрешение на строительство и начать строительство Объекта.

Следовательно, необходимость разработки Проекта планировки территории установлена не только требованиями ГрК РФ, но и актам, изданным Правительством г. Москвы, в связи с чем, довод Департамента о том, что разработка Проекта для целей осуществления строительства не требовалась, противоречит действующему законодательству.

Из представленных в материалы дела документов следует, что в период с 2005г. (с момента заключения истцом договора с Техническим заказчиком и до момента получения уведомления Арендодателя о расторжении Договора аренды) Истцом предпринимались все необходимые и возможные действия, направленные на получение утвержденного Проекта планировки территории.

Истцом был разработан Проект (с учетом всех корректировок, внесенных в проект по требованию органов Правительства г. Москвы) и направлен в Москомархитектуру с целью его дальнейшего  согласования  в  Градостроительно-земельной  комиссии  г.Москвы.

Однако Проект не был утвержден, что не позволило истцу разработать проектную документацию и получить разрешение на строительство объекта.

Согласно п. 1 ч. 3 ст. 57.3. ГрК РФ в градостроительном плане земельного участка содержится информация в том числе о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории, а также о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с п 2 части 3 ст. 41 ГрК РФ к случаям, когда в целях размещения объекта капитального строительства подготовка документации по планировке территории является обязательной, относится необходимость установления, изменения или отмены красных линий.

В пункте 11 ст. 1 ГрК РФ красные линии определены как линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Согласно части 4 статьи 41 ГрК РФ к видам документации по планировке территории относится проект планировки территории и проект межевания территории.

При этом положениями ч. 3 ст. 42 ГрК РФ предусмотрено, что проект планировки территории включает в себя, в том числе, чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии, границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Постановлением Правительства Москвы от 19.01.1999 №38 «О проектных предложениях по установлению границ Природного комплекса с их описанием и закреплением актами красных линий» и постановлением Правительства Москвы от 13.11.2007 №996-ПП «О Генеральной схеме озеленения города Москвы на период до 2020 года» бульвар (проектный) между Тарусской и Ясногорской улицами, включающий территорию Земельного участка, включен в Перечень территорий Природного комплекса г. Москвы, требующих разработки Проекта планировки территории.

Кроме этого, в соответствии с распоряжением Правительства Москвы №1529-РП от 13 июля 2009 года «О разработке проекта планировки территории на пересечении Новоясеневского проспекта и улицы Голубинской с улицами Ясногорской и Тарусской (Юго-Западный административный округ города Москвы)» на Истца и Смежного арендатора земельного участка была возложена обязанность разработать Проект.

Следовательно, разработка Проекта планировки территории была установлена не только положениями ГрК РФ, но отдельными нормативно-правовыми актами Правительства г. Москвы в том числе с целью установлению границ Природного комплекса с их описанием и закреплением актами красных линий.

Согласно ч. 4 ст. 57.3 ГрК РФ в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом, иными федеральными законами размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории.

Таким образом, положениями ст. 57.3. ГрК РФ   установлено, что выдача ГПЗУ и разрешения на строительство осуществляется только после утверждения Проекта планировки территории. 

Следовательно, истец объективно не мог обратиться за получением ГПЗУ прежде чем будет утвержден Проект.

Ссылка заявителей жалоб на необоснованное отклонение судом первой инстанции ссылки на имеющий преюдициальное значение судебный акт   Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.08.2019г по делу №А40-204108/18, рассмотрена судебной коллегий и последняя признана несостоятельной в силу следующих причин.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках дела №А40-204108/18 Департамент городского имущества города Москвы   обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «Ясенево-Инвест» (с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2015 года по 30.06.2017 и неустойки.

Судом первой и апелляционной инстанции в рамках дела №А40-204108/18 не исследовались и не оценивались существенные обстоятельства, касающиеся предпринятых ООО «Ясенево-Инвест» действий с целью получения Проекта планировки территории, и обстоятельства связанные с невозможностью использования земельного участка по причине неутвержденного органами Правительства Москвы Проекта планировки территории в отсутствие каких-либо замечаний к Проекту.

Судами первой и апелляционной инстанции в рамках дела №А40-204108/18 также не учитывался сам факт изготовления Проекта НИиПИ Генплана г. Москвы и факт направления его для утверждения в Москомархитектуру. Также судами не исследовались документы касающиеся проведения публичных слушаний по одобрению Проекта и рассмотрение Проекта на заседании рабочей группы Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы. 

Кроме этого судами в рамках указанного дела не исследовалось то обстоятельство, что Москомархитектура не исполнила требования о повторном вынесении вопроса на заседание рабочей группы по утверждению Проекта.

В соответствии п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.

В рамках настоящего дела Истцом представлены доказательства подтверждающие:

1)  изготовление и направление Плана, разработанного НИиПИ Генплана г. Москвы в Москомархитектуру;

2)  изготовление и направление откорректированного Плана в Москомархитектуру 

3)  проведение публичных слушаний по разработанному Плана (приложение №19 к иску);

4)  одобрение разработанного Плана по результатам публичных слушаний 

5)  поддержание Префектурой ЮЗАО г. Москвы разработанного Плана;

6)  рассмотрение разработанного Плана на заседании рабочей группы Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы (приложение №26 к иску).

Учитывая, что указанные доводы и обстоятельства не являлись предметом правовой оценки по делу №А40-204108/18, суд в рамках настоящего дела исследовал их и дал им надлежащую правовую оценку, в результате чего суд пришел к обоснованному выводу о том, что неутвержденный органами Правительства г. Москвы без каких-либо оснований Проект планировки территории послужил препятствием для истца в получении разрешительной документации необходимой для строительства и последующей эксплуатации объекта торгово-бытового назначения (торговый центр с бульварной зоной).

Таким образом, Департамент и Правительство необоснованно ссылаются на то обстоятельство, что в рамках дела №А40-204108/18 была дана оценка  действиями как арендодателя, так и арендатора в части реализации положений п. 4.10. Договора.

Ссылка апеллянтов на то обстоятельство, что истцом не оспаривались действия или бездействия государственных органов,  не может являться основанием для признания действий арендатора недобросовестными.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 №305-ЭС15-16104 сформулирована правовая позиция, согласно которой несовершение лицом действий по оспариванию бездействия уполномоченного органа не имеют правового значения, при наличии доказательств обращения с соответствующим заявлением в уполномоченный орган

Судебная коллегия признает обоснованной позицию истца о том, что до получения уведомления о расторжении Договора, обжаловать действия или бездействия органов исполнительной власти необходимости не было, поскольку из приложенных к иску документов явно следовало, что ППТ будет рассмотрен и утвержден в Градостроительной земельной комиссии г. Москвы, при этом никаких отказов в утверждении ППТ Обществу не поступало.

Следовательно, материалами дела подтверждается, что Общество добросовестно исполняло все предписания органов и организаций Правительства Москвы в отношении изменения функционального назначения земельного участка, не бездействовала, а предпринимала меры по согласованию необходимой для начала строительства документации.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 06.10.2015 №2317-О указал, что законодатель, предусматривая в пункте 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ право публичного собственника земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, на досрочное расторжение договора аренды таких участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков. 

В данном Определении Конституционный Суд Российской Федерации также отметил, что предусмотренный пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ последующий судебный контроль за отражающими общественный интерес решениями управомоченных органов об одностороннем досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных в целях строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, представляет собой достаточную гарантию защиты прав арендаторов, поскольку суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу фактические обстоятельства (причины, вызвавшие существенные нарушения условий договора аренды, включая действия или бездействие как арендатора, так и  арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы) и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.

Отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. 

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной – арендатором

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации из времени использования земельного участка исключается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

При таких обстоятельствах, действия истца как добросовестного арендатора были подтверждены и установлены судом первой инстанции на основании объективных доказательств, в связи с чем Департамент и Правительство необоснованно указывают на то, что Общество при исполнении Договора действовало недобросовестно.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы в обжалуемой части.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.09.2020 по делу №А40-8492/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья О.В. Савенков 

 

Судьи: Н.И.Панкратова 

А.В. Бондарев