АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, пл. Старый Торг, 4; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А23-2662/2024

10 сентября 2024 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен 10 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ерохиной Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая жилищная компания «УЖК-49» (248002, 

<

...>, литер Е, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (248021, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

о признании незаконным отказа в продлении договора,

 

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО1 по доверенности от 18.04.2022 сроком действия на 3 года, 

от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности от 17.07.2024 сроком действия на три года, 

 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая жилищная компания «УЖК-49» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (далее – ответчик, Управа):

- о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду без торгов или внесения изменений в договор аренды от 22.03.2021 № 111/21 земельного участка с кадастровым номером 40:26:000381:77 по адресу: 

<

...> район дома № 49а;

- об обязании предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 40:26:000381:77 по адресу: 

<

...> район дома № 49а на 12 месяцев для завершения строительства.

26.06.2024 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что согласно п. 6.9 договора он не подлежит пролонгации; действующим законодательством не предусмотрена возможность повторного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, ссылаясь на то, что не совершение обществом всех действий, определенных условиями ранее заключенного с ним договора в установленный срок, было обусловлено объективными причинами, на протяжении срока действия договоров аренды.

Представитель ответчика возражал против удовлетворении заявленных исковых требований, ссылаясь на истечение максимальных сроков жилищного и иного строительства, отсутствие права на заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам. 

Как усматривается из материалов дела, между Городской Управой г. Калуги в лице председателя комитета земельных отношений Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений г. Калуги (арендодатель) и ООО «Управляющая жилищная компания «УЖК-49» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под незавершенным строительством объектом для завершения его строительства № 111/21 от 22.03.2021 (далее – договор).

По условиям п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000381:77 площадью 4 421 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> район дома 49а, в территориальной зоне Ж-3 – зона жилой застройки смешанной этажности, предоставленный под объект незавершенного строительства для завершения строительства, вид разрешенного использования – многоквартирные дома 4-5 этажей, в границах, указанных в выписке из ЕРГН на земельный участок, прилагаемый к договору, являющейся его неотъемлемой частью (приложение №1). 

В соответствии с п. 1.2 договора на участке имеется незавершенный строительством объект с кадастровым номером 40:26:000381:130 степенью готовности 20%. 

Согласно сведениям из ЕГРН объект с кадастровым номером 40:26:000381:130 принадлежит на праве собственности истцу.

В п. 2.1. договора закреплено, что срок аренды участка устанавливается 3 года.

Ссылаясь на наличие уважительных причин, по которым не имелось возможности завершить строительство объекта, распложенного на арендованном земельном участке, Общество обратилось в Управу с заявлением от 04.03.2024 исх. №1283-06-24 о предоставлении в аренду без проведения торгов или внесении изменений в договор аренды от 22.03.2021 №111/21 земельного участка с кадастровым номером 40:26:000381:77 по адресу: по адресу: 

<

...> район дома 49а.

Письмом исх. № 2323/06-24 от 04.03.2024 Управлением архитекторы, градостроительства земельных отношений города Калуги было отказано в удовлетворении заявления ООО «УЖК-49» о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов или внесении изменении в договор аренды.

В качестве основания отказа было указано, что согласно пп. 6.9 п.6 особых условии договора аренды он не подлежит пролонгации. В связи с этим у Управления отсутствуют законные основания для внесения изменений в договор аренды и подписания дополнительного соглашение об увеличении срока аренды земельного участка до 22.11.2024. Так как действующим законодательством не предусмотрена возможность повторного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, на основании пп.1 ст.39.16 ЗК РФ Управлением принято решение об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 40:26:000381:77.

Не согласившись с отказом Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги, выраженном в письме № 2323/06-24 от 04.03.2024, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания данных норм следует, что для признания ненормативного акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действия (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов субъекта предпринимательской деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на административный орган.

По правилам распределения бремени доказывания, установленным статьей 65, частью 5 статьи 200 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

При этом лицо, оспаривающее законность принятого соответствующим органом ненормативного правового акта (решения), и заявляющее одновременно требование гражданско-правового характера (в том числе об обязании уполномоченного органа заключить договор купли-продажи или аренды), должно доказать наличие у него охраняемого законом права, которое оно считает нарушенным принятым актом, и представить соответствующие доказательства, подтверждающие данное право.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Между тем Общество при рассмотрении настоящего дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта.

Так, в периоды с 08.04.2022 по 28.06.2022, с 21.10.2022 по 11.05.2023 Калужским районным судом Калужской области и Калужским областным судом были введены обеспечительные меры в виде запрета ООО «Ужк-49» осуществлять достройку (строительство) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 40:26:000381:130. Тем самым Общество было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта в срок до 22.03.2024 и ввести в эксплуатацию недвижимый объект с постановкой его на учет в Управлении Росреестра по Калужской области.

Лишь апелляционным определением Калужского областного суда от 18.07.2023 по делу №2-1-717/2022 было отменено определение Калужского районного суда от 08.04.2022 в части принятия меры по обеспечению иска в виде запрещения ООО «УЖК-49» осуществлять строительство объекта незавершенного строительства.

Общий срок прерывания строительства недвижимого объекта в связи с принятием судами обеспечительных мер составляет 283 календарных дня или примерно 9,5 месяцев.

Ответчик, будучи собственником спорного земельного участка, намерения воспользоваться правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не выразил, следовательно, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в марте 2024 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о незаконности отказа в предоставлении в аренду без торгов или внесения изменений в договор аренды от 22.03.2021 № 111/21 земельного участка с кадастровым номером 40:26:000381:77 по адресу: 

<

...> район дома № 49а.

Аналогичгный правовой подход изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021.

Поскольку решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов или внесении изменении в договор аренды не соответствует закону и нарушает права и интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно в том числе содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В связи с изложенным, учитывая, что судом признан незаконным отказ Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги, суду необходимо в резолютивной части решения указать на обязанность соответствующего органа, осуществляющего публичные полномочия, совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Общество просит устранить нарушение его прав и законных интересов путем обязания Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 40:26:000381:77 по адресу: 

<

...> район дома № 49а на 12 месяцев для завершения строительства.

Соответственно, суд считает необходимым обязать Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги в пятидневный срок с даты вступления решения в законную силу, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества, путем обязания предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 40:26:000381:77 по адресу: 

<

...> район дома № 49а на 12 месяцев для завершения строительства.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что не возражает против отнесения расходов по оплате государственной пошлины за счет самого истца, в связи с чем судом вопрос о распределении судебных расходов на оплату государственной пошлины не рассматривается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

признать незаконным отказ Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги в предоставлении в аренду без торгов или внесения изменений в договор аренды от 22.03.2021 № 111/21 земельного участка с кадастровым номером 40:26:000381:77 по адресу: 

<

...> район дома № 49а.

Обязать Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги в пятидневный срок с даты вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «УЖК-49» путем обязания предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 40:26:000381:77 по адресу: 

<

...> район дома № 49а на 12 месяцев для завершения строительства.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья

 

Е.В. Иванова