﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

15 апреля 2021 года

Дело №

А56-4791/2020

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Сапоткиной Т.И.,                    Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Траст» Кюллинен В.В. (доверенность от 05.04.2021), 

рассмотрев 07.04.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Траст» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020 по делу № А56-4791/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Мятный дым», адрес: 197341, Санкт-Петербург, Фермское ш., д. 20, корп. 1, лит. А, кв. 72,                          ОГРН 1197847162721, ИНН 7814762635 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Траст», адрес: 199106,                    Санкт-Петербург, ул. Опочинина, д. 6, лит. А, пом. 8-Н, ОГРН 1097847211582, ИНН 7801499585 (далее - Компания), о взыскании 636 845 руб. 42 коп. обеспечительного платежа, внесенного по договору субаренды от 01.09.2019                 № МО-94051946, 10 127 руб. 76 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.10.2019 по 17.01.2020, а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 18.01.2020 по день фактического исполнения обязательства по уплате задолженности.

Компания в свою очередь обратилась в арбитражный суд со встречным иском к Обществу с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                  АПК РФ), о взыскании 483 050 руб. в возмещение расходов на проведение ремонта вследствие несогласованной перепланировки помещения, 30 000 руб. расходов на экспертизу, 157 976 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 08.10.2019, а также 2 000 000 руб. штрафа на основании пунктов 2.2.9, 4.3 Договора.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2020 требования по первоначальному иску удовлетворены частично: с Компании в пользу Общества взыскано 636 845 руб. 42 коп. обеспечительного платежа, 3716 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 17.01.2020, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга (636 845 руб. 42 коп.), начиная с 18.01.2020 по день фактической оплаты исходя из ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды просрочки, 15 781 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020 данное решение изменено: с Компании в пользу Общества взыскано 628 340 руб. 57 коп. обеспечительного платежа, 3666 руб. 58 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 17.01.2020, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга (628 340 руб. 57 коп.), начиная с 18.01.2020 по день фактической оплаты исходя из ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды просрочки, 15 570 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.

Компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 20.07.2020 и постановление от 29.12.2020, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, полагает, что Компания подтвердила наличие оснований для удовлетворения заявленных по встречному иску требований.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы своей кассационной жалобы.

Общество извещено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в силу                статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актрв проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Компанией (субарендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 01.09.2019 № МО-94051946 (далее - Договор), в соответствии с которым субарендодатель принял на себя обязательство предоставить субарендатору во временное владение и пользование  нежилое помещение площадью 303,8 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 94, лит. А, пом. 6-Н, для использования под кафе кальянную.

Пунктом 2.1.1 Договора предусмотрена обязанность субарендодателя передать объект в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, по акту приема-передачи помещения в течение одного дня с даты поступления на расчетный счет субарендодателя первой части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.5 Договора.

В пункте 2.2.6 Договора стороны указали, что субарендатор производит за свой счет текущий косметический ремонт объекта, несет расходы на содержание, обеспечивает сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования. При этом до начала проведения текущего косметического ремонта обязан согласовать с субарендодателем порядок и время проведения работ, потребность в энергоресурсах.

Договором также предусмотрена обязанность субарендатора не производить без письменного разрешения субарендодателя перепланировку, реконструкцию и переоборудование объекта, а также прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций (пункт 2.2.9).

Согласно положениям пунктов 2.2.9, 4.3 Договора за любое переустройство, переоборудование, перепланировку объекта недвижимости, произведенные без согласования с субарендодателем, уполномоченными органами, а также нарушение обязанности по передаче субарендодателю проектной документации субарендатор выплачивает штрафные санкции в размере 2 000 000 руб.

В пункте 2.2.15 Договора стороны определили, что при прекращении Договора субарендодатель обязан передать субарендодателю объект в состоянии, соответствующем возможности дальнейшего использования объекта недвижимости с учетом нормального износа и проведенных с согласия субарендодателя неотделимых улучшений, в последний день аренды по акту возврата. В случае несоответствия состояния объекта на момент его возврата возможности дальнейшего использования субарендодатель вправе не принимать объект до момента устранения выявленных недостатков в срок не более трех рабочих дней с момента получения акта возврата от субарендатора. При этом стороны фиксируют данные несоответствия в акте возврата объекта и согласовывают сроки и способы устранения недостатков. В случае неустранения или отказа от устранения выявленных недостатков субарендодатель устраняет их своими силами или с привлечением третьих лиц, а субарендатор обязуется возместить субарендодателю все разумные и документально подтвержденные расходы, связанные с устранением недостатков, а также выплатить неустойку в размере 5% от суммы арендной платы в месяц в течение пяти рабочих дней со дня получения соответствующего требования и счета от субарендодателя. В случае если субарендодатель не представил субарендатору в срок до трех рабочих дней с момента получения от последнего акта возврата объекта возражений, объект считается возвращенным в надлежащем состоянии с учетом нормального износа, дальнейшие претензии относительно его состояния не принимаются.

Условия о порядке расчетов по Договору предусмотрены в разделе 3.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора арендная плата состоит из трех частей.

Первая часть арендной платы составляет 592 410 руб. в месяц (пункт 3.1.1 Договора), ее исчисление начинается с 01.09.2019, при этом оплата первой части платы за первый месяц аренды осуществляется не позднее 03.09.2019 (пункт 3.1.4 Договора).

Из содержания пункта 3.1.6 Договора следует, что не позднее 03.09.2019 субарендатор также оплачивает первую часть арендной платы за последний полный месяц действия Договора. Данный платеж стороны договорились считать обеспечительным платежом, используемым субарендодателем, в том числе, в случае необходимости возмещения любого рода ущерба, причиненного по вине субарендатор объекту или иному имуществу субарендодателя.

Согласно пункту 3.1.8 Договора по окончании его действия оставшаяся неиспользованной сумма обеспечительного платежа подлежит возврату субарендатору на расчетный счет после подписания сторонами акта возврата объекта не позднее пяти дней после получения от РСО и управляющей организации документов, подтверждающих отсутствие задолженности.

Вторая часть арендной платы включает возмещаемые субарендатором расходы на эксплуатационное обслуживание объекта и составляет 44 435 руб. 42 коп. в месяц (НДС не облагается) (пункт 3.2.1 Договора).

В соответствии с пунктами 3.2.2 и 3.2.3  Договора вторая часть арендной платы может быть изменена субарендодателем в одностороннем порядке в зависимости от его фактических расходов на эксплуатационные платежи. По мере получения от ресурсоснабжающих организаций бухгалтерских документов о фактически понесенных расходах, субарендодатель перевыставляет данные расходы субарендатору от своего имени и в том же размере (в течение пяти рабочих дней с момента получения документов).

При этом согласно положениям пункта 3.2.6 Договора субарендатор помимо платежа второй части арендной платы за первый месяц действия Договора оплачивает на основании выставленного счета вторую часть арендной платы за последний полный месяц действия договора, при этом указанный платеж стороны считают обеспечительным платежом в случае необходимости возмещения любого рода ущерба, причиненного Обществом.

Согласно пункту 3.2.8 Договора по окончании срока его действия оставшаяся неиспользованной сумма обеспечительного платежа будет зачтена сторонами в счет оплаты второй части арендной платы за последний месяц субаренды. В случае если внесенная субарендатором сумма окажется больше, чем это необходимо для оплаты второй части арендной платы за последний месяц, излишек будет возвращен субарендатору после подписания акта возврата объекта недвижимости из субаренды или в случае наступления обстоятельств, указанных в пункте 2.2.15 Договора.

Третью часть арендной платы составляют платежи в счет возмещения расходов субарендодателя за электроэнергию и иные коммунальные ресурсы, фактически потребленные субарендатором, при этом оплата производится на основании выставленного субарендодателем счета (пункты 3.3.1, 3.3.6 Договора).

В пункте 3.4 Договора стороны предусмотрели освобождение субарендатора от первой части арендной платы за второй, третий и четвертый месяцы действия Договора в связи с организационными мероприятиями, связанными с подготовкой к ведению деятельности на объекте.

Согласно положениям пунктов 2.2.9, 4.3 договора за любое переустройство, переоборудование, перепланировку объекта недвижимости, произведенные без согласования с субарендодателем, уполномоченными органами, а также нарушение обязанности по передаче субарендодателю проектной документации субарендатор выплачивает штрафные санкции в размере 2 000 000 руб.

Объект аренды передан субарендатору по акту приема-передачи от 03.09.2019. В названном  акте отражено, что объект находится в нормальном состоянии, соответствующем его назначению. В пункте 5 акта содержится указание на необходимость косметического ремонта, сноса имеющихся перегородок и установки новых перегородок.

Платежным поручением от 03.09.2019 № 1 Общество перечислило Компании 636 845 руб. 42 коп., в том числе 592 410 руб. первой части арендной платы и 44 435 руб. 42 коп. второй части арендной платы за первый месяц аренды.

Платежным поручением от 03.09.2019 № 2 Общество перечислило Компании 636 845 руб. 42 коп. арендной платы за последний месяц по Договору (обеспечительный платеж).

Письмом от 04.10.2019 Общество указало Компании, что на дату направления указанного письма субарендатором не получены ответы о согласовании направленных им 27.09.2019 проектов технологического присоединения к сетям канализации, замену стояка, подводящей и отводящей труб отопления, а также проекты создания в помещении проема и дополнительного входа.

Уведомлением, полученным Компанией 08.10.2019, Общество сообщило о намерении расторгнуть Договор ввиду невозможности использовать помещение в соответствии целью, предусмотренной пунктом 1.3 Договора, а также отсутствия согласования Компанией проектов ремонтных работ, в связи с чем просило субарендодателя подписать акт возврата помещения.

В тот же день, 08.10.2019, сторонами составлен предварительный акт осмотра нежилого помещения, в котором отражено, что в помещении установлены перегородки из гипрока, наличие которых зафиксировано фотоматериалами, приложенными к акту; показания счетчиков холодной воды № 201401009202, 201401009207 составили 1,4 и 0,2 м3 соответственно; расположенные в спорном помещении бойлеры в количеству двух штук демонтированы с мест крепления, находятся внутри помещения. В пункте 9 акта указано, что помещение и ключи от него возвращены Компании.

08.10.2019 сторонами подписан акт о возврате помещения субарендодателю.

Уведомлением от 10.10.2019 Компания указала на обнаружение 08.10.2019 факта проведения ремонтных работ без согласования с субарендодателем, в связи с чем сообщила о расторжении Договора на основании пунктов 2.9, 5.7, а также об удержании суммы обеспечительного платежа до окончания расчетов между сторонами.

Уведомлением от 17.10.2019 Общество сообщило об удержании Компанией личных вещей субарендатора, в том числе гипрочных перегородок как отделимых улучшений помещения, в связи с чем потребовало их возврата либо возмещения стоимости в размере 720 000 руб., а также денежных средств, оплаченных Обществом при заключении Договора.

Претензиями от 18.10.2019 № 94-М,  от 25.10.2019 № 95-М и письмом от 18.11.2019 № 101-М Общество повторно уведомило субарендодателя о намерении вывезти из помещения принадлежащее Обществу имущество, в том числе гипсокартонные перегородки, требовало возврата 1 273 690 руб. 84 коп., из которых      636 845 руб. 42 коп. обеспечительного платежа, 720 000 руб. стоимости произведенных улучшений, из которых 315 000 руб. стоимость гипсокартонных перегородок, а также уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

В дальнейшем сторонами был подписан акт от 28.11.2019, в котором они отразили, что Обществу были переданы  гипсокартонные перегородки и иное его имущество, находившееся в ранее предоставленном в субаренду помещении. 

Общество, ссылаясь на прекращение Договора, возврат объекта аренды субарендодателю и неисполнение последним обязанности по возврату ранее уплаченного обеспечительного платежа, обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Возражая против удовлетворения иска Общества, Компания, в свою очередь, обратилась в суд со встречными требованиями к Обществу, ссылаясь на проведение им работ по переустройству и перепланировке помещения без соответствующего согласования с субарендодателем, и просила взыскать с Общества (с учетом уточнения) 483 050 руб. в возмещение расходов на проведение ремонта, 30 000 руб. расходов на экспертизу, 70 341 руб. 96 коп. коммунальных и эксплуатационных услуг за период с сентября по октябрь 2019 года, 157 976 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 08.10.2019, а также 2 000 000 руб. штрафа на основании пунктов 2.2.9, 4.3 Договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности по праву требований по первоначальному иску, в связи с чем исковое заявление Общества удовлетворил частично; в удовлетворении встречного иска суд отказал, полагая, что Компанией не доказан факт осуществления Обществом ремонтных работ в помещении, а также причинения ущерба в заявленном размере.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции применительно к размеру подлежащих удовлетворению требований по первоначальному иску, посчитал, что сумма обеспечительного платежа, подлежащего возврату субарендатору в связи с прекращением Договора, в соответствии с согласованными сторонами условиями Договора должна быть уменьшена на сумму расходов на эксплуатационное обслуживание помещения, начисленных за период владения объектом субарендатором и не оплаченных последним, поэтому признал обоснованными требования Общества в части взыскания 628 340 руб. 57 коп. остатка обеспечительного платежа и соответствующей этой сумме процентов за пользование чужими денежными средствами. Требования по встречному иску судом апелляционной инстанции отклонены по мотиву их недоказанности.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления от 29.12.2020 в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 названного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 той же статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Применительно к положениям пункта 5.6 Договора суд апелляционной инстанции пришел к выводу о прекращении действия Договора 09.12.2019.

Исходя из содержания предварительного акта осмотра и акта приема-передачи помещения от 08.10.2019 суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что помещение, ранее переданное Обществу в субаренду, 08.10.2019 было возвращено им субарендодателю.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для возврата Обществу обеспечительного платежа за вычетом сумм, причитающихся к уплате расходов на эксплуатационное обслуживание помещения, начисленных за период владения объектом субарендатором и не оплаченных последним.

Исследовав и оценив по правилам статьей 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, в том числе акты приема-передачи помещения и его возврата, суд посчитал, что Компания не подтвердила факт выполнения Обществом работ, не согласованных с субарендодателем и повлекших причинение ему ущерба в размере затрат на проведение ремонтных работ, указанных в представленном Компании заключении и сметном расчете, поэтому - ввиду недоказанности требований по встречному иску в части взыскания ущерба - правомерно отказал в их удовлетворении.

Применительно к требованию Компании о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 08.10.2019 суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что положениями пункта 3.4 Договора предусмотрено освобождение субарендатора от  первой части арендной платы за второй месяц действия Договора.

Доводы подателя жалобы со ссылкой на неправомерный отказ в удовлетворении требования Компании в части взыскания оплаты за коммунальные и эксплуатационные услуги за сентябрь 2019 года и за период с 01.10.2019 по 08.10.2019 отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку, как следует из материалов дела, требование о взыскании этих сумм не было принято судом первой инстанции к рассмотрению в рамках уточнения размера требований по встречному иску.

При разрешении спора апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено. 

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020 по делу № А56-4791/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Траст» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева