Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-89366/2018

24 сентября 2018 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  19 сентября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  24 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес:  Россия 426072, Ижевск, Молодежная д.1, кв.21; Россия 426067, Ижевск, П.Берша д.31, кв.63, ОГРН:  );

ответчик: акционерное общество «Фармакор» (адрес: Россия 197341, 

<

...>, лит.А., пом.18Н, ОГРН:  

<

***>);

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии

- от истца: ФИО3 (доверенность от 12.03.2018),

- от ответчика: не явился, извещен; 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к акционерному обществу «Фармакор» (далее – ответчик, Общество, арендатор) о взыскании задолженности в размере 543 543 руб., неустойки в размере 61 378, 53 руб., пеней за внесение обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2018 в размере 76 020, ущерба в размере 157 700 руб., 13 500 руб. в возмещение затрат на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28.05.2018 по делу №А71-5381/2018 дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ль 13.07.2018 дело принято к производству, на 19.09.2018 назначены предварительное и основное судебные заседания.

Ответчик, извещенный о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), явку представителей в суд не обеспечил, однако представил отзыв на иск.

Истец до вынесения решения по существу заявленных требований в порядке, установленном статьей 49 АПК РФ отказался от требований в части взыскания пеней, начисленных в связи с несвоевременным внесением обеспечительного платежа, также ходатайствовал об увеличении иска в части взыскания размера арендной платы до 627 165 руб. (период с 05.10.2017 по 31.05.2018) и неустойки до 145 418,64 руб. В остальной части требования оставлены без изменения.

Уточнение исковых требований принято судом.

Принимая во внимание подготовленность дела к судебному разбирательству, в отсутствие возражений сторон, суд, руководствуясь статьей 137 АПК РФ, завершил предварительное и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав пояснения истца, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

01.02.2008 между ФИО4 и ответчиком был заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого в пользование арендатора было передано нежилое помещение общей площадью 54,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. 

Как указано в пункте 1.1. договора, помещение предоставлено арендатору под аптеку.

В пункте 4.1 договора стороны согласовали, что договор действует до 31.12.2011. При этом, если ни одна их сторон не оповестит другую сторону за 1 месяц до окончания договора о намерении его прекращения, договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях.

Порядок внесения арендной платы согласован сторонами в разделе III договора и предполагает обязанность арендатора вносить арендную плату не позднее 5 числа текущего месяца, а также возмещать арендодателю затраты на оплату коммунальных и иных эксплуатационных расходов на основании выставленных счетов в течение двух дней со дня их получения. При этом согласно пункту 3.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы в сторону ее увеличения не чаще одного раза в год. Арендная плата может быть увеличена не более, чем на 10 %.

Также пунктом 2.28 договора было предусмотрено, что в случае расторжения договора в течение 10 дней с момента заключения соглашения о расторжении договора арендатор обязан передать объект аренды по акту в том состоянии, в котором он получен, произведя текущий ремонт до возврата помещения.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2008. В акте указано, что претензий по объекту у арендатора не имеется, технические условия соответствуют установленным требованиям.

01.12.2013 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым продлили срок действия договора до 31.12.2018, а также изложили пункт 6.3 договора в редакции, предусматривающей право арендатора в одностороннем внесудебном порядке на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ отказаться от исполнения договора. В этом случае договор считается прекращенным по истечении одного месяца с момента получения арендодателем соответствующего уведомления. Момент получения арендодателем уведомления в любом случае будет определяться не позднее десяти календарных дней с момента отправки арендатором уведомлении заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Договор и дополнительное соглашение к нему прошли государственную регистрацию.

09.01.2017 ФИО4 подарил помещение ФИО2, в связи с чем произошла смена арендодателя по договору, о том арендатор был уведомлен письмом от 24.01.2017.

28.09.2017 стороны составили совместный акт осмотра помещения, в котором отразили ряд недостатков помещения, которые требуют устранения посредством проведения ремонта. Согласно пунктам 4 и 5 акта расходы на ремонт несет арендатор, а акт осмотра является основанием для составления дефектационной ведомости и сметы выполнения работ по текущему и капитальному ремонту.

29.09.2017 арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора аренды. В ответ на это письмо арендодатель 17.10.2017 направил арендатору требование о проведении текущего ремонта помещения, либо возмещении стоимости такового. 30.10.2017 арендодатель направил арендатору письмо с требованием обеспечить явку представителя для возврата помещения и передачи ключей, а также возражения на предложенный проект соглашения о расторжении договора аренды. К этому письму была приложена смета на проведение ремонтных работ на общую сумму 150 295 руб.

Вместе с тем, помещение по акту передано не было, хотя фактически освобождено ответчиком, затраты на ремонт помещения не возмещены. Кроме того, ответчиком допущена просрочка во внесении арендной платы.

18.01.2018 арендодателем составлен односторонний акт вскрытия помещения, в котором установлено, что помещение освобождено от торгового оборудования, инженерные коммуникации в рабочем состоянии.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 05.10.2017 по 31.05.2018 по 83 622 руб. в месяц, взыскании 145 418,64 руб. неустойки, начисленной в связи с несвоевременным внесением арендной платы по состоянию на 11.09.2018, взыскании 13 500 руб. в счет возмещения коммунальных и эксплуатационных услуг и взыскания 157 700 руб. ущерба в счет проведения текущего ремонта.

Возражая на доводы истца, ответчик в отзыве ссылается на то, что договор аренды с учетом направления уведомления о его расторжении, был расторгнут с 15.11.2017. В этот же период помещение было освобождено ответчиком, в связи с чем основания для взыскания арендной платы за последующий период у истца отсутствуют. Также ответчик считает неправильным расчет начисления пеней и не доказанным по размеру требование о взыскании ущерба и коммунальных платежей.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как указано в статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Судом установлено, что в соответствии с условиями договора аренды (в редакции дополнительного соглашения, пункт 6.3) арендатору было предоставлено право одностороннего внесудебного отказа от договора.

В соответствии с положениями статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как видно из материалов дела, ответчик в уведомлении от 29.09.2017 выразил свое намерение расторгнуть договор аренды.

Следовательно, с учетом получения указанного уведомления истцом 20.10.2017, и с учетом положений договора, договор подлежал расторжению с 20.11.2017.

При этом, как следует из пункта 2.28 договора аренды, в течение 10 дней с момента заключения соглашения о расторжении договора арендатор обязан был передать объект аренды по акту в том состоянии, в котором он получен, произведя текущий ремонт до возврата помещения.

Между тем, доказательств возврата помещения с выполненным ремонтом, как того требуют условия договора, ответчиком не представлено. По утверждению истца, 18.01.2018 им было вскрыто помещение и составлен акт, а котором установлено, что помещение освобождено от имущества арендатора. При этом на момент осмотра ремонт помещения не выполнен.

Поскольку ответчиком доказательства передачи помещения истцу в более ранний период не представлены, а из акта вскрытия от 18.01.2018 и пояснений истца усматривается, что с января 2018 года помещение находилось в фактическом владении арендодателя, суд приходит к выводу о том, что помещение было возвращено в  хозяйственную сферу истца с 18.01.2018, в связи с чем арендная плата за пользование помещением подлежит взысканию за период с октября 2017 года по 17.01.2018. Основания для взыскания арендной платы за период с 18.01.2018 по май 2018 года у суда отсутствуют, поскольку доказательства использования ответчиком помещением в этот период суду не предоставлены, а отсутствие акта возврата помещения при наличии доказательств фактического нахождения помещения у истца не может быть основанием для взыскания платы за пользование имуществом.

С учетом размера арендной платы 83 622 руб. в месяц размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца задолженности за период с октября 2017 года по 18.01.2018 составит 296 732,23 руб. Требования о взыскании задолженности в остальной части удовлетворению не подлежат.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 145 418,64 руб. пени, начисленных на имевшие место просрочки в период действия договора, а также на сумму задолженности по состоянию на 11.09.2018. 

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания пени в размере 0,11% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 5.2 договора аренды.

Ответчик, возражая на требования истца о взыскании пеней, ссылается на допущенные в расчете ошибки, в частности, на начисление пеней на платежи, приходящиеся на выходные и праздничные дни. Проверив расчет истца, а также учитывая, что задолженность по арендной плате подлежит взысканию с октября 2017 года по 18.01.2018, суд с учетом условий договора произвел перерасчет пеней, в результате чего подлежащая взысканию сумма пеней составит 83 442,61 руб.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания 83 442,61 руб. пеней. 

Что касается требований о взыскании затрат на оплату коммунальных услуг.

Обязанность ответчика возмещать затраты по коммунальным и эксплуатационным платежам предусмотрена пунктом 3.3 договора. Заявленная к взысканию сумма коммунальных затрат в размере 13 500 руб. за период с ноября 2017 по январь 2018 года подтверждена соответствующим счетом. Обоснованных возражений от ответчика в этой части не поступило, в связи с чем спорная сумма подлежит взысканию с него в пользу истца.

Также суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика 157 700 руб. ущерба в счет выполнения ремонта.

Как было указано выше, статья 622 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Условиями договора аренды, заключенного между сторонами, (пункт 2.28) особо оговорено, что при расторжении договора арендатор обязан передать объект аренды по акту в том состоянии, в котором он получен, произведя текущий ремонт до возврата помещения.

Подписанным представителями обеих сторон актом осмотра от 28.09.2017 подтверждается наличие у помещения повреждений, которые требуют устранение посредством проведения ремонта. Согласно отчету от 29.03.2018 №1347-18, составленному ООО «Оценочная компания «Имущество Плюс» стоимость восстановительного ремонта составит 157 700 руб.

Достоверность указанного доказательства ответчиком не оспорена, сведения о проведении ремонта не представлены, что является основанием для удовлетворения данного требования.

Помимо изложенного истец просит взыскать с ответчика судебные расходы, связанные с оплатой отчета в размере 8 000 руб. и оплатой услуг представителя в размере 20 000 руб.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Частью 2 статьи 112 АПК РФ заявление по вопросу о судебных расходах, понесенных в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде первой, апелляционной, кассационной инстанций, рассмотрением дела в порядке надзора, не разрешенному при рассмотрении дела в соответствующем суде, может быть подано в арбитражный суд, рассматривавший дело в качестве суда первой инстанции, в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела по существу.

Как указано в пунктах 10-13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Истцом в качестве доказательства несения судебных расходов в материалы дела представлены договор на оценку и платежное поручение на сумму 8 000 руб., договор на оказание юридических услуг от 11.02.2018 №129 и квитанция к этому договору на сумму 20 000 руб.

Поскольку требования о взыскании затрат на восстановительный ремонт удовлетворены полностью, судебные расходы, связанные с оплатой проведенной оценки в полном объеме подлежат отнесению на ответчика. Однако в целом требования по иску удовлетворены частично, в связи с чем взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 11 600 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Также с учетом положений статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 12 780 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

1.              Иск удовлетворить частично. Взыскать с акционерного общества «Фармакор» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 296 732,23 руб. задолженности по арендной плате, 83 442,61 руб. пеней, начисленных по состоянию на 11.09.2018, 13 500 руб. задолженности по оплате коммунальных услуг, 157 700 руб. затрат на текущий ремонт, 8 000 руб. затрат на проведение оценки, 11 600 руб. затрат на оплату услуг представителя и 12 780 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

2.              В удовлетворении остальной части иска отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                                  Вареникова А.О.