ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                      Дело № А68-12899/2020

Резолютивная часть постановления объявлена   09.02.2022 

Постановление изготовлено в полном объеме    10.02.2022 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и  Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  при участии от ответчика  – комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (г. Тула, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьего лица – администрации муниципального образования г. Тула – ФИО2 (доверенности от 28.01.2020 и от 28.12.2021 соответственно), в отсутствие истца – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 317715400028359) и третьих лиц –  управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, управления градостроительства и архитектуры администрации города Тулы и  правительства Тульской области, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы и управления градостроительства и архитектуры администрации города Тулы  на решение Арбитражного суда Тульской области от 09.12.2021 по делу № А68-12899/2020 (судья Рыжикова Н.А.),

 

                                                  УСТАНОВИЛ:

 

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель)  обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (далее – комитет) о расторжении договора аренды от 23.11.2018 № 18З2295; взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы в  размере    3 184 807 рублей 58 копеек.

В свою очередь комитет,  в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации,  обратился  со встречным исковым заявлением (с учетом уточнения) к  предпринимателю о взыскании задолженности по  договору аренды земельного участка от 23.11.2018 № 18З2295 в размере  2 909 500 рублей 02 копеек, неустойки в сумме  145 475 рублей, расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.2018 № 18З2295;  возложении на предпринимателя обязанности  передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 71:30:010229:189.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, администрация муниципального образования г. Тула, управление градостроительства и архитектуры администрации города Тулы и  правительство Тульской области,

Решением суда от 09.12.2021 первоначальные исковые  требования удовлетворены  частично: с комитета в пользу предпринимателя  взыскано неосновательное обогащение в размере 1 251 397 рублей 87 копеек, в удовлетворении остальной части первоначального иска и удовлетворении встречного  иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, комитет и  управление градостроительства и архитектуры администрации города Тулы обратились с апелляционными  жалобами, в которых  просят  отменить решение и принять новый судебный акт. Оспаривая  решение, заявители  ссылаются на то, что  на дату заключения договора аренды земельный участок  предоставлялся в соответствии с действующим законодательством; по смыслу статей 611, 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации  невозможность использования  арендатором имущества может являться  основанием для применения мер правового реагирования в отношении арендодателя только в случае  его неправомерных действий.  Сообщают, что 23.11.2020 управлением градостроительства и архитектуры администрации города Тулы выдано разрешение на строительство нежилого здания на арендуемом земельном участке, 06.04.2021 изготовлен градостроительный план участка,  что опровергает позицию  истца о невозможности его использования по назначению. Отмечают, что ранее отказы в выдаче предпринимателю разрешений на строительство обусловливались  непредоставлением самим  истцом полного комплекта  документов, предусмотренного Градостроительным кодексом Российской Федерации. Считают неправомерным   применение к спорным правоотношениям норм о неосновательном обогащении, указывая, что  отношения сторон основаны на договоре аренды.

В отзыве истец просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. Указывает, что  в соответствии с договором земельный участок предоставлялся для строительства магазина, а в связи с принятием после заключения договора аренды   постановления правительства Тульской области  от 17.10.2019 № 492, такое строительство оказалось невозможным. Полагает, что разрешение на строительство от 23.11.2020, на  выдачу которого  ссылаются заявители,  является недействительным, так как  предусмотренный  договором аренды  объект (магазин) на основании него не может быть  построен.

В судебном заседании представитель  комитета и третьего лица – администрации муниципального образования г. Тула поддержал позицию, изложенную в апелляционных жалобах.

Истец и иные третьи  лица,  извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили.  С учетом мнения представителя ответчика и  третьего лица – администрации муниципального образования г. Тула,  судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со  статями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.   

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителя комитета и администрации  муниципального образования г. Тула, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  считает, что решение не подлежит отмене. 

Как видно из материалов дела,  по результатам аукциона,  проведенного  на основании постановления администрации г. Тулы от 03.10.2018 № 3594,  между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 23.11.2018   № 18З2295, по условиям которого в аренду  предоставлен  земельный участок с кадастровым номером 71:30:010229:189, площадью 1734 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах  участка, почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Ряжская, 8, вид разрешенного использования – магазины, на срок  2 года 8 месяцев.  Участок  предоставлен для строительства магазина (пункт 2.2) и в силу пункта 2.3 должен использоваться только  для этой цели.     

Согласно пункту 4.1 договора  размер  ежемесячной арендной платы установлен  в 193 966 рублей 67 копеек.

Во исполнение  договора истцом в период с 23.11.2018 по апрель 2020 года в оплату аренды внесено 3 184 807 рублей 58 копеек.

В период действия договора  правительством Тульской области принято постановление от 17.10.2019 № 492 «Об установлении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия в границах муниципального образования г. Тула и утверждении требований к градостроительным регламентам в границах территории данных зон», которым  установлены дополнительные ограничения, связанные с капитальным строительством в границах земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:189 – земельный участок отнесен к единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «ЗРЗ-0.1» и единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «ЗРЗ-4п.11».

В связи с этим  использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (для строительства магазина) оказалось невозможным.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, предприниматель обратился к комитету с претензией, в которой предложил  расторгнуть  договор аренды и возвратить  неосновательное обогащение в виде уплаченной арендной платы  в размере 3 184 807 рублей 58 копеек.

В ответе от 10.12.2020 № КИиЗО/8724/2 комитет, указав на  выдачу  23.11.2020  разрешения  № RU71326000-45/2020 на строительство объекта капитального строительства «нежилое здание, расположенное по адресу: МО, г. Тула, Зареченский район, ул. Ряжская, д. 8 (кадастровый номер 71:30:010229:189)», отказал в добровольном удовлетворении  требований предпринимателя.

Указанное обстоятельство  явилось основанием  для обращения предпринимателя в арбитражный  суд с настоящим иском.

В свою очередь комитет,  сославшись на неуплату предпринимателем с 01.01.2021 по 30.09.2021 арендной платы,  предъявил встречный иск о взыскании задолженности за указанный период в размере  2 909 500 рублей 02 копеек  и  пени в сумме  145 475 рублей.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002                 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Следовательно, обязательство арендатора по уплате арендной платы  является встречным по отношению к обязанности арендодателя по предоставления имущества  в пользование.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями  договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Судом первой инстанции  установлено, что  возможность  использования земельного участка по целевому назначению имелась у предпринимателя в период с  23.11.2018 (даты заключения договора) до 17.10.2019 (дату принятия  постановления  правительства Тульской области  от 17.10.2019 № 492 «Об установлении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия в границах муниципального образования г. Тула и утверждении требований к градостроительным регламентам в границах территории данных зон»).

После принятия названного постановления возможность использования земельного участка по целевому назначению была утрачена, поскольку названным правовым актом земельный участок был отнесен к зонам регулирования застройки и хозяйственной деятельности «ЗРЗ-0.1» и «ЗРЗ-4п.11», которые не предполагают осуществление строительства объектов торговли (магазина).

Между тем в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:189, размещенном на электронных площадках, указывалось, что  предметом торгов является лот № 1: право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:189, площадью 1734 кв. м, местоположение: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Ряжская, д. 8, вид права: собственность, субъект права: муниципальное образование город Тула. Обременения (ограничения) не зарегистрированы. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование – магазины. Земельный участок находится в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4), в которой вид разрешенного использования «магазины» предусмотрен как один из условно-разрешенных видов разрешенного использования территории.

В пункте 2.2. договора аренды  также  определено, что земельный участок  предоставлен для строительства магазина и в силу пункта 2.3 должен использоваться только  для этой цели.     

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности  использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора  и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по  причине, за которую арендатор  не отвечает, то он не обязан  вносить арендную плату.  Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) от 26.05.2015,  пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) от 12.07.2017,  определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588.

При таких обстоятельствах суд обоснованно  указал, что арендная плата,  уплаченная предпринимателем после принятия  постановления  правительства Тульской области  от 17.10.2019 № 492 за период с 18.10.2019 по апрель 2020 в размере 1 251 397 рублей 87 копеек подлежит возврату  как неосновательно полученная.

Довод заявителей о том, что к возникшему спору не применимы нормы о неосновательном обогащении, поскольку  отношения сторон  носят договорной характер, не основан на нормах права.

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного. 

Отказывая в  удовлетворении требования предпринимателя о расторжении договора, суд первой инстанции  указал, что спорный договор аренды является  прекращенным 19.08.2021 в связи с истечением  срока его действия.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключениями, предусмотренными пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с указанными выше нормами законодательства договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Поскольку предприниматель не оспаривает решение в части  отказа в первоначальном иске и в этой части оно не нарушает права ответчика и третьего лица,  оснований для его пересмотра не имеется.  

Удовлетворение первоначального иска в  части  взыскания неосновательного  обогащения исключает удовлетворение  встречных требований комитета в части  взыскания арендной платы  за период после   принятия постановления  правительства Тульской области  от 17.10.2019 № 492 (в данном случае за заявленный комитетом период  с 01.01.2021 по 30.06.2021).

Довод заявителей о том, что 23.11.2020 предпринимателю  выдано разрешение на строительство нежилого здания на арендуемом земельном участке, а  06.04.2021 изготовлен градостроительный план участка, не  свидетельствует о возможности использования  земельного участка для указанной в нем цели – строительство магазина.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. 

Порядок установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий регламентирован статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Пунктом 6 указанной статьи предусмотрено, что установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории осуществляются на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления. 

Согласно пункту 1 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи.

Согласно части 4 статьи 14 Градостроительного  кодекса Российской Федерации в положениях о территориальном планировании, содержащихся в схемах территориального планирования субъекта Российской Федерации, указываются сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов регионального значения, их основные характеристики, их местоположение (указываются наименования муниципального района, поселения, городского округа, населенного пункта), а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов.

Постановлением правительства Тульской области  от 17.10.2019 № 492  установлены границы объединенной зоны охраны объектов культурного наследия  в границах муниципального образования г. Тула и утверждены требования к  градостроительным регламентам в границах  данных зон.

В соответствии с данным постановлением спорный земельный участок  отнесен к единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «ЗРЗ-0.1» и единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «ЗРЗ-4п.11», в соответствии с которыми в данных зонах разрешается, в том числе, строительство новых объектов капитального строительства офисного, производственного и складского назначения, не превышающих высотные габариты существующих корпусов на территории участков единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности «ЗРЗ-4п».

Разрешение от 23.11.2020, на которое ссылаются заявители,  выдано на строительство нежилого здания, к которым, исходя из постановления правительства Тульской области  от 17.10.2019 № 492, не могут относиться магазины. 

Между тем при принятии решения об участии в аукционе и заключении впоследствии договора аренды правовой интерес предпринимателя заключался в строительстве именно магазина, а не любого  нежилого здания. 

Довод заявителей о том, что  до 23.11.2020  предприниматель  получал отказы в выдаче разрешений на строительство исключительно по своей собственной вине (непредставления полного комплекта документов, необходимых для выдачи разрешения),  не имеет значения для настоящего спора, поскольку правовые последствия невозможности использования земельного участка с  названными отказами не связаны.  

Все доводы  апелляционных жалоб направлены на  иную оценку  фактических обстоятельств спора и представленных в дело доказательств.

Рассмотрев дело повторно,  апелляционная инстанция оснований для  согласия с такой оценкой не нашла. 

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении  апелляционной инстанции  должен быть разрешен вопрос об госпошлине.

Поскольку заявители   в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь  пунктом 1  части 1 статьи 269, статьей  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

       

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 09.12.2021  по делу № А68-12899/2020  

оставить  без изменения,  апелляционные жалобы – без  удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         М.М. Дайнеко

                         Н.В. Заикина