810/2018-46322(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-9979/2018

г. Краснодар

15 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2018 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2018 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Ташу А.Х., судей Рыжкова Ю.В. и Трифоновой Л.А., при ведении протокола помощником  судьи Дубницкой Д.А. и участии в судебном заседании от истца – общества  с ограниченной ответственностью «ДНС-Ритейл» (ИНН 2540167061,  ОГРН 11025400082З0) – Шульженко И.С. (доверенность от 01.04.2018), от ответчика –  общества с ограниченной ответственностью «Югспецстрой» (ИНН 2304033530,  ОГРН 1022301611584) – Малкиной О.А. (доверенность от 18.09.2018),  от индивидуального предпринимателя Зониса Валерия Александровича  (ИНН 230406842281, ОГРНИП 315230400008702) – Малкиной О.А. (доверенность  от 04.09.2018), от индивидуального предпринимателя Эскизова Александра Фотиевича  (ИНН 230405537479, ОГРНИП 315230400003862) – Малкиной О.А. (доверенность  от 04.09.2018), рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной  ответственностью «Югспецстрой», индивидуального предпринимателя Зониса Валерия  Александровича и индивидуального предпринимателя Эскизова Александра Фотиевича  на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2018 (судья Ермолова Н.А.)  и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2018  (судьи Новик В.Л., Баранова Ю.И., Шапкин П.В.) по делу № А32-9979/2018, установил  следующее.  

ООО «ДНС-Дон» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Югспецстрой»  (далее – организация) о взыскании 1 478 400 рублей неосновательного обогащения,  58 741 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами и 100 тыс. рублей  расходов на оплату услуг представителя.  

При рассмотрении дела судом первой инстанции истец заявил о процессуальной  замене ООО «ДНС-Дон» на ООО «ДНС-Ритейл» (далее – общество), так как  ООО «ДНС-Дон» реорганизовано путем присоединения к обществу.  

Суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца и произвел  процессуальную замену ООО «ДНС-Дон» на общество.  

Решением от 15.06.2018, оставленным без изменения постановлением суда  апелляционной инстанции от 30.08.2018, иск удовлетворен частично. С организации  в пользу общества взыскано 1 478 400 рублей неосновательного обогащения, 58 741 рубль  процентов за пользование чужими денежными средствами, 18 тыс. рублей расходов  на оплату услуг представителя и 28 371 рубль расходов по уплате государственной  пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды указали, что правовых  оснований для удержания ответчиком обеспечительного взноса, полученного  по расторгнутому истцом в одностороннем порядке предварительному договору аренды,  не имеется. На момент направления обществу предложения заключить основной договор  аренды организация не обладала правом собственности на спорные помещения и не могла  зарегистрировать данное право в установленном законом порядке.  

В кассационной жалобе организация просит отменить обжалуемые судебные акты  и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований истца. По мнению  заявителя, суды пришли к необоснованным выводам о том, что ответчик обязан был  уведомить истца о готовности передачи объекта недвижимого имущества.  Предварительным договором аренды не только не предусмотрен порядок уведомления  арендатора о строительной готовности помещения, но и сама обязанность арендодателя  уведомлять об этом событии. Несмотря на отсутствие прямой обязанности  по уведомлению истца о готовности помещения соответствующее уведомление было  направлено ответчиком. Полномочия представителя, которому направлено  соответствующее уведомление, явствовали из обстановки. В материалы дела  не представлены доказательства несоответствия помещений требованиям строительной  готовности. Ответчик использовал обеспечительный платеж в качестве способа  возмещения понесенных им убытков по затратам на проведение работ по обеспечению  строительной готовности. Заявитель также указывает, что выводы судов первой  и апелляционной инстанций о том, что организация нарушила сроки введения объекта  в эксплуатацию, являются необоснованными. Арендатор самостоятельно создал  препятствия для осуществления подписания и регистрации основного договора аренды.  Более того, суды не учли, что согласно условиям предварительного договора  Эскизов А.Ф. и Зонис В.А. являются надлежащими арендодателями, которые должны  были в будущем заключить основной договор аренды с истцом.  

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Зонис В.А. просит  отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд  

первой инстанции в ином составе суда. По мнению заявителя, Зонис В.А. является лицом,  не привлеченным к участию в деле, но чьи права затронуты обжалуемыми судебными  актами. В целях исполнения условий предварительного договора организация  осуществила передачу прав на спорное помещение по акту приема – передачи участникам  ответчика – Зонису В.А. и Эскизову А.Ф. (субъектный состав будущих правообладателей  помещения). Судебные акты вынесены в отношении ответчика, который на момент их  вынесения уже не являлся стороной правоотношений. Заявитель также указывает, что  истец является ответственным за наступление обстоятельств, дающих ему право  на односторонний отказ от исполнения достигнутых договоренностей, таким образом, он  допускает злоупотребление правом.  

Доводы, изложенные в кассационной жалобе индивидуального предпринимателя  Эскизова А.Ф., повторяют доводы, изложенные в кассационной жалобе индивидуального  предпринимателя Зониса В.А.  

Отзывы на жалобы не поступили. 

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и выслушав представителей  лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит  к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, организация, являясь застройщиком семиэтажного  многоквартирного жилого комплекса со встроенными помещениями и подземной  парковкой по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Луначарского, 4в,  с намерением передать в аренду часть нежилого помещения, состоящую из офисного  помещения № 2 площадью 429,9 кв. м, офисного помещения № 2а площадью 280,9 кв. м,  а также части офисного помещения № 3 площадью 224,2 кв. м, а общество (арендатор) –  принять в арендное пользование часть нежилого помещения заключили предварительный  договор аренды нежилого помещения от 25.04.2017 № ПГ-001 (далее – предварительный  договор).  

В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались  подписать договор аренды помещения (основной договор) по форме и на условиях,  согласованных сторонами, в течение 10 календарных дней с момента получения  арендатором письменного уведомления арендодателя о государственной регистрации  в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра  и картографии по Краснодарскому краю права собственности на введенное  в эксплуатацию здание жилого комплекса.  

Пунктом 2.8 предварительного договора предусмотрено, что арендатор обязуется  выплатить обеспечительный взнос.  

Арендатор производит выплату обеспечительного взноса в размере двукратного  месячного размера арендной платы (1 478 400 рублей) путем перечисления указанной  денежной суммы на расчетный счет арендодателя (пункт 2.8.3 предварительного  договора).  

Сторонами также установлено, что арендодатель в течение 30 календарных дней  с момента перечисления арендатором обеспечительного взноса передает помещение  арендатору по акту допуска (приложение № 2) для проведения подготовительных работ  в следующей строительной готовности (пункт 1.5 предварительного договора):  

– периметр фасада огорожен витражом; 

– помещение обеспечено электрической мощностью не менее 80 кВт для  эксплуатации арендатором и размещения в нем оборудования;  

– потолки и полы – железобетонное перекрытие; – подвод инженерных сетей осуществлен непосредственно к помещению; – перегородки внутри помещения отсутствуют; 

– вход и выход оснащены: двери стеклянные (установка роллетов производится  за счет арендатора);  

– произведена укладка напольного покрытия керамической плиткой 60 × 60 см. 

Согласно пункту 2.1 предварительного договора в срок не позднее 20 календарных  дней с момента государственной регистрации права собственности на здание жилого  комплекса арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление (письмом,  электронной почтой), предложение о заключении основного договора, а также  подписанный со своей стороны основной договор (по форме приложения № 3).  

В течение 20 календарных дней после получения арендатором письменного  уведомления арендодателя о предложении заключить основной договор он обязан  подписать основной договор (пункт 2.2 предварительного договора).  

Договорные обязательства в части перечисления обеспечительного взноса  исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением  от 15.05.2017 № 9017.  

Организация обязательства по передаче истцу помещения по акту допуска  в установленный договором срок не исполнила, в связи с чем общество направило  ответчику претензию, в которой выразило волю на расторжение договора и указало  на необходимость возврата обеспечительного взноса.  

01 сентября 2017 года в ответ на данную претензию арендодатель направил письмо  о несогласии с требованиями арендатора о расторжении предварительного договора  и возврате обеспечительного взноса.  

19 декабря 2017 года истец направил ответчику претензию с требованием  возвратить уплаченные денежные средства. Претензия оставлена без удовлетворения.  

Неисполнение ответчиком требований истца послужило основанием для  обращения общества в арбитражный суд с иском.  

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – Кодекс) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем  договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)  на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор  должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного  договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто  соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре  указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.  Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если  до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет  заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот  договор.  

Удовлетворяя частично исковые требования, суды первой и апелляционной  инстанций исходили из следующего.  

Пунктом 1.5 предварительного договора предусмотрено, что арендодатель  в течение 30 календарных дней после перечисления обеспечительного взноса обязуется  передать арендатору по акту допуска для проведения подготовительных работ спорное  помещение.  

С учетом того, что обеспечительный взнос оплачен 15.05.2017, обязанность  арендодателя по передаче арендатору помещения истекла 14.06.2017.  

Из пояснений истца следует, что арендодателем в согласованный предварительным  договором срок помещение передано не было. Надлежащих доказательств,  свидетельствующих о передаче помещения обществу в установленный договором срок,  организацией не представлено.  

Довод организации о том, что истец был уведомлен о строительной готовности  имущества, отклонен судами, так как возможность обмена информацией между  сторонами по электронной почте условиями договора не предусмотрена, иные  доказательства уведомления истца отсутствуют.  

В пункте 4.2 предварительного договора установлено, что стороны вправе в любое  время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от предварительного договора  

(исполнения договора) путем направления другой стороне соответствующего  уведомления.  

Договор прекращается (считается расторгнутым) с даты, указанной стороной  в уведомлении, но в любом случае не ранее, чем через 30 календарных дней с даты  направления такого уведомления.  

Претензию о расторжении предварительного договора ответчик получил  24.08.2017, что им подтверждается.  

Таким образом, предварительный договор расторгнут по инициативе общества  в одностороннем порядке, что допускается условиями пункта 4.2 предварительного  договора.  

При этом сторонами не определен порядок возврата либо удержания внесенного  арендодателем обеспечительного взноса при одностороннем расторжении  предварительного договора.  

В пункте 2.8.5 предварительного договора согласован лишь единственный случай  возврата авансового платежа – невозможность заключения основного договора аренды  по вине арендодателя.  

В рамках рассматриваемого спора именно непередача арендодателем помещений  в установленный срок для проведения подготовительных работ послужила основанием  для заявления истцом одностороннего отказа от предварительного договора.  

На основании изложенного, поскольку на момент направления истцу предложения  заключить основной договор аренды организация не обладала правом собственности  на спорные помещения и не могла зарегистрировать данное право в установленном  законом порядке, до окончания действия предварительного договора ответчик не мог  исполнить обязательства по заключению основного договора, правовых оснований для  удержания организацией обеспечительного взноса, полученного по расторгнутому истцом  в одностороннем порядке предварительному договору, не имеется.  

В силу статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными  правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество  (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему  неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное  обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного  Кодекса.  

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения  необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие  

правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств,  предусмотренных статьей 1109 Кодекса.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Кодекса на сумму неосновательного  денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими  средствами (статья 395 указанного Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал  или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных  средств.  

В силу статьи 395 Кодекса в случаях неправомерного удержания денежных  средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты  на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России,  действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер  процентов не установлен законом или договором.  

В связи с тем, что при одностороннем расторжении обществом предварительного  договора ввиду неисполнения организацией своих обязательств у ответчика отсутствуют  законные основания для удержания обеспечительного взноса, требования истца  о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими  денежными средствами удовлетворены судами.  

Между тем суды не учли следующего. 

В пункте 8.2 предварительного договора стороны согласовали, что арендатор  не вправе переуступать свои права и обязанности по данному договору третьей стороне  без предварительного письменного согласия арендодателя. Арендодатель вправе  переуступить свои права и обязанности по названному договору в связи с исполнением им  обязательств застройщика семиэтажного многоквартирного жилого комплекса  со встроенными помещениями и подземной парковкой по адресу: Российская Федерация,  Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Луначарского, 4в, и передачи помещения  в собственность участникам (учредителям) организации – Зонису В.А. и Эскизову А.Ф.  

Таким образом, в предварительном договоре стороны предусмотрели возможность  передачи прав и обязанностей организации ее учредителям.  

В материалы дела представлено письмо от 04.08.2017 № 059-17, направленное  организацией обществу, из которого следует, что 21.07.2017 ответчик на основании  пункта 8.2 предварительного договора в связи с получением акта ввода в эксплуатацию  спорного помещения заключил договор долевого участия в строительстве, согласно  которому нежилое помещение, планируемое к сдаче в аренду по предварительному  договору, передано Зонису А.В. и Эскизову А.Ф. При этом истцу предложено произвести  повторную оплату обеспечительного взноса Зонису А.В. и Эскизову А.Ф., а также  

гарантирован возврат ранее уплаченного обеспечительного взноса организации после  подписания дополнительного соглашения к предварительному договору. В материалы  дела представлен соответствующий договор долевого участия в строительстве  от 21.06.2017 № 86, по которому спорное помещение передано Зонису А.В.  и Эскизову А.Ф.  

Однако суды не учли данные обстоятельства и не установили факт уступки прав  на спорное помещение Зонису А.В. и Эскизову А.Ф.  

Между тем указанные обстоятельства имеют существенное значение для  рассматриваемого дела, так как в случае перехода прав на спорное помещение  учредителям организации и перемены лица в договоре, уведомление обществом ответчика  (уже вышедшего из договора) о расторжении договора в одностороннем порядке  на основании пункта 4.2 после уступки прав Зонису А.В. и Эскизову А.Ф. не может  служить обстоятельством для расторжения данного договора и возврата организацией  обеспечительного взноса.  

Поскольку для разрешения настоящего спора необходимо установить факт  перехода прав и обязанностей по спорному договору Зонису А.В. и Эскизову А.Ф., то есть  определить надлежащего арендодателя, а исследование доказательств по делу выходит  за пределы полномочий суда кассационной инстанции, обжалуемые судебные акты  подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать  представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, дать им правовую  оценку, установить, был ли осуществлен переход прав и обязанностей по договору  к учредителям организации, рассмотреть вопрос о привлечении Зониса В.А.  и Эскизова А.Ф. к участию в деле и с учетом установленных фактических обстоятельств  дела рассмотреть спор по существу заявленных требований, а также распределить  судебные расходы.  

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2018 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2018 по делу № А32-9979/2018  отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского  края.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий А.Х. Ташу Судьи Ю.В. Рыжков  Л.А. Трифонова