АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-35246/18

17 января 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   15 января 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            17 января 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

            рассмотрев в открытом судебном заседании  материалы дела по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области 

            к обществу с ограниченной ответственностью «Ноланте Групп» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

            о взыскании задолженности в размере 1 230 770 рублей 25 копеек, пени в размере 43 108 рублей 33 копейки

            встречный иск о взыскании расходов на капитальный ремонт в размере 1 273 878 рублей 58 копеек

            при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2019,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 19.06.2018 № 4

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ноланте Групп» о взыскании задолженности по договору аренды от 02.05.2017 № 2/17 в размере 1 230 770 рублей 25 копеек за период с 01.03.2018 по 30.09.2018, пени в размере 43 108 рублей 33 копейки за период с 11.03.2018 по 30.09.2018. 

            Определением от 04 декабря 2018 года судом принят к рассмотрению встречный иск о взыскании расходов на капитальный ремонт в размере 1 273 878 рублей 58 копеек.

            В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме, представил отзыв на встречный иск, в удовлетворении которого просил отказать. 

Ответчик исковые требования не оспорил, просил произвести зачет расходов на капитальный ремонт в счет задолженности по договору аренды от 02.05.2017 № 2/17 и пени.

            Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как видно из представленных в материалы дела документов, по результатам проведения торгов на право заключения договора аренды (протокол заседания комиссии от 17.04.2017 № 2-1/17) между ТУ Росимущества в Ростовской области (арендодатель) и ООО «Ноланте Групп» (арендатор) заключен договор аренды от 02.05.2017 № 2/17 недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно, нежилое здание общей площадью 2509,4 кв.м и нежилое здание площадью 14,6 кв.м.

02.05.2017 по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами, имущество было передано арендатору.

Срок аренды по договору установлен в пункте 1 договора аренды с 02.05.2017 по 02.05.2037.

Годовая арендная плата за указанное имущество согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов от 17.04.2017 № 2-1/17 составила 2 212 749 рублей, ежемесячная арендная плата составила 184 395,75 рублей.

В силу пункта 3.2 договора арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно равными частями не позднее десятого числа отчетного месяца путем перечисления средств в федеральный бюджет на указанный в договоре расчетный счет.

Согласно пункту 4.1 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он уплачивает Управлению Федерального казначейства по ростовской области пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату заключения  настоящего договора за каждый день просрочки.

В нарушение принятых на себя обязательств, ответчик арендную плату вносил нерегулярно. Таким образом, за период с 01.03.2018 по 30.09.2018 за ним образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 230 770 рублей 25 копеек. Кроме того, истцом исчислены пени в размере 43 108 рублей 33 копейки за период с 11.03.2018 по 30.09.2018.

01.10.2018 в рамках досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. № 10-7546/04 с требованием о погашении задолженности.

Однако ответчик добровольно задолженность не погасил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого   доказательства  в  отдельности,  а также   взаимную связь  доказательств  в  их совокупности, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как видно из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 02.05.2017 № 2/17 за период с 01.03.2018 по 30.09.2018 в сумме 1 230 770 рублей 25 копеек.

Произведенный расчет арендной платы соответствует действующему законодательству, условиям договора, доказательств внесения арендной платы ответчиком не представлено, представленный расчет арендной платы не оспорен. 

В соответствии с пунктом 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

           Ответчик возражений относительно существа и размера исковых требований не представил, доказательства выполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме в материалах дела отсутствуют,  суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 1 230 770 рублей 25 копеек правомерны и основаны на положениях статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому подлежит удовлетворению.

 При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика 1 230 770 рублей 25 копеек задолженности по арендной плате.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика за нарушение сроков внесения арендной платы пени в размере 43 108 рублей 33 копейки за период с 11.03.2018 по 30.09.2018.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

Расчет суммы пени произведен истцом с учетом пункта 4.1 договора. Таким образом, в связи с просрочкой исполнения спорного обязательства суд на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.1 договора приходит к выводу о правомерности требований истца о взыскании с ответчика пени в размере в размере 43 108 рублей 33 копейки.

Расчёт пени за просрочку платежей судом проверен и признан правильным. Ходатайств о снижении пени в связи с явной несоразмерностью ответчиком не заявлялось.

Доказательств погашения указанной суммы пени ответчиком также не представлено, в связи с чем иск в этой части также подлежит удовлетворению.

Рассмотрев встречное исковое заявление, суд пришел к выводу о его обоснованности в виду следующего.

   Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26 сентября 2018 года по делу А53-14652/18 суд взыскал с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ноланте Групп» 950 714,37 рублей расходов на капительный ремонт здания по адресу: 

<

...>.

Названным судебным актом преюдициально установлено, что арендодатель, передавая имущество в аренду, не воспользовался правом возложить обязанность капитального ремонта на ответчика, несмотря на состояние имущества, отраженное в акте приема-передачи, приняв на себя риск производства их арендатором.

Так, судом установлены следующие обстоятельства.

Арендатором совместно с представителями ресурсоснабжающих организаций было установлено полное отсутствие в здании сетей электроснабжения, полная негодность к эксплуатации сетей холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, в связи с чем, объект не отвечает требованиям, необходимым для его использования по целевому назначению (Письмо исх. № 48 от 30.06.2017: «В рамке управления отоплением здания всё оборудование пришло в негодность, в связи с чем требуется его замена, а также замена системы трубопроводов. При обследовании проводящих сетей отопления и горячего водоснабжения, специалистами компании ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» обнаружен прорыв магистралей, в связи с чем, требуется их перекладка. Аналогичная ситуация наблюдается в электрощитовой, которая отвечает за электроснабжение всего здания. Обследование выявило тот факт, что оборудование инженерных систем здания не подлежит ремонту и требует полной замены»). Сети холодного водоснабжения и водоотведения, горячего водоснабжения и теплоснабжения в настоящий момент отрезаны поставщиками по причине их неисправного состояния, подтверждением чего являются акты, составленные представителями ресурсоснабжающих организаций: Акт свободной формы от 28.11.2017, составленный представителями ООО «Ростовские Тепловые сети», Акт контрольного обследования объекта абонента от 26.06.2018. В результате обследования выявлено, что фасад и внутренние помещения зданий находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют капитального ремонта (письмо от 30.06.2017 исх. № 49).

Установленные обстоятельства непригодности использования здания по целевому назначению, необходимость восстановления сетей инженерных коммуникаций, необходимость проведения капитального ремонта здания неоднократно доводились до арендодателя письменно с приложением соответствующих фотоматериалов (Письма исх. № 48 от 30.06.2017, исх. № 49 от 30.06.2017, исх. № 51 от 21.07.2017). 

ООО "Ноланте Групп" самостоятельно за счет собственных средств с привлечением сил подрядных организаций произвело полное восстановление всех инженерных сетей и комплексный капитальный ремонт помещений, кровли, окон здания, в связи с чем, ООО «Ноланте Групп» понесло существенные материальные затраты. На восстановление здания, в том числе сетей коммуникаций, ООО «Ноланте Групп» понесло фактические денежные затраты в общей сумме 2 860 033,75 рубля. 

 В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что произведенные ООО "Ноланте Групп" работы, факт выполнения которых подтвержден представленными в материалы дела копией договора подряда №1/П/17 от 02.09.2017, дополнительным соглашением №1 от 02.10.2017, справками КС-3, КС-2, платежными документами, договором подряда №ПР157462 от 02.09.2017, платежными поручениями, подтверждающими оплату услуг, договором подряда №ПР 171202 от 09.10.2017, платежным поручением, договором подряда №2/П/17 от 11.09.2017, актами КС-3, КС-2, платежными поручениями об оплате, договором подряда №№/П/17 от 25.09.2017 справками КС-3, кКС-2, платежными поручениями, а именно восстановление сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, ремонт фасада, кровли, замена оконных блоков отвечают признакам капитального ремонта. При этом суд приходит к выводу о доказанности факта неотложного характера произведенных работ с учетом состояния имущества, отраженного как в акте приема-передачи, так и в последующих актах, составленных ответчиком с участием представителей энергоснабжающих организаций.

  При этом факт производства работ и расчеты ответчика истцом не оспорены в установленном порядке, что расценивается судом, как действия в рамках пункта 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей  69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, факт производства капитального ремонта, оплаты его обществом и отнесение расходов по нему на арендодателя установлены и доказыванию не подлежат.

Общество с ограниченной ответственностью «Ноланте Групп» подало встречное исковое заявление, согласно которому просит взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области денежные средства в размере 1 273 878 рублей 58 копеек расходов на капительный ремонт здания по адресу: 

<

...>.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При указанных обстоятельствах, суд находит обоснованным требование ООО «Ноланте Групп» о взыскании денежных средств в размере 1 273 878 рублей 58 копеек -  расходов на капительный ремонт здания по адресу: 

<

...>.

Как указано выше, преюдициально установленная сумма затрат на ремонт 2 860 033,75 рубля, взысканная ее часть 950 714,37 рублей, разница (1 909 319,38 рублей) позволяет удовлетворить заявленные истцом требования в полном объеме.

Общество с ограниченной ответственностью «Ноланте Групп» заявило о зачете требований по первоначальному и встречному искам.

В соответствии со статей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

С учетом изложенных обстоятельств, суд пришел к выводу о необходимости произвести зачет взысканных сумм, в результате чего считать взаимные требования  общества с ограниченной ответственностью «Ноланте Групп» и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области погашенными.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску подлежат отнесению на ответчика и составляют 25 739 рублей. 

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 №281-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Истец по встречному иску заявил об отнесении на него расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ноланте Групп» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области задолженности 1 230 770 рублей 25 копеек, пени 43 108 рублей 33 копейки, всего 1 273 878 рублей 58 копеек.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ноланте Групп» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> задолженности 1 273 878 рублей 58 копеек.

            Произвести зачет взысканных сумм, в результате чего взаимные требования сторон считать погашенными.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ноланте Групп» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> в доход федерального бюджета 25 739 рублей государственный пошлины по первоначальному иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.