АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 апреля 2025 года

Дело №

А56-107032/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Захаровой М.В., Нестерова С.А.,

при участии от общество с ограниченной ответственностью «Двадцать первый век» - ФИО1 (доверенность от 21.10.2024), ФИО2 (доверенность от 21.10.2024),

рассмотрев 10.04.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2025 по делу № А56-107032/2020, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Двадцать первый век» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), ГБОУ «Школа-интернат № 357 «Олимпийские надежды» (далее - Учреждение) о признании права постоянного (бессрочного) пользования Учреждения земельным участком, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шаврова, уч. 2, кадастровый номер: 78:34:0412303:33, отсутствующим.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Санкт-Петербурга, Комитет инвестиций Санкт-Петербурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Управление инвестиций». 

Решением суда первой инстанции от 22.07.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 17.01.2025 решение суда первой инстанции изменено в части распределения судебных расходов.

В кассационной жалобе Комитет, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 11.10.2011 № 00/ЗК-06361(17) (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 43 821 кв. м с кадастровым номером 78:34:4123В:33 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шаврова, уч. 2 (северо-восточнее пересечения с проспектом Королева) (далее - Участок), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей и комплекса аттракционов, луна-парков, аквапарков (спортивно развлекательный, гостиничный комплекс).

В разделе 5 Договора определены сроки реализации инвестиционного проекта, и в частности, первого его этапа - разработки, согласования и утверждения в установленном порядке проектной документации - до 27.08.2012, второго этапа - производства строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию - до 27.08.2014.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба) Обществу выдано разрешение на строительство от 16.07.2014 № 78-15038820-2014 на Участке крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей и комплекса аттракционов, луна-парков, аквапарков (спортивно развлекательный, гостиничный комплекс) со следующими технико-экономическими показателями: площадь застройки здания - 24 136,3 кв. м, общая площадь здания - 29 324,8 кв. м, строительный объем - 472 791,1 куб. м, этажность - 2, 4 этажа. Действие названного разрешения последовательно продлевалось до 26.06.2018.

Дополнительным соглашением от 16.01.2015 № 1 сроки реализации инвестиционного проекта в части производства работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию и срок действия Договора продлены до 27.08.2016.

После истечения срока аренды действие Договора было возобновлено на неопределенный срок, а в дальнейшем - на основании уведомления Комитета от 26.03.2018 об отказе от Договора - прекращено.

В период действия Договора Общество возвело на Участке объект незавершенного строительства, в связи с чем 27.12.2018 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный объект.

Согласно уведомлению от 21.01.2019 № 78/051 /701 /2018-228 Управление Росреестра приостановило осуществление действий по государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства до 30.04.2019 на основании пунктов 5 и 9 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ввиду непредставления документов, необходимых для государственной регистрации, и непоступления документов, запрошенных органом регистрации по межведомственном запросам, со ссылкой на непредставление документов о правах Общества на Участок и согласия Комитета на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, предусмотренного пунктом 6.4 Договора.

Уведомлением от 30.04.2019 № 78/051/701/2018-228 Управление Росреестра сообщило Обществу об отказе в государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства в соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в связи с истечением срока приостановления регистрационных действий и неустранением причин их приостановления.

В рамках арбитражного дела № А56-64403/2019 Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным указанного отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, ул. Шаврова, и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию указанного права.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2019 по делу № А56-64403/2019, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019, требования заявителя удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2020 по делу № А56-64403/2019 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 по делу № А56-64403/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2022 заявленные требования удовлетворены: признан недействительным отказ Управления Росреестра в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова, содержащийся в уведомлении об отказе в государственной регистрации права от 30.04.2019 № 78/051/701/2018-228; Управление Росреестра обязали осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова; взыскано с Управления в пользу Общества взыскано 3000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2022 по делу № А56-64403/2019 отменено в части обязания Управления Росреестра осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова. В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2022 по делу № А56-64403/2019 оставлено без изменения.

В рамках дела № А56-64403/2019 суды установили, что Общество законного возвело объект незавершенного строительства, обладающий признаками самостоятельной недвижимой вещи, признав, с учетом данных в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснений, недействительным отказ Управления Росреестра в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, отказывая Обществу в обязании Управления Росреестра осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, Тринадцатый арбитражные апелляционный суд в постановлении от 06.03.2023 по делу № А56-64403/2019 исходил из того, что с учетом установленных статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» особенностей государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, принимая во внимание, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на момент рассмотрения спора в суде зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования Учреждения на Участок, основания для обязания Управления Росреестра осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, в данном случае у суда первой инстанции не имелось.

Арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 14.06.2023 по делу № А56-64403/2019 оставил постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 без изменения, а кассационную жалобу Комитета - без удовлетворения, указав на то, что доводов о несогласии с выводами суда апелляционной инстанции в части отказа в понуждении Управления Росреестра осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства в кассационной жалобе не содержится и при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции не заявлено.

Также в рамках дела № А56-158404/2018 Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет по контролю), в котором просило признать незаконными действия Комитета по контролю по освобождению Участка; запретить Комитету по контролю осуществлять освобождение Участка посредством демонтажа объекта незавершенного строительства и иного имущества, принадлежащего Обществу и расположенного на Участке.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2019 по делу № А56-158404/2018 заявленные требования Общества удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2024 по делу № А56-158404/2018 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2019 было изменено, признаны незаконными действия Комитета по контролю по освобождению Участка в части демонтажа объекта незавершенного строительства, принадлежащего Обществу и расположенного на Участке, Комитету по контролю запрещено осуществлять освобождение Участка посредством демонтажа объекта незавершенного строительства, принадлежащего Обществу и расположенного на Участке.

При этом Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 19.06.2024 по делу № А56-158404/2018 указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2022 по делу № А56-64403/2019 по спору между теми же лицами (часть 2 статьи 69 АПК РФ) признан незаконным выраженный в уведомлении Управления Росреестра от 30.04.2019 № 78/051/701/2018-228 отказ в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, ул. Шаврова, в связи с чем наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости не может быть поставлено под сомнение.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, судами в рамках дел № А56-64403/2019 и А56-158404/2018, которых участвовали те же лица, установлено, что Общество правомерно возвело на Участке объекта незавершенного строительства в связи с этим данное  обстоятельство не подлежит повторному доказыванию в настоящем деле.

Как пояснил истец, обращение с настоящим иском к Комитету и Учреждению обусловлено невозможностью государственного кадастрового учета и государственной регистрации права Общества на объект незавершенного строительства, в том числе с учетом изложенных в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2024 по делу № А56-158404/2018 выводов, до момента прекращения права постоянного бессрочного пользования участком, а также невозможности предоставления Обществу Участка в целях достройки объекта незавершенного строительства в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) до момента прекращения прав Учреждения на Участок.

Суд первой инстанции установив, что собственник объекта незавершенного строительства как собственник объекта недвижимости обладает исключительным правом на предоставление Участка в аренду без проведения торгов в порядке, предусмотренном ЗК РФ, для целей завершения строительства такого объекта, пришел к выводу, что Комитет необоснованно передал Учреждению земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования, в связи с чем удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, однако усмотрел основания для изменения решения суда в части распределения судебных расходов.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей Общества, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, с учетом имеющихся в деле доказательств, а также установленных судами в рамках дел № А56-64403/2019 и А56-158404/2018 обстоятельств, Общество обладает правом на предоставление Участка в аренду без проведения торгов для целей достройки расположенного на Участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего Обществу.

Между тем в соответствии с пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является то обстоятельство, что указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса. 

Таким образом, зарегистрированное за Учреждением право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является препятствием для получения Обществом данного земельного участка для завершения строительства объекта. 

При этом судами установлено, что передача спорного земельного участка Учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования осуществлена неправомерно, поскольку участок был занят объектом незавершенного строительства, принадлежащим Обществу. 

Из материалов дела следует, что Учреждение до настоящего времени не вступило во владение земельным участком, который занят принадлежащим Обществу объектом и огорожен истцом.  

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что право Общества не может быть защищено иначе, как путем удовлетворения требования о признании отсутствующим незаконно зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования Учреждения на земельный участок.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что исковые требования Общества удовлетворены правильно. Поскольку решение суда первой инстанции было изменено постановлением апелляционного суда, то в связи с оставлением кассационной жалобы Комитета без удовлетворения оставлению в силе подлежит судебный акт апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2025 по делу № А56-107032/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

М. В. Захарова

 С.А. Нестеров