Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                     Дело № А02-121/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Демидовой Е.Ю.,

судей                                                         Сириной В.В.,

                                                                  Щанкиной А.В.  

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Берсенёвой М.С., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НоТУС» на решение от 15.05.2024 Арбитражного суда Республики Алтай (судья Окунев И.В.) и постановление от 07.08.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лопатина Ю.М., Апциаури Л.Н., ФИО1) по делу № А02-121/2024 по иску Прокурора Республики Алтай (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к министерству экономического развития Республики Алтай (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «НоТУС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка; о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью «НоТУС» на земельный участок; об обязании общества с ограниченной ответственностью «НоТУС» возвратить земельный участок; об обязании министерства экономического развития Республики Алтай возвратить обществу с ограниченной ответственностью «НоТУС» уплаченные денежные средства за покупку земельного участка.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай, управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Алтайскому краю и Республике Алтай, департамент лесного хозяйства по Сибирскому федеральному округу, министерство природных ресурсов и экологии Республики Алтай.

В судебном заседании приняли участие представители: Прокурора Республики Алтай - Дедин А.С. по служебному удостоверению; общества с ограниченной ответственностью «НоТУС» - ФИО2 по доверенности от 14.11.2024; ФИО3 по доверенности от 20.10.2024.

В помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа присутствовали представители средств массовой информации – телекомпании «Крик-ТВ»: корреспондент ФИО4, оператор ФИО5

Cуд установил:

заместитель Прокурора Республики Алтай (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к министерству экономического развития Республики Алтай (далее – минэкономразвития), обществу с ограниченной ответственностью «НоТУС» (далее – общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Алтай от 02.11.2022 № 89 (далее – договор), заключенного между минэкономразвития и обществом; признании отсутствующим права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 04:01:000000:1364; об обязании общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 04:01:000000:1364 минэкономразвитию по акту приема-передачи в течение 30 дней после вступления в законную силу решения суда; об обязании минэкономразвития в течение 30 дней после вступления в законную силу решения суда возвратить обществу уплаченные денежные средства за покупку земельного участка с кадастровым номером 04:01:000000:1364 в размере 1 788 372, 61 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай, управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Алтайскому краю и Республике Алтай, департамент лесного хозяйства по Сибирскому федеральному округу, министерство природных ресурсов и экологии Республики Алтай (далее – минприроды).

Решением от 15.05.2024 Арбитражного суда Республики Алтай, оставленным без изменения постановлением от 07.08.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с результатами рассмотрения спора, полагая, что судами допущено неправильное применение норм материального и процессуального права, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе, с учетом данных в судебном заседании дополнений, заявитель, утверждая об отсутствии оснований для признания сделки недействительной, указывает, что сторонами договора купли-продажи были соблюдены требования Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), а именно: земельный участок находился в аренде у общества с 2018 года (более трех лет), заявление о заключении договора купли-продажи было подано до истечения срока договора аренды, отсутствие сведений о выявленных нарушениях законодательства при использования участка. С позиции подателя жалобы, факт нахождения спорного участка в пределах четвертой и шестой подзонах приаэродромной территории аэродрома города Горно-Алтайск не может служить основанием недействительности договора, поскольку данное обстоятельство не ограничивает оборот такого участка, кроме того, материалами дела подтверждено, что в пределах четвертой и шестой подзонах приаэродромной территории аэродрома города Горно-Алтайск возможно осуществлять хозяйственную деятельность. Также, по утверждению заявителя, судами не учтено, что пересечения спорного участка с землями лесного фонда на дату заключения договора не имелось, поскольку обществом реализована процедура по устранению ошибок в сведениях государственного лесного реестра. Также общество считает ошибочными выводы судов о недействительности договора по мотиву неиспользования спорного земельного участка по назначению в период его аренды. Так, по утверждению общества, в ходе рассмотрения дела не опровергнута законодательно установленная презумпция использования земельного участка по его целевому назначению, бремя доказывания таких обстоятельств необоснованно возложено на общество, а также не принято во внимание наличие в деле доказательств осуществления на участке деятельности по сенокошению, а также отсутствие сведений о нарушениях обществом законодательства в ходе использования земельного участка. Заявитель выражает несогласие и с указанием судов на отсутствие общества в реестре сельхозтоваропроизводителей, утверждая, что закон не обязывает осуществлять регистрацию в указанном реестре. Помимо изложенного, общество указывает на ошибочность отказа судов в применении срока исковой давности, обращая внимание, что договор купли-продажи является оспоримой сделкой и подлежат применению положения пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Обществом приводится довод о том, что при применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка минэкономразвитию суды не учли, что данный участок изменил свои характеристики и имеет категорию «земли населенных пунктов». Кроме того, кассатор обращает внимание, что при применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка, суды не учли, что ранее земельный участок был предоставлен обществу на праве аренды, что препятствует непосредственному возврату участка.

В отзывах на кассационную жалобу прокурор и россельхознадзор, считая вышеприведенные доводы несостоятельными, просят оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Судом отказано в приобщении приложенных к кассационной жалобе и отзывам на нее дополнительных документов, а также в удовлетворении ходатайства прокурора об обозрении дополнительных ранее не представленных в дело доказательств, поскольку арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке и исследованию фактических обстоятельств дела. Как разъяснено в абзацах втором и третьем пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции», новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются. Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются и при необходимости возвращаются. Поскольку прокурором такие документы были представлены в электронном виде, они не подлежат возвращению на бумажном носителе в соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В судебном заседании представители общества и прокурора выраженные в представленных ими документах позиции поддержали.

Учитывая надлежащее извещение иных лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы с учетом отзывов на нее, а также данных представителями прокурора и общества в судебном заседании пояснений, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между минэкономразвития (продавец) и обществом (покупатель) 02.11.2022 заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Алтай, общей площадью 7 545 876 кв. м, с кадастровым номером 04:01:000000:1364, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Соузгинское сельское поселение, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

В пункте 1.2 договора указано, что земельный участок с кадастровым номером 04:01:000000:1364 находится в аренде у покупателя на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Алтай от 29.08.2022 № 451.

Земельный участок с кадастровым номером 04:01:000000:1364 образован из земельного участка с кадастровым номером 04:01:011703:360, находящегося на праве аренды у общества по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Алтай, от 17.08.2015 № 235, с 06.12.2018.

Право аренды данного участка с кадастровым номером 04:01:011703:360 приобретено обществом на основании договора от 14.11.2018 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Алтай, от 17.08.2015 № 235 с конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Чуйское», признанным банкротом (дело № А02-1615/2016).

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории: шестая и четвертая подзоны приаэродромной территории аэродрома Горно-Алтайск по адресу: Россия, Республика Алтай, Майминский район, село Майма, Аэропорт. Охранная зона транспорта. Реестровые номера границ: 04:00-6.202 от 22.04.2021 и 04:00-6.209 от 13.07.2021.

Полагая, что договор купли-продажи является недействительным как заключенный в отношении участка, расположенного в шестой подзоне приаэродромной территории аэродрома Горно-Алтайск, что делает невозможным его использование с видом разрешенного использования - сельскохозяйственное, имеющий пересечение с землями лесного фонда, указывая также на отсутствие доказательств использования участка обществом в соответствии с целевым назначением, что свидетельствует о нарушении публичных интересов, прокурор обратился в арбитражный суд с иском.

При принятии решения суд первой инстанции, чьи выводы в полном объеме поддержал Седьмой арбитражный апелляционный суд, руководствовался положениями статей 209, 125, 167, 181, 214, 235 ГК РФ, статей 1, 9, 27, 39.3, 39.6, 77 ЗК РФ, статей 6, 7, 8, 91 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - ЛК РФ), статей 1, 10 Закона № 101-ФЗ, статей 1, 42 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», статьи 3 Федерального закон от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (далее – Закон № 264-ФЗ), статьи 4.1 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации», статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статей 39, 41 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, данными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее  - Постановление № 25), пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из доказанности положенных в обоснование иска прокурора обстоятельств, свидетельствующих о недействительности договора купли-продажи спорного участка как заключенного в целях достижения правовых последствий, отличных от предусмотренных законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Так, суд счел доказанными утверждения о том, что фактически сельскохозяйственная деятельность обществом на спорном участке не велась. Судом учтено, что обществом, которому при реальном ведении деятельности на участке не составило бы труда раскрыть данные обстоятельства, доказательств в опровержение данного довода не представлено.

Принимая во внимание содержание заключения, подготовленного минприроды, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 04:01:000000:1364 в части площади 6 370 155 кв.м. (84,42 %) имеет пересечение с земельным участком лесного фонда в кварталах 1, 5, 6, 111, 113 - 115, 118, 401 Манжерокского участкового лесничества Майминского лесничества, суд признал и факт наложения границ спорного участка на земли лесного фонда.

Осуществив проверку судебных актов на основании изложенных в кассационной жалобе доводов, суд округа признает судебные акты вынесенными при правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения, и с учетом установленных по делу обстоятельств.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В настоящем случае иск о признании сделки недействительной, одной из сторон которой является орган государственной власти субъекта Российской Федерации, заявлен в защиту публичных интересов в целях устранения нарушений требований земельного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 74 и 75 Постановления № 25, следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов установлены в статье 39.3 ЗК РФ, положения которой являются императивными.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставляет возможность арендатору публичного земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды этого участка без торгов в случае, если этим указанным лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Закон № 101-ФЗ принят в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленных на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России. 

Данный Закон закрепил основной принцип, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, - сохранение целевого использования земельных участков (подпункт 1 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

Одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства (часть 2 статьи 5 Закона № 264-ФЗ).

Указом Президента Российской Федерации от 21.01.2020 № 20 утверждена Доктрина продовольственной безопасности Российской Федерации, в соответствии с которой основными задачами обеспечения продовольственной безопасности независимо от изменения внешних и внутренних условий является, в том числе устойчивое развитие производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, достаточное для обеспечения продовольственной независимости на основе принципов научно обоснованного планирования. Согласно данной доктрине в области производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия необходимо осуществить повышение урожайности сельскохозяйственных культур, сохранение, восстановление и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения, соблюдение технологий производства сельскохозяйственных культур, вовлечение в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых пахотных земель.

В пункте 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ определено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

Из анализа названных норм следует, что при обращении с заявлением о выкупе земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ требуется установление следующих фактов: предназначение земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; наличие действующего договора аренды земельного участка; истечение трех лет с момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка; фактическое использование такого земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка; подача заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 28.09.2021 № 1907-О, такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, из приведенных норм права, разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя (арендатора) земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи (новый договор аренды).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 31.05.2023 № 309-ЭС22-29534 отметила, что законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.

Таким образом, предусмотренные законодателем механизмы и условия предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность имеют общественно значимые цели и направлены на исключение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене для лиц, непосредственно не осуществляющих сельскохозяйственную деятельность, у которых нет намерения использовать участки в дальнейшем для данного вида деятельности.

Каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статья 9, 65 АПК РФ).

Однако бремя доказывания стороной своих требований и возражений должно быть потенциально реализуемым, исходя из объективно существующих возможностей в собирании тех или иных доказательств с учетом характера правоотношения и положения в нем соответствующего субъекта, а также добросовестной реализации процессуальных прав.

Обращаясь с иском, прокурор указал, что в период аренды спорный земельный участок по целевому назначению (сельскохозяйственное производство) не использовался, в реестре организаций агропромышленного комплекса Республики Алтай общество не состоит.

Особенности рассматриваемых правоотношений предполагают, что при возникновении спора о действительности сделки по приобретению участка сельскохозяйственного назначения, в условиях приведения обоснованных доводов, в частности, об иной цели приобретения участка, бремя доказывания факта его использования по назначению и осуществление хозяйственной деятельности в сфере сельскохозяйственного производства возлагается на покупателя такого участка, поскольку добросовестному лицу при использовании земель для сельскохозяйственного производства представление соответствующих доказательств не может быть затруднительным.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Произведя исследование и оценку всей совокупности представленных в материалы дело доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав доводы и возражения сторон применительно к установленному нормативному регулированию порядка выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения, принимая во внимание, что однозначных доказательств осуществления обществом деятельности по целевому использованию земель за предшествующий его приобретению по оспариваемому договору период не представлено, доводы общества об осуществлении на участке деятельности по сенокошению должен образом не подтверждены, а также учитывая факт заключения обществом в отношении спорного земельного участка с Сельской администрацией Соузгинского сельского поселения Майминского района Республики Алтай договора 17.02.2023 комплексного развития территории по инициативе правообладателей, которым предусмотрено на спорном земельном участке строительство объектов для организации отдыха (рекреации) суды обоснованно констатировали, что приобретение обществом спорного участка в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3, подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, Закона № 101-ФЗ имело иные, отличные от установленных законом принципов использования участков такого назначения, цели, что свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи.

Занятая обществом в ходе рассмотрения позиция, сводящаяся к утверждению об обязанности на стороне прокурора опровергнуть презумпцию надлежащего использования участка в период аренды, не раскрытие обществом доказательств в подтверждение факта надлежащего использования участка не может представлять ему каких-либо преференций по сравнению с положением прокурора, действующего в защиту публичных интересов.

В настоящем случае, вопреки доводам заявителя, обязанность по раскрытию доказательств перед судом возлагалась на общество, которое, действуя добросовестно в соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ, обязано было представить в подтверждение своей позиции доказательства, составление которых обычно опосредует осуществление сельскохозяйственной деятельности.

В силу особой ценности земель сельскохозяйственного назначения законодатель заинтересован в сохранении их целевого использования, для чего гарантирует добросовестным сельхозпроизводителям возможность приобретения используемого земельного участка в собственность, исключая при этом возможность спекуляции в отношении данной категории земель. Следовательно, основным моментом, дающим право на льготный порядок приобретения земельного участка, является его постоянное использование.

Использование земельного участка может подтверждаться любыми относимыми и допустимыми доказательствами, подтверждающими использование земельного участка в сельскохозяйственных целях, например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая, уплате единого сельскохозяйственного налога, сведения Ростата, бухгалтерские отчеты, балансы, договоры купли-продажи, документы, подтверждающие наличие сельскохозяйственной техники для ведения сельскохозяйственной деятельности и т.п. Однако подобных доказательств, в том числе, с учетом значительной площади приобретенного обществом участка, в дело не представлено.

В пункте 1 Постановления № 25 разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела.

Таким образом, заключение оспариваемого договора купли-продажи при наличии у общества признаков недобросовестности, выразившееся в доказанном существовании обстоятельств, свидетельствующих о приобретении земельных участков без намерения осуществления сельскохозяйственной деятельности, а в целях последующего его использования для организации отдыха, влечет нарушение общественных интересов, заключающихся в рациональном и эффективном использовании таких участков по указанному назначению, публичных интересов в сфере продовольственной безопасности государства.

Помимо изложенного, факт нахождения в границах спорного земельного участка земель лесного фонда Российской Федерации, которые относятся к федеральной собственности, также правомерно принят судами в качестве основания признания сделки недействительной.

Статьей 9 ЛК РФ определен перечень вещных и обязательственных прав на лесные участки. Законодатель не предусмотрел возможность нахождения лесных участков на праве частной собственности. Подпунктом 2 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки из состава земель лесного фонда ограничены в обороте. Такие участки в силу пункта 2 статьи 27 ЗК РФ не предоставляются в частную собственность.

В материалы дела представлено заключение, подготовленное минприроды, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 04:01:000000:1364 в части площади 6 370 155 кв.м., имеет пересечение с земельным участком лесного фонда в кварталах 1, 5, 6, 111, 113 - 115, 118, 401 Манжерокского участкового лесничества Майминского лесничества, с координатами поворотных точек границы пересекаемой части спорного земельного участка. Площадь пересечения земельного участка с землями лесного фонда составляет 6 370 155 кв.м. (84,42 %).

Применительно к нормам лесного и земельного законодательства в редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 17.06.2022 № 301-ЭС21-25438 сформулирована следующая правовая позиция. 

Документы, в которых отражена категория земель, в том числе документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество лишь фиксируют категорию земель, но не определяют ее. Административная процедура устранения противоречий между сведениями двух публичных реестров и условия, при которых отдается приоритет сведениям Единого государственного реестра недвижимости, направлены на защиту полагавшихся на эти сведения добросовестных приобретателей земельных участков. 

Не может быть признано добросовестным поведение лица, приобретающего земельный участок, состоящий преимущественно из многолетних лесных насаждений, что должно было быть очевидным при осмотре участка до совершения с ним сделок, которое не удостоверилось в том, что такой участок не может относиться к землям государственного лесного фонда. 

При рассмотрении соответствующих споров необходимо исследование вопросов, касающихся возникновения, формирования и фактического использования такого земельного участка, наличия либо отсутствия в границах этого участка лесных насаждений, а также законности возникновения прав на данный участок и добросовестности приобретателя. Иное толкование закона может привести к существенному снижению правовой защиты лесов, их безвозвратному уничтожению, нарушению конституционных прав граждан на благоприятную окружающую среду и легализации прав на лесные участки недобросовестными лицами.

Изложенное с учетом установленных при рассмотрении спора и не опровергнутых обществом обстоятельств, также аргументированно учтено судами в качестве основания ничтожности сделки ввиду нарушения публичного интереса, направленного на обеспечение сохранности лесного фонда, обладающего особой общественной значимостью и представляющего собой публичное достояние многонационального народа России (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 № 5-О).

В обоснование заявленных требований прокурор также ссылался на расположение спорного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории: шестая и четвертая подзоны приаэродромной территории аэродрома Горно-Алтайск по адресу: Россия, Республика Алтай, Майминский район, село Майма, Аэропорт. Охранная зона транспорта. Реестровые номера границ: 04:00-6.202 от 22.04.2021 и 04:00-6.209 от 13.07.2021.

С позиции общества, данное обстоятельство не может препятствовать использованию участка по его назначению в целях сельскохозяйственной деятельности.

В силу пункта 1 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ) приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду в соответствии с воздушным законодательством, земельным законодательством, законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 47 ВК РФ приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий. На приаэродромной территории могут выделяться семь подзон, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности, в частности, шестая подзона, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц.

В соответствии с пунктом 4 статьи 47 ВК РФ положение о приаэродромной территории утверждается Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2017 № 1460, утверждены Правила установления приаэродромной территории, Правила выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории Правилами выделения на приаэродромной территории подзон установлено, что, в частности, в шестой подзоне, запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц (подпункт «е» пункта 2).

Такой вид разрешенного использования как сельскохозяйственное (1.0) согласно Классификатору видов разрешенного использования, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, включает в себя виды разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20 (растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, животноводство, хранение и переработку сельскохозяйственной продукции и проч.) подразумевает возможность его использование по указанному назначению, что, как обоснованно отмечено судом апелляционной инстанции, входит в противоречие с вышеописанными ограничениями, а потому правомерно учитывалось судами при разрешении спора.

Таким образом, рассмотрев спор при правильном применении норм материального права, верном распределении бремени доказывания, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о недействительности (ничтожности) оспариваемого договора купли-продажи по основаниям пункта 2 статьи 168 ГК РФ как сделки, посягающих на публичные интересы, при совершении которых нарушен явно выраженные запреты, установленные законом, на передачу участка сельскохозяйственного назначения лицу, не осуществляющему соответствующую деятельность, фактическую передачу в составе участка в собственность земель, относящихся к лесному фонду, введение в оборот участка для использования в целях, конкурирующих с фактом его расположения в зоне с особыми условиями использования территории: шестая и четвертая подзоны приаэродромной территории.

Данные выводы признаются судом округа полностью законными, обоснованными, соответствующими установленным земельным и лесным законодательством особенностям правового регулирования отношений по использованию и обороту публичных земельных участков.

Правила оценки доказательств судами соблюдены, неустраненных судами противоречий в имеющихся в деле доказательствах суд кассационной инстанции не усматривает.

Приводимые в кассационной жалобе доводы об обратном свидетельствовать не могут, поскольку, по сути, повторяют позицию общества, выраженную в ходе рассмотрения спора, были учтены при вынесении обжалуемых судебных актов.

Разрешение спора о признании сделки недействительной находится в неразрывной связи с разрешением вопроса о применении последствий такого признания (статья 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Утверждение общества о наличии у него права аренды на участок как обстоятельство, препятствующее его непосредственному возврату, судом округа не принимается.

Действительно, в ситуации, когда земельный участок до заключения признанного ничтожным договора купли-продажи находился на праве аренды, последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок его первоначальному собственнику, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Вместе с тем, установленные в ходе рассмотрения спора факты допущенного ответчиком явного злоупотребления своими правами свидетельствуют о том, что цели предоставления спорного участка в аренду в ходе действия такого договора достигнуты не были и не являлись истинными целями общества при реализации соответствующего права.

В свете вышеизложенного, применение в качестве последствия ничтожности сделки возврата обществу права аренды спорного участка не приведет к восстановлению публичного интереса, не будет способствовать целевому, эффективному и рациональному использованию публичных земель, в связи с чем суды обоснованно в качестве последствия ничтожности договора обязали общество возвратить участок со встречным возвратом ему уплаченных за участок денежных средств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 15.05.2024 Арбитражного суда Республики Алтай и постановление от 07.08.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А02-121/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                               Е.Ю. Демидова

Судьи                                                                                              В.В. Сирина

 А.В. Щанкина