АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-18515/2021

г. Новосибирск

16 сентября 2021 года

Резолютивная часть  решения объявлена  15 сентября 2021 года

Решение в  полном объеме  изготовлено  16 сентября  2021 года

 

   Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Мартыновой М.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коренковой Е.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску 1) индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>), г. Новосибирск 

2) индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>), Новосибирская область, р.п. Краснообск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Разъездная 12» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Концепт» (630007, 

<

...>, этаж 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, административного здания, расположенного по адресу: 

<

...> от 05.02.2021 по всем вопросам повестки дня,

 

при участии представителей:

истцов: 1) ФИО3 – доверенность №01-ИПЛ от 11.01.2021, диплом №11913 от 23.06.2015, паспорт, 2) ФИО3 – доверенность №01-АСГ от 08.07.2021, диплом №11913 от 23.06.2015, паспорт,

ответчика: ФИО4 – доверенность от 11.01.2021, паспорт, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец 1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2, истец 2) обратились в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Разъездная 12» (далее – ООО «Разъездная, 12», ответчик), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Концепт» (далее – ООО «Концепт», третье лицо), о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений административного здания, расположенного по адресу: 

<

...> от 05 февраля 2021 года по всем вопросам повестки дня: 

по первому вопросу повестки дня: «Утвердить ежемесячную смету на содержание, ремонт и эксплуатацию здания 

<

...> с 01.01.2021 для УК – ООО «Разъездная 12» в сумме 482 088 рублей»;

по второму вопросу повестки дня:         «Утвердить стоимость использования общего имущества собственников помещений здания 

<

...> с 01.01.2021:  

         1. Размещение информационных, прочих вывесок на фасаде здания 1 шт. – 16 000 рублей в месяц

         2. Нанесение информационных, прочих материалов на входной группе здания (оклеивание стеклянных дверей) – 16 000 рублей в месяц.

         Сбор средств поручить УК – ООО «Разъездная 12». Расход собранных средств утверждается собственниками ОС»;

по третьему вопросу повестки дня: «Установить срок оплаты по п.1, п.2. «01» чисто текущего месяца. Неустойка (пени) за каждый день просрочки платежа – 0,2%».

Ответчик в судебном заседании и в отзыве на иск просит отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на отсутствие оснований для признания решения собрания собственников недействительным, на то, что голосование истцов не могло повлиять на результаты голосования, формальное несогласие истцов с решением общего собрания собственников не может являться основанием для его отмены. 

ООО «Концепт» в судебное заседание не явилось, письменным отзывом по делу поддержало правовую позицию ответчика.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, истцам на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные в административном здании по адресу: 

<

...>, а именно:

- ИП ФИО1 является собственником нежилых помещений общей площадью 268,3 кв.м., расположенных в здании, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, имеющимся в материалах дела;

- ИП ФИО2 является собственником нежилых помещений общей площадью 322,4 кв.м., расположенных в здании, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

Третье лицо ООО «Концепт» также является собственником нежилых помещений общей площадью 967 кв.м., расположенных в здании, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, а также выпиской из ЕГРН.

5 февраля 2021 года ответчиком (инициатор проведения собрания) было проведено общее собрание собственников помещений в здании в форме заочного голосования 

Общим собранием по вопросам повестки дня были приняты следующие решения:

1) Утвердить ежемесячную смету на содержание, ремонт и эксплуатацию здания 

<

...> с 01.01.2021 для УК – ООО «Разъездная 12» в сумме 482 088 рублей.

2) Утвердить стоимость использования общего имущества собственников помещений здания 

<

...> с 01.01.2021:

         - размещение информационных, прочих вывесок на фасаде здания 1 шт. – 16 000 рублей в месяц;

         - нанесение информационных, прочих материалов на входной группе здания (оклеивание стеклянных дверей) – 16 000 рублей в месяц.

Сбор средств поручить УК – ООО «Разъездная 12». Расход собранных средств утверждается собственниками ОС.

3) Установить срок оплаты по п.1, п.2. «01» чисто текущего месяца. Неустойка (пени) за каждый день просрочки платежа – 0,2%.

Как указывают ИП ФИО1 и ИП ФИО2, истцы не принимали участие в общем собрании собственников помещений здания от 05.02.2021, что подтверждается протоколом общего собрания, а именно в графах «ИТОГИ ГОЛОСОВАНИЯ» указано: «ЗА» 1112,9 кв.м. (62%), «ПРОТИВ» 0 кв.м. (0%), «ВОЗДЕРЖАЛСЯ» 0 кв.м. (0%). Более того, из содержания протокола общего собрания собственников невозможно установить, кем и каким образом принимались решения по вопросам повестки дня, что является прямым нарушением требований, предъявляемых к оформлению протоколов (решений) общих собраний собственников.

 ИП ФИО1 уведомление о проведении собрания было направлено 29.01.2021 в нарушении срока, установленного пунктом 4 статьи 45 ЖК РФ, а ИП ФИО2 вообще не был уведомлен о предстоящем собрании и был лишен возможности голосования по вопросам повестки дня.

Истцы ссылаются, что ООО «Разъездная 12» не принимало мер по проведению общего собрания в здании в очной форме с аналогичной повесткой до принятия решения о проведении общего собрания в форме заочного голосования, что, по мнению истцов, свидетельствует о нарушении требований закона относительно порядка созыва, подготовки и проведения собрания и влечет недействительность решения собрания.

По мнению истцов, цена на работы (услуги) по смете ООО «Разъездная 12», утвержденной спорным решением общего собрания на 2021 год,  завышена в несколько раз по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных работ, что, безусловно, нарушает права и законные интересы ИП ФИО1 и ИП ФИО2

Помимо прочего, ИП ФИО1 и ИП ФИО2 указывают на то, что спорное решение общего собрания является ничтожным в силу того, что оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, а также на то, что порядок проведения общего собрания собственников нарушен, решения повестки дня приняты с нарушением порядка голосования, ИП ФИО1 и ИП ФИО2 обратились в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ и нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания») (далее - постановление № 64). 

Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (пункт 2 статьи 181.1 ГК РФ). 

Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 1 статьи 181.2 ГК РФ). 

Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). 

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (пункт 1 статьи 181.3 ГК РФ). 

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2) (пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ). 

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено (пункт 2 статьи 181.4 ГК РФ). 

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ). 

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или  осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества (пункт 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности (статья 181.5 ГК РФ). 

При принятии собственниками помещений решений применяются положения статей 44 - 48 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), в соответствии с которыми собственниками помещений может устанавливаться режим использования общего имущества и управления общим имуществом здания (пункт 6 постановления № 64). 

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 4 пункта 2 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом; к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом. 

В силу пункта 4 статьи 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения, в том числе путем направления каждому собственнику помещения заказным письмом.

Между тем материалами дела подтверждается, что в адрес ИП ФИО1 такое уведомление было направлено ответчиком (29.01.2021) с нарушением десятидневного срока, установленного пунктом 4 статьи 45 ЖК РФ, а в адрес ИП ФИО2 такое уведомление и вовсе ответчиком не направлялось. 

Кроме того, судом установлено нарушение правил составления протокола (нарушены требования, установленные статьей 181.2 ГК РФ, приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28 января 2019 г. N 44/пр), а именно: - отсутствуют сведения о лице, председательствующем на общем собрании, секретаре общего собрания, лицах, проводивших подсчет голосов собственников; - отсутствуют сведения о лицах, принявших участие в общем собрании; - в содержательной части протокола отсутствует структурированное последовательное указание на порядок проведения протокола, а именно «СЛУШАЛИ» вопрос повестки дня, «ПРЕДЛОЖЕНО» с указанием предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу, «РЕШИЛИ» по каждому вопросу повестки дня отдельно. Отсутствуют также результаты голосования по каждому вопросу повестки дня. -  по вопросу 1 повестки дня утверждалась ежемесячная смета на содержание, ремонт и эксплуатацию здания. В случае, если вопрос повестки дня общего собрания касается рассмотрения общим собранием какого-либо документа и принятия решения относительно него, формулировка такого вопроса должна содержать полное название и реквизиты данного документа.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем  пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (пункт 3 статьи 45 ЖК РФ).

 В пункте 1 статьи 46 ЖК РФ определен кворум для принятия решений по отдельным вопросам. 

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (часть 2 статьи 46 ЖК РФ). 

В силу части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. 

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 

Статьей 44.1 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 данного Кодекса); очно-заочного голосования. 

Судом установлено, что в рассматриваемом случае собрание проведено в заочной форме.

Согласно части 1 статьи 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование). 

Между тем, материалами дела подтверждается, что в нарушение части 1 статьи 47 ЖК РФ ответчиком мер по проведению общего собрания в административном здании в очной форме с аналогичной повесткой до принятия решения о проведении общего собрания в форме заочного голосования не предпринималось. 

Таким образом, судом установлены и не опровергнуты в ходе судебного разбирательства существенные нарушения порядка созыва, проведения  собрания и принятия оспариваемого решения, что влечет недействительность спорного решения собрания.

Суд не может не согласиться с доводами истцов, что вышеизложенное свидетельствует о том, что уже на этапе подготовки к проведению собрания, лица, его организующие, осознавали, что собрание пройдет с нарушением закона, без уведомления миноритарных собственников.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П приведенное правовое регулирование носит общий характер и призвано обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определенные правовые последствия. Соответствующие законоположения как сами по себе, так и во взаимосвязи со статьей 46 ЖК РФ не препятствуют собственнику помещения в многоквартирном доме, не принимавшему участия в общем собрании, на котором рассматривался вопрос об установлении размера платы за содержание жилого помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме), или голосовавшему против принятия решения, устанавливающего ее конкретные размеры, если он полагает, что таким решением нарушены его права и законные интересы, обратиться в суд с заявлением об обжаловании данного решения в установленный законом срок.

В ходе рассмотрения дела об оспаривании решения общего собрания собственников помещений лицо, обратившееся в суд с соответствующим заявлением, не лишено возможности представить доводы и доказательства, свидетельствующие о том, что определенный общим собранием размер платы за содержание помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества) установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности, а основанная на избранных общим собранием дополнительных критериях для определения долей участия собственников помещений в обязательных расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме дифференциация размеров указанных платежей влечет за собой недопустимые различия в правовом положении этих лиц. 

Суд же при оценке правомерности обжалуемого решения, действуя в пределах предоставленной ему дискреции и исходя из конкретных обстоятельств дела, во всяком случае не должен руководствоваться исключительно формальным критерием распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, установленным частью 1 статьи 158 ЖК РФ. Вместе с тем он вправе признать такое решение недействительным лишь в том случае, если придет к выводу о нарушении им требований закона. Иное - притом что действующее законодательство не исключает возможность учета общим собранием собственников помещений при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества) особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточными основаниями для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах на содержание общего имущества, - ставило бы под сомнение свободу собственников помещений в принятии ими решений, связанных с управлением таким домом, и в нарушение статьи 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации приводило бы к умалению конституционных гарантий права собственности, затрагивая само существо данного права.

 Суд не может не принять во внимание доводы истцов в отношении того, что по смете ООО «Разъездная 12», утвержденной обжалуемым решением общего собрания на 2021 год, цена на работы (услуги) завышена в несколько раз по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных работ: 482 088 руб. / 1797,8 м.кв. = 268,15 руб. – это стоимость обслуживания ООО «Разъездная,12» одного квадратного метра здания в месяц. 

Так, плата за содержание административного здания, расположенного по адресу 

<

...> (без учета коммунальных услуг) за 4 года выросла почти в 10,5 раз: 

• 2016г. – 25,92 рублей/м2; 

• 2017г. – 58,26 рублей/м2; 

• 2018г. – 126,17 рублей/м2; 

• 2019г. – 157,99 рублей/м2; 

• 2020г. – 254,71 рублей/м2; 

• 2021г. – 268,15 рублей/м2.

 Таким образом, плата за содержание значительно превышает тарифы на содержание МОП, установленные мэрией г. Новосибирска согласно Постановлению от 30 сентября 2020 г. № 2951 для аналогичных зданий без мусоропровода, с лифтом и противопожарной автоматикой – 24,34 рублей/м2. 

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 (далее – Правила) в развитие положений пункта 8 статьи 155 и пункта 7 и 8 статьи 156 ЖК РФ предусматривают, что при определении размера платы за содержание жилого помещения, которую обязаны вносить собственники помещений, выбравшие для управления многоквартирным домом управляющую организацию, соответствующее решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации; указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (пункт 31); при этом размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункт 35). 

Так, управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. 

В то же время при принятии такого решения лица, участвующие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, должны руководствоваться положениями статьи 10 ГК РФ, закрепляющими презумпцию добросовестного поведения участников гражданских правоотношений и разумности их действий, на что прямо указано в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», согласно пункту 16 которого утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с предписаниями законодательства и отвечать требованиям разумности. 

Как указывают истцы, в 2013, 2014, 2015, 2016 гг. смета на содержание спорного дома всех собственников и управляющую компанию устраивала, составляла 24 рубля. В конце 2016 года ООО «Концепт» приобрело помещения в размере 322,1 м2 в спорном здании, доля права собственности ООО «Концепт» с 38% увеличилась до 53,487%, с 2017 года ООО «Концепт» начало инициировать собрания собственников помещений с повесткой утверждение смет с ежегодным многократным повышением стоимости содержания здания и утверждением незаконных дополнительных платежей. 

Так, в сметах 2016 / 2017 / 2018 / 2019 годах  в стоимость содержания входили следующие услуги: 

а) вывоз мусора (в месяц) – 2150 рублей / 4606 рублей / 5600 рублей / 0 рублей; 

б) непредвиденные расходы (материалы на текущий и аварийный ремонт) в месяц – 0 рублей / 10 000 рублей / 11 000 рублей / 11 000 рублей;

В смете 2021 года данные позиции вынесены в графу «по факту», смета в итоге не уменьшена. 

В смету добавлены новые услуги, которых не было в сметах прошлых лет: 

а) юрист – 15 000 (2018 год) / 15 000 (2019 год) / 20 000 (2020 год) / 35 000 рублей + 20% (накрутка «рентабельность) = 42 000 рублей в месяц; данная услуга была включена в смету в 2018 году, с 2017 года начались многочисленные судебные процессы, в которых миноритарные собственники пытаются защитить свои права, в результате чего последним приходится нести убытки в виде двойной оплаты стоимости услуг представителя – в рамках оплаты услуг ответчика на основании решений общего собрания, а также в рамках отдельных заявлений о взыскании судебных расходов (при рассмотрении дел в суде ответчик пользуется услугами сторонних организаций, несмотря на наличие «штатного» юриста). Таким образом, внесение в смету данных расходов незаконно и нарушает принцип добросовестности; 

б) обслуживание систем вентиляции – 6 000 рублей в месяц, при этом в здании система вентиляции находится в неисправном состоянии с 2013 года, ни разу с момента сдачи здания не включалась и не обслуживалась ООО «Разъездная 12», каждый собственник в 2013 году установил в собственных помещениях индивидуальную приточную вентиляцию (Киви клапаны); 

в) аренда силового кабеля от ул. Разъездная 14 до ул. Разъездная 12 – 10 500 рублей + 20% (накрутка «рентабельность) = 12 600 рублей в месяц; данная услуга утверждена незаконно. Данное незаконное подключение возникло уже после ввода здания в эксплуатацию и было самовольно произведено заинтересованными лицами – ООО «Концепт» и управляющей компанией с целью получения неосновательного обогащения от передачи электроэнергии. 

Истцами заключены прямые договора с АО «Новосибирскэнергосбыт», в приложениях к данным договорам учет электрической энергии производится по схеме – РТП-31, ТП-43Щ/ВРУ-0,4 МКД по ул. Разъездная 14. 

К договорам с АО «Новосибирскэнергосбыт» приложены Акты об осуществлении технологического присоединения, выданные сетевой организацией ООО «НСК Электросеть», подключение электроснабжения здания утверждено по той же схеме – РТП31, ТП-41Щ/ВРУ-0,4 здания общественного назначения по адресу: ул. Разъездная 14. Никакого подключения д.14 по резервным силовым кабелям из под учета ВРУ соседнего дома №12 по ул. Разъездная техническими регламентами и документами в установленном законом порядке не предусмотрено;

г) аренда резервного источника питания (ДГУ 120 кВт) – 21 000 рублей+ = 20% (накрутка «рентабельность) = 25 200 рублей в месяц; данная услуга утверждена также незаконно, дизельная генераторная установка подключена к соседнему зданию д.12 ул. Разъездная, на территории этого здания и установлена, к спорному зданию данный источник питания не имеет никакого отношения; 

д) дератизация, дезинсекция помещений - 7000 рублей в месяц, данные услуги производятся исключительно специализированной организацией, по мере появления в зданиях грызунов и насекомых, работы проводятся однократно, а согласно смете 2021 ответчик ежемесячно осуществляет дератизацию и дезинсекцию помещений в здании;

д) аренда помещений, коммунальные услуги – 20 000 рублей + 20% (накрутка «рентабельность») = 24 000 рублей в месяц; ответчик, являясь управляющей компанией, обслуживает как жилые, так и нежилые здания, общая площадь обслуживаемых ответчиком площадей согласно сайта МИНЖКХ составляет свыше 70 000 м2 (см. Приложение № 7). Выставляя аренду офиса УК исключительно собственникам помещений спорного дома, ответчик злоупотребляет своими правами. Расходы на аренду офиса и оплату соответствующих коммунальных платежей должны возлагаться непосредственно на ответчика, т.к. являются его расходами по осуществлению своей предпринимательской деятельности, и возмещению со стороны собственников помещений в здании они не подлежат, т.к. собственники несут расходы, лишь связанные с содержанием общего имущества здания, находящееся в долевой собственности; 

е) почтовые, канцелярские, банковские, рекламные расходы (размещение вакансий) – 10 000 рублей + 20% (накрутка «рентабельность») = 12 000 рублей в месяц; Ответчик, являясь управляющей компанией, обслуживает как жилые, так и нежилые здания, общая площадь обслуживаемых Ответчиком площадей согласно сайта МИНЖКХ составляет свыше 70 000 м2. Почтовые, канцелярские, банковские, рекламные расходы должны возлагаться непосредственно на ответчика, т.к. являются его расходами по осуществлению своей предпринимательской деятельности, и возмещению со стороны собственников помещений в здании они не подлежат, т.к. собственники несут расходы, лишь связанные с содержанием общего имущества здания, находящееся в долевой собственности. 

С целью проверки факта завышения стоимости предлагаемых услуг и превышающую рыночную стоимость, а также наличием в смете не обязательных, работ, истцами были сделаны запросы в три управляющие компании с просьбой произвести расчет стоимости содержания здания по адресу: 

<

...>. 

В ответ на запросы поступили ответы с приложением смет по расчету содержания, стоимость которого составила: 

• обслуживающей организацией ФГУП «ЖКХ ННЦ» рассчитана стоимость обслуживания здания по адресу: 

<

...>, с ценой 61,26 рублей за один квадратный метр в месяц; 

• обслуживающей организацией ООО «Дом Сервис Плюс» рассчитана стоимость обслуживания здания по адресу: 

<

...>, с ценой 63,02 рубля за один квадратный метр в месяц; 

• обслуживающей организацией ООО «АкадемКомфорт» рассчитана стоимость обслуживания здания по адресу: 

<

...>, с ценой 63,52 рубля за один квадратный метр в месяц. 

С целью проверки обстоятельства соответствия цены рыночной по другим зданиям бизнес-центров в той же части Советского района, истцами был сделан также запрос в другую управляющую компанию с просьбой предоставить сведения о стоимости обслуживания зданий, находящихся в её управлении. 

В ответ на запрос поступили ответы с приложением смет по расчету содержания, стоимость которого составила: 

• обслуживающей организацией ООО «Эксплуатация» рассчитана стоимость обслуживания здания по адресу: 

<

...>, с ценой 63,57 рубля за один квадратный метр в месяц; 

• обслуживающей организацией ООО «Эксплуатация» рассчитана стоимость обслуживания здания по адресу: 

<

...>, с ценой 50,17 рублей за один квадратный метр в месяц

Из представленных смет на обслуживание иных нежилых зданий, однозначно усматривается, что цена обслуживания здания по адресу: 

<

...>, по смете ответчика, утвержденной обжалуемым решением собрания, в несколько раз превышает рыночную стоимость аналогичных услуг по г. Новосибирску. 

Указанные обстоятельства, а также отказ мажоритарного собственника ООО «Концепт» от выбора новой управляющей компании, вопреки тому, что для него как собственника экономически целесообразно избирать управляющую компания с наименьшей стоимостью услуг, свидетельствуют о злоупотреблении правом (статья 10 ГК РФ) со стороны как третьего лица ООО «Концепт», директором и единственным участником которого является ФИО5, так и аффилированного с ним ответчика – ООО «Разъездная 12», единственным участником которого также является ФИО5

По второму вопросу повестки собрания – Утвердить использование общего имущества собственников помещений  здания 

<

...> с 01.01.2021 – необходимо отметить следующее.

Взимание платы за размещение вывесок информационного характера, размещение которых установлено законом и является обязательным, незаконно. Размещение вывески информационного характера, являющейся обязательной в соответствии с требованиями Закона «О защите прав потребителей», не может производиться на платной основе. Взимание незаконной платы за информационные вывески, а также сбор средств за использование общего имущества в спорном здании и отнесение этих доходов на счет ответчика как управляющей компании, а не собственников, свидетельствует о прямом нарушении действующего законодательства в части получения доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности (статья 248 ГК РФ), а также о злоупотреблении правом со стороны ответчика и третьего лица как мажоритарного собственника.

При рассмотрении обстоятельств принятия обжалуемых решений по вопросам повестки дня в части третьего вопроса - установления сроков оплаты по пунктам 1, 2 «01» число текущего месяца и установления неустойки (пени) за каждый день просрочки платежа - 0,2% -, подлежат применению статьи 331, 434 ГК РФ. 

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. 

Как разъяснено в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ). В протоколе указано, что за принятие решения, в том числе, по уплате пени проголосовали 62,0%, проголосовавших против 38,0% и воздержавшихся – 0%. Таким образом, с учетом положений статей 331, 434 ГК РФ доказательств заключения с ответчиками (100% голосов) соглашения об уплате пени в письменной форме не имеется, следовательно, оснований для установления пени в размере 0,2% за каждый день просрочки платежа также не имеется.

Помимо прочего, судом установлено, что повестка дня, изложенная в уведомлении о проведении общего собрания, не совпадает с вопросами, по которым принято решение на собрании 05.02.2021. Так, повестка дня в уведомлении не содержала вопроса об утверждении срока оплаты, а также установления меры ответственности за нарушение срока оплаты (неустойки).

При этом возможность изменения вопросов повестки дня в настоящем случае отсутствовала, поскольку в собрании принимали участие не все собственники нежилого здания.

Указанные обстоятельства в силу пункта 1 статьи 181.5 ГК РФ влекут ничтожность решения общего собрания собственников, оформленных протоколом от 05.02.2021.

Таким образом, допущенные ООО «Разъездная 12» нарушения в своей совокупности носят существенный характер, совершены с злоупотреблением правом и являются основанием к признанию решения собрания ничтожным.

Нарушение порядка созыва и проведения общего собрания собственников здания, даже если оно допущено мажоритарным собственником, является существенным, поскольку препятствует остальным собственникам в реализации их прав на участие в работе общих собраний и в принятии решений по вопросам повестки собрания, а также влечет существенные неблагоприятные последствия для них.

Довод ответчика о том, что поскольку 09.08.2021 состоялось общее собрание всех собственников административного здания по адресу Разъездная, 14, проведенное в форме очного голосования, одним из вопросов повестки дня которого был вопрос «о подтверждении результатов общего собрания собственников административного здания от 05.02.2021», поэтому в силу пункта 2 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников от 05.02.2021 не может быть признано недействительным, отклоняется судом.

В силу пункта 2 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 108 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения, в частности решение принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 1 статьи 181.5 ГК РФ).

Поскольку решение общего собрания собственников по всем вопросам повестки дня, оформленное протоколом от 05.02.2021, признается судом недействительными по признаку ничтожности, доводы ответчика в части действительности решения со ссылками на пункт 2 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации являются несостоятельными.

При указанных обстоятельствах исковые требования ИП ФИО1 и ИП ФИО2 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

признать недействительным решение общего собрания собственников помещений административного здания, расположенного по адресу: 

<

...> от 05 февраля 2021 года по всем вопросам повестки дня.

          Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Разъездная 12» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6 000 рублей судебных расходов на оплату государственной пошлины.

          Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 300 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

          Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

  Решение, вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

  Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

 

     Судья                                                                                      М.И. Мартынова