ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, факс 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А84-429/2017

19 сентября 2017 года

город Севастополь

Дело № А83-677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12.09.2017

В полном объёме постановление изготовлено 19.09.2017

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего            Остаповой Е.А.,

судейОликовой Л.Н.,

                                  ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО2,

при участии:

представителя истца – ФИО3, доверенность №02 от 09.01.2017,

представителя ответчика – ФИО4, доверенность №92АА0292980 от 25.05.2017, 

представителя третьего лица – ФИО5, доверенность №3942/31/2-16 от 12.09.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Морепродукт» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 26.04.2017 по делу №А84-429/2017 (судья Морозова Н.А.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям  города Севастополя 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Морепродукт»

при участии третьих, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Правительства Севастополя

Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Морепродукт» (далее – ответчик, ООО «Морепродукт»), в котором истец просит суд: 

- расторгнуть договор аренды земельного участка, общей площадью 0,5220 га, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный 12.04.2006 между Севастопольским городским Советом ООО «Морепродукт», зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 18.05.2006 под №040665900094;

- обязать ООО «Морепродукт» в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить истцу вышеуказанный  земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком не выполнена обязанность арендатора, предусмотренная Договором и действующим законодательством Российской Федерации, выраженное в не освоении земельного участка и не завершении строительства в установленные сроки, что по мнению истца является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка и основанием для его расторжения в судебном порядке.  

Не согласившись с решением суда первой инстанции, 25.05.2017 ООО «Морепродукт»  обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что освоение ответчиком земельного участка проводилось в соответствии с Декларацией о начале выполнения строительных работ от 26.12.2013, выданной официальным государственным органом Украины, а именно по заключенному с генеральным подрядчиком договору производились строительные работы по строительству береговой базы аквакультуры, однако в силу действия прямого запрета, установленного распоряжением и.о. Губернатора города Севастополя №46 от 17.04.2014 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя» и действующего на сегодняшний день, ответчик не мог осуществлять освоение земельного участка в установленные сроки. При этом заявитель указывает, что Общество неоднократно обращалось к истцу на протяжении 2015 -2016 годов с просьбой о перезаключении договора аренды с целью приведения его в соответствие с законодательством Российской Федерации, а также в переходный период продолжило осуществлять действия по приведению учредительных документов в соответствие с нормами законодательства РФ, и по освоению земельного участка, а именно получен кадастровый паспорт, установлены границы земельного участка.

Определением от 02.06.2017 апелляционная жалоба оставлена без движения на срок до 22.06.2017 включительно.

Определением от 22.06.2017 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 18.07.2017.

Очередное судебное заседание назначено на 12.09.2017.

В судебное заседание 12.09.2017 явились представитель истца, представитель ответчика и представитель третьего лица – Правительства Севастополя. Третье лицо - Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства было уведомлено надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомило.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), установлено следующее.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, на основании решения Севастопольского городского Совета от 11.01.2016 №4485 «О передаче в аренду ЧП «Морепродукт» земельного участка для строительства и обслуживания береговой базы аквакультуры на западном берегу бухты Стрелецкая» между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Частным предприятием «Морепродукт» (арендатор) 12.04.2006 заключен договор аренды земли (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания береговой базы аквакультуры с отнесением этих земель к категории земель водного фонда, находящийся в 

<

...> (том 1, л.д. 65-76). 

В соответствии с пунктом 2.1 Договора в аренду передается земельный участок общей площадью 0,5220 га. 

Согласно пункту 2.2 Договора в соответствии с кадастровым планом на земельном участке отсутствуют строения и сооружения. 

Договор заключен на 25 лет (пункт 3.1 Договора). 

Пунктом 5.2 Договора определено, что целевое назначение земельного участка – для строительства и обслуживания береговой базы аквакультуры. 

В пункте 6.2 Договора предусмотрено, что передача земельного участка арендатору осуществляется после подписания настоящего договора по акту приема-передачи. 

Исходя из подпункта «г» пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению – в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи. 

При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока. 

В пункте 10.1 Договора стороны предусмотрели особые условия Договора в соответствии с которыми Арендатор принял на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя в соответствии с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 №1429 «О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в г.Севастополе», для чего Арендатор обязан был в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации, но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя. 

По акту приема-передачи земельного участка от 12.04.2006 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 0,5220 га (том 1, л.д. 77). 

Дополнительным соглашением от 24.06.2009 внесены изменения в договор, в том числе в его подпункт «г» пункта 9.2.2, исходя из которого арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению – в срок до 12.04.2010 с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (том 1, л.д. 78-80). 

На основании решения Севастопольского городского Совета от 12.09.2012 №4317 «О продлении на два года срока строительства на земельном участке площадью 0,5220 га, расположенном по ул.А.Фадеева, 18-г, переданном в аренду ЧП «Морепродукт» для строительства и обслуживания береговой базы аквакультуры» стороны договора подписали дополнительное соглашение от 09.10.2012, в соответствии с которым внесены изменения в подпункт «г» пункта 9.2.2 договора, а именно: начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению – в срок до 19.10.2014 (том 1, л.д. 84-85). 

Согласно Уставу ООО «Морепродукт» (новая редакция), утвержденному решением единственного участника ООО «Морепродукт» №1 от 08.12.2014 и свидетельств о постановке на учет Российской организации в налоговом органе по месту ее нахождения и о государственной регистрации юридического лица, ответчик привел учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, сведения об Обществе как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (том 1, л.д. 115-130). 

09.03.2016 Управлением земельного контроля Севастополя был составлен акт обследования земельного участка №14/05-01/ОБ/16 по адресу: 

<

...>, предоставленного ООО «Морепродукт» для строительства и обслуживания береговой базы аквакультуры, которым установлено, что земельный участок не огражден, свободен от объектов капитального строительства от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства. Признаки осуществления строительных работ отсутствуют (том 1, л.д. 10). 

29.04.2016 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес ООО «Морепродукт» предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, указав арендатору на неисполнение им условий договора, указанных в пункте 9.2.2 Договора по строительству и обслуживанию береговой базы аквакультуры, а в случае неисполнения в 30-дневный срок – досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить объект аренды в установленном порядке. Указанное предупреждение было получено представителем арендатора 26.01.2017 (том 1, л.д. 33-36). 

22.08.2016 ДИЗО направило в адрес Общества предложение от 13.08.2016 №05-Исх./9948/2016 о расторжении договора аренды земельного участка, в котором  предложило в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить земельный участок (том 1, л.д. 37-40).

06.06.2017 в адрес ДИЗО от Общества был направлена претензия о перезаключении Договора на новых условиях в соответствии с требованиями действующего законодательства, где также потребовало прекратить действия (фактическое бездействие) по отказу в перезаключении Договора. Из данной претензии следует, что Обществом в адрес истца в 2015 году неоднократно направлялись письма с просьбой перезаключить указанный Договор аренды в рамках законодательства Российской Федерации (том 2, л.д. 85-87).

20.06.2017 от ответчика в адрес истца повторно были направлены заявления о перезаключении Договора (том 2, л.д. 88-89).

Как указывает истец в своем иске, обязанность по освоению и завершению застройки согласно целевому назначению ответчиком в установленные договором сроки не выполнена, что является существенным нарушением его условий.

 Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор „О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя” (далее – договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты – Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя №5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений. 

Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя №06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений. 

Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 №60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений. 

Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 №521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений. 

Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС „Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя” (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее – Закон № 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя. 

Из части 1 статьи 2 Закона № 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:

1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;

2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;

3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;

4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;

5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона № 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор. 

Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории  г.Севастополя до 18.03.2014.

Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины. 

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины). 

При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) ввиду того, что правоотношения   по  указанному   договору  аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона №6-ФКЗ.  

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV „Об аренде земли” (далее – ЗУ „Об аренде земли”) по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. 

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 „О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в незавершени ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования – для строительства и обслуживания береговой базы аквакультуры. При этом стороны договора, с учетом неоднократных дополнительных соглашений к Договору определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено – до 19.10.2014.

Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что земельный участок не огражден, свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства. Признаки осуществления строительных работ отсутствуют.

Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства оговоренного объекта на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли, в частности запрет на осуществление строительных работ, введенный высшим должностным лицом Правительства Севастополя с 17.04.2014.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, действительно Общество предприняло меры для строительства оговоренного в Договоре аренды объекта, а именно на основании разработанной проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы была получена в государственных органах Украины Декларация о начале выполнения строительных работ, зарегистрированная 26.12.2013 под №14313360172, по объекту строительства «Строительство и обслуживание береговой базы аквакультуры по ул. Адм.Фадеева,18-г в 

<

...> очередь» (том 1, л.д.89-91). 

После чего, 15.01.2014 между ООО «Морепродукт» (Заказчик) и Частным предприятием «Крымспецстрой завода Ильича» (генеральный подрядчик) был заключен договор подряда в капитальном строительстве №15/01/14 (том 1, л.д. 93-99), на основании которого были проведены определенные подготовительные работы по этапу строительства береговой базы аквакультуры, включающие в себя работы по очистке участка от мусора, погрузку мусора вручную, перевозку мусора до 30 км, устройство временного ограждения, монтаж строительного вагончика, стальных конструкций, освещение рядовое (прим. устройство временного ограждения), установку агрегата дизельного, а также берегоукрепительного характера, что подтверждается Локальной сметой №2-1-1 на строительные работы и Актом №1 приемки выполненных строительных работ за май 2014 года (том 1, л.д. 102-113).

Также Обществом были выполнены особые условия Договора аренды относительно возложенных на него обязательств по участию в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя путем перечисления денежных средств на счет Севастопольской городской государственной администрации, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией платежного поручения №5 от 10.11.2006 на сумму 52200 гривен (том 1, л.д. 88). 

Однако, после 18.03.2014, в период действия распорядительного акта и.о. Губернатора Севастополя от 17.04.2014 о запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя, ответчик, несмотря на установленный в договоре срок завершения строительства – 19.10.2014, не мог осуществлять такое строительство.  

Кроме того ответчик указывает, что им в период действия законодательства Российской Федерации на территории города Севастополя предпринимались меры для соблюдения условий договора, а именно получен и утвержден градостроительный план земельного участка в Департаменте архитектуры и градостроительства города Севастополя от 09.01.2017, земельный участок поставлен на кадастровый учет с получением кадастрового паспорта (том 1, л.д. 114, 145-151). Также имелись обращения ответчика в период 2015-2016 годов с заявлениями и претензией к ДИЗО о переоформлении договора аренды земельного участка (том 2, л.д.  85-89).

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона „Об архитектурной деятельности в Российской Федерации” строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ апелляционный суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности, установленный в частности частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 № 3038-VI „О регулировании градостроительной деятельности”, которая определяет порядок осуществления владельцами или пользователями земельных участков проектирования и строительства объектов.

Так, как уже было установлено выше, ответчиком на арендованном им земельном участке были совершены действия по его освоению, что подтверждается представленными выше документами.  

В последующем, для продолжения строительства в правовом поле Российской Федерации ответчик неоднократно обращался к истцу до обращения с настоящим иском в суд с заявлениями о перезаключении договора аренды земельного участка, однако последний вместо указанных действий в 2017 году обратился с требованием к Обществу об исполнении обязательств в тридцатидневный срок в части строительства объекта, а в последующем с требованием о расторжении договора аренды в связи с отсутствием строительства на спорном земельном участке.

То есть ответчик, действуя разумно, прежде чем продолжить осуществление строительных работ, несмотря на наличие прежних разрешений на строительство, срок действия которых не истек на момент начала действия на территории город Севастополя законодательства РФ, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, однако указанные обращения ответчика были оставлены без удовлетворения. 

  Учитывая представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик не мог реализовать свое право на перезаключение договора аренды земельного участка по объективным причинам, а именно в виду отсутствия содействия со стороны государственного органа. При этом данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило Общество реальной возможности осуществления прав  и обязанностей  по договору, в том числе, в части освоения  земельного участка, проведения соответствующих работ  по капитальному  строительству.  

Таким образом,  в материалы дела представлены как доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для освоения  земельного участка, так и доказательства, которые указывают на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Суд первой инстанции, отклоняя довод ответчика о невозможности осуществления строительства на арендованном земельном участке в оговоренные сроки со ссылкой на то, что ответчик до истечения срока завершения строительства – 19.10.2014 так и после завершения такого срока не обращался к арендодателю с просьбой внести соответствующие изменения касательно срока строительства, ошибочно не учел следующее. 

Оценивая действия сторон как добросовестные  или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего  права  и законные интересы  другой стороны. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ  добросовестность  участником  гражданских правоотношений и разумность  действий  предполагаются, пока не доказано иное.  

Определяя критерий добросовестности ответчика, степень заботливости и осмотрительности, которая  требовалась  от него  по характеру  договора  и условиям  оборота для устранения возникших непредвиденных  обстоятельств, необходимо было учитывать, что эти обстоятельства  возникли  в результате  действий  арендодателя, выразившиеся  в ограничении  прав ответчика  на осуществление  строительных работ  путем издания распоряжения  через свой  уполномоченный орган  о запрете  капитального строительства на территории города Севастополя, а также дальнейших бездействий арендодателя по урегулированию данного вопроса по многочисленным обращениям арендатора.  

Следует также учитывать позицию, изложенную в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 по делу №А84-1077/2016, где суд кассационной инстанции указал на необходимость учитывать при оценке действий арендатора по осуществлению строительства объекта на арендованном земельном участке в установленные договором сроки, доводы арендатора земельного участка публичной собственности о его добросовестности при отсутствии у последнего реальной возможности осуществлять строительные работы на арендованном земельном участке в период действия Распоряжения и.о. Губернатора города Севастополя от 17.04.2014  46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя» в силу прямого запрета. Соответственно на арендатора  не должна  возлагаться  обязанность  совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности  осуществления  строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не смогла  преодолеть  после их  возникновения  при той степени  заботливости  и осмотрительности, какая  от нее требовалась  по характеру  договора  и условиям оборота.  

Судебная коллегия отмечает, что на момент  рассмотрения дела по существу запрет строительства, предусмотренный Распоряжением и.о. Губернатора города Севастополя №46 от 17.04.2014, так и не был отменен, соответственно, реальная возможность у ответчика начать строительство отсутствовала.  

Следовательно, поведение арендатора, хотя и не завершившего строительство в установленный срок, но совершающего освоение арендуемого земельного участка и предпринявшего активные действия, направленные на осуществление строительства такого объекта и действия по приведению земельной документации в соответствие с нормами законодательства РФ, в силу объективных причин, следует признать добросовестным.

В то же время следует отметить, что ответчик – публичный участник земельных правоотношений, при осуществлении правомочий собственника земельного участка, связанных с обращением в суд с иском о расторжении договора аренды земли по мотивам нарушения Обществом установленного договором срока строительства, при том, что эти обстоятельства возникли именно в результате действий ответчика, злоупотребил своим правом, что в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком начиная с апреля 2014 года, в частности по реальному строительству объекта. 

Судебная коллегия полагает, что расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе. 

Однако в силу специфики сложившейся ситуации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и соответственно наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя. 

Иными словами, с учетом изложенных выше обстоятельств, расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон. 

С учетом вышеизложенного выводы суда первой инстанции о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, выразившихся в неосуществлении строительства объекта в течении значительного периода времени со дня заключения договора, что привело к тому, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора, а также в не предоставлении достаточных доказательств, подтверждающих совершение необходимых действий для строительства объекта, являются ошибочными.

При данных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ДИЗО, в связи с чем коллегия судей считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем, имеются все основания для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 “О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах”  законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Учитывая положения статьи 110 АПК РФ, с государственного органа – Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000,00 рублей.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд        

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 26.04.2017 по делу №А84-429/2017 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Морепродукт» (ОГРН 

<

***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины  за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции 3000,00 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течении двух месяцев в Арбитражный суд Центрального округа по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                                                Е.А. Остапова

Судьи                                                                                                                Л.Н. Оликова 

                                                                                                                           ФИО1