ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-99036/24

23 июня 2025 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2025 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Стрельникова А.И.

судей Дзюбы Д.И., Нечаева С.В. ,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, дов. от 10.04.2025г.;

от ответчика: никто не явился, извещен;

от третьих лиц: никто не явился, извещены,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

ООО «Архитектурно-проектная мастерская «Аврора-проект»

на решение от 05 ноября 2024 года

Арбитражного суда города Москвы,

на постановление от 18 февраля 2025 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

по иску ООО «Архитектурно-проектная мастерская «Аврора-проект»

к Публично-правовой компании  «Фонд развития территорий»,

третьи лица: (1) АО «Крокус интернэшнл», (2) ООО «Технический заказчик фонда развития территорий»,

о признании,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Архитектурно-проектная мастерская «Аврора-проект» обратилось с исковым заявлением к ППК «Фонд развития территорий» о признании неисполненными обязательств последним по договору от 27 января 2022 года №ЛС6-мм-П-29 участия в долевом строительстве помещения П-29, о признании одностороннего акта о передаче машино-места от 13 марта 2024 года к договору от 27 января 2022 года №ЛС6-мм-П-29 недействительным, о признании ничтожными последствий подписания в одностороннем порядке одностороннего акта о передаче машино-места от 13 марта 2024 года к договору от 27 января 2022 года №ЛС6-мм-П-29, об обязании передать объект долевого строительства ООО «Архитектурно-проектная мастерская «Аврора-проект» по передаточному акту, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, о взыскании пени в размере 124.460 руб. 27 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 ноября 2024 года исковые требования были удовлетворены в части: с ППК «Фонд развития территорий» в пользу ООО «Архитектурно-проектная мастерская «Аврора-проект» были взысканы пени в размере 92.285 руб. 68 коп., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 3.510 руб. 20 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований было отказано (т. 2, л.д. 29-32).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2025 года указанное решение было оставлено без изменения (т. 2, л.д. 74-78).

Не согласившись с принятыми решением и постановлением, ООО «Архитектурно-проектная мастерская «Аврора-проект» обратилось с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просило обжалуемые решение и постановление отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 27 января 2022 года между ООО «АПМ «Аврора-проект» (далее именуемое участник долевого строительства/истец) и ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», в настоящее время ППК «Фонд развития территорий» (далее именуемое застройщик/ответчик) был заключен договор №ЛС6-мм-П29 участия в долевом строительстве машино-места 29 (далее - договор) - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РФ Московская область, Красногорский район, сельское поселение Ильинское, село Николо-Урюпино, жилой дом 6, по которому истцу должно было быть передано машино-место под условным номером П-29 на -1 (минус первом) этаже проектной общей площадью 13,78 кв.м. ППК «Фонд развития территорий» приняла на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства указанное машино-место по передаточному акту не позднее 17 июля 2022 года, а ООО «АПМ «Аврора-проект» принять объект и оплатить обусловленную договором цену. В соответствии с п. 4.1. договора, цена машино-места № П-29 составляет 804.700 руб. за 13,78 м2 (проектная площадь). Указанная сумма была перечислена истцом полностью 27 января 2022 года по аккредитиву №850/221RF, банк-эмитент АО «БанкДом.РФ», банковский ордер от 22 февраля 2022 года №06792. 31 марта 2023 года ответчику было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-11-23631-2023. В соответствии с техническим планом от 20 марта 2023 года, построенному зданию был присвоен адрес: Российская Федерация, 143421, Московская область, г.о Красногорск, 

<

...>. 30 января 2023 года письмом № 16 истец в адрес ответчика направил требование о передаче машино-места П-29 в связи с нарушением последним сроков строительства объекта долевого строительства. Письмом от 03 марта 2023 года № 08-7601-АС ответчик сообщил о завершении строительства объекта в II-ом квартале 2023 года. 05 мая 2023 года письмом № 71 истец повторно направил требование ответчику о передаче машино-места П-29. 15 мая 2023 года на основании уведомления ответчика о готовности передачи жилого помещения № 18650 ООО «АПМ «Аврора-проект», об увеличения площади объекта долевого строительства до 14,1 м2 (получено уведомление 19 июня 2023 года) было приглашено на осмотр и приемку машино-места П-29. 07 июля 2023 года платежным поручением № 413 истец произвел окончательный взаиморасчет в размере 18.686 руб. 79 коп.

В обоснование исковых требований истец указал, что в результате осмотра 17 июля 2023 года качества выполненных строительно-монтажных, отделочных и монтажных работ машино-места, расположенного по адресу: 143421, Московская область, г.о Красногорск, 

<

...>, были выявлены следующие дефекты (недостатки): (1) вход с придомовой территории в подземную автомобильную парковку блокирует железобетонная плита; (2) ступени лестничных пролетов не имеют проектного покрытия; (3) протечка воды по всей территории паркинга, в лифтовой зоне; (4) уровень воды на территории машино-места на дату осмотра составлял 1-2 см от уровня покрытия, повышенная влажность, грибок на стенах, осыпающаяся штукатурка по всему периметру паркинга. Таким образом, ответчиком были нарушены условия договора, а именно был нарушен срок передачи объекта долевого строительства. Выявленные недостатки машино-места П-29 препятствовали истцу принять его и зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на него. 31 июля 2023 года истец письмом № 80 в адрес ответчика направил отказ в приемке машино-места № П-29 по результатам осмотра качества выполненных строительно-монтажных, отделочных работ с требованием устранения выявленных недостатков, а именно: (1) устранить выявленные недостатки машино-места при осмотре 17 июля 2023 года; (2) уведомить о результатах устранения недостатков, выявленных ООО «АПМ «Аврора-проект» при осмотре машино-места 17 июля 2023 года; (3) направить в адрес ООО «АПМ «Аврора-проект» уведомление о повторном осмотре объекта и приступить к его скорейшей передаче участнику долевого строительства. 29 августа 2023 года в адрес ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий» было направлено письмо № 08-32530-АР от ППК «Фонд развития территорий» об осуществлении проверки доводов, указанных ООО «АПМ «Аврора-проект».

О результатах проверки истец не был уведомлен, акт/протокол об устранении недостатков не были составлены, уведомление о повторной приемке машино-места не было получено. 15 ноября 2023 года истец письмом № 89 направил повторное требование об устранении недостатков при приемке машино-места П-29 по результатам осмотра качества выполненных строительно-монтажных, отделочных работ с требованием устранения выявленных недостатков. 22 января 2024 года истец письмом № 93 направил очередное требование об устранении недостатков при приемке машино-места П-29 по результатам осмотра качества выполненных строительно-монтажных, отделочных работ с требованием устранения выявленных недостатков. Письмом от 05 февраля 2024 года № 02-1/11-2024/2444 ответчик сообщил о направлении замечаний истца в адрес ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий». Несмотря на вышеуказанные обстоятельства, 07 марта 2024 года письмом № 02-1/9-5093 ответчиком в адрес истца был направлен односторонний акт о передаче машино-места П 29 от 13 марта 2024 года с указанием основания составления акта – уклонение участника от принятия помещения по договору. Истец также указал, что ответчик не направлял истцу повторное извещение о готовности передачи машино-места П-29. Истец полагает, что составление одностороннего акта ответчиком является необоснованным, основания для составления одностороннего акта не соответствуют действительности и представленным в материалы дела доказательствам.

Указанные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца с настоящим иском, который был удовлетворен в части, что подтверждается решением и постановлением по делу. При этом суд в обжалуемых актах, удовлетворяя частично исковые требования, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 309, 310, 330 ГК РФ, ст.ст. 2, 4, 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исходил из того, что факт ненадлежащего исполнения принятых на себя по договору обязательств был подтвержден материалами дела, в связи с чем иск был удовлетворен в части.

При этом, отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания неисполненными обязательств, признания одностороннего акта недействительным и признании ничтожными последствий подписания в одностороннем порядке одностороннего акта о передаче машино-места от 13 марта 2024 года, а также в части отказа в обязании передать объект долевого строительства ООО «АПМ «Аврора-проект» по передаточному акту, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, суды пришли к выводу, что такие требования не являются разновидностью указанных в ст. 12 ГК РФ способов защиты права и не ведут к восстановлению нарушенных прав истца, что является ненадлежащим способом защиты права.

Вместе с тем, судами в обжалуемых актах было установлено, что истцом порядок приёмки объекта и порядок заявления возражений по объему и качеству работ соблюден не был. Из материалов дела следует, что 31 марта 2023 года было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-11-23631-2023. 15 мая 2023 года на основании уведомления Фонда о готовности передачи помещения, об увеличения площади объекта долевого строительства до 14,1 кв.м., истец был приглашен на осмотр и приемку объекта. 17 июля 2023 года истцом был произведен осмотр объекта. 31 июля 2023 года истцом письмом в адрес Фонда был направлен отказ в приемке спорного объекта, в котором не содержится требований о составлении акта с несоответствиями объекта долевого участия. 13 марта 2024 года Фондом был составлен и направлен в адрес истца односторонний акт о передаче спорного объекта. Истец возражений на акт от 13 марта 2024 года в адрес ответчика не направил. Таким образом, в рассматриваемой ситуации, как указал суд, истец не реализовал возложенное на него бремя доказывания наличия существенных недостатков объекта, имеющих конкретные причины образования, с учетом приемки работ по одностороннему акту, что свидетельствует о нарушении ответчиком порядка выявления недостатков на объекте. В материалах дела отсутствуют доказательства совместного осмотра сторонами спора переданного объекта, сторонами спора не составлялся акт комиссионного осмотра и не производилась экспертиза на предмет соответствия объекта условиям договора и наличия недостатков в переданном объекте.

Кроме того, судами было отмечено, что ст. 12 ГК РФ была предусмотрена защита гражданских прав путем присуждения к исполнению обязанности в натуре. В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что в силу пункта 1 статьи 308.3, статьи 396 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре. Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить определенные действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства. При принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд в резолютивной части указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. Понуждение к исполнению обязательства в натуре в судебном порядке допускается, когда предмет иска, характер обязательства, объем заявленных требований, состав и индивидуальные характеристики действий, к совершению которых кредитор требует понудить должника, таковы, что судебный акт об удовлетворении требований кредитора может быть исполнен в принудительном порядке, в ходе исполнительного производства. В противном случае неопределенность в этом вопросе может породить новые споры, связанные с трудностями в рамках добровольного исполнения решения суда или в рамках исполнительного производства оценить соответствующие действия ответчика как выполненные, и выполненные надлежащим образом. Применительно к недостаткам, требование об их устранении в натуре можно признать исполнимым, когда действия, которые должен совершить должник, с достаточной степенью индивидуализированы. Если избранный способ защиты не способен восстановить нарушенные или защитить оспариваемые права и законные интересы, то заявленное требование удовлетворению не подлежит. Таким образом, указанные требования было оставлено судом без удовлетворения.

Истцом также было заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств. Как следует из материалов дела, ответчик в предусмотренные спорным договором долевого участия обязательства перед участником не исполнил, спорный объект не передал в установленный договором срок, в связи с чем у участника долевого строительства возникло право на применение к ответчику мер ответственности в виде неустойки. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, при этом, если участником долевого строительства является гражданин, то предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Согласно расчету истца, неустойка за период с 01 июля 2023 года по 15 апреля 2024 года (290 дней просрочки) составила 124.460 руб. 27 коп. Истцом при расчете неустойки был учтен период моратория, установленный постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479, который истек 30 июня 2023 года. Между тем, проверив представленный истцом расчет, суд в обжалуемых актах пришел к выводу о том, что период начисления неустойки, с учетом вышеуказанных фактических обстоятельств спора, был определен истцом неверно, а поэтому начисление неустойки правомерно было производить только до даты сдачи объекта по одностороннему акту ответчика (до 13 марта 2024 года). В данном случае 07 марта 2024 года письмом № 02-1/9-5093 ответчиком в адрес истца был направлен односторонний акт о передаче машино-места П 29 от 13 марта 2024 года с указанием основания составления акта: уклонение участника от принятия помещения по договору. Поскольку участник не осуществил приемку объекта, то он был передан участнику долевого строительства по одностороннему акту приема-передачи от 13 марта 2024 года. Соответственно, днем исполнения обязательства является день, в котором обязательство должно быть исполнено. При этом, вопреки позиции ответчика, суды указали, что истец верно произвел расчет неустойки в части применяемой ставки, поскольку застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, соответственно на 13 марта 2024 года. А так как размер ключевой ставки ЦБ РФ на 13 марта 2024 года составлял 16%, то при таких обстоятельствах суд, с учетом изложенного, произвел перерасчет размера неустойки и  пришел к выводу о взыскании неустойки за период с 01 июля 2023 года по 13 марта 2024 года лишь в размере 92.285 руб. 68 коп., не найдя при этом оснований для ее снижения в порядке ст. 333 ГК РФ.

Однако судебная коллегия не может в настоящее время согласиться с указанными решением и постановлением по следующим основаниям.

Так, согласно ст.ст.15,170 АПК РФ, принимаемые арбитражным судом решения и постановления должны быть законными, обоснованными и мотивированными. При этом в мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и  иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, и доказательства  в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, а также законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве, договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно части 1 статьи 7 Закона о долевом участии в строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Подпунктом 2 части 2 статьи 7 Закона о долевом участии в строительстве предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. При этом, исходя из частей 6, 7 статьи 7 Закона о долевом участии в строительстве, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд. В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что в силу пункта 1 статьи 308.3, статьи 396 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре. Согласно п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, при этом, если участником долевого строительства является гражданин, то предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В силу ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, то обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого срока. В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, то суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия считает, что при принятии обжалуемых актов судом названные выше нормы права и положения были соблюдены не в полном объеме. В подтверждение указанного выше следует отметить следующие обстоятельства.

Так, принимая решение об отказе в заявленных ООО «АПМ «Аврора- проект» требованиях, за исключением частичного взыскания неустойки, арбитражный суд в обоснование такого вывода указал на следующие обстоятельства, а именно: что  материалами дела не было подтверждено соблюдение порядка приемки объекта долевого строительства – спорного машино-места и заявления о возражении по объему и качеству выполненных работ; что истец не доказал наличие в этом объекте недостатков и соблюдение порядка их фиксации, ибо в материалах дела отсутствуют доказательства совместного осмотра сторонами спора переданного объекта, при этом последними не составлялся также акт комиссионного осмотра и не производилась экспертиза на предмет соответствия объекта условиям договора и наличия недостатков в переданном объекте; что истец не реализовал возложенное на него бремя доказывания наличия существенных недостатков объекта, имеющих конкретные причины образования, с учетом приемки работ по одностороннему акту, что свидетельствует якобы о нарушении ответчиком порядка выявления недостатков на объекте; что избранный истцом способ защиты своих прав не соответствует требованиям ст. 12 ГК РФ, а поэтому является ненадлежащим со всеми вытекающими из данного обстоятельства правовыми последствиями, ибо избранный способ защиты не способен якобы восстановить или защитить оспариваемые права и законные интересы заявителя. 

Однако, делая такие выводы, суд, по мнению кассационной коллегии, почему-то по неизвестной причине оставил без должного внимания и тщательной юридической оценки целый ряд обстоятельств, которые в своей совокупности  вместе с другими доказательствами по делу могут иметь определенное значение для правильного разрешения заявленного иска по существу.

Так,  в соответствии с частью 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон о долевом строительстве), участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 указанного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 указанного Федерального закона. Кроме того, в пункте 5.6 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве машино-места №ЛС-6-мм-П-29 от 27.01.2022г. содержится фактически производное от положений части 5 статьи 8 Закона о долевом строительстве условие, из которого вытекает, что в случае выявления участником строительства (истцом) несоответствия объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, стороны по требованию участника строительства составляют акт и указывают в нем указанные несоответствия и срок их устранения, не превышающий 45 (сорока пяти) календарных дней. Помимо этого, из материалов настоящего дела усматривается, что в ходе проведенного 17.07.2023г. осмотра объекта долевого строительства (машино-места) истцом были выявлены недостатки (дефекты) объекта, свидетельствующие о его несоответствии требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, условиям договора, о чем он неоднократно уведомлял ответчика, что подтверждается перепиской между сторонами по делу, а именно: 02.08.2023г. истцом в адрес ответчика было направлено письмо исх.№80 от 31.07.2023г., содержащее указание на выявление недостатков объекта, а также требование об их устранении; 18.11.2023г. истцом в адрес ответчика было направлено письмо исх.№89 от 15.11.2023г., содержащее указание на выявление недостатков объекта, в том числе требование об их устранении; 26.01.2024г. истцом в адрес ответчика было направлено письмо исх.№93 от 22.01.2024г., содержащее указание на выявление недостатков объекта, а также требование об их устранении(т.1, л.д.56-59, 61-63, 64-66). Следует заметить в данном случае и тот факт, что все вышеуказанные письма истца указывали не на что иное, как на необходимость надлежащего исполнения ответчиком обязательств по передаче объекта, соответствующего требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также условиям спорного договора, при этом  ответчик представил в дело аналогичные по содержанию письма от 29.08.2023г. и от 05.02.2024г., в которых подтвердил факт получения от истца вышепоименованных писем, а также уведомил последнего, отнюдь, не о необходимости составления соответствующего в таком случае акта о наличии недостатков и их дальнейшем исправлении, а  лишь о перенаправлении его обращений  в ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий» для подтверждения соответствующих доводов(т.1,л.д.60,67). При таких обстоятельствах, учитывая вышеназванное, утверждения суда в обжалуемых актах о том, что большая часть исковых требований ООО «АПМ «Аврора-проект» не соответствует якобы требованиям ст.12 ГК РФ, а поэтому в силу этого не подлежат судебной защите, являются, по мнению коллегии, ошибочными. 

В подтверждение вышеизложенного следует указать о том, что направляя в адрес ответчика письма, содержащие указания на выявление недостатков объекта и требования об их устранении, истец, являющийся более слабой стороной по отношению к ответчику - профессиональному участнику отношений в сфере жилищного строительства, реализовал, таким образом, свое право, предусмотренное частью 5 статьи 8 Закона о долевом строительстве, потребовав от ответчика в лице ППК «Фонд развития территорий» совершения определенных действий - проведения процедуры фиксации недостатков, установления причин их возникновения, а также устранения недостатков в сроки, установленные договором. При этом следует обратить свое внимание на тот факт, что отсутствие в адресованных ответчику письмах истца исх.№80 от 31.07.2023г., исх.№89 от 15.11.2023г., исх.№93 от 22,01.2024г. конкретного требования о составлении акта о наличии (отсутствии) недостатков объекта при указании на выявление недостатков не свидетельствует, однако, о том, что истец не воспользовался своим правом, установленным частью 5 статьи 8 Закона о долевом строительстве, т.к. требование о составлении акта о наличии (отсутствии) недостатков объекта явствует из содержания указанных писем. В данном случае, действуя разумно и добросовестно, ответчик после получения от истца вышеуказанных писем был обязан инициировать совместный с истцом осмотр объекта в целях фиксации соответствующих недостатков объекта или их отсутствия, однако, каких-либо мер, направленных на фиксацию обозначенных истцом недостатков объекта, равно как и на опровержение доводов истца о наличии недостатков объекта, ответчик не принял, ограничившись лишь фактом перенаправлением соответствующих писем истца в адрес лица, не являющегося участником договора (ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий»), уклонившись, таким образом, от составления совместно с истцом акта о наличии (отсутствии) недостатков объекта. При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, утверждение суда в решении и постановлении о том, что бремя доказывания наличия соответствующих недостатков должно быть возложено якобы на истца, является, по мнению суда кассационной инстанции, ошибочным, поскольку в силу правовой позиции, содержащейся в Определении Конституционном Суда Российской Федерации за №2625-О от 25.10.2018г., положения части 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче, если в силу части 5 данной статьи участник строительства вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве и возникших в связи с наличием недостатков, ибо право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает только в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта, что подтверждается, в частности, и положениями п. 11 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»,  утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017г.

Кроме того, нельзя не обратить свое внимание и на то обстоятельство, что суд, принимая решение  об отказе в иске в силу его якобы необоснованности, а также по тем мотивам, что он не может быть удовлетворен, так как заявленное требование, по его утверждениям, не соответствует положениям ст.12 ГК РФ, а также имеется в данном случае односторонний передаточный акт ответчика о передаче спорного объекта, который, по мнению последнего, считается им   исполненным, в то же самое время почему-то не дал надлежащую юридическую оценку тому факту, что требования, содержащиеся в ст.ст.7,8 Закона об участии в долевом строительстве, гарантируют участнику долевого строительства право потребовать от застройщика составление акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2статьи 7 вышеназванного закона, с учетом условий договора.

Таким образом, поскольку указанные вопросы не получили в принятых решении и постановлении надлежащего исследования и правовой оценки, хотя таковая должна иметь свое место в действительности в силу положений, содержащихся в ст.ст. 15,170 АПК РФ, то судебная коллегия не может признать их в настоящее время законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене. При новом рассмотрении суду необходимо будет учесть изложенное выше 

и разрешить судьбу заявленного иска по существу с учетом должной проверки и юридической оценки  всех собранных по делу доказательств. Кроме того, при новом рассмотрении с целью проверки объективности доводов сторон о наличии или отсутствии в спорном возведенном объекте недвижимости существенных недостатков, препятствующих передаче его законному владельцу без устранения последних, суду необходимо будет предложить сторонам выйти на место расположения спорного машино-места, в ходе которого составить соответствующий акт его осмотра, а затем провести по делу судебно-строительно-техническую экспертизу на предмет соответствия этого объекта строительным и техническим нормам и правилам.  

А поэтому, руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 ноября 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2025 года по делу № А40-99036/24 – отменить и дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд по первой инстанции.

Председательствующий судья                                        А.И. Стрельников

Судьи:                                                                                    Д.И. Дзюба

                                                                                                С.В. Нечаев