АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Резолютивная часть решения объявлена 17.12.20

Полный текст решения изготовлен 23.12.20.

23 декабря 2020 года

Дело №

А55-5181/2020

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Рысаевой  С.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Е.В.

рассмотрев в судебном заседании  17 декабря 2020 года  дело по иску

Департамента градостроительства городского округа Самара

к  Частному  профессиональному  образовательному  учреждению города Самары "Автошкола"

О взыскании 1 723 299 руб. 86 коп.

а также по встречному иску Частного профессионального образовательного учреждения города Самары "Автошкола" к Департаменту градостроительства городского округа Самара о признании договора аренды земельного участка недействительным

с участием в деле Министерства строительства Самарской области  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора

при участии в заседании

от истца – ФИО1 по дов. №Д05-01/1593 от 05.08.20

от ответчика – ФИО2 по дов. №1 от 03.04.20

от третьего лица – не явилось, извещено.

 

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Частному профессиональному образовательному учреждению города Самары "Автошкола" о взыскании 1 723 299 руб. 86 коп., в том числе: 1 286 972 руб. 50 коп. основной долг по договору аренды земельного участка № 43а от 27.05.2016 за период с 27.05.2016 по 30.06.2019, 436 327 руб. 36 коп. пени за период с 05.06.2016 по 30.11.2019.

Частное профессиональное образовательное учреждение города Самары "Автошкола" обратилось в суд со встречным иском к Департаменту градостроительства городского округа Самара о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка №43 от 27.05.2016, заключенный между Департаментом градостроительства городского округа Самара и Частным профессиональным образовательным учреждением города Самары "Автошкола" (с учетом уточнений, принятых определением суда от 16.09.2020).

Определением суда от 21.08.2020 встречное исковое заявление принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском по делу № А55-5181/2020.

Определением суда от 02.10.2020 к участию в деле привлечено Министерство строительства Самарской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Министерство строительства Самарской области, извещённое о времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явилось, в отзыве на иск указывает, что на основании Приказов Министерства от 23.06.14 №261-п, от 01.04.16 №32-п между Департаментом и ответчиком был заключен договор аренды №43а в соответствии с условиями которого последнему был передан земельный участок с кадастровым номером 63:01:0740002:1328. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Ответчик исковые требования истца не признаёт, представил встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка №43а от 27.05.2016 недействительным, поскольку последний не прошёл государственную регистрацию, поскольку земельный участок был предоставлен без проведения торгов.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении,  заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей сторон, суд считает первоначальные  исковые требования подлежащими  частичному удовлетворению по следующим основаниям:

 

Между Департаментом градостроительства городского округа Самара (далее -Департамент) и Частным профессиональным образовательным учреждением города Самары «Автошкола» был заключен договор аренды земельного участка № 43а от 27.05.2016 (далее - договор № 43а), в соответствии с которым Департамент является Арендодателем, а Частное профессиональное образовательное учреждение города Самары «Автошкола» Арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:0740002:1328 площадью 5 971 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, проспект Кирова (в районе дома № 39) (далее - земельный участок).

Земельный участок  предоставлялся для .строительства открытой стоянки краткосрочного хранения автомобилей с административным зданием.

Согласно пункту 2.1 договора № 43а земельный участок предоставляется Арендатору на срок 5 лет, исчисляемый со дня передачи Арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка, то есть до 27.05.2021.

Согласно пункту 3.1 договора № 43а размер арендной платы за земельный участок составляет в первые два года пользования земельным участком - 339 541,68 рублей в год, третий год пользования земельным участком - 509 312,52 рублей в год, четвертый и последующие годы- пользования земельным участком - 1 018 625,04 рублей в год. Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата (п. 3.3 договора №43а).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в России является платным, формами такой оплаты является земельный налог и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки которой определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 6.1 договора № 43а Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определенными договором и дополнительными соглашениями к нему.

Истец по первоначальному иску указывает на то, что в период с 27.05.2016 по 30.06.2019 арендная плата ответчиком не вносилась. Согласно расчету задолженности по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 286 972,50 рублей за период с 27.05.2016 по 30.06.2019.

Пунктом 7.3 договора № 43а за просрочку арендных платежей предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,06 % с просроченной суммы за каждый день просрочки, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по уплате пени в размере 436 327,36 руб. за период с 05.06.2016 по 30.11.2019.

Претензией от 03.12.19 №Д05-01/3160 истец по первоначальному иску известил ответчика об имеющейся задолженности. Поскольку задолженность ответчиком погашена не была истец обратился  в суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования истца не признаёт, представил встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка №43а от 27.05.2016 недействительным, поскольку последний не прошёл государственную регистрацию, поскольку земельный участок был предоставлен без проведения торгов, а также заявляет о применении срока исковой давности по первоначальному иску.

В обоснование встречного искового заявления истец по первоначальному иску указывает на то, что договор аренды земельного участка № 43а от 27.05.2016 года, не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, получен отказ в государственной регистрации № 63/001/320/2016- 1444 от 18.07.2016 ввиду того, что земельный участок предоставлялся без проведения торгов, арендатор не использовал земельный участок по назначению. 

В соответствии с п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ в ранее действовавшей редакции) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования места размещения объекта и с предварительным согласованием места размещения объектов.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 31 ЗК РФ орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

      Предоставление спорного земельного участка осуществлялось с предварительным согласованием ответчику места размещения открытой стоянки краткосрочного хранения автомобилей с административным зданием на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, проспект Кирова (в районе дома № 39). Акт о выборе земельного участка был подготовлен на основании заявления истца и утвержден приказом Министерства от 23.06.2014 № 261-п.

 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2016, оставленным в силе постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2016, НОУ дополнительного профессионального образования Самарская автомобильная школа «Общероссийской общественно-государственной Организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» в признании незаконным Приказа Министерства от 23.06.2014 № 261-п было отказано.

        Министерством строительства Самарской области был издан Приказ от 01.04.16 №32-п «О предоставлении частному профессиональному учреждению города Самары «Автошкола» в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, проспект Кирова (в районе дома № 39), для строительства открытой стоянки краткосрочного хранения автомобилей с административным зданием». 

      Во исполнение данного приказа между Департаментом градостроительства городского округа Самара и ЧПОУ города Самары «Автошкола» был заключён договор аренды земельного участка №43а от 27.05.16г. в соответствии с условиями которого арендатор принял и использует земельный участок для строительства открытой стоянки краткосрочного хранения автомобилей с административным зданием, относящийся к категории земли «земли населенных пунктов»  с кадастровым номером : 63:01:0740002:1328 площадью 5 971 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, проспект Кирова (в районе дома № 39). 

        Соответственно спорный земельный участок был представлен в аренду согласно  ст.ст. 30,31 ЗК РФ. 

Доводы истца по встречному иску о том, что из письма от 14.02.17 №Д0501-01/595-0-1 Департамента градостроительства г.о. Самары следует, что договор аренды не прошёл государственную регистрацию в связи с чем в соответствии в п.3 ст. 433 ГК РФ является незаключённым суд во внимание не принимает,   поскольку в  разъяснении, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указано если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4905/11 и в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165, то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, имеет значение лишь в отношениях с участием третьих лиц. Отсутствие государственной регистрации договора не влияет на обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом. Для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для его использования - договора аренды, а также факта передачи предмета договора арендатору.

Истцом по встречному иску не представлено суду доказательств невозможности использования спорного земельного участка по назначению под строительство автостоянки, а также доказательств обращения за получением разрешения на строительство, доказательств обращения в регистрирующий орган и к арендодателю за проведением регистрации договора в установленном законом порядке.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Соответственно, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Земельный участок был передан ответчику по акту приёма – передачи от  27.05.16г., о чем свидетельствует подпись арендатора на акте, а также проставление печати юридического лица.

В акте приёма передачи от 27.05.16 и в п.1.1. договора определён предмет договора аренды, указана площадь земельного участка, кадастровый номер спорного земельного участка и его месторасположение,  в договоре аренды стороны согласовали размер арендной платы, соответственно сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора согласно п.1 ст. 432 ГК РФ.

Доводы ответчика по первоначальному иску о не использовании спорного земельного участка (заключение кадастрового инженера от 03.07.20, акт осмотра от 03.08.20)   суд во внимание не принимает,  поскольку невозвращение земельного участка по акту приёма – передачи арендодателю препятствует последнему в передаче спорного земельного участка иным лицам, возлагая на ответчика обязанность по оплате использования земельного участка вплоть до подписания указанного акта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды объект должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, то есть возврат арендованного имущества должен быть оформлен актом приема-передачи имущества.

Поскольку не представлено документальных доказательств, подтверждающих возврат земельного участка, следует исходить, что ответчик использовал объект аренды, в связи с чем обязан вносить плату за такое пользование (презумпция возмездности).

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2019 N 306-ЭС19-6556.

Ответчиком по встречному иску заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (часть 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из материалов дела усматривается, что истец по встречному иску ознакомился с содержанием оспариваемого договора и подписал его и акт приёма – передачи земельного участка 27.05.16г., поэтому течение срока исковой давности для предъявления требования о признании договора недействительным началось с момента его подписания и данный срок истек 27.05.19. Истец по встречному иску обратился в арбитражный суд с настоящим иском 19.08.20, то есть за пределами срока исковой давности.

Учитывая вышеизложенное суд не находит оснований для удовлетворения встречного искового заявления. Во встречном иске отказать.

Истец по первоначальному иску указывает на то, что в период с 27.05.2016 по 30.06.2019 арендная плата ответчиком не вносилась. Согласно расчету задолженности по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 286 972,50 рублей за период с 27.05.2016 по 30.06.2019.

Пунктом 7.3 договора № 43а за просрочку арендных платежей предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,06 % с просроченной суммы за каждый день просрочки, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по уплате пени в размере 436 327,36 руб. за период с 05.06.2016 по 30.11.2019.

Ответчиком по первоначальному иску также заявлялось о применении срока исковой давности.

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Пунктом 4 статьи 5 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок для досудебного урегулирования спора установлен в тридцать дней.

С настоящим иском истец обратился в суд 21.02 2020 года (дата подачи искового заявления на почту России согласно трек номера).

Как указывалось ранее, истцом в адрес ответчика направлялась претензия №Д05-01/3160 от 03.12.19.

Следовательно, с учетом перерыва срока для досудебного урегулирования спора (30 дней), исковые требования о взыскании основного долга и пени, начисленных на сумму основного долга, предъявленного за период с 27.05.16 по 20.01.17, заявлены за пределом срока исковой давности.

Учитывая, что пользование имуществом является платным, а оплата пользования должна производиться за весь период пользования и тому лицу, которое фактически предоставило имущество в пользование, при этом стороны приступили к исполнению договора, факт предоставления ответчику в аренду земельных участков по предмету рассматриваемого договора подтвержден материалами дела, правовых оснований для освобождения ответчика от оплаты за пользование спорными земельными участками не имеется.

С учетом изложенного, судом был произведен расчет задолженности с учетом срока исковой давности, что за период с 21.01.2017 по 30.06.19 составило 1 075 854 руб. 24 коп. В остальной части во взыскании основной задолженности следует отказать.

Пунктом 7.3 договора №43а от 27.05.16  за просрочку арендных платежей предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,06 % с просроченной суммы за каждый день просрочки, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по уплате пени в размере 436 327,36 руб. за период с 05.06.2016 по 30.11.2019.

Части 1,2 ст.333 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) предусматривают, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В нарушении ст. 333 ГК РФ ответчик не представил суду доказательств того, что взыскание неустойки приведёт к получению кредитором необоснованной выгоды, в связи с чем суд не находит оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное в соответствии с ст.ст.309,310,330,331 ГК РФ суд считает исковые требования в части взыскания неустойки в размере 358 928 руб. 49 коп. подлежащими удовлетворению исходя из суммы основного долга  1 075 854 руб. 24 коп. за период  с 21.01.2017 по 30.11.2019 с учетом срока исковой давности.  В остальной части в иске отказать. 

Расходы по госпошлине в сумме 6000 руб., по встречному исковому заявлению в соответствии с ст.110 АПК РФ относятся на истца по встречному иску, взысканию не подлежат, поскольку последним оплачены.

Расходы по государственной пошлине по первоначальному  иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Взыскать с Частного профессионального образовательного учреждения  города Самары "Автошкола" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 25 171 руб.

 

Руководствуясь ст. ст.110,156,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Частного профессионального образовательного учреждения  города Самары "Автошкола" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара 1 434 782 руб. 49 коп. из них: 1 075 854 руб. 24 коп. основного долга, 358 928 руб. 49 коп. пени, а также в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 25 171 руб.

В остальной части в иске отказать.

Во встречном иске отказать.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

С.Г. Рысаева