АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-27121/2023 

 

Дата принятия решения –  30 ноября 2023 года.

Дата объявления резолютивной части –  23 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Йошкар-Ола (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Эверест", г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изменении условий договора аренды № К-10-1772/А от 30 декабря 2020 года (с учетом уточнения исковых требований от 23.11.2023),

при участии представителей сторон до и после перерыва:

от истца – представитель ФИО3  по доверенности от 10.10.2023; 

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 09.01.2023, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (далее ответчик) об изменении условий договора аренды № К-10-1772/А от 30 декабря 2020 года, а именно:

1. По тексту договора слово «аренда» заменить на «оказание услуг по размещению торгового оборудования» в соответствующем падеже.

2. Слова «помещение» и «торговый павильон» заменить на «часть кафельного пола» в соответствующем падеже.

3. Пункт 12.1.2 изложить в следующей редакции: «Стороны настоящим договорились, что в соответствии со статьёй 328 ГК РФ исполнение обязательств арендодателя по обеспечению возможности потребления арендатором   коммунальных   услуг,   а   также   предоставление   услуг   по управлению комплексом обусловлено исполнением арендатором своей обязанности по уплате дополнительной и переменной частей арендной платы, и может быть приостановлено до тех пор, пока не будет погашена просроченная задолженность по дополнительной и переменной частям арендной платы. арендодатель вправе после предварительного письменного предупреждения за 3 (три) рабочих дня отключить подачу электроэнергии до погашения просроченной задолженности по дополнительной и переменной частям арендной платы.»

4. Пункт 12.1.4. изложить в следующей редакции: «Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации, в случае нарушения     противопожарных, санитарных-эпидемиологических норм и правил.» 

5. Пункт 12.1.11 исключить.

6. Пункт   12.3.1   изложить  в   следующей  редакции:   «Арендатор   вправе   в одностороннем  порядке  отказаться  от  исполнения  настоящего  договора, расторгнув   его   досрочно   без   обращения   в   суд,   письменно   уведомив Арендодателя о расторжении за 2 месяца до даты расторжения».

В судебном заседании от 21.11.2023 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 23 ноября 2023 года до 12 час. 10 мин., информация о котором размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан www.tatarstan.arbitr.ru, что согласно разъяснениям информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №113 от 10.09.2006 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» соответствует требованиям статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и свидетельствует о надлежащем извещении сторон о дне и месте рассмотрения дела.

В указанное время судебное заседание продолжено.

Представитель истца в судебном заседании ходатайствовал об уточнении исковых требований «об изменении условий договора аренды № К-10-1772/А от 30 декабря 2020 года, а именно:

1. По тексту договора слово «аренда» заменить на «оказание услуг по размещению торгового оборудования» в соответствующем падеже.

2. Слова «помещение» и «торговый павильон» заменить на «часть кафельного пола» в соответствующем падеже.

3. Пункт 12.1.2 изложить в следующей редакции: «Стороны настоящим договорились, что в соответствии со статьёй 328 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств арендодателя по обеспечению возможности потребления арендатором   коммунальных   услуг,   а   также   предоставление   услуг   по управлению комплексом обусловлено исполнением арендатором своей обязанности по уплате дополнительной и переменной частей арендной платы, и может быть приостановлено до тех пор, пока не будет погашена просроченная задолженность по дополнительной и переменной частям арендной платы. Арендодатель вправе после предварительного письменного предупреждения за 3 (три) рабочих дня отключить подачу электроэнергии до погашения просроченной задолженности по дополнительной и переменной частям арендной платы.»

4. Пункт 12.1.4. изложить в следующей редакции: «Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации, в случае нарушения     противопожарных, санитарных-эпидемиологических норм и правил.» 

5. Пункт 12.1.11 исключить.

6. Пункт   12.3.1   изложить  в   следующей  редакции:   «В случае обнаружения в зонах общего пользования торгового комплекса каких-либо вредителей, включая членистоногих (тараканов, клопов, моли, клещей, блох, муравьев), грызунов, птиц, бродячих животных арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, расторгнув его досрочно без обращения в суд, письменно уведомив арендодателя о расторжении за 2 месяца до даты расторжения».

Судом уточнение принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца исковые требования поддержал в уточненной редакции.

Представитель ответчика исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Материалами дела установлено, что 30 декабря 2020 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды № К-10-1772/А, в соответствии с которым арендатор принял во временное владение и пользование помещение площадью 30,16 кв.м., находящееся в торгово-развлекательном комплексе, расположенном по адресу: 

<

...>, второй этаж, для размещения торгового павильона.

Акт доступа в помещение подписан 30.12.2020.

Передаточный акт подписан сторонами 28.01.2021. 

29 мая 2023 года истец обратился с претензией об изменении условий договора к ответчику, однако письмом от 06.06.2023 года исх. №493 ответчиком дан отказ.

Поскольку требования, изложенные в претензии, ответчиком оставлены без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

По мнению истца, ответчик не передал ему ни помещение, ни торговый павильон, фактически предоставлена часть кафельного пола, на котором истцом размещено собственное торговое оборудование, которая в отсутствие установленных в надлежащем порядке границ может без ущерба быть передвинуто в любую сторону. В связи с чем, истец считает, что между сторонами фактически отсутствуют отношения по аренде помещения или торгового павильона, фактически ответчику оказываются услуги по размещению торгового оборудования в холле второго этажа торгового центра. 

Кроме того, истец указывает на то, что он неоднократно обращался с претензиями в адрес ответчика в связи с несоответствием галереи второго этажа санитарным нормам, ссылаясь на пункт 12.1 санитарных правил, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 07.09.2001 N 23. Истец также указывает на отсутствие в договоре права на отказ арендатора от договора во внесудебном порядке.

29 мая 2023 года истец обратился с претензией об изменении условий договора к ответчику, однако письмом от 06.06.2023 года исх. №493 ответчиком дан отказ.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Понятие "существенное изменение обстоятельств" в договоре не раскрывается, в связи с чем применению подлежат положения Гражданского кодекса Российской Федерации.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом, пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Бремя доказывания наличия всех составляющих статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий лежит на заинтересованном лице - в данном случае истце.

Вопреки доводам ИП ФИО2, договор аренды нежилого помещения от 03.12.2020 N К-10-1772/А был заключен с ответчиком на тех существенных условиях, которые были определены в соответствии с условиями спорного договора, с учетом требований действующего на момент заключения договора законодательства, вопросов и разногласий у сторон сделки по поводу предмета, в том числе занимаемого истцом части нежилого помещения галереи и других условий договора не было.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующее законодательство исходит из безусловного исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. При этом должны учитываться состояние экономического оборота и тенденции его развития, существующие обязательные правила, которые необходимо соблюдать при исполнении договора.

Буквальное толкование договора означает, что истцом получена часть нежилого помещения в аренду, в связи с этим данный договор не является договором оказания услуг.

В части остальных требований по внесению изменений в пункты 12.1.2, 12.1.4, 12.1.11, 12.3.1 следует отметить, что при заключении спорного договора стороны не согласовали условие о возможности передачи вопроса об изменении отдельных пунктов договора на рассмотрение суда (раздел 13 договора), поэтому внесение изменений в договор по решению суда в данном случае недопустимо.

Несогласие предпринимателя с условиями договора, которые сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основание изменения условий договора в судебном порядке по требованию стороны.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора в судебном порядке по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований: либо когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Доказательства наличия указанных оснований предпринимателем в материалы дела не представлены.

Ссылка истца на наличие насекомых (тараканов) в торговой галерее не является подобным изменением.

Более того в соответствии с пунктом 11.3.1 договора истец обязан содержать арендованное имущество надлежащим образом, в том числе проводить дезинсекцию от насекомых.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что исполнение договора без изменения его условий может нарушить соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В связи с этим, риск изменения обстоятельств должна нести осуществляющая предпринимательскую деятельность сторона договора, заинтересованная в изменении его условий в отсутствие достаточных на то оснований (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалы дела не подтверждают ухудшения качественных и функциональных характеристик имущества по сравнению с датой заключения договора, которые влекут невозможность использования истцом имущества, полученного в аренду, и дают ему право на изменение условий договора.

Согласно пункту 16.1 договора изменения и/или приложения к настоящему договору действительны только, если они составлены сторонами в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон и скреплены оттиском печати сторон за исключениями, установленными настоящим договором.

Поскольку арендодатель выразил свое несогласие с предлагаемыми арендатором изменениями, в отсутствие предусмотренных законом оснований для изменения договора в судебном порядке, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан, 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                            Т.Р. Гиззятов