АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-9819/2020

г. Тюмень

26 августа 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 20.08.2020 года

Полный текст решения изготовлен 26.08.2020 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску от 19.06.2020 № 15

ООО «Агат» (далее - истец)

к ООО «Тюмень» «Доктор ОСТ»  (далее – ответчик) 

о взыскании 3556684,00 рублей

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: ФИО2, доверенность от 29.06.2020 №4

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 22.06.2020 поступило исковое заявление ООО «Агат» к ООО «Тюмень «Доктор Ост» о взыскании:

- 958357,00 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды от 09.08.2018,

- 25000000,00 рублей расходов, понесенных при оплате ремонтно-отделочных работ,

- 98327,00 рублей неустойки,

- 40738,00 рублей расходов на оплату государственной пошлины.

Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечил.

Представитель ответчика против иска возражает по доводам, изложеным в отзыве.

Как следует из материалов дела, 09.08.2018 между ООО «Диамант» (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно п.1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 460 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>. Арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение после окончания ремонтно-отделочных работ, которые проводятся силами и средствами арендодателя. На момент передачи помещения оно должно быть пригодном для эксплуатации состоянии с исправными коммуникациями и электропроводкой. По факту передачи арендуемого помещения стороны составляют акт, являющийся приложением №3 к договору (п.2.1.1 договора). Арендодатель обязуется в случаях, предусмотренных договором, сообщать арендатору не менее, чем за один календарный месяц до предполагаемой даты о предстоящем освобождении помещений в случае досрочного расторжения договора, если иное договором не предусмотрено (п.2.1.4 договора). Арендодатель обязуется провести ремонтно-отделочные помещения за счет своих сил и средств в размере 25000000,00 рублей с целью созданий условий для размещения медицинской организации. Материалы, используемые арендодателем полностью соответствуют требованиям, которые предъявляются к медицинским организациям, арендодатель обязуется предоставить арендатору копии сертификатов соответствия на строительное, отделочные материалы и смеси (п.2.1.5 договора). Арендатор обязуется сдать арендуемое помещение арендодателю по акту в исправном состоянии после окончания срока действия договора либо в случае его досрочного прекращения в день наступления одного из указанных событий. При задержке передачи площадей арендатор возмещает арендодателю все понесенные убытки. При передаче помещений арендодателю арендатор не обязан проводить ремонтные работы по демонтажу ненесущих конструкций, установленных по согласованию с арендодателем (п.2.2.8 договора). Арендатор обязуется в случаях, предусмотренных настоящим договором сообщать арендодателю не менее чем за один календарный месяц до предполагаемой даты о предстоящем освобождении помещения в случае досрочного расторжения договора (п.2.2.11 договора). Арендная плата за владение и пользование арендуемым помещением состоит из постоянной и переменной платы и эксплуатационных платежей (п.3.1 договора). Постоянная часть арендной платы составляет 322000,00 рублей (п.3.2 договора). Постоянная часть арендной платы перечисляется арендодателю ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца (п.3.2.1 договора). Постоянная часть арендной платы начинает начислять через два месяца после сдачи-приёмки от арендодателя до арендатора помещения – «арендные каникулы для мероприятий по лицензированию медицинской деятельности» (п.3.2.3 договора). Эксплуатационные платежи включают в себя затраты арендодателя по оплате электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, вывоза ТБО и снега, уборки прилегающей территории, услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома в котором находится арендуемое помещение и иных услуг, фактически потребленных арендатором в связи с использованием арендуемого помещения (п.3.3 договора). По соглашению сторон эксплуатационные платежи выплачиваются на указанный арендодателя счет в течение пяти рабочих дней после получения арендатором соответствующего счета. При этом стоимость всех коммунальных и иных услуг фактически потреблённых арендатором в течение данного месяца определяется на основании счетов, выдавленных арендодателю соответствующими организациями с приложением копий этих счетов (п.3.3.1 договора). Договор заключен сроком на семь лет со дня его подписания сторонами (п.4.1 договора). Договор подлежит расторжению во внесудебном порядке в случаях: если арендатор нарушил условия договора два и более раза (в том числе неоплаты и/или неполной оплаты арендной платы два раза и более в течение срока действия договора) (п.п.4.2, 4.2.1 договора). Договор также может быть расторгнут по требованию арендатора, в случае, если арендуемое помещение окажется в состоянии непригодном для использования, а также в иных случаях предусмотренных действующим гражданским законодательством (п.4.3 договора). В случае досрочного расторжения договора по основаниям, указанным в п.п.4.2, 4.3 договора, сторона должна предварительно направить претензию с требованием устранить допущенные нарушения. Срок направления возражений на претензию – пятнадцать календарных дней с момента доставки претензии адресату. В случае, если сторона не возвратит относительно претензии в указанный срок, она считает согласившейся с указанными в претензии нарушениями условий договора. Если претензия не будет исполнена и/или стороны не урегулируют возникшие разногласия, договора считается по истечении тридцати календарных дней со дня доставки претензии сторону (п.4.4 договора). В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора до истечении двух лет срока аренды, арендатор принимает на себя обязательств по выплате стоимости ремонтно-отделочных работ в размере 2500000.00 рублей (п.4.5 договора). В случае задержки какого-либо из платежей по договору, арендатор уплачивает арендодателю помимо просроченной суммы пеню в размере 0,03% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа (п.5.4 договора). Уплата пени/штрафов не освобождает арендатора от выполнения своих обязательств по настоящему договору и возмещению всех убытков помимо суммы неустойки (п.5.7 договора). Переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для расторжения договора (п.6.1 договора). Все споры и разногласия по договору и в связи с ним разрешаются путем переговоров сторон, а в случае не достижения сторонами согласия передаются на разрешение в Арбитражный суд по месту нахождения ответчика. Сторонами согласован обязательный претензионный порядок разрешения споров (п.6.7 договора).

Актом приема-передачи от 11.10.2018 подтверждается передача объекта аренды ответчику.

В качестве доказательств аренды нежилого помещения ответчиком истцом в материалы дела были представлены акт от 11.12.2018 №5, акт от 31.12.2018 №6,  акт от 31.01.2019 №1, акт от 31.01.2019 №2, акт от 18.02.2019 №3, акт от 28.02.2019 №6,  акт от 31.03.2019 №4, акт от 31.03.2019 №9, акт от 18.04.2019 №5, акт от 03.04.2019 №12, акт от 08.05.2019 №14, акт от 07.05.2019 №13, акт от 11.06.2019 №15. Указанные документы подписаны в двустороннем порядке.

Договорами о переводе долга от 27.02.2019, от 03.04.2019. а также соглашением о перемене лиц в обязательства по договору аренды нежилого помещения от 09.08.2018 следует, что арендодателем по договору выступает ООО «Агат» (истец по делу).

17.05.2019 истец в адрес ответчика направил письмо-уведомление об имеющейся у задолженности по арендным платежам (неуплата два и более раза) и уведомил его о расторжении договора в случае ее не погашения. Кроме того, истец обратил внимание ответчика на то обстоятельство, что в случае расторжения договора аренды он будет вынужден выплатить истцу 2500000,00 рублей в счет отделочных работ, выполненных в помещении по условиям договора аренды. Ответчик уведомление истца не оставил без внимания и 11.06.2019 направил в его адрес гарантийное письмо №6, содержащее в себе обязательство о погашении задолженности в срок до 31.12.2019 года. Ответчик в письме также выразил заинтересованность  в дальнейшем сотрудничестве с истцом.

Соглашением о расторжении договора аренды нежилого помещения от 09.08.2018 стороны 28.06.2019 пришли к соглашению о расторжении оспариваемого договора с 09.08.2018 года. Все обязательства сторон по договору прекращаются с 01.07.2019 (п.2 соглашения). Арендатор обязуется погасить задолженность по оплате арендных платежей в размере 966000.00 рублей до 31.08.2019 года (п.4 соглашения). Арендатор обязуется освободить и вернуть арендодателю помещение по акту приема-передачи в течении трех рабочих дней с момента подписания соглашения (п.4 соглашения). Иных претензий стороны друг к другу не имеют (п.5 соглашения).

Актом приема-передачи от 01.07.2019 ответчик передал истцу объект аренды.

Возврат объекта аренды ответчиком истцу не оспаривается.

05.02.2020 истцом в адрес ответчика направлена претензия №01-26/344 с требованиями о погашении суммы задолженности по арендной плате в размере 958357,97 рублей, а также об уплате компенсации в размере 25000000,00 рублей в счет стоимости ремонтно-отделочных работ. Ответчик, получив претензию истца, подготовил письменный ответ и направил его в адрес истца. В письме ответчик указывает на признанием им суммы долга по арендным платежам в полном объеме, и указывает истцу, что его требование о взыскании с него 25000000,00 рублей противоречит условиям договора.

Поскольку ответчик требования об уплате арендных платежей в добровольном порядке не исполнил, а также, поскольку между сторонами возникли разногласия о  необходимости уплаты ответчиком 25000000,00 рублей компенсации, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен в полном объеме, представил отзыв о несогласии с иском, в котором указывает, что у него не имеется задолженности по арендным платежам в сумме 958357,97 рублей, поскольку задолженность им была полностью погашена и в качестве доказательств указанного были приобщены соответствующие платежные поручения. В отношении требования истца о взыскании 2500000,00 рублей ответчик указывает, что поскольку договор был расторгнут по инициативе арендодателя, то по условиям договора аренды у него не имеется обязанности по возмещению указанной суммы.

Истец возражений на отзыв ответчика не представил.

От истца 30.07.2020 в материалы дела поступило заявление об уточнении исковых требований, об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика:

- 69999,00 рублей задолженности,

- 25000000,00 рублей расходов, понесенных при оплате ремонтно-отделочных работ,

- 118940,00 рублей неустойки,

- 40738,00 рублей расходов на оплату государственной пошлины.

Заявление принято к производству суда в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчик представил возражения на заявление истца об уточнении исковых требований, указал, что истец необоснованно отрицает погашение ответчиком задолженности в полном объеме и также ответчик продолжает возражать против взыскания с него 2500000,00 рублей компенсации за проведенные ремонтные работы. Кроме того, ответчиком представлен контр-расчет размера неустойки.

Истец возражений на позицию ответчика не представил, представил ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие своего представителя и пояснил, что исковые требования поддерживает в полном объеме с учетом ранее поданного уточнения и просит их удовлетворить в полном объеме.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом и в срок, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (ч.2 ст.614 ГК РФ). 

Материалами дела установлено несвоевременное исполнение обязательств арендатором условий договора в части внесение арендной платы.

Однако, требования в указанной части не подлежат удовлетворению, поскольку ответчик представил доказательства полного погашения задолженности по арендной плате.

В соответствии с ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч.1 ст.330 ГК РФ). 

Материалами дела установлена просрочка внесения арендной платы по договору, в связи с чем, требование истца о взыскание пени заявлено правомерно.

Ответчик представил контр-расчет размера пени, однако ходатайств о снижении размера неустойки не заявил.

Проверив представленные в материалы дела расчеты неустойки, как со стороны истца, так и со стороны ответчика, суд признает расчет произведенный истцом составленным арифметически верно.

С учетом указанного, требование истца о взыскании с ответчика пени за период с 11.04.2019 по 26.06.2020 подлежит удовлетворению в размере 115660,08 рублей.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 2500000,00 рублей убытков по проведению строительно-ремонтных работ.

Пунктами 1 и 2 ст.393 ГК РФ установлено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст.15 ГК РФ. 

Под убытками согласно этой статье понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Основаниями для удовлетворения требования о взыскании убытков является совокупность условий: факт их причинения, документально подтвержденный размер убытков и наличие причинно-следственной связи между понесенными убытками и нарушением.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора до истечении двух лет срока аренды, арендатор принимает на себя обязательств по выплате стоимости ремонтно-отделочных работ в размере 2500000,00 рублей.

В соответствии с п.2.1.5 договора арендодатель принял на себя обязательства провести ремонтные работы в нежилом помещении.

При этом указанное положение договора не предусматривает более никаких условий и не подлежит двоякому толкованию.

В п.1 соглашением о расторжении договора аренды стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды. При этом в соглашении имеется лишь правоприятиязание истца в отношении задолженности ответчика по арендным платежам. Так же суд отмечает, что в п.5 соглашения сторонами было оговорено, что иных претензий стороны друг к другу не имеют.

Из буквального толкования содержания соглашения следует, что истец не имеет намерения взыскивать с ответчика денежную сумму в размере 25000000,00 рублей. 

Суд отмечает, что письмо истца от 17.05.2019, направленное в адрес ответчика, свидетельствует о том, что инициатором прекращения договорных отношений выступает сам истец, поскольку при неуплате ответчиком арендных платежей два и более раза по условиям договора он будет вынужден расторгнуть договор аренды помещения, заключенного с ответчиком.

Доказательств того, что именно ответчик является инициатором прекращения договорных отношений и причиненных тем самым убытков, в материалы дела не представлено. 

Более того, ответчиком в материалы дела были представлены письма, направленные в адрес истца из содержания которых следует, что ответчик был заинтересован в сохранении арендных отношений с истцом и гарантировал уплату задолженности с целью избежания прекращения договорных отношений.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца 2500000,00 рублей компенсации за выполненные в помещении ремонтные работы не имеется, требования в указанной части не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы взыскиваются с ответчика в пользу истца.

При подаче иска истцом была уплачена государственная пошлина в размере 40783,00 рублей.

Согласно ст.333.21 НК РФ при подаче требований имущественного характера при цене иска 3504018,05 рублей размер государственной пошлины составляет 40783.00 рублей. С учетом уменьшения истцом размера исковых требований до 2689939,99 рублей размер государственной пошлины должен составлять 36450,00 рублей.

Поскольку суд удовлетворяет исковые требования частично в размере 115660,08 рублей, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1337,16 рублей исходя из процентного соотношения от общего числа заявленных исковых требований по отношению к удовлетворенными требованиям. Оставшаяся часть государственной пошлины в размере 263,00 рублей подлежит возврату истцу из средств федерального бюджета, как излишне уплаченная.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Тюмень» «Доктор ОСТ» в пользу ООО «Агат» 115660,08 рублей пени, 1337,16 рублей расходов по уплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Вернуть ООО «Агат» из средств федерального бюджета 263,00 рублей госпошлины.

Выдать справку на возврат госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 Судья

Маркова Н.Л.