ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

11.03.2024

Дело № А41-82519/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28.02.2024

Полный текст постановления изготовлен 11.03.2024

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Аталиковой З.А.,

судей Лазаревой И.В., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Альтэрос-Р»: ФИО1 по доверенности от 11.09.2023, ФИО2 по доверенности от 01.01.2024

от общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр «Дело»: ФИО3 по доверенности от 19.07.2021№11/21

от общества с ограниченной ответственностью «Холдинг «Строительный Альянс»: ФИО4 по доверенности от 22.01.2024 №01/24

от ФИО5: не явился

от ФИО6: не явился

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр «Дело», общества с ограниченной ответственностью «Альтэрос-Р»

на решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2023 по делу № А41-82519/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альтэрос-Р»

к обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр «Дело», обществу с ограниченной ответственностью «Холдинг «Строительный Альянс», ФИО5, ФИО6

о взыскании солидарно: убытков, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оценке текущей рыночной стоимости недвижимого имущества, государственной пошлины (с учетом уточнения требований),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альтэрос-Р» (далее – истец, ООО «Альтэрос-Р») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр «Дело» (далее - ООО «КЦ «Дело»), обществу с ограниченной ответственностью «Холдинг «Строительный Альянс» (далее - ООО «Холдинг «Строительный Альянс»), ФИО5 (далее – ФИО5), ФИО6 (далее -  ФИО6, далее совместно - ответчики) о взыскании солидарно с ответчиков 91 169 786, 82 руб. убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества, пени за нарушение сроков исполнения договора купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 № 03-КЦ/17 в размере 2 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 608 380, 13 руб., расходов по оценке текущей рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 50 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 200 000 руб. (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора, привлечены Министерство жилищной политики Московской области (далее – министерство), общество с ограниченной ответственностью «Доминанта СТ» (далее - ООО «Доминанта СТ»), общество с ограниченной ответственностью «Подольская торговая компания» (далее - ООО «Подольская торговая компания»), общество с ограниченной ответственностью «Строй надзор» (далее - ООО «Строй надзор», далее совместно – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.06.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2023, требования удовлетворены частично. 

Взысканы солидарно с ООО «КЦ «Дело», ООО «Холдинг «Строительный Альянс», ФИО5, ФИО6 убытки в размере 2 162 718, 33 руб., пени в размере 2 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 608 380, 13 руб., судебные расходы по оплате отчета об оценке в размере 50 000 руб., 16 060 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Альтэрос-Р» и ООО «КЦ «Дело» обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования в полном объеме (согласно доводам жалобы истца) и отказать в удовлетворении требований в полном объеме (согласно доводам жалобы ответчика). 

В обоснование кассационной жалобы на судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Альтэрос-Р» ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. По мнению кассатора,  выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков в заявленном размере не основаны на материалах дела, сделаны при неполном исследовании материалов дела и совокупной оценке имеющихся в деле доказательствах, судами не дана оценка выводам судебной экспертизы, внесудебным заключениями оценкам. Кроме того, судами нарушена процедура назначения судебной экспертизы в части проверки квалификации экспертов, необоснованно отклонено заявление об отводе  эксперта. Также заявитель указывает, что при наличии оснований для проведения повторной экспертизы, суды необоснованно отказали в ходатайстве о ее назначении.

В обоснование кассационной жалобы на судебные акты в части удовлетворения исковых требований ООО «КЦ «Дело» ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, нарушении принципа о системной и полной оценки имеющихся в деле доказательств в части постановления выводов об объеме принятых по договору обязательствах,  о наличии существенных недостатков объекта, препятствующих приему объекта и следовательно оснований для признания ответчика нарушившим принятые по договору обязательства; необоснованности включения в состав убытков, возложенных на ответчика расходов,  добровольно понесенных истцом в связи с оплатой услуг по строительному надзору, лабораторным сопровождением с проведением испытаний и контролем качества материалов, изделий, строительных конструкций, лабораторным исследованием воды, затратами на покупку и монтаж оборудования связи, неправомерным определением периода начисления процентов за пользование чужими денежными средствами с момента перечисления аванса до даты возврата аванса, не рассмотрение заявления о снижении неустойки, применение двойной ответственности за одно нарушение и начисление процентов и пени;  ответчик ссылается на то, что судами сделан противоречащий материалам дела вывод об отсутствии доказательств направления ответчиком акта приема передачи, поскольку такой акт был направлен в приложении к уведомлению о готовности к передаче объекта.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о рассмотрении настоящих кассационных жалоб размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет». 

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании, назначенном на 16.01.2024, объявлен перерыв до 23.01.2024.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 23.01.2024 судебное заседание по рассмотрению кассационных жалоб отложено на 28.02.2024.

Отводов составу суда не поступило. 

До рассмотрения кассационных жалоб по существу в Арбитражный суд Московского округа от ООО «КЦ «Дело» поступил отзыв на кассационную жалобу истца, содержащий возражения относительно ее удовлетворения, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО «Альтэрос-Р» и ООО «КЦ «Дело» поддержали доводы собственных кассационных жалоб и возражали против удовлетворения жалоб друг друга, представитель ООО «Холдинг «Строительный Альянс» оставил рассмотрение кассационных жалоб на усмотрение суда.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания ответчики ФИО5, ФИО6 и третьи лица в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, явку своих представителей не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителей, обсудив доводы кассационных жалоб и отзыва, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции пришла к выводу о том, что в данном деле имеются предусмотренные частью 3 статьи 288 Кодекса основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, поскольку допущенные нарушения при рассмотрении дела нарушения норм процессуального и материального права могли привести к принятию неправильного судебного акта. 

Как следует из материалов дела, между ООО «Альтэрос-Р» (приобретатель) и ООО «КЦ «Дело» (продавец) 29.12.2017 заключен договор купли-продажи недвижимости № 03-КЦ/17 (далее - договор), согласно которому продавец обязался создать, ввести в эксплуатацию и передать приобретателю в сроки, предусмотренные договором, во владение и в собственность объект: Здание технопарка. Производственно-складской комплекс № 7, общей площадью 10 671 кв. м (включая внутренние инженерные коммуникации и иные составляющие объекта, предусмотренные Техническим заданием - Приложение № 2 к договору), а также передать во владение и в собственность приобретателя земельные участки под объектом: земельный участок № 1 площадью 14 245 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020806:952 и земельный участок № 2 площадью 4 713 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020806:941 (далее - объект), а приобретатель принять и оплатить объект и земельные участки под ним в соответствии с условиями договора (пункт 2.1. договора). 

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 08.06.2018 № 2, ответчик принял на себя обязательство передать во владение введенный в эксплуатацию объект, а также земельные участки по акту приема-передачи в срок до 30.07.2018. 

Созданный объект должен соответствовать Техническому заданию (Приложение № 2 к договору) и разработанной на его основе проектной документации. 

Согласно пункту 2.2.2 договора, в редакции дополнительного соглашения от 08.06.2018 № 2, продавец обязан осуществить регистрацию права собственности приобретателя на объект, земельные участки под объектом, которые должны быть свободными от каких-либо обременений, ограничений и претензий третьих лиц, за исключением обременений по п. 3.8. договора, в срок до 15.08.2018. 

Общая стоимость объекта и земельных участков (цена договора) определена сторонами в сумме 395 700 000 руб. (в редакции пункта 3.1. дополнительного соглашения от 08.06.2018 № 2 к договору), и состоит из: 

- стоимости земельного участка № 1 площадью 14 245 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020806:952 в размере 60 111 826 руб.; 

- стоимости земельного участка № 2 площадью 4 713 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020806:941 в размере 19 888 174 руб.; 

- стоимости объекта в размере 315 700 000 руб. 

В соответствии с пунктом 3.2 договора оплата по договору осуществляется в соответствии с Графиком платежей (Приложение № 3 к договору). 

Стоимость, указанная в п. 3.1. договора, включает в себя все затраты продавца на исполнение своих обязательств по договору для достижения согласованных характеристик объекта (в том числе, стоимость технологического присоединения объекта на мощность в размере 510 кВт, получение лимитов на газ, стоимость всех материалов, стоимость работ подрядчиков, проектной организации и передачи земельных участков под объектом, а также проведение регистрационных действий, связанных с оформлением перехода права собственности на объект и земельные участки под объектом на приобретателя и т.д.). 

Обязательства ответчика по исполнению договора обеспечены договорами поручительства, заключенными с ООО «Холдинг «Строительный Альянс» 29.12.2017 (п. 3.9. договора), ФИО5 от 08.06.2018, ФИО6 от 08.06.2018 (договор в редакции п. 3.10. дополнительного соглашения № 2 от 08.06.2018), а также договором залога (ипотеки) земельного участка № 02-ПТК/18 от 23.01.2018, заключенным истцом с ООО «Подольская торговая компания» (п. 3.7. договора). 

По условиям договора, выполнение продавцом обязательств по передаче объекта, земельных участков под объектом в соответствии с пунктом 9.2 договора, подтверждается Актом приемки-передачи, подписываемого сторонами. Продавец, не позднее чем за 10 (десять) рабочих дней до даты передачи Объекта и земельных участков уведомляет приобретателя о готовности к передаче объекта и земельных участков, а также о необходимости их принятия приобретателем по передаточному акту (пункт 9.3 договора).

В силу пункта 9.4 договора, приобретатель обязан в срок передачи объекта и земельных участков, установленный ответчиком, прибыть на объект, осуществить фактический осмотр (приемку) объекта и земельных участков и подписать акт приема-передачи объекта и земельных участков под ним. 

Приобретатель вправе отказаться от принятия объекта и подписания акта приема-передачи только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому объекту, связанные с существенными недостатками (пункт 9.5 договора). 

Стороны определили, что существенными недостатками являются: 1) недостатки, которые делают объект непригодным для его использования по целевому назначению; 2) неустранимые недостатки или недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или недостатки, которые выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); отступления от условий договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации, Технического задания (Приложение № 2 к договору) и градостроительных регламентов. 

В случае, если выявленные приобретателем несоответствия объекта, не относятся к существенным недостаткам, указанным в пункте 9.5. договора, они рассматриваются сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия приобретателем объекта, земельных участков и подлежат устранению продавцом в сроки, согласованные сторонами, после передачи объекта приобретателю в соответствии с условиями договора (пункт 9.6. договора). Согласно пункту 9.7. договора отказ приобретателя от принятия объекта, земельных участков и подписания акта приема-передачи в соответствии с условиями договора в связи с выявленными приобретателем несущественными недостатками, при условии наличия у продавца разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и получения приобретателем уведомления от продавца о готовности объекта к передаче, признается сторонами как уклонение приобретателя от принятия объекта и подписания акта приема-передачи, и дает продавцу право на возмещение приобретателем убытков, причиненных уклонением от принятия объекта. 

Как усматривается из материалов дела, письмом от 06.07.2018 № 83 ответчик уведомил истца о готовности в срок с 23 по 30 июля 2018 передать во владение ООО «Альтэрос-Р» объект и земельные участки, с 23.07.2018 прибыть на объект, осуществить фактический осмотр (приемку) объекта и земельных участков под объектом и подписать акт приема-передачи объекта и земельных участков, приложив к письму проект акта приема-передачи (т. 5, л.д. 190-191). 

В письме от 18.07.2018 № 98 (т. 5, л.д. 228) на сообщение истца о необходимости уточнения срока готовности объекта к передаче, ответчик для организации приема-передачи объекта предложил график (регламент) приемки объекта, а также в связи с погодными условиями просил вынести приемку-передачу асфальтового покрытия за вышеуказанные сроки приема-передачи. 

Письмом от 26.07.2018 № 105 (т. 5, л.д. 240) ООО «КЦ «Дело» уведомило о готовности к передаче объекта и земельных участков 09.08.2018 в 11:00, предложило осуществить фактический осмотр (приемку) объекта и земельных участков и подписать акт приемки-передачи. 09.08.2018 истец прибыл в назначенное время на объект для его осмотра и приемки, по результатам которого истцом и специалистами ООО «Строй Надзор» в ходе совместного осмотра были обнаружены недостатки, являющиеся, по мнению истца, существенными и препятствующие приемке объекта, в связи с чем истцом был составлен Акт замечаний от 09.08.2018 (т. 3, л.д. 26-32), который был передан ответчику для рассмотрения и отражения позиции в срок не позднее 10.08.2018. 

Письмом от 10.08.2018 № 119 (т. 3, л.д. 33-37) ответчик уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора, сославшись на то, что приобретатель в назначенный срок приема-передачи объекта и земельных участков от подписания акта приема-передачи, уклонился, поскольку указанные в акте от 09.08.2018 замечания являются несущественными и не препятствующими принятию объекта и земельных участков, что в соответствии с положениями статей 484 и 556 ГК РФ позволяет продавцу отказаться от исполнения договора. 

Обращаясь с настоящими требованиями, истец указывает, что 23.05.2018 ответчиком было получено разрешение на ввод объекта (Здание технопарка. Производственно-складской комплекс № 7, кадастровый номер 50:27:0020806:1400) в эксплуатацию № RU50-27-10756-2018. 

Право собственности ответчика на объект (Здание технопарка) было зарегистрировано 07.06.2018, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись от 07.06.2018 № 50:27:0020806:1400-50/055/2018-1. 

Истец свои обязательства по оплате исполнил, денежные средства в сумме 30 000 000 руб. были внесены на расчетный счет ответчика в течение 10 рабочих дней с момента подписания договора и 170 000 000 руб. были внесены на расчетный счет ответчика до 13.06.2018, что подтверждается платежными поручениями: от 16.01.2018 № 10 на сумму 8 500 000 руб., от 17.01.2018 № 12 на сумму 21 500 000 руб., от 08.06.2018 № 147 на сумму 50 000 000 руб., от 08.06.2018 № 148 на сумму 120 000 000 руб. 

Оставшаяся часть денежных средств должна была быть внесена на счет продавца согласно Графику платежей, после регистрации права собственности истца на объект. 

Также, в соответствии с п. 4.4.1 договора, для оказания инженерно-консультационных услуг по осуществлению строительного контроля (технического надзора) за строительством объекта между истцом и третьим лицом - ООО «Строй Надзор» был заключен договор от 25.01.2018 № 03-01/18. Представителям ООО «Строй Надзор» был предоставлен доступ на объект строительства в целях контроля качества выполнения строительно-монтажных работ. 

В ходе совместного осмотра объекта и земельных участков 09.08.2018 истцом и специалистами ООО «Строй Надзор» были обнаружены существенные недостатки, препятствующие их приемке (согласно п. 9.5. договора), в связи с чем был составлен Акт замечаний от 09.08.2018, в котором в качестве недостатков, не позволяющих использовать объект по целевому назначению, указывались недостатки в п. 1.1.3 «Газоснабжение» и п. 12.1 «Система отопления» Акта замечаний от 09.08.2018 - газоснабжение и отопление отсутствует, газ не подключен, пуско-наладка котельной не произведена. 

При этом, как указывает истец, согласно п. 12.1. Технического задания к договору (Приложение № 2) отопление корпуса обеспечивается от собственной газовой котельной и обеспечивает определенный температурный режим в конкретных помещениях. Между тем, при отсутствии газоснабжения и при неработающей котельной такой температурный режим в помещениях обеспечивать невозможно, а отсутствие отопления делает объект непригодным для его использования по целевому назначению. Горячим водоснабжением должны быть обеспечены помещения здания Технопарка круглогодично, однако приготовление горячей воды не производилось. 

Письмом от 13.08.2018 № 105 истец направил ответчику претензию с требованиями: исполнить свои обязательства в соответствии с условиями договора; рассмотреть Акт замечаний от 09.08.2018 по существу; назначить новую дату приема-передачи объекта и земельных участков; осуществить уплату пени за нарушение срока передачи объекта и земельных участков в размере 2 800 000 руб.; возместить убытки в размере 2 036 701 руб.; уменьшить цену объекта и земельных участков на сумму неустранимых недостатков в размере 20 000 000 руб. (т. 3, л.д. 38-41). 

Платежными поручениями от 15.08.2018 №№ 120, 121, 122, 123 ответчик перечислил на счет истца денежные средства в общей сумме 200 000 000 руб., с назначением платежа: «Возврат аванса по договору № 03-КЦ/17 купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 в связи с уклонением покупателя от приемки недвижимости и прекращением договора». 

В ответ на данные действия ООО «КЦ «Дело» истец направил в адрес ответчика письмо от 17.08.2018 № 107 (т. 4, л.д. 180), в котором указал, что денежные средства были перечислены ответчиком ошибочно, поскольку оснований для их возврата не имеется, а договор является действующим. 

Письмом от 20.08.2018 № 126 (т. 5, л.д. 264-266) ответчик сообщил, что договор, а также все обязательства сторон по нему прекращены на основании статей 556 и 484 ГК РФ в связи с уклонением истца от приемки и подписания акта приема-передачи объекта и земельных участков. 

13.08.2018 спорный объект и земельные участки проданы ответчиком ООО «Доминанта СТ», право собственности которого 17.08.2018 было зарегистрировано в установленном порядке. 

Письмом от 21.08.2018 № 108 истец повторно сообщил ответчику, что им ошибочно перечислены денежные средства в сумме 200 000 000 руб., и что данные денежные средства удерживаются истцом на основании статьи 359 ГК РФ, в качестве обеспечения исполнения ответчиком обязательств по договору. 

11.10.2018 истцом в адрес ответчика направлена повторная претензия № 39/10-18 с требованием о взыскании убытков, процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами и договорной неустойки, оставление которой ответчиком без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «Альтэрос-Р» в суд с настоящим заявлением.

Предъявленные истцом к взысканию убытки в размере 86 420 000 руб. определены им в виде разницы между стоимостью объекта, установленной сторонами в договоре, и его стоимостью на дату одностороннего расторжения договора, в связи с тем, что на момент обращения в суд спорный объект уже не находился в собственности продавца - ООО «КЦ «Дело». 

В обоснование заявленной суммы истец ссылается на внесудебные отчеты специалистов - оценщиков, представленные в материалы дела. 

Также истцом заявлено о взыскании расходов, понесенных им в связи с исполнением обязательств по договору, вытекающих из договора от 25.10.2018 № 03-01/18 на оказание инженерно-консультационных услуг по осуществлению строительного контроля (технического надзора) (т. 1, л.д. 209), договора от 16.04.2018 № б/н на лабораторное сопровождение с проведением испытаний и контроля качества материалов, изделий, строительных конструкций (т. 1, л.д. 236), договора от 02.08.2018 № 987/2018-ДО (т. 1, л.д. 263), договора на приобретение оборудования от 14.06.2018 № 103189 (т. 2, л.д. 1) и договора от 25.05.2018 № 2018/МО/9786 (т. 2, л.д. 8), всего - 2 162 718, 33 руб. 

Истец также требует взыскания убытков в виде процентов, вытекающих из договора займа от 17.01.2018 № 3М-18/01 (т. 2, л.д. 21) и договора займа от 06.06.2018 № 3М-18/02 (т. 2, л.д. 29), которые он привлекал для исполнения обязательств по уплате цены договора в размере 2 587 068, 49 руб., а также пени за нарушение сроков исполнения договора в размере 2 000 000 руб. 

Согласно принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ общий размер заявленных к взысканию убытков составил 91 169 786, 82 руб. 

В обоснование права требования взыскания убытков истец ссылается на незаконный отказ ООО «КЦ Дело» от договора, мотивированный необоснованным уклонением покупателя от приемки объекта ввиду отсутствия у объекта существенных недостатков, на которые ссылался приобретатель.

В ходе рассмотрения спора Арбитражный суд Московской области определением от 18.08.2021 назначил комплексную строительно-техническую и оценочную судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр «Индекс».

Согласно заключению эксперта от 20.10.2021 № 0073-21-А, а также откорректированному заключению эксперта от 08.02.2022 № 0073-21-А (корректировка), спорный объект не соответствовал условиям договора на дату его приемки (09.08.2018), а рыночная стоимость объектов недвижимости на дату расторжения договора составила 477 583 000 руб.

После опроса экспертов в судебном заседании, установив, что экспертом вносились исправления в экспертное заключение после проведения экспертизы и представления его в суд, ввиду наличия сомнений в обоснованности заключения экспертизы относительно рыночной стоимости объекта, а также строительно-технической части, которые эксперт не устранил в судебном заседании, определением Арбитражного суда Московской области от 25.03.2022 по делу назначена повторная комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению от 21.07.2022 № 2514/19-3-22  эксперты указали, что объект, обозначенный в п. 1.11 договора (в том числе инженерные коммуникации и иные составляющие объекта): Здание технопарка. Производственно-складской комплекс № 7, общей площадью 10 671 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020806:1400, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, частично не соответствовал по состоянию на 09.08.2018 Техническому заданию (Приложение № 2 к Договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 № ОЗ-КЦ/17) с учетом дополнительного соглашения от 08.06.2018 № 2. 

Так, 42 несоответствия требованиям технического задания, указанные в замечаниях технического надзора к акту приемки от 09.08.2018, подразделяются на: а) 21 несоответствие по причинам их отсутствия к дате осмотра в сравнении с 09.08.2018 с одной стороны и отсутствия необходимой подтверждающей документации на указанную дату, с другой стороны, в том числе надлежащей фотофиксации, установить не представляется возможным; б) 13 несоответствий не подтверждается; в) 8 несоответствий подтверждаются экспертами. 

Объект, указанный в п. 1.11 договора (в том числе инженерные коммуникации и иные составляющие объекта): Здание технопарка. Производственно-складской комплекс № 7, общей площадью 10 671 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020806:1400, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, соответствовал по состоянию на 09.08.2018 обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. 

Отмечается, что все 42 несоответствия Техническому заданию (Приложение № 2 к Договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 № ОЗ-КЦ/17), с учетом дополнительного соглашения от 08.06.2018, не препятствовали сдаче объекта в эксплуатацию, их наличие не вызывает отступлений от требований обязательных технических регламентов и градостроительных регламентов, носят устранимый характер и не являются существенными. 

Также эксперты установили, что рыночная стоимость исследуемых объектов недвижимости, образующих единый объект недвижимости - производственно-складской комплекс, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, по состоянию на 10.08.2018 составляет 393 292 966 руб., с учетом НДС 18%. 

Отказывая в удовлетворении иска в части требования о взыскании убытков в размере 86 420 000 руб., суды указали на то, что с учетом результатов повторной судебной экспертизы рыночная стоимость объекта по состоянию на 10.08.2018 составляла 393 292 966 руб., стоимость объекта определена сторонами в размере 395 700 000 руб., следовательно, разница между стоимостью объекта по расторгнутой сделке и стоимостью объекта на дату расторжения договора отсутствует.

Делая вывод об удовлетворении требований истца о взыскании прочих убытков, понесенных ООО «Альтэрос-Р» в результате недобросовестного отказа ООО «КЦ «Дело» от договора, суды исходили из наличия существенных недостатков объекта препятствующих приемке объекта, нарушения ответчиком принятых обязательств, необоснованности отказа от исполнения договора, констатировав что указанные расходы подтверждены документально и непосредственно связаны со строительством и последующим приобретением объекта по договору.

Удовлетворяя требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 608 380, 13 руб., суды проверили обстоятельства перечисления денежных средств и сроки из возврата, а также расчет истца, признав его верным, указав, что он ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

Проанализировав условия договора, согласно которым продавец обязан передать объект 30.07.2018, установив, что впервые на приемку объекта истец был вызван только 09.08.2018, суды признали обоснованным начисление истцом пени с даты не передачи объекта, установленной договором (31.07.2018), до даты приемки объекта, назначенной на 09.08.2018, то есть за 10 дней, что согласно расчету истца составляет 2 000 000 руб. Проверив расчет пени и признав его верным, учитывая отсутствие контррасчета, суды признали требование о взыскании пени подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Также со ссылкой на положения статей 323, 361, 363 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, заключенные с ответчиками договоры поручительства, суды признали, что поручители ООО «Холдинг «Строительный Альянс», ФИО5 и ФИО6 несут солидарную ответственность наравне с ООО «КЦ «Дело».

Установив, что затраты по заключенным договорам займов от 17.01.2018 № 3М-18/01 на сумму 241 863, 01 руб. и от 06.06.2018 № 3М-18/02 на сумму 2 345 205, 48 руб. напрямую не связаны со строительством, суды признали возложение данных затрат на ответчиков необоснованным.

Согласно части 3 статьи 15 АПК РФ, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно части 1 статьи 288 АПК РФ являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Вместе с тем, суд округа полагает, что при рассмотрении настоящего спора арбитражными судами не выяснены все значимые для дела фактические обстоятельства и не применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

В данном случае, спорные правоотношения сторон регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации «Купля-продажа», на что также указано в пункте 2.3 договора, согласно которому стороны определили, что к их отношениям по договору применяются положения данной главы. Квалифицируются отношения сторон как купля-продажа недвижимости, в том числе будущей недвижимой вещи, т.е. которая будет создана в будущем.

Суды первой и апелляционной инстанции, обоснованно руководствовались разъяснениями, приведенными в абзаце 6 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление Пленума № 54), согласно которым, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли- продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить.

В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Аналогичная позиция изложена в разъяснениях, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

В пункте 11 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что по смыслу статьи 393.1, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Применительно к данному делу истец, заявляя требования о взыскании 91 169 786, 82 руб. убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества, необходимо доказать нарушение обязательства (подтвердить наличие договорных отношений между ним и должником и обосновать, что должник не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обязательство, что привело к убыткам; что именно должник является лицом, в результате действий (бездействия) которого возникли убытки), возникновение убытков в виде реального ущерба и (или) упущенной выгоды с определением их размера; причинно-следственную связь между нарушением и возникшими убытками.

При этом, по общему правилу, исключается как неполное возмещение понесенных убытков, так и обогащение потерпевшего за счет причинителя вреда.

Для разрешения вопроса о наличии и размере убытков судом первой инстанции были назначены две судебные экспертизы, одним из вопросов исследования которых,  являлся вопрос определения текущей рыночной стоимости производственно-складского комплекса по состоянию на дату расторжения  договора (10.08.2018).

Установив факт нарушения ответчиком договорных обязательств и  отсутствие оснований для взыскания убытков по возмещению реальной рыночной стоимости имущества, суды обосновали выводы об отказе в удовлетворении указанной части требований, результатами  повторной экспертизы, в которой эксперты пришли к выводу о том, что стоимость построенного и введённого в эксплуатацию объекта недвижимости (393 292 966 руб.) на дату расторжения договора оказалась ниже стоимости того же объекта (395 700 000 руб.) на дату заключения договора купли-продажи будущей вещи, до начала его строительства.

Между тем,  выводы  первой и повторной экспертиз существенным образом отличаются, так согласно первому заключению - рыночная стоимость спорного объекта составляла 477 583 000 руб. (причиненные истцу убытки в этой части равны 81 883 000 руб.), а согласно второму заключению - рыночная стоимость объекта составляла 393 292 966 руб. (убытки в этой части отсутствуют), при этом указано, что определенная рыночная стоимость объекта - это «вероятная» цена.

Указанные противоречия судами не разрешены,  мотивы по которым суды отклонили требования истца, основанные на иных доказательствах в подтверждение требований о взыскании убытков  судебные акты не содержат. 

Признавая недобросовестным отказ ответчика от договора, суды посчитали иные расходы истца непосредственно связанными с действиями ответчика, а именно в части расходов на оплату инженерно консультационных услуг  по осуществлению строительного контроля, лабораторное сопровождение,  ресурсоснабжающими организациями, однако не указали на отсутствие доказательств, подтверждающих причинения убытков в виде заявленной разницы между реальной рыночной стоимостью имущества и ценой, определённой в договоре.

В то время как заслуживает внимания довод кассационной жалобы истца о том, что выводы повторной оценочной экспертизы,  носят противоречивый характер, не коррелируются с иными представленными в дело отчетами и доказательствами отчуждения в дальнейшем спорного объекта по цене  400 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Между тем, суды фактически наделили экспертное заключение по результатам повторной экспертизы заранее установленной силой, и не оценили доказательства в их совокупности, не соотнесли их с фактическими обстоятельствами дела. Какой-либо оценки судами первой и апелляционной инстанций перечисленным выше доказательствам не дано, не указаны мотивы, по которым суды их отвергли, а вывод об отсутствии разницы в стоимости объекта сделан без учета и оценки всех  представленных в материалы дела документов.

Кроме того, при рассмотрении дела истцом заявлено ходатайство об отводе эксперта ФИО7 в соответствии со статьей 21 АПК РФ, согласно которой эксперт подлежит отводу, если находится или ранее находился в служебной или иной зависимости от лица, участвующего в деле, или его представителя. Заявляя отвод, истец указывал, что ранее ФИО7 находился в служебной и финансовой зависимости от ФИО1 (являющегося постоянным представителем ООО «Альтэрос-Р» в рамках дела № А41-82519/2020) в рамках трудовых и гражданско-правовых отношениях, связанных с деятельностью ООО «РусАльянс Строй». При этом истец указывал, что о проведении экспертизы именно этим экспертом ему стало известно только при ознакомлении с заключением экспертизы.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.01.2023 в удовлетворении заявления об отводе эксперта отказано.

Как усматривается из материалов дела, назначая проведение повторной строительно-технической и оценочной экспертизы, судом ее проведение поручено организации ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России без указания на конкретных экспертов. Кассационная коллегия полагает, что указанное объективно сделало невозможным для истца заявить свои возражения относительно кандидатуры эксперта до ее назначения, что также подлежит судебной оценке судами при новом рассмотрении спора.

Кроме того, истцом неоднократно указывалось, что эксперты, подготовившие заключение, не имеют должной квалификации и компетенции в части оценочной экспертизы (не имеют ни профильного образования, ни повышения квалификации в области оценочной деятельности), а при опросе в судебном заседании уклонялись от ответов, либо допускали противоречивые комментарии.

При этом, совместно с апелляционной жалобой ООО «Альтэрос-Р» заявлялось ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы, предоставлялись коммерческие предложения экспертных организаций, перечислялись денежные средства на депозит апелляционного суда.

Учитывая изложенное, кассационная судебная коллегия приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае судами первой и апелляционной инстанций выводы об отказе истцу в удовлетворении данной части требований преждевременны, сделаны в отсутствие исследования и надлежащей оценки представленных доказательств, в отсутствие мотивированных причин отказа в их исследовании или мотивов их отклонения.

В свою очередь ответчик ООО «КЦ «Дело», возражая против удовлетворения части требований, указывает на то, что выводы судебной экспертизы, проведенной ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, подтверждают отсутствие существенных недостатков, препятствовавших приемке объекта по состоянию на 09.08.2018, поскольку согласно выводам экспертов исследуемый объект на указанную дату соответствовал обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, в силу чего была обеспечена возможность начала эксплуатации исследуемого объекта.

 Исходя из существа рассматриваемых требований, ключевым вопросом настоящего спора является установление наличия или отсутствия существенных недостатков объекта, при которых его эксплуатация невозможна, что, как следствие, препятствовало бы его принятию.

Как указывает ответчик, проигнорировав выводы экспертов, суды сделали выводы о наличии недостатков, препятствующих приемке объектов, основываясь на письме Филиала АО «Мособлгаз» «Юг» №5839/Ю от 26.08.2020 и наряде допуске от 09.08.2018, оценив которые суды установили, что первичный пуск газа в газопроводы  и газоиспользующее оборудование объекта осуществлен 07.09.2018 , то есть после назначенной приемки объекта, констатировав, что на дату приемки объект не соответствовал условиям договора и требованиям технического задания, что отнесено к существенным недостаткам.

Между тем, согласно доводам ответчика по условиям договора передаваемый объект должен соответствовать условиям Технического задания к договору и данное условие выполнено, что подтверждается  иными доказательствами, подтверждающими строительство и ввод в эксплуатацию объекта.

Между тем, исследование иных доказательств, на которые ссылается ответчик  ( акты, договоры) в подтверждение факта готовности  системы газоснабжения объекта судами не осуществлено.

Кроме того, заслуживают внимание доводы кассатора указавшего на то, что суды, констатировав  осуществления технологического присоединения в день приемки 09.08.2018 , но во второй половине дня, тогда как сама приемка назначена на 11  часов дня, и установив тем самым наличие технологического присоединения объекта, при этом признали ответчика лицом, нарушившим  договорные обязательства. 

Между тем, ответчик ссылается  на то, что суждения судов, основанные  на письме Филиала АО «Мособлгаз» «Юг» №5839/Ю от 26.08.2020 противоречат иным письмам указанной организации, в которых подтверждается, что по состоянию на 09.08.2018 произведена врезка в распределительный газопровод вновь построенного газопровода и объект полностью подключен к газораспределительной сети и готов к эксплуатации.

Указанные доводы также подтверждаются выводами судебной экспертизы, выполненной ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации», согласно заключению, которой установлено, что работы по строительству объекта сети газопотребления, пусконаладочные работы и работы по врезке газопровода проводились в период с апреля по август 2018. По состоянию на 09.08.2018 работы завершены, пусконаладка системы проведена 09.08.2018.

Однако, судами данные доводы и документы не исследованы, им не дана оценка, не указаны мотивы, по которым выводы судебных экспертов, при наличии диаметрально противоположных мнений сторон, каждое из которых имеет дополнительную доказательную базу, представленную в материалы дела истцом и ответчиком, относительно них, положены в основу судебных актов.

В связи с чем, суд округа приходит к выводу, что  без исследования всех имеющихся в деле доказательств, имеющих отношение к установлению факта того, было ли оборудование газоснабжение  смонтировано, готово к эксплуатации, подключено к газораспределительной сети выводы судов нельзя признать обоснованными.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что судами не исследованы вопросы соотношения требования об уплате предусмотренной законом или договором неустойки (штрафа, пени), процентов за пользование денежными средствами и  требования о возмещении убытков, а также последствия заявления кредитором обоих требований, установленных в статье 394 ГК РФ.

При этом,  следует принять  во внимание, что если взыскание процентов за пользование денежными средствами призвано компенсировать убытки кредитора, связанные с отсутствием в определенный период времени у него денежных средств без встречного предоставления, то взыскание убытков, рассчитанных по абстрактному методу, компенсирует будущие потери кредитора на приобретение исполнения, которое не осуществил должник.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

По смыслу статьи 330 ГК РФ, порядок начисления предусмотренной договором неустойки (штрафа, пени) определяется в самом договоре по соглашению сторон, при этом размер неустойки и порядок ее расчета могут определяться согласованным сторонами методом.

В суде первой инстанции ООО «КЦ «Дело» заявило о применении статьи 333 ГК РФ (т. 13, л.д. 203), указав на явную несоразмерность размера договорной неустойки последствиям нарушения обязательства.

Как усматривается из решения суда первой инстанции, данное ходатайство судом не рассмотрено. Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения, выводов относительно заявленного ходатайства данный судебный акт также не содержит. 

Учитывая, что неустойка носит компенсирующую функцию и при разрешении вопроса о ее снижении необходимо принять во внимание размер убытков, которые причинены кредитору,   обжалуемые судебные акты следует признать принятыми при неправильном применении норм материального и процессуального права.

Суд округа, отмечает, что судебные акты в части удовлетворения требований к поручителям истцом и ответчиком не обжаловались, в кассационных жалобах не приведено соответствующих доводов, в связи с чем судебные акты в указанной части не являлись предметом рассмотрения суда кассационной инстанции.

При проверке соответствия выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный первой инстанции, поскольку у суда кассационной инстанции в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют полномочия по сбору, исследованию и оценке доказательств, установлению обстоятельств.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное и разрешить судьбу заявленных требований с учетом должной проверки в ходе судебного разбирательства всех собранных по делу доказательств, дать оценку доводам и возражениям участвующих в деле лиц и представленным ими доказательствам, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, после чего принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт (часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), разрешить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по кассационным жалобам.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2023 по делу № А41-82519/2020 отменить, указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий-судья                                                             З.А. Аталикова 

Судьи:                                                                                                         И.В. Лазарева 

Л.В. Федулова