ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

11.06.2020

                  Дело № А40-174548/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2020 года 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,  

судей Бочаровой Н.Н., Кочергиной Е.В.,   

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 03.11.2019, ФИО2  по доверенности от 03.11.2019

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 10.10.2019, ФИО4 – генеральный директор – протокол от 30.08.2019

рассмотрев 04 июня 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу АО «Рига Молл» 

на постановление от 02.03.2020

Девятого арбитражного апелляционного суда,

по иску ООО «ОБИ Франчайзинговый центр» 

к АО «Рига Молл»  

о взыскании денежных средств,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ОБИ Франчайзинговый Центр» (далее – ООО «ОБИ Франчайзинговый Центр», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу «Рига Молл» (далее – АО «Рига Молл», ответчик) о взыскании неустойки по договору о подготовке и использовании коммерческой недвижимости №UA 2014-RIGAMALL-MR от 29.09.2014 за период с 24.06.2016 по 21.02.2017 в размере 37 710 379,10 руб. за несвоевременное обеспечение использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра к дате открытия.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2019 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2020, решение Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2019 отменено, иск удовлетворен в полном объеме.  

Не согласившись с принятым постановлением суда апелляционной инстанции, АО «Рига Молл» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение  судом норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы АО «Рига Молл» ссылается на то, что буквальное толкование положения пункта 1 дополнительного соглашения №3 от 09.06.2016 свидетельствует о том, что стороны внесли существенные изменения в договор о подготовке и использовании коммерческой недвижимости № UA 2014-RIGAMALL-MR от 29.09.2014 в целом с целью его изменения, в том числе в части определения условий выполнения арендодателем обязанности по обеспечению заполняемости торговых площадей с 50% на 30% торговых площадей. Ответчик при подписании дополнительного соглашения №3 от 09.06.2016 исходил из того, что существенные изменения, связанные с включением «для целей договора» нового понятия «дата открытия Центра» делают невозможным применение пункта 7.9 договора в части взыскания неустойки, а изменение ставок эксплуатационных расходов в полном объеме компенсирует возможные потери истца от неполной заполняемости торговых площадей. Ответчик полагает, что несоразмерность и необоснованность неустойки выражается, в частности, в том, что у истца не возникли убытки, которые могли бы возникнуть вследствие нарушения обязательства, а округленно рассчитанная недополученная выручка не подтверждается допустимыми доказательствами и опровергается данными бухгалтерского учета. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Дополнения к кассационной жалобе к материалам дела не приобщены. 

Представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, представил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела.  

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на жалобу изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в принятых по делу судебных актах  установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Московского округа приходит к выводу, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе в связи со следующим.  

Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, ответчик (арендодатель) и истец (арендатор) заключили договор №UA 2014-RIGAMALL-MR от 29.09.2014 о подготовке и использовании коммерческой недвижимости.

Объектом договора являются нежилые помещения на первом и втором этажах торгово-развлекательного центра РИГА МОЛЛ по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Воронки.

Согласно условиям договора передача помещений арендатору, а также начало ведения им коммерческой деятельности связываются с таким событием, как дата открытия помещений.

В соответствии с пунктом 7.9 договора ответчик обязался к дате открытия обеспечить использование операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра. В случае просрочки в открытии соответствующей торговой площади центра арендатор вправе начислить а арендодатель обязан уплатить штрафную неустойку с 15 по 45 день просрочки – эквивалент 1000 долларов США за каждый день просрочки, с 46 дня просрочки - эквивалент 3000 долларов США за каждый день просрочки. 

В обоснование иска истец указал, что между сторонами договора подписан акт открытия от 09.06.2016; при этом в акте отражено, что по состоянию на дату его подписания ответчиком не обеспечено использование операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра; фактически истец обеспечил использование операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра 22.02.2017, что подтверждается соответствующим письмом ответчика; за нарушение обязательства по своевременному обеспечению использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра к дате открытия ответчик должен оплатить неустойку по пункту 7.9 договора за период с 24.06.2016 по 21.02.2017 в размере 37 710 379,10 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Отказывая в удовлетворении настоящего иска, суд первой инстанции, проанализировав положения статей 309, 310, пункта 1 статьи 329, статей 330, 421, 431, пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации,  истолковав условие пункта 7.9 договора о неустойке в совокупности с иными положениями договора, а также условия дополнительного соглашения от 09.06.2016, пришел к выводу об отсутствии оснований для применения к ответчику ответственности, предусмотренной пунктом 7.9 договора в виде начисления неустойки за несвоевременное обеспечение использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра к дате открытия, а потому отказал в удовлетворении заявленного иска. 

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя указанный иск в полном объеме, учитывая то обстоятельство, что условия дополнительного соглашения №3 не исключают и не изменяют пункта 7.9, в соответствии с которым к взысканию предъявлена неустойка, принимая во внимание, что в дополнительном соглашении № 3 стороны согласовали новую редакцию пунктов 6.4.1 - 6.4.2 договора, закрепив, что в период с момента достижения 30% загрузки до заполнения 50% центра арендатор будет уплачивать 50 долларов США в год за метр расчетной площади, а не 65, как это было предусмотрено первой редакцией договора, и пункты 6.4 договора касаются порядка расчета арендной платы и не связаны с санкцией, предусмотренной пунктом 7.9 договора, исходя из того, что указание сторонами на 30% уровень загрузки было согласовано сторонами лишь для одной цели - справедливое исчисление ставки эксплуатационных услуг в целях исключения возникновения у арендодателя неосновательного обогащения, во всем остальном стороны продолжили руководствоваться условиями договора, сделал вывод, что ответчик продолжил нести предусмотренную пунктом 7.9 договора ответственность за необеспечение своевременного заполнения 50% центра, признав, что вывод суда об уменьшении зоны ответственности арендодателя с 50% до 30% в части обеспечения загрузки центра является незаконным и необоснованным.

Суд апелляционной инстанции также исходил из того, что указание в акте о недостижении к моменту открытия требуемой площади является констатацией факта и послужило обоснованием для дальнейшего внесения изменений в договор в части расчетов по арендной плате, однако, не затрагивает санкции, предусмотренной пунктом 7.9 договора.

Судом апелляционной инстанции не установлено оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте  43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»,  условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В пункте 45  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что  по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний. 

Таким образом, толкование условий договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которые стороны с очевидностью не могли иметь в виду,  условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения, при этом суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела, в том числе  баланса интересов сторон. Поскольку в данном случае условие касается ответственности, оно не должно допускать двоякого или расширительного толкования.

Как установлено судом первой инстанции, в дополнительном соглашении № 3 от 09.06.2016 (подписано в день подписания акта об открытии помещений) стороны согласовали следующее: к дате открытия арендодатель не обеспечит использование более 50% общей торговой площади торгового центра и в связи с этим стороны договорились о соразмерном снижении стоимости эксплуатационных услуг и пониженном размере арендной платы, в том числе платы за доступ, до момента открытия торгового центра и начала использования в нем более 50% торговых площадей операторами торговли; кроме того, в пункте 1 данного соглашения стороны согласовали, что для целей открытия торгового центра под датой открытия центра понимается день, в который в центре более 30% его общей торговой площади начнет использоваться операторами; в пункте 6 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что данное соглашение изменяет и дополняет договор, а в случае каких-либо противоречий положения данного дополнительного соглашения имеют преимущественную силу.

Суд первой инстанции, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, истолковав условие пункта 7.9 договора о неустойке в совокупности с иными положениями договора, а также условия дополнительного соглашения от 09.06.2016, в том числе о том, что под датой открытия центра понимается день, в который в центре более 30% его общей торговой площади начнет использоваться операторами, изменяющее и дополняющее условия данного договора и имеющее преимущественную силу,  установив, что в акте открытия от 09.06.2016, подписанном истцом без замечаний, стороны отразили, что по состоянию на дату его подписания ответчиком не будет обеспечено использование операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра, а также что в период до даты обеспечения ответчиком использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра истец оплачивал арендную плату в пониженном размере, что было согласовано сторонами в дополнительном соглашении, пришел к выводу об отсутствии оснований для применения к ответчику ответственности, предусмотренной пунктом 7.9 договора в виде начисления неустойки за несвоевременное обеспечение использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра к дате открытия.

Таким образом, исходя из положений статей 329, 330, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установив, что дополнительным соглашением стороны фактически изменили условие, касающееся обеспечения заполняемости торгового центра при его открытии и учитывая, что судом установлено, что материалами дела, в том числе перепиской сторон, подтверждено, что в августе 2016 ответчик обеспечил заполняемость торгового центра на 30%, в акте открытия от 09.06.2016, стороны отразили, что по состоянию на дату его подписания ответчиком не будет обеспечено использование операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра, изменив (снизив) размер арендной платы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответственность, предусмотренная пунктом 7.9 договора, за необеспечение к дате открытия использование операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра, не подлежит применению.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении настоящего иска. 

При принятии решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Нормы материального права применены к установленным судом обстоятельствам правильно. Нарушений норм процессуального права не установлено.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения исковых требований.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Судебные расходы в размере 3000 руб., связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 марта 2020 года по делу №А40-174548/2018 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы  от 04 сентября 2019 года делу №А40-174548/2018 оставить в силе. 

Взыскать с ООО «ОБИ Франчайзинговый центр»  в пользу АО «Рига Молл» расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе в сумме 3000 рублей.

Председательствующий-судьяН.Н. Кольцова

 

Судьи:                                                                            Н.Н. Бочарова   

 

                                                                                                  Е.В. Кочергина