ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: i№fo@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула

Дело № А68-701/2019

20АП-6824/2023, 20АП-6825/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2024

Постановление в полном объеме изготовлено 09.02.2024

 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А. судей Волошиной Н.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Агромакс» - ФИО2 (доверенность  от 13.05.2023), представителя ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 21.02.2022), представителя общества с ограниченной ответственностью «Топливно-энергетическая компания»- ФИО5 (доверенность от 30.10.2023), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря» ФИО6 и общества с ограниченной ответственностью «Агромакс» на определение Арбитражного суда Тульской области от 15.08.2023 по делу № А68-701/2019 (судья Балахтар Е.А.), принятое по результатам рассмотрения заявления ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>), заинтересованное лицо: Управление Росреестра по Тульской области о расторжении договора аренды № 59 от 31.08.2015 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:10:020301:519. 

 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Тульской области от 06.11.2020 общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

29.07.2022 в Арбитражный суд Тульской области из Ефремовского районного суда Тульской области поступило для рассмотрения по подсудности гражданское дело № 2-712/2022 по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 02.08.2022 в соответствии с частью 6 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление принято к рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО СП «ЗАРЯ».

Определением от 15.02.2023 суд привлек в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве заинтересованного лица по настоящему обособленному спору Управление Росреестра по Тульской области.

От заявителя ФИО3 поступило заявление об уточнении требований (вх. Мой Арбитр от 11.04.2023),  в котором просила:

- расторгнуть договор № 59 от 31.08.2015 года аренды земельного участка с кадастровым номером 71:10:020301:519, площадью 59 100 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, Каменский район, примерно в 1700 м северо-восточнее с. Черкассы, входящий в состав земель сельскохозяйственного назначения в разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, заключенный между ФИО3 (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря»;

- исключить из конкурсной массы ООО СП «Заря» возникшее на основании договора № 59 от 31.08.2015 года право аренды земельного участка с кадастровым номером 71:10:020301:519, площадью 59 100 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, Каменский район, примерно в 1700 м северо-восточнее с. Черкассы, входящий в состав земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 15.08.2023 по делу                       № А68-701/2019 заявление ФИО3 удовлетворено частично. Суд  первой  инстанции расторг договор № 59 от 31.08.2015 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:10:020301:519. На общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возложена обязанность возвратить ФИО3 земельный участок с кадастровым номером 71:10:020301:519 по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целевым назначением. С общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие «Заря» в пользу ФИО3 взысканы 300 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части заявление оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ООО СП «Заря» ФИО6 и ООО «Агромакс» обратились с апелляционными жалобами в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.

ООО «Агромакс» в своей апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, а также на неполное исследование обстоятельств обособленного спора, просило обжалуемое определение отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Конкурсный управляющий ООО СП «Заря» ФИО6 в своей апелляционной жалобе указал, что суд первой инстанции неполно и не всесторонне изучил представленные в материалы дела доказательства и вынес незаконное и необоснованное определение. По мнению конкурсного управляющего, суд неправильно определил взаимные права и обязанности    ООО СП «Заря»     как арендатора и ФИО3 как арендодателя. Полагает, что суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки факту уклонения ФИО3 от получения арендной платы.

ООО «Агромакс» в своей апелляционной жалобе указывало на то, что   уведомление,  направленное представителем истца ФИО7, не может считаться надлежащим порядком досудебного урегулирования спора, поскольку его текст не содержит расчета суммы задолженности, с разбивкой на периоды возникновения задолженности, информации о предоставлении должнику права на исполнение обязательства в разумный срок, обоснования размера задолженности по арендной плате в денежном эквиваленте и реквизитов для погашения задолженности ООО СП «Заря» в добровольном порядке. Письменным уведомлением от 11.02.2021 ответчику не предложено устранить допущенные нарушения договора аренды в разумный срок.  Также указало на то, что истец не предпринимала никаких мер для получения арендной платы, не представила доказательств уклонения ответчика от исполнения обязанности нести оплату аренды, что могло бы служить основанием для дальнейшего расторжения договоров аренды.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 судебное заседание откладывалось.

После отложения судебного разбирательства от кредитора -  ООО «ТЭК» в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство  о передаче по подсудности обособленного спора по иску ФИО3 к ООО СП «Заря» о расторжении договора аренды земельных участков № 59 от 31.08.2015 в Тульский областной суд для направления в суд общей юрисдикции, к подсудности которого он отнесен.

ООО «Агромакс» также  представило письменные пояснения, в которых просило обжалуемое определение отменить, направить дело по подсудности в Тульский областной суд для направления в суд общей юрисдикции, к подсудности которого он отнесен.

В судебном заседании представитель ООО «Топливно-энергетическая компания»  поддержало  свое ходатайство о передаче дела по подсудности данного обособленного спора  в суд общей юрисдикции, поддержало доводы апелляционных жалоб заявителей.

Представитель ООО «Агромакс» заявил ходатайства о приостановлении производства по настоящему спору до рассмотрения двух исков в суде общей юрисдикции и об отложении судебного заседания. Поддержал заявленное ходатайство о передаче дела по подсудности в суд общей юрисдикции,  роддержал доводы апелляционной жалобы, просил определение суда отменить, а апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ФИО3 возражал против заявленных ходатайств,   против доводов апелляционных жалоб, просил определение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Судом апелляционной  инстанции  рассмотрено ходатайство ООО «Агромакс» о приостановлении производства по данному  обособленному  спору до  вступления в законную силу судебных  актов по  судебным спорам,   указанным ООО «Агромакс» в ходатайстве.

Суд апелляционной инстанции считает ходатайство ООО «Агромакс»  не подлежащим удовлетворению в связи с    отсутствием оснований,      предусмотренных в  статье 143 АПК РФ, поскольку   отсутствует   невозможность рассмотрения настоящего  обособленного спора до разрешения  иных   судебных  споров, указанных заявителем. 

Рассмотрев ходатайства ООО «Агромакс» и ООО «ТЭК» о передаче  данного обособленного  спора  по подсудности в суд общей юрисдикции,  суд апелляционной инстанции в их удовлетворении отказывает.

Как  было указано выше  29.07.2022   в Арбитражный суд Тульской области из Ефремовского районного суда Тульской области поступило для рассмотрения по подсудности гражданское дело № 2-712/2022 по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка.

Кроме того, по правилам части 6 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации споры о подсудности между судами в Российской Федерации не допускаются.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", учитывая, что вопрос о передаче дела из суда общей юрисдикции в арбитражный суд решается после принятия искового заявления и возбуждения производства по делу (часть 2.1 статьи 33 ГПК РФ), после поступления дела из суда общей юрисдикции арбитражный суд не вправе оставить без движения или возвратить исковое заявление, принятое другим судом, а должен исходя из смысла части 6 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынести определение о принятии дела к рассмотрению. При этом арбитражный суд вправе оставить исковое заявление без рассмотрения по основаниям, указанным в статье 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо прекратить производство по делу, если установит наличие оснований, указанных в статье 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалобы рассмотрены в отсутствие иных неявившихся участников арбитражного процесса, их представителей, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов жалоб.

Изучив материалы дела и доводы жалоб, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что определение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.08.2015 между ФИО3 (Арендодатель) и ООО СП «Заря»(Арендатор) был заключен договор № 59 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:10:020301:519, площадью 59100 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, Каменский район, примерно в 1700 м северо-восточнее с. Черкассы (п. 1.1.).

Договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Ефремовским отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (п. 2.1.) Досрочное расторжение Договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда и в случаях, предусмотренных действующим законодательством (п. 2.6.)

В пункте 2.7. Договора его стороны определили, что земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору путем вручения относящихся к нему документов до подписания Договора, который одновременно является и актом приема-передачи.

Договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в установленном законом порядке 08.09.2015.

Пунктом 3.1. договора определено, что годовая арендная плата за использование Арендатором земельного участка устанавливается в натуральном выражении в виде сельскохозяйственной продукции в следующем объеме: 500 кг. зерна, 50 кг. сахара со сроком оплаты IV квартал соответствующего года. Также по условиям договора аренды Арендатор принял на себя обязанность по оплате налога на землю в размере сложившейся суммы налога за период со сроком оплаты, указанным налоговой инспекцией.

В счет указанной в п. 3.1. арендной платы Арендодатель может получить арендную плату в денежной форме, продукцией или путем комбинированных выплат по соглашению сторон (п. 3.2.).

В соответствии с пунктом 4.2.5. Договора аренды № 59 Арендатор принял на себя обязанность своевременно и в соответствии с Договором вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 5.2. Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

Арендатор арендную плату вносил несвоевременно и ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность за период с 2016 по 2020 годы.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 06.11.2020 по делу                              № А68-701/2019 ООО СП «Заря» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

Право аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:10:020301:519, площадью 59100 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, Каменский район, примерно в 1700 м северо-восточнее с. Черкассы (п. 1.1.), возникшее на основании договора № 59 от 31.08.2015, включено конкурсным управляющим ФИО6 в конкурсную массу ООО СП «Заря».

В связи с ненадлежащим исполнением ООО СП «Заря» обязательств по своевременному внесению арендной платы, ФИО3 11.02.2021 направила в адрес Арендатора и конкурсного управляющего ФИО6 письменные уведомления, в которых содержались требования об уплате образовавшейся по состоянию на 11.02.2021 задолженности, а также о расторжении договора аренды № 59 от 31.08.2015.

Претензия ФИО3 осталась без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды недвижимого имущества, регулируемые положениями главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из пояснений истца следует, что в настоящее время арендная плата по договору аренды № 59 Арендатором не уплачена за 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 и 2022 годы, т.е. за семь лет, обязанность по уплате за истицу земельного налога не исполнена за аналогичный период.

Данное утверждение ответчиком по делу ООО СП «Заря» документально не опровергнуто, доказательств обратного в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Следовательно, факт передачи имущества ответчику, а также факт ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей и земельного налога по договору аренды подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком. Доказательств уплаты задолженности материалы дела не содержат, ответчиком не представлены.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный? срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный? срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Поскольку арендатор обязательства по своевременному внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора не исполнил, доводы истца о существенном нарушении ответчиком договора суд первой инстанции правомерно признал обоснованным.

Учитывая, что письменным уведомлением от 11.02.2021 истец просил уплатить образовавшуюся задолженность, а также расторгнуть договор аренды № 59 от 31.08.2015, суд первой инстанции верно указал, что досудебный порядок, предусмотренный статьёй 452 ГК РФ, истцом соблюден.

Довод конкурсного управляющего ФИО6 о том, что право аренды                ООО СП «Заря» по договору аренды № 59 от 31.08.2015 составляет конкурсную массу должника, что исключает рассмотрение вышеуказанных требований о расторжении договора аренды, правомерно отклонен судом первой инстанции на основании следующего.

Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» не установлен запрет на расторжение заключенных с должником договоров в период конкурсного производства. Само по себе введение в отношении арендатора процедуры банкротства не является препятствием для расторжения договора аренды.

Суд области также верно указал, что довод ФИО6 о заявительном порядке оплаты арендной платы основан на неверном толковании норм права.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями договора аренды № 59 процесс выплаты ООО СП «Заря» арендной платы в адрес Арендодателя в натуральной форме (зерно, сахар) не регламентирован.

При этом именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) в (ред. от 26.12.2018).

Следовательно, ООО СП «Заря», действуя как добросовестный контрагент, желающий сохранить арендные отношения, было обязано организовать выдачу истцу арендную плату.

Письменное уведомление от 11.02.2021 о нарушении сроков выплаты арендной платы и расторжении договора получено ООО СП «ЗАРЯ» 16.02.2021.

Доказательства совершения необходимых действий и принятия мер по исполнению обязательства ООО СП «ЗАРЯ» в разумные сроки в материалах дела отсутствуют.

Уведомление о возможности получения арендной платы направлено конкурсным управляющим ООО СП «ЗАРЯ» в адрес ФИО3 18.07.2023, то есть через 2 года 5 месяцев после получения претензии и обращения в суд с иском.

Перечисление денежных средств на депозит в данном случае правового значения не имеет, поскольку произведено за пределами разумных сроков, факт просрочки в оплате подтвержден материалами дела, заявитель на требовании о расторжении договора настаивает.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку материалами дела подтверждается существенное нарушение сроков внесения платежей, задолженность по арендной плате ответчиком не погашена за длительный промежуток времени (более семи лет), доказательств освобождения арендованного земельного участка не представлено, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований и расторжении договора аренды № 59 от 31.08.2015.

В удовлетворении требования ФИО3 об исключении права аренды из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:10:020301:519 правомерно отказано на основании следующего.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражными судами по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с частью 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Поскольку судом области установлены основания для расторжения договора аренды № 59 от 31.08.2015, данное имущество не подлежит включению в конкурсную массу должника. Необходимые изменения конкурсный управляющий вносит самостоятельно на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку факт нарушения ответчиком существенных условий договора аренды нашел свое подтверждение, суд возложил на ответчика обязательства  по  возврату спорного земельного участка по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целевым назначением.

Довод конкурсного управляющего ООО СП «Заря» ФИО6 и                              ООО «Агромакс» о том, что ФИО3 уклонялась от получения арендной платы,   связи с чем  внести арендную плату ООО «Агромакс» не представлялось возможным ввиду неисполнения арендодателем обязательств по сообщению реквизитов, по которым следовало уплачивать арендную плату, не является основанием для отказа в иске, поскольку доказательств совершения арендатором, как добросовестным участником гражданских правоотношений действий по получению от арендодателя такой информации и уклонении ФИО3 от ее предоставления, не имеется. Доказательства принятия ответчиком мер по передаче истцу денежных средств в наличной форме и фиксация отказа от такого принятия (акты, письма в адрес контрагента и т.п.) также отсутствуют.

Кроме того, зная о наличии у него обязательства по уплате арендной платы, арендатор, действуя разумно и добросовестно, имел возможность исполнить его путем внесения денежных средств в депозит нотариуса (статья 327 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы жалобы ООО «Агромакс» о том, что уведомление направленное представителем истца ФИО7 11.02.2021, не может считаться надлежащим порядком досудебного урегулирования спора, поскольку его текст не содержит расчета суммы задолженности с разбивкой на периоды возникновения задолженности, информации о предоставлении должнику права на исполнение обязательства в разумный срок, подлежат отклонению на основании следующего.

В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66) разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

На основании пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - совместное постановление Пленумов ВС РФ и ВАС 6 РФ №№ 6/8 от 01.07.1996) спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Следовательно, в силу указанных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, процедуре расторжения договора предшествует обязательное соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора для договоров аренды недвижимого имущества.

В силу п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из п.23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24,03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чём пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка; арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из представленного в материалы дела уведомления о расторжении договора аренды, направленного в адрес ООО СП «Заря» 11.02.2021 следует, что указанное уведомление подписано ФИО7, который представлял интересы                      ФИО3 на основании доверенности от 08.09.2020.

В тексте уведомления указано: «Согласно ст.614 ГК РФ и п.3.1 Договора Арендатор обязан производить ежегодно в 4 квартале текущего года оплату за аренду указанного земельного участка. Начиная с 4 квартала 2016 года, Арендатор свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не выполняет. По состоянию на январь 2021 года дебиторская задолженность Арендатора    перед ФИО3 по договору аренды № 59 от 31.08.2015 составляет 22 145 руб. Общий срок просрочки оплаты составляет пять лет. Уведомляю Вас о досрочном расторжении договора аренды      № 59 от 31.08.2015    между     ФИО3 (Арендодатель) и ООО СП «ЗАРЯ» (Арендатор) в одностороннем порядке. В соответствии со ст. 622 ГК РФ и п.5.3 Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии» (том 1, л. д. 43 – 44).

Указанное уведомление содержит предложения его расторгнуть, сведения о причинах расторжения договора и ссылки на существенные условия договора, которые ФИО3 полагает нарушенными.

Факт направления 11.02.2021 истцом указанного уведомления в адрес ООО СП «ЗАРЯ» и конкурсного управляющего ФИО6, а также получения его адресатами участниками спора не опровергается и не оспаривается.

При таких обстоятельствах истцом соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

В связи с чем, оснований для оставления заявления без рассмотрения судом первой инстанции не установлены.

Учитывая изложенное, ООО СП «ЗАРЯ», получив указанное уведомление, вправе и должно было оплатить арендную плату в феврале 2021 года, что им не было сделано.

ООО «Агромакс» в апелляционной жалобе указало, что суд первой инстанции не дал оценки представленным ООО «Агромакс» в материалы дела документам: копиям ведомостей по выдаче арендной платы, извещении от 28.11.2022, обращению конкурсного управляющего от 18.07.2023.

Действительно, в материалы дела ООО «Агромакс» представлены ведомости на выдачу сахара за аренду земли за 2017 год и ведомости на выдачу зерна за аренду земли за 2018 год (том 2, л. д. 37 – 48).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Вместе с тем, условиями договора аренды № 59 процесс выплаты ООО СП «Заря» арендной платы в адрес Арендодателя в натуральной форме (зерно, сахар) не регламентирован.

В представленных ООО «Агромакс» ведомостях по выдаче Арендатором пайщикам зерна за пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения в 2017-2018 годах подпись ФИО3 отсутствует.

Из пояснений ФИО3 следует, что в ведомости на получение сахара за 2017 год напротив фамилии ФИО3 проставлена подпись, истцу не принадлежащая, что становится очевидным при визуальном сравнении с подписью на доверенностях, удостоверенных нотариально. Таким образом, приобщенная ООО «Агромакс» ведомость  с учетом пояснений ФИО3 вызывает  объективные сомнения. 

То обстоятельство, что кто-то из пайщиков получал сельскохозяйственную продукцию от ООО СП «Заря» в 2017-2018 годах, не доказывает надлежащее исполнение обязательства по выплате ареной платы перед ФИО3

Таким образом, представленные ведомости не могут служить доказательством оплаты арендных платежей по договору от 31.08.2015 № 59 аренды земельного участка.

Довод ООО «Агромакс» о том, что истцу за выплатой арендной платы за 2020-2022 годы следует обратиться к конкурсному управляющему ООО СП «Заря» не опровергает утверждение ФИО3 о наличии у ООО СП «Заря» задолженности перед ней по выплате арендной платы за указанный период.

Довод ООО «Агромакс» о том, что ФИО3 фактически отказалась от получения арендной платы, поскольку проигнорировала извещение от 28.11.2022, в котором       истцу предлагалось     получить       арендную плату    от      субарендаторов ИП ФИО8, ООО «ТЭК», ООО «Богоявленское» за ООО СП «Заря» в порядке ст. 313 ГК РФ, подлежит отклонению, поскольку в соответствии с п. 28 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016) (ред. от 26.12.2018) после введения первой процедуры по делу о банкротстве третье лицо в индивидуальном порядке вправе погасить только требования уполномоченного органа об уплате обязательных платежей на основании положений ст. ст. 71.1, 85.1, 112.1, 113, 125, 129.1 Закона о банкротстве. Обязательства по иным требованиям могут быть исполнены третьим лицом лишь в процедурах внешнего управления либо конкурсного производства в соответствии со специальными правилами, установленными ст. ст. 113 и 125 Закона о банкротстве.

Кроме того, из материалов дела следует, что ФИО3 указанное извещение не получала, о чем свидетельствует почтовая квитанция с идентификатором 30184077014809 и отчёт об отслеживании почтового отправления, сформированного официальным сайтом Почта России (том 2, л. д. 109 – 110).

Таким образом, доводы апелляционных жалоб, приведенные заявителями в их обоснование, не соответствуют нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, они не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Оснований для отмены определения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тульской области от 15.08.2023 по делу № А68-701/2019 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи

Ю.А. Волкова 

Н.А. Волошина

О.Г. Тучкова