АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                Дело №А45-26443/2023

              Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2024 года

              Решение изготовлено в полном объеме 28 октября 2024 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевчуком С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Инженерные сети трейд» (ОГРН: 

<

***>, 630052, Новосибирская область, Новосибирский р-н, ул. Малыгина, зд. 7, этаж 2 оф. 1), г. Новосибирск 

к акционерному обществу «Ремонтэнергомонтаж и Сервис» (ОГРН: 

<

***>, 630007, 

<

...>), г. Новосибирск 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «Сибирская энергетическая компания» (ОГРН: 

<

***>, 630099, 

<

...>). 

о взыскании 56 991 372 руб. 36 коп., о расторжении договора 

при участии в судебном заседании представителей: 

истца: ФИО1 - доверенность от 01.01.2024 №5, паспорт, диплом; ФИО2 – доверенность от 03.10.2024 №29, паспорт, диплом.

ответчика: ФИО3 – доверенность от 29.12.2022 №2251РС, паспорт, диплом; 

третье лицо - не явилось, извещено,

                                      установил:

общества с ограниченной ответственностью «Инженерные сети трейд»  (далее-истец, Арендодатель, ООО «Инженерные сети трейд») обратилось в арбитражный суд с иском а акционерному обществу «Ремонтэнергомонтаж и Сервис» (далее-ответчик, Арендатор, АО «РЭМиС») 

- о расторжении  Договора аренды №8463 от 12.03.2010г., заключенныого Истцом и Ответчиком, предметом которого является энергетический комплекс в пределах земельного участка: Новосибирская обл, р-н Новосибирский; площадка ТЭЦ-6 в районе села Толмачево; кадастровый номер: 54:19:034001:1415;

- о взыскании просроченной задолженности по договору аренды в размере 13 387 018,36 рублей.

- о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта энергетического комплекса и объектов капитального строительства в сумме 43 604 354 рублей.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления и исковые требования поддержал.

Ответчик представил отзывы, в которых возражал против удовлетворения требований. Указал, что истец не доказал факта причинения ущерба. Возражал против выводов экспертизы. Ходатайствовал о проведении по делу повторной экспертизы.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва и возражений.

Третье лицо представило пояснения касаемые исполнения договора аренды.

Представитель третьего лица,  извещенный арбитражным судом о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) надлежащим образом, явку в судебное заседание не обеспечил.

Суд, принимая во внимание наличие в деле сведений о надлежащем извещении третьего лица о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 АПК РФ, отсутствия от третьего лица  заявления о рассмотрении дела без его участия либо отложения судебного разбирательства, руководствуясь ч.5  ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца, ответчика, пояснения экспертов, изучив доводы искового заявления, отзыва, экспертное заключение, исследовав представленные доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

27 января 2022 года между ООО «Инженерные сети трейд» и АО «СИБЭКО» (третье лицо) заключен договор купли-продажи имущественного комплекса Новосибирской ТЭЦ-6. Право собственности Покупателя на имущество зарегистрировано Управлением Росреестра по НСО в установленном порядке 04 февраля 2022 года.

С 04 февраля 2022 года ООО «Инженерные сети трейд» является собственником энергетического комплекса, в том числе имущества, расположенного в пределах земельного участка: Новосибирская обл, р-н Новосибирский; площадка ТЭЦ-6 в районе села Толмачево; кадастровый номер: 54:19:034001:1415, переданного в аренду АО «РЕМОНТЭНЕРГОМОНТАЖ И СЕРВИС" (АО «РЭМиС», являющееся правопреемником ЗАО «Энергоспецмонтаж») по Договору аренды недвижимого имущества №8463 от 12.03.2010г. (далее-Договор).

 

Согласно Акту приема-передачи от 12.03.2010 года имущество находилось в пользовании начиная с 09.10.2009 года.

Согласно п.9 договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на земельные участки и объекты недвижимости, к Покупателю переходят права по заключенным договорам аренды.

В силу п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании изложенного ООО «Инженерные сети трейд» является арендодателем по Договору аренды недвижимого имущества №8463 от 12.03.2010г. в отношении имущества, арендуемого АО «РЭМиС».

На момент перехода права собственности на арендуемое имущество в пользовании арендатора находились следующие объекты:

-        Здание - Теплый склад с вышкой НЭСКО, общая площадь 1601,2 м.кв, площадь в аренде 908,3 м.кв.

-        Часть сооружения - Склад-площадка, автодороги и автостоянка НЭСКО, общая площадь 36043,2 м.кв, площадь в аренде 12014,4 м.кв.

-        Здание - Административный корпус НЭСКО, общая площадь 425 м.кв, площадь в аренде 189,5 м.кв.

-        Здание склад ЛВЖ НЭСКО, общая площадь 270,8 м.кв, площадь в аренде270,8 м.кв.

-        Здание - Гараж НЭСКО, общая площадь 538,8 м.кв, площадь в аренде 413,5 м.кв.

-        Часть объекта незавершенного строительства - Здание теплохолодного склада № 213, общая площадь 1080 м.кв, площадь в аренде 720 м.кв.

-        Объект незавершенного строительства - здание Автозаправочная станция №319, общая площадь 32,8 м.кв, площадь в аренде32,8 м.кв.

-        Часть земельного участка площадью 600 кв.м. на земельном участке площадью 3 598 955 кв.м., кадастровый номер 54:19:034001:1269

-        Здание (Административно-бытовой корпус), общая площадь здания 4024,0 м.кв, площадь в аренде 1292,1 м.кв.

В  п.4.1 указано, что договор заключен на неопределенный срок.

Согласно п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В свою очередь, п.1 ст. 610 ГК РФ установлено, что в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок,  каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иное не установлено договором.

Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды. Между тем, эти требования  удовлетворению не подлежат, поскольку в силу п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На момент вынесения решения, договор аренды заключенный на неопределенный срок уже расторгнут ответчиком в одностороннем порядке 30.12.2022 г. на основании п. 4.4 договора. Указанное подтверждается приложенными к иску: уведомлением АО «РЭМиС» об одностороннем отказе от договора аренды и возврате недвижимого имущества от 21.11.2022 г. исх. № 01-2234, письмом ООО «Инженерные сети трейд» от 15.12.2022 г. исх. № 387ю.

Также истцом заявлено о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды в размере 13 387 018,36 рублей. Свои требования в этой части истец основывает на том, что акт возврата помещений так и не был подписан между сторонами, поскольку комплекс требует ремонта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

В свою очередь, ответчик представил доказательства того, что арендная плата по договору была им оплачена до момента прекращения договора в связи с односторонним отказом, включая зачет встречных односторонних требований (ст. 410 ГК РФ). Эти обстоятельства истцом не оспаривались, при этом в силу ч.3.1 ст. 71 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик на письмо от 15.12.2022 г. направил ответ от 23.12.2022 г. исх. № 01-2430, которым предостерег истца не уклоняться от приемки недвижимого имущества 30.12.2022 г. по надуманным основаниям (30 декабря 2022 года – выходной день для работников арендодателя на площадке НТЭЦ-6; необходимость проведения процедур по возврату имущества), оформив окончание договорных отношений, и предупредив о составлении акта сдачи-приемки (возврата) имущества в отсутствие арендодателя.

Тем не менее, несмотря на указанное, арендодатель, в назначенные дату, время и место, для возврата имущества не явился. Арендатор составил акт приема-передачи (возврата) имущества в одностороннем порядке и направил его письмом от 10.01.2023 г. исх. № 01-22.

Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновения у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд отмечает, что по смыслу указанной нормы наличие недостатков арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества, несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.

В этом случае, возврат арендованного имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора, является основанием для взыскания с арендатора убытков в порядке статьи 393 ГК РФ.

Следовательно, арендодатель, уклонившийся от приема помещений не вправе требовать оплаты арендной платы после прекращения договора. 

Согласно п.п.7 ч.2 ст. 125 АПК РФ в исковом заявлении должен быть указан расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы.

Пытаясь выяснить период взыскания задолженности, судом, в ходе судебного разбирательства,  неоднократно (более трех раз) ставился вопрос о том, за какой период возникла задолженность.  Несмотря на неоднократные предложения суда представить расчет задолженности по арендной плате, истцом такового представлено не было. Свою позицию представитель обосновывал мнением о наличии за ответчиком задолженности по арендной плате без указания периода.

Принимая во внимание вышесказанное, учитывая то, что ответчик произвел оплате арендной платы вплоть до прекращения договора, у суда не имеется оснований считать обоснованными требования о взыскании арендной платы. 

Требования о возмещении расходов на восстановление имущества подлежат удовлетворению частично.

Согласно п.1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства

В статье 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, убытки как имущественные потери согласно действующему законодательству подразделяются на реальный ущерб и упущенную выгоду, при этом реальный ущерб включает в себя убытки двух видов: расходы для восстановления нарушенного права и утрату или повреждение имущества.

Пункт 2 ст. 616 ГК РФ возлагает на арендатора обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом по условиям п.2.3.4 договора аренды в редакции Дополнительного соглашения №10 от 26.11.2013 года, пункта 2 части 1 статьи 28.3 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении"  на арендатора по договору аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возложена обязанность по поддержанию данных объектов в исправном состоянии, проведению их текущего ремонта и капитального ремонта, несению расходов на их содержание.

Как поясняет предыдущий собственник имущества АО «Сибирская энергетическая компания», акты осмотра имущества и (или) акты осмотра зданий и сооружений и (или) акты осмотра объектов капитального строительства - имущественного комплекса Новосибирской ТЭЦ-6, составлявшиеся в период с 09.10.2009 по 03.02.2022 отсутствуют, поскольку обязанности по содержанию, текущему и капитальному ремонту Имущества были возложены на Арендатора по договору аренды недвижимого имущества № 8463 от 12.03.20210.

В силу положений пункта 1 статьи 622 ГК РФ  при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, из анализа законодательства и условий Договора следует, что ответчик как арендатор отвечает за неисправности и ненадлежащее техническое состояние переданного в аренду имущества.

Арендатор осуществлял пользование имуществом, начиная с 09.10.2009 года. Сведения об иных пользователях имущества у Истца отсутствуют.

В связи с получением Уведомления АО «РЭМиС» от 21.11.2022 года №01-2234 об одностороннем отказе от договора аренды и возврате недвижимого имущества Арендодателем было предложено провести до подписания акта приема-передачи (возврата) процедуры, направленные на возврат имущества Арендодателю, в т.ч. подготовить сведения о техническом состоянии возвращаемого имущества и предоставить отчет о мероприятиях по текущему и капитальному ремонту имущества.

Никаких запрошенных сведений от АО «РЭМиС» не получено. Технический журнал по эксплуатации производственных зданий и сооружений, планы-графики по проведению планово-предупредительного ремонта, акты периодических осмотров, а также акты приемки, подтверждающие проведение ремонтных работ арендодателю не переданы. акт приема-передачи сторонами не согласован и не подписан.

В связи со сложившимися обстоятельствами, арендодателем был проведен предварительный визуальный осмотр имущества, находящегося в аренде у АО «РЭМиС». Согласно акта осмотра,  имущество находится в неудовлетворительном или аварийном состоянии и требует проведения ремонтных и восстановительных работ, при этом имущественный комплекс находился в аренде более 13 лет.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды, помещение было передано Арендатору по актам приема-передачи без каких либо замечаний и претензий к состоянию со стороны Арендатора. В акте указано о том, что помещения находятся в состоянии пригодном для их использования.

В силу п.2.3.8 Договора в редакции Дополнительного соглашения №10 от 26.11.2013 года арендатор обязался нести ответственность за содержание и эксплуатацию арендуемого имущества.

Согласно п.2.3.10 Договора в редакции Дополнительного соглашения №10 от 26.11.2013 года если арендуемое имущество в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами за счет своих средств или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю.

В соответствии с п.2.3.12 Договора в редакции Дополнительного соглашения №10 от 26.11.2013 года арендатор обязан своими силами и за свой счет, либо с привлечением организаций, оказывающих данные услуги осуществлять уборку арендуемого имущества и прилегающей территории.

Согласно п.2.3.16 Договора в редакции Дополнительного соглашения №10 от 26.11.2013 года имущество возвращается арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа, но без косметических дефектов, либо в состоянии и качестве не хуже первоначального, а также освобожденное от какого-либо оборудования и иных вещей арендатора.

Доказательств возврата помещений в нормальном состоянии Арендатором суду представлено не было.

Нельзя не указать, что в отношении промышленных объектов и объектом энергетики установлены требования о проведении обследований и плановых текущих и капитальных ремонтов.

Согласно ст.36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

На основании ч. 6 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ (далее - Кодекс) в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Из ч. 8 указанной статьи следует, что техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Согласно письма Минфина России от 14 января 2004 r.N 16-00-14/10 определять виды ремонта (текущий или капитальный) и различия между ними обязаны технические службы учреждения путем разработки в рамках системы планово-предупредительных ремонтов соответствующих нормативных документов.

Как правило, к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются, работы по систематическому и своевременному предохранению основных средств от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий; к капитальному ремонту - относят восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными.        .

Ремонт направлен на сохранение первоначальных характеристик имущества. То есть его цель - поддержание объектов в рабочем состоянии в течение срока их полезного использования. Результаты работ по ремонту не приводят к улучшению первоначальных показателей имущества. Такой вывод следует из разъяснений Госкомстата России, поскольку Налоговый кодекс РФ не раскрывает содержание термина "ремонт основных средств" (п. 1 ст. 11 НК РФ, п. 16 Письма от 09.04.2001 N МС-1-23/1480).

Согласно п.3.6 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам, составляемым отделом (бюро, группой) эксплуатации и ремонта зданий и сооружений предприятия на основании описей общих, текущих и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам персонала, эксплуатирующего объекты (начальников цехов, руководителей хозяйств).

Согласно п.2.22 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту соответствующего здания или сооружения должен вестись технический журнал, в который вносятся записи о всех выполненных работах по обслуживанию и текущему ремонту с указанием вида работ и места. Технический журнал по эксплуатации производственных зданий и сооружений является основным документом, характеризующим состояние эксплуатируемых объектов. Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают техническое состояние здания (или сооружения) на данный период времени, а также историю его эксплуатации. Кроме того, часть этих сведений служит исходными данными при составлении дефектных ведомостей на ремонтные работы.

Текущий ремонт обычно проводится с периодичностью менее года для поддержания имущества в рабочем состоянии. Это, как правило, устранение мелких неисправностей имущества или проведение профилактических работ с целью его защиты от преждевременного износа (Письмо Минстроя России от 27.02.2018 N 7026-АС/08, п. 16 Письма Госкомстата России от 09.04.2001 N МС-1-23/1480).

Согласно п.4.4 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 планирование текущего ремонта осуществляется ежегодно на основании расцененных описей ремонтных работ по объектам в пределах общего лимита, предусмотренного в плане производственной деятельности предприятия. Согласно п.4.2 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 в годовых планах-графиках устанавливаются сроки проведения плановых технических осмотров, текущих и капитальных ремонтов с разбивкой всех мероприятий по месяцам.

При капитальном ремонте происходит замена изношенных конструкций и деталей имущества, смена их на более прочные и экономичные, в результате чего улучшаются эксплуатационные возможности имущества.

Кроме объектов капитального строительства и недвижимого имущества в пользовании арендатора находятся грузоподъемные механизмы: кран-балки.

Согласно п.9.3.2 Правил устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов ПБ 10-382-00 (утв. Госгортехнадзором России 31.12.1999) краны в течение нормативного срока службы должны подвергаться периодическому техническому освидетельствованию:

а)      частичному - не реже одного раза в 12 мес;

б)      полному - не реже одного раза в 3 года, за исключением редко используемых кранов.

Редко используемые грузоподъемные краны должны подвергаться полному техническому освидетельствованию не реже одного раза в 5 лет.

В нарушение указанных норм, ответчиком не были выполнены требования указанных нормативных актов, направленных на поддержание объектов капитального строительства и энергетики в надлежащем состоянии.

Доказательств Исполнения данной обязанности, а именно выполнения текущего и капитального ремонта, ответчиком, в нарушение ст. 65 АПК РФ  не было представлено.

Определением арбитражного суда Новосибирской области от 14.02.2024 года по делу была назначена судебная, строительная оценочная экспертиза (с учетом определения от 11.04.2024 года), проведение которой было поручено трем экспертам  экспертной организации ООО ЭКБ «СТИНЭКС» ФИО4, ФИО5, ФИО6.

 Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

«  - каково техническое состояние нижеуказанных объектов?

 -требуется ли проведение текущего, капитального, восстановительного ремонта нижеуказанных объектов для привидения их в состояние, в котором их получил Арендатор (без учета недостатков возникших вследствие нормального износа объектов).

-определить объем и рыночную стоимость ремонтно-восстановительных работ (включая текущего и капитального ремонта) (без учета недостатков возникших вследствие нормального износа объектов) следующих объектов:

-Здание - Теплый склад с вышкой НЭСКО, общая площадь 1601,2 м.кв, площадь в аренде 908,3 м.кв.

-Часть сооружения - Склад-площадка, автодороги и автостоянка НЭСКО, общая площадь 36043,2 м.кв, площадь в аренде 12014,4 м.кв.

-Здание - Административный корпус НЭСКО, общая площадь 425 м.кв, площадь в аренде 189,5 м.кв.

-Здание склад ЛВЖ НЭСКО, общая площадь 270,8 м.кв, площадь в аренде270,8 м.кв.

-Здание - Гараж НЭСКО, общая площадь 538,8 м.кв, площадь в аренде 413,5 м.кв.

-Часть объекта незавершенного строительства - Здание теплохолодного склада № 213, общая площадь 1080 м.кв, площадь в аренде 720 м.кв.

-Объект незавершенного строительства - здание Автозаправочная станция №319, общая площадь 32,8 м.кв, площадь в аренде32,8 м.кв.

-Часть земельного участка площадью 600 кв.м. на земельном участке площадью 3 598 955 кв.м., кадастровый номер 54:19:034001:1269

-Здание (Административно-бытовой корпус), общая площадь здания 4024,0 м.кв, площадь в аренде 1292,1 м.кв.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ необходимо устанавливать на дату 30.12.2022 года.».

Согласно экспертному заключению (с учетом «дополнений к экспертному заключению №ТЭ-3685-2024 от 26.07.2024 г.), эксперты пришли к следующим выводам:

По вопросу 1:

В процессе исследования было установлено, что на момент окончания аренды в декабре 2022 г. техническое состояние объектов (по сравнению с состоянием на начало аренды) - существенно ухудшилось и на сегодняшний день не может классифицироваться как «исправное» или «первоначальное».

При этом выявленные эксплуатационные повреждения и дефекты не оказывают существенного негативного влияния на основные несущие строительные конструкции объектов, которые не имеют признаков, свидетельствующих о возможности их внезапного непрогнозируемого обрушения. Основные несущие конструкции объектов на момент проведения обследования не имеют деформаций и повреждений, снижающих их несущую способность и обладают прочностью и устойчивостью в соответствии с требованиями о механической безопасности Федерального закона от 30.12.2009 №ЗВ4-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» общее фактическое техническое состояние основных несущих строительных конструкций объекта не создает угрозу для жизни или здоровья граждан и позволяет его дальнейшую эксплуатацию по назначению.

Однако, имеющиеся эксплуатационные повреждения и дефекты, не влияя на механическую (конструктивную) безопасность объектов, оказали значительное негативное влияние на их эксплуатационные характеристики (подробные сведения о техническом состоянии объектов приведены в п.п. 2.3.3+2.311 настоящего заключения).

Каково техническое состояние объектов:

-        Административно-бытовой корпус (здание; общая площадь - 4024,0 м2, площадь в аренде -1292,1 м2);

-        Административный корпус НЭСКО (здание; общая площадь - 425,0 м2, площадь в аренде -189,5 м2);

-        Теплый склад с вышкой НЭСКО (здание; общая площадь - 1601,2 м2, площадь в аренде - 908,3 м2);

-        Склад ЛВЖ НЭСКО (здание; общая площадь - 270,8 м2, площадь в аренде - 270,8 м2);

-        Гараж НЭСКО (здание; общая площадь - 538,8 м2, площадь в аренде -413,5 м2);

-        Теплохолодный склад №213 (незавершенное строительством здание; общая площадь -1080,0 м2, площадь в аренде - 720,0 м2);

-        Автозаправочная станция №319 (незавершенное строительством здание; общая площадь - 32,8 м2, площадь в аренде - 32,8 м2);

-        Склад-площадка и автостоянка НЭСКО (часть сооружения; общая площадь - 36043,2 м2, площадь в аренде -12014,4 м2);

-        Часть земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001: 1269 (общая площадь -3598955,0 м2, площадь в аренде - 600,0 м2) ?

В ходе проведенных натурных обследований (экспертных осмотров) установлено, что элементы рассматриваемых объектов имеют множественные эксплуатационные повреждения и дефекты. Как следствие, в зависимости от характера и степени негативного влияния тех или иных повреждений и дефектов, элементы исследуемых объектов находятся в различном техническом состоянии - работоспособном, ограниченно работоспособном и недопустимом.

Вопрос 2. Требуется ли проведение текущего, капитального, восстановительного ремонта указанных объектов для приведения их в состояние, в котором их получил Арендатор (без учета недостатков, возникших вследствие нормального износа объекта) ?

Вследствие полного отсутствия в представленных материалах арбитражного дела эксплуатационной документации, содержащей сведения о проведении на объектах текущего обслуживания, текущих и капитальных ремонтов, а также каких-либо иных работ, связанных с содержанием объектов в период их эксплуатации арендатором, эксперты также не обладают какой-либо подробно/конкретной информацией об эксплуатации (о составе, объеме, периодичности проведения на объектах текущего обслуживания, текущих и капитальных ремонтов и т.д. в период их использования).

В условиях отсутствия документальных данных, эксперты руководствовались результатами собственных натурных обследований (экспертных осмотров) объектов, при этом, в ходе экспертного исследования было установлено следующее:

-        сведения о состоянии объектов исследования на момент начала аренды в предоставленных экспертам материалах дела отсутствуют; в то же время материалы дела не содержат информации о наличии каких-либо повреждений и дефектов имущества на момент начала его эксплуата¬ции (аренды);

-        в предоставленных экспертам материалах дела имеется ряд документов, описывающих состояние объектов на момент окончания аренды в декабре 2022 г., при этом, имеющиеся документы принципиально противоречат друг другу в части описания технического состояния передаваемых объектов;

-в ходе натурных обследований экспертами было установлено, что объекты имеют значительное количество повреждений эксплуатационного характера объектов, не относящихся к нормальному/естественному износу (превышающих нормальный/естественный износ), являясь следствием ненадлежащей эксплуатации объектов;

-отличительные особенности многих из имеющихся дефектов и повреждений свидетельствуют об их «застарелом» характере возникновения и накапливания (т.е. за время, значительно более продолжительное, чем период с декабря 2022 г. и до момента проведения настоящей экспертизы), что позволяет исключить вероятность возникновения этих повреждений в период после окончания аренды;

-на момент окончания аренды в декабре 2022 г. техническое состояние объектов (по сравнению с состоянием на начало аренды) - значительно ухудшилось и не может быть классифицировано ни как «исправное», ни как «первоначальное»;

-произошедшее за период эксплуатации явное ухудшение технического состояния объектов, дает экспертам основания полагать, что в период эксплуатации объектов, арендатор/арендаторы не осуществляли весь необходимый комплекс работ по поддержанию их в исправном состоянии; соответственно, в настоящее время необходимо устранение выявленных в ходе настоящей экспертизы повреждений имущества;

-устранение выявленных повреждений и дефектов технически возможно и должно быть проведено в рамках капитального (аварийные кровли зданий) и текущего (все прочие выявленные повреждения) ремонтов.

Таким образом, проведение текущего или капитального ремонта указанных объектов для приведения их в состояние, в котором их получил арендатор (без учета недостатков, возникших вследствие нормального износа объекта) - необходимо.

По вопросу 3:

Общая рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ (включая текущего и капитального ремонта; без учета недостатков, возникших вследствие нормального износа объекта) объектов на дату 30.12.2022 г. составила 24349153 руб. в том числе:

-        Административно-бытовой корпус (общая площадь - 4024,0 м2, площадь в аренде - 1292,1 м2) - 4783041,47 руб.; '

-        Административный корпус НЭСКО (общая площадь - 425,0 м2, площадь в аренде -189,5 м2) -1363909,09 руб.;

-        Теплый склад с вышкой НЭСКО (общая площадь - 1601,2 м2, площадь в аренде -908,3 м2) - 3635072,42 руб.;

-        Склад ЛВЖ НЭСКО (общая площадь - 270,8 м2, площадь в аренде - 270,8 м2) -1788054,60 руб.;

-        Гараж НЭСКО (общая площадь - 538,8 м2, площадь в аренде - 413,5 м2) -1877707,25 руб.;

-        Теплохолодный склад №213 (общая площадь - 1080,0 м2, площадь в аренде -720,0 м2)-4183727,68 руб.;

-        Автозаправочная станция №319 (общая площадь - 32,8 м2, площадь в аренде -32,8 м2)-184932,22 руб.;

-        Склад-площадка и автостоянка НЭСКО (общая площадь - 36043,2 м2, площадь в аренде - 12014,4 м2) - 5660828,17 руб.;

-        Часть земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:1269 (общая площадь - 3598955,0 м2, площадь в аренде - 600,0 м2) - 871880,81 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Частью 2 указанной статьи Кодекса предусматривается, что арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Согласно ч.3 данной статьи доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. При этом ч. 4 ст. 71 АПК РФ предусматривает, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, а ч. 5 ст. 71 АПК РФ - что никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Доводы ответчика о недействительности подписей экспертов на экспертном заключении не принимаются судом.

В ходе судебного заседания эксперты были неоднократно  опрошены судом и сторонами, свои подписи на экспертном заключении подтвердили.

Вопреки многочисленным возражениям ответчика, эксперты доходчиво и  подробно объяснили, каким образом была проведена экспертизы. Также доводы заключения были подтверждены экспертом составившим сметы.  

Эксперты пояснили, что проверили все составленные сметы и результат определения размера ущерба и видов работ полностью подтверждает. 

Более того, в своих объемных дополнениях и пояснениях эксперты детально,  письменно ответили на вопросы ответчика.

Доводы ответчика, не согласившегося с рыночной стоимостью восстановительного ремонта, по существу, относятся к критике экспертного заключения, о неверно избранным подходе экспертов к исследованию, к нарушению составления экспертного заключения, однако, вопреки доводам  представителей ответчика, в соответствии со ст. 71 АПК РФ, как доказательство,  предусмотренное ст.ст. 64,86 АПК РФ, заключение экспертизы  содержит последовательные и непротиворечивые выводы, каких либо оснований подвергать сомнению такие выводы у суда, не обладающими специальными познаниями не имеется. Указанное заключение выполнено в соответствие с требованиями АПК РФ. 

Из заключения видно, что эксперты обладают необходимым и достаточным навыками, познаниями и многолетней квалификацией  для дачи экспертного заключения. 

Также нужно указать, что эксперты был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствие со ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что оформлено письменной подпиской в   заключении и в судебном заседании.

Не согласившись с выводами эксперта, истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Разрешая данное ходатайство, суд не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку в соответствие с п.1 ст. 87 АПК РФ дополнительная и повторная экспертиза может быть назначена только в случае недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств, либо в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. 

В рассматриваемом случае таких оснований не имеется. Как указывалось, эксперты были неоднократно  опрошены в ходе судебного разбирательства, при этом дали понятные пояснения относительно заданных им вопросов и выводов экспертного заключения,  разъяснили о причинах, по которым они пришел к таким выводам. 

Оснований сомневаться в достоверности выводов экспертизы у суда не имеется, в связи с чем, арбитражный суд, в соответствии со ст.ст. 87, ст. 159 АПК РФ считает необходимым отказать в удовлетворении данного  ходатайства.

Таким образом, в нарушение действующего законодательства и положений договора, арендатор не исполнил обязательство возвратить имущественный комплекс в состоянии, в котором он был получен, с учетом естественного износа. После расторжения Арендатором Договора аренды имущество возвращено Арендодателю в ухудшенном состоянии, с недостатками, не отвечающими признакам естественного износа, как следствие требует восстановительного ремонта. 

В связи с указанным, исковые требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта подлежат удовлетворению в сумме определенной экспертным заключением, а именно  24 349 153 рублей.

Доводы ответчика о том, что экспертиза была проведена по истечении длительного срока после освобождения им помещения и не может отражать действительного состояния имущества на день прекращения арендных отношений судом не принимается. 

Доказательств того, что помимо ответчика, иными лицами был нанесен ущерб комплексу представлено не было. Более того, на момент прекращения арендных отношений ответчик мог самостоятельно провести обследование имущества, однако уклонился от подписания акта состояния помещения составленного истцом. 

Нужно указать, что данный акт составлен непосредственно в период прекращения арендных отношений и отражает недостатки имущества выявленные судебной экспертизой.

Нельзя не отметить, что в любом случае, подобного рода экспертизы проводятся ретроспективно, но это не значит, что эксперты только по этой причине не могут определить состояние имущества на соответствующую дату.

В части возражений ответчика о том, что экспертиза проведена в части помещения, которое на момент прекращения договора аренды уже не находилось в пользовании арендатора, нужно указать, что данное помещение, также как и весь комплекс  было передано ответчику по акту приема-передачи по договору аренды недвижимого имущества №8463 от 12.03.2010. В ходе арендных отношений помещение было возвращено арендодателю, а следовательно также как и иные здания и объекты недвижимого имущества подлежало экспертному исследованию на предмет выявления недостатков в связи с несоблюдением ответчиком обязанности по текущему и капитальному ремонту.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как указано в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статья 110 АПК РФ).

Внесение стоимости за проведение экспертизы в сумме 700 000 рублей произведено истцом. 

Согласно ст. 106 АПК РФ суммы подлежащие выплате экспертам относятся к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела и взыскивается пропорционально требованиям, в удовлетворении которых отказано с истца в пользу ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с акционерного  общества «Ремонтэнергомонтаж и Сервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инженерные сети трейд»  сумму задолженности в размере 24 349 153 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 299 110 рублей, сумму государственной пошлины в размере 85 449  рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований-отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов