ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-18072/2022

Дело № А41-60101/13

25 ноября 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  23 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 ноября 2022 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Муриной В.А.,

судей Досовой М.В., Семикина Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

ФИО2 лично, предъявлен паспорт;

от ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 19.08.20;

от ПАО АКБ «Абсолют Банк»: ФИО4, представитель по доверенности от 21.09.21;

ФИО5 лично, предъявлен паспорт;

от ФИО5: ФИО6, представитель по доверенности от 15.11.22;  ФИО7, представитель по доверенности от 21.07.22;

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились, извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в судебном заседании заявление ФИО2 о признании права собственности на однокомнатную квартиру №133, расположенную на 9 этаже, в секции 2, по адресу: 

<

...> по делу А41-60101/13 по правилам, установленным для рассмотрения дел в Арбитражном суде первой инстанции,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 16.08.2016 в отношении закрытого акционерного общества ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "Энбиэм" (далее - ЗАО "ИСК "Энбиэм", должник) введена процедура банкротства - наблюдение.

Определением суда от 05.12.2016 в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

          Решением Арбитражного суда Московской области от 15.02.2018 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении ЗАО "ИСК "Энбиэм" открыта процедура банкротства - конкурсное производство

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.08.2018 конкурсным управляющим утвержден ФИО8  

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании права собственности на однокомнатную квартиру №133, расположенную на 9 этаже, в секции 2, по адресу: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2020 года заявление ФИО2 удовлетворено. За ФИО2 признано право собственности на жилое помещение - квартиру №133, расположенную на 9 этаже, в секции 2, по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО5 обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить, ссылаясь, в том числе на нарушение норм процессуального права.

При исследовании материалов дела арбитражным апелляционным судом установлено, что оспариваемое определение затрагивает права и обязанности ФИО5 

Так, определением Арбитражного суда Московской области от 18.11.2020 за ФИО2 признано право собственности на жилое помещение – квартиру №133 общей площадью (включая площадь балконов, лоджий, террас и веранд) 92,1 кв.м., расположенную на 9 этаже, в секции 2, по адресу: 

<

...>.

При этом ФИО5 является собственником нежилого помещения, имеющего кадастровый номер 23:49:0402008:1641, площадью 91,4 кв.м., расположенного на 9 этаже, в секции 2, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, дом 219-К, апартамент 133.

ФИО5 приобрела указанное помещение по договору купли-продажи от 27.04.2018, заключенному с ООО «Центр инвестиций» за счет кредитных средств Банка. Объект принадлежал ООО «Центр инвестиций» на основании договора купли-продажи по лоту №12 от 14.03.2017. 

Апелляционной коллегий установлено, что ФИО5 не была привлечена к участию в обособленном споре при  рассмотрении настоящего заявления. В свою очередь, судебный акт затрагивает права и обязанности ФИО5

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции при установлении обстоятельств, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 17 октября 2022 года Десятый арбитражный апелляционный суд перейти к рассмотрению заявления ФИО2 о признании права собственности на однокомнатную квартиру №133, расположенную на 9 этаже, в секции 2, по адресу: 

<

...> по делу А41-60101/13 по правилам, установленным для рассмотрения дел в Арбитражном суде первой инстанции.

К участию в рассмотрении указанного заявления в качестве заинтересованного лица привлечена ФИО5.

           В судебном заседании представителем АКБ «Абсолют Банк» заявлено ходатайство о привлечении к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, мотивируя его тем, что спорные апартаменты были приобретены за счет кредитных средств Банка.

Протокольным определением ходатайство Банка было удовлетворено судом.

В судебном заседании представитель ФИО2 и ФИО2 поддержали заявленные требования, настаивали на признании права собственности на квартиру №133, поименованную как «апартамент» № 133 общей площадью (включая площадь балконов, лоджий, террас и веранд) 92,1 кв.м., расположенную на 9 этаже, в секции 2, по адресу: 

<

...>, просили восстановить срок на предъявление требования.

Представители ФИО5, ФИО5 и представитель банка против доводов заявления ФИО2 возражали.

Заявление рассмотрено в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей остальных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте "Электронное правосудие"www.kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что заявленное требование удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как указал заявитель, между ним и ООО «ЭН-БИ-ЭМ Недвижимость» 03 октября 2011 года был заключен Агентский договор № 115/С, по условиям которого ООО «ЭН-БИЭМ Недвижимость» (агент) приняло на себя обязательство за вознаграждение найти для ФИО2 (принципал) и обеспечить заключение сделки по приобретению в собственность квартиры, соответствующей следующим ориентировочным требованиям: однокомнатная квартира общей площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 91,2 кв.м., номер 5 на этаже, считая слева направо от лифтовых шахт, расположеной на 9 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: 

<

...> дом 219а. 

Согласно данному договору и акту об исполнении поручения по поиску и подбору квартиры ориентировочная стоимость квартиры составила 6 789 999,60 рублей. 

В соответствии с пунктом 2.1.5 агентского договора ООО «ЭН-БИ-ЭМ Недвижимость» обязалось осуществить за счет ФИО2 расчет по заключенному впоследствии договору купли-продажи квартиры в порядке и в сроки, указанные в договоре купли-продажи, в части оплаты стоимости квартиры, за счет денежных средств, перечисляемых истцом согласно пункту 3.5 агентского договора, с учетом дополнительного соглашения, и подписать от его имени акт сверки расчетов по договору купли-продажи квартиры. 

ФИО2 03 октября 2011 года, заключил с ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - ЗАО) договор поручительства № 115/С, по которому ЗАО (поручитель) приняло на себя обязательства отвечать передо ФИО2 (кредитором) за ненадлежащее исполнение или неисполнение ООО «ЭН-БИ-ЭМ Недвижимость» обязательств по указанному агентскому договору - осуществить за счет ФИО2 расчет по заключенному договору купли-продажи данной однокомнатной квартиры или возвратить истцу денежные средства согласно пункту 5.5 агентского договора. 

ФИО2 свои обязательства по агентскому договору выполнил полностью, перечислив на счет ООО «ЭН-БИ-ЭМ Недвижимость» денежные средства на общую сумму 7 000 000 рублей: а) 17 октября 2011 года разовым платежным поручением № 1024 - 6.730.000,17руб.; б) 20 октября 2011 года платежным поручением № 250 - 209.999,83 руб.; в) 20 октября 2011 платежным поручением № 263 - 60.000 руб. 

Между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № 115/С, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем, после окончания строительства многоквартирного жилого дома и в течение 60-ти календарных дней с момента оформления права собственности ЗАО на квартиру, но не позднее 31 декабря 2012 года, договор купли-продажи квартиры, в котором ЗАО будет выступать продавцом, а ФИО2 покупателем. 

Квартира определена в пункте 1.2 предварительного договора: однокомнатная квартира общей площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 91,30 кв.м., номер на этаже 5, считая слева направо от лифтовых шахт, расположена на 9 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: 

<

...> строительный адрес - дом 219а. 

В пункте 4.4. указана, что общая стоимость данной квартиры по предварительному договору купли-продажи будет составлять 6.790.000,17 руб. без НДС. 

Согласно 7.1. данного предварительного договора, ЗАО не вправе требовать от ФИО2 оплаты стоимости данной квартиры по этому договору, так как оплата была уже внесена на основании агентского договора и договора поручительства. 

Согласно п. 5.1. предварительного договора, ЗАО обязалось после ввода в эксплуатацию данного жилого дома оформить в установленном законом порядке квартиру в свою собственность, для последующего заключения с ФИО2, договора купли-продажи квартиры, на условиях предварительного договора № 115/С. 

Как пояснил Заявитель, он проживал в другом регионе России - Приморском крае, значительно удаленном от города Сочи, и не имел возможности контролировать на месте лично исполнение ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» своих обязательств по указанным выше договорам. 

Как стало известно заявителю, 06.02.2015 объект, в котором расположена квартира, приобретенная заявителем, построен и был введен в эксплуатацию.

Однако свои обязательства по передаче спорной квартиры Должником исполнены не были, квартира ФИО2 не передана, в связи с чем, последний обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.

          Как следует из материалов дела, согласно технической документации спорный объект недвижимости является нежилым помещением (апартамент № 133), собственником которого с 2018 года является ФИО5, право собственности  которой зарегистрировано в установленном порядке (запись регистрации  23:49:04022008:1641-23/050/2018-9).

 Основанием для регистрации права собственности ФИО5 явился договор купли-продажи от 27.04.2018, заключенный с ООО «Центр инвестиций».

Между сторонами подписан акт приема-передачи.

В свою очередь, ООО «Центр инвестиций» приобрело объект недвижимости  по результатам проведенных торгов по лоту № 12 (договор купли-продажи от 14.03.2017, заключенный с ООО КИТ Финанс Капитал), право собственности которого было зарегистрировано в установленном Законом порядке (запись регистрации 23:49:0402008:1641-23/050/2018-7).

Спорное нежилое помещение приобретено ФИО5 за счет кредитных средств АКБ «Абсолют Банк» и находится в залоге у Банка (ипотека в силу Закона).

Таким образом, ФИО5, действуя добросовестно и разумно, с 2018 года вступила в права владения и пользование спорным объектом, несет бремя его содержания (произвела ремонт, оплачивает коммунальные платежи и т.д.).

Доказательств того, что ФИО5 приобретая объект недвижимости, знала или должна была знать о правопритязаниях третьих лиц в отношении спорного объекта, в материалах дела не имеется.

          В то же время, исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение (Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2018 N 306-ЭС18-10073).

           Учитывая изложенные обстоятельства, поскольку объект – квартира № 133, в отношении которого заявлены требования ФИО2, согласно технической документации представляет собой нежилое помещение- апартамент, и не находится в конкурсной массе Должника, соответственно, у суда не имеется оснований для признания права собственности за ФИО2

         В абзаце шестом пункта 61 Постановления N 10/22, разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (абзац седьмой пункта 61 Постановления N 10/22).

Таким образом, ФИО2 вправе требовать возмещения убытков.

Поскольку заявитель настаивал именно на признании права собственности на квартиру № 133, поименованную как «апартамент» № 133, которая не находится в конкурсной массе должника,  иных требований не заявлял, суд самостоятельно не вправе выходить за рамки заявленных требований, оснований для удовлетворения требования не имеется.

Доводы заявителя о том, что договор участия в долевом строительстве № 1011-С от 14.10.2011, заключенный между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти», является ничтожным, что отражено в апелляционном определении от 08.04.2021 Краснодарского краевого суда в рамках дела № 2-125/2019, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также  установленных фактических обстоятельств, не могут быть приняты во внимание. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 223, 266, 268, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2022 года по делу №А41-60101/13 отменить. В удовлетворении заявления ФИО2 отказать.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.А.  Мурина

 

Судьи

 

М.В.  Досова

 

Д.С.  Семикин