№09АП-55942/2024-ГК

Дело №А40-224317/22

город Москва

15 ноября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2024 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 15 ноября 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б., 

судей Левченко Н.И., Головкиной О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Винниковой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ИП ФИО1 (в порядке ст.42 АПК РФ), ФИО2 (в порядке ст.42 АПК РФ), ООО «МАНФС Зенит-Интер», ФИО3, ИП ФИО4, АО «Мосдачтрест», ООО «Роял-Зенит-Сервис»

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 09.08.2024 по делу №А40-224317/22

по иску АО «Мосдачтрест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ООО «МАНФС Зенит-Интер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: 1. ООО «Роял-Зенит-Сервис», 2. Департамент городского имущества 

<

...>. Префектура Северо-Западного административного округа 

<

...>. ФИО3 

о расторжении договора, об обязании освободить и возвратить арендуемое имущество, 

по объединенному делу по иску АО «Мосдачтрест» к ООО «МАНФС Зенит-Интер» 

об обязании устранить препятствия в пользовании, об обязании осуществить демонтаж,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО5 по доверенности от 06.12.2023, диплом ДВС 1099135 от 18.06.2001; ФИО6 по доверенности от 03.07.2023;

от ответчика: ФИО7 по доверенности от 14.,08.2024, уд.адв. №12110 от 16.02.2022; ФИО8 по доверенности от 01.11.2020, диплом ИВ №907703 от 31.05.1985; 

от третьего лица: 1. ФИО9 по доверенности от 25.09.2024, уд. адв. №10371 от 13.10.2009; 2. ФИО10 по доверенности от 11.12.2023, диплом ВСБ 0215644 от 19.05.2004; 4. ФИО11 по доверенности от 05.06.2024, диплом КВ. №557611 от 06.06.1986;

в судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились – извещены, 

 

У С Т А Н О В И Л:

АО «Мосдачтрест» обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о расторжении договора от 05.02.1992 №53 в редакции изменений к договорам от 26.09.1995 и дополнительных соглашений от 17.03.1997 и от 01.01.2000, заключенного между истцом и ООО «МАНФС Зенит-Интер»;

- об обязании Управление Росреестра по Москве погасить регистрационные записи об аренде от 26.04.2022 №77:08:0013013:1128-77/051/2022-1, от 26.04.2022 №77:08:0013013:1129-77/051/2022, от 26.04.2022 №77:08:0013013:1135-77/051/2022-1;

- об обязании ответчика в пятидневный срок с даты вступления решения по делу в законную силу освободить занимаемые по договору здания, расположенные по адресу: 

<

...>, д.10 стр.1, и передачи указанных зданий по акту приема передачи истцу;

- об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании истцом земельными участками с кадастровыми номерами №№77:08:0013003:27, 77:08:0013003:26, 77:08:0013003:28, предоставив АО «Мосдачтрест» беспрепятственный доступ к ним, а также ключи от замков к воротам, шлагбаумам и иным запорным устройствам, расположенным по периметру земельных участков и в их границах;

- об обязании ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу осуществить демонтаж летней веранды, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0013003:27.

Решением от 16.03.2023 по делу, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2023 №№09АП-21653/2023-ГК, 09АП-23496/2023-ГК, 09АП-24441/2023-ГК, 09АП-24614/2023-ГК, Арбитражный суд города Москвы расторг договор от 05.02.1992 №53 в редакции изменений к договору от 26.09.1995 и дополнительных соглашений от 17.03.1997 и от 01.01.2000, заключенный между сторонами; обязал ответчика в пятидневный срок с даты вступления решения по делу в законную силу освободить занимаемые по договору здания, расположенные по адресу: 

<

...>, д.10 стр.1, и передать указанные здания по акту приема передачи истцу; обязал ответчика устранить препятствия в пользовании истцом земельными участками с кадастровыми номерами №№ 77:08:0013003:27, 77:08:0013003:26, 77:08:0013003:28, предоставив истцу беспрепятственный доступ к ним. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением от 18.12.2023 Арбитражный суд Московского округа отменил решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2023 и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, с указанием на то, что при новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки и, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства по рассматриваемому вопросу установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, проанализировать условия заключенного между сторонами договора аренды и дополнительных соглашений к нему по правилам ст.431 Гражданского кодекса РФ, условия договора аренды земельного участка, дать оценку всем имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам (разъяснить сторонам их право на представление дополнительных доказательств для подтверждения обстоятельств, на которые они ссылаются в подтверждение своих требований и возражений) с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Арбитражный суд Московского округа также указал на то, что по условиям заключенного между сторонами договора у ответчика имелось право на проведение строительства и реконструкции зданий, что по утверждению ответчика, подтверждается судебными актами Арбитражного суда города Москвы по делам №А40-23994/2007, №А40-107655/2022.

Арбитражный суд Московского округа также указал на необходимость установления судом, в том числе путем исследования проектно-сметной документации того факта, было ли согласовано истцом строительство туннеля, поскольку по мнению ответчика проектная документация на реконструкцию имеет сведения о переходах между сооружениями 10-7Б и 7Б-7. Указанные объекты были приняты в эксплуатацию подписанием актов 10.12.1996 комиссией под председательством ФИО3, который являлся главным инженером истца, что свидетельствует о том, что работы по строительству спорного туннеля были согласованы истцом, и именно с этой даты начинает течь срок исковой давности.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость установления даты, с которой истец узнал о факте возведения спорного туннеля. Необходимо также установить является ли несогласованное возведение спорного туннеля существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения.

При новом рассмотрении судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Префектура Северо-Западного административного округа города Москвы, ФИО3

Истец заявил отказ от исковых требований в части обязания Управления Росреестра по Москве погасить регистрационные записи об аренде от 26.04.2022 №77:08:0013013:1128-77/051/2022-1, от 26.04.2022 №77:08:0013013:1129-77/051/2022, от 26.04.2022 №77:08:0013013:1135-77/051/2022-1.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2024 исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договор от 05.02.1992 №53 в редакции изменений к договорам от 26.09.1995 и дополнительных соглашений от 17.03.1997 и от 01.01.2000, заключенный между АО «Мосдачтрест» и ООО «МАНФС Зенит-Интер». Производство по делу в части исковых требований к Управлению Росреестра по Москве прекращено. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец, ответчик, третьи лица - ООО «Роял-Зенит-Сервис» и ФИО3, а также ИП ФИО1, ФИО2, ИП ФИО4 в порядке ст.42 АПК РФ обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить по доводам, изложенным в апелляционных жалобах.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои позиции.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены в соответствии со ст.266 и 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Как следует из материалов дела, согласно выписки из ЕГРП, истец является собственником зданий, расположенных по следующим адресам: г.Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл,7, строен.1, кадастровый номер 77:08:0013013:1135; г.Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевскою Серебряного Бора 1-я, вл.7Б, строен.1, кадастровый номер 77:08:0013013:1 129; г.Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл.10, строен,1, кадастровый номер 77:08:0013013:1128.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), заключен договор аренды от 05.02.1992 №53 в редакции изменений к договорам от 26.09.1995 и дополнительных соглашений от 17.03.1997 и от 01.01.2000, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в возмездное временное пользование и владение строения, расположенные по адресу: 

<

...> вл.7 стр.1, кадастровый номер 77:08:0013013:1135; 

<

...> вл.7Б стр.1, кадастровый номер 77:08:0013013:1129; 

<

...> вл.10 стр.1, кадастровый номер 77:08:0013013:1128.

Положением п.1.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 17.03.1997 установлен срок аренды до 01.01.2050.

Преданное в аренду недвижимое имущество находится на земельных участках с кадастровыми номерами: 77:08:0013003:26 и 77:08:0013003:27, расположенных по адресу: 

<

...> вл.7 стр.1; вл.7Б стр.1, вл.10 стр.1.

Между Департаментом городского имущества города Москвы и истцом заключены следующие договоры:

- от 27.03.1997 №М-08-008426, в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2020, на аренду земельного участка площадью 521,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл.10, стр.1, кадастровый номер 77:08:0013003:26.

На данном земельном участке расположено арендуемое ответчиком строение: отель «Роял-зенит II» площадью 1343 кв.м, г.Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл.10, стр.1, кадастровый номер 77:08:0013013:1128.

- от 27.03.1997 №М-08-008428, в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2020, на аренду земельного участка площадью 5437,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл.7, стр.1, кадастровый номер 77:08:0013003:27.

На земельном участке расположены арендуемые ответчиком строения: Офисный центр класса «А» по адресу: г.Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл.7, стр.1, площадью 796,6 кв.м, кадастровый номер 77:08:0013013:1135; Офисный центр класса «А» по адресу: г.Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл.7Б, стр.1, площадью 685,5 кв.м, кадастровый номер 77:08:0013013:1129.

Как указывает истец, в рамках исполнения договорных правоотношений по договору аренды №53 ответчиком были допущены существенные нарушения договорных условий, что является основанием для расторжения договора аренды №53.

В ходе обследования объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 77:08:0013003:27, осуществленного специалистами Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, 18.08.2022 было установлено, что под поверхностью земельного участка с кадастровым номером: 77:08:0013003:27 имеется подземный туннель протяженностью 32 м, шириной 3,75 метра. Общая площадь туннеля 120 кв.м. Туннель соединяет три здания, переданных в аренду ответчику по договору №53.

Согласно актуальным на 2015 год данным технической инвентаризации ГБУ МосгорБТИ данный туннель в составе площади зданий не учтен, на поэтажных планах и в экспликации отсутствует.

Факт возведения туннеля не отражен в технических паспортах на домовладения 7 стр.1 и 7Б стр.1, составленных по состоянии на 20.03.1993 с изменениями от 24.01.2008, в техническом паспорте на домовладение №10 стр.1, составленном по состоянию на 20.03.1993 с изменениями от 30.10.2007, в актах государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 10.12.1996 №1, №2, №3, утвержденных распоряжением Супрефекта СЗАО ФИО12 №613 от 26.12.1996.

В настоящее время туннель на кадастровый учет не поставлен, имущественные права в установленном законом порядке не оформлены, в общей площади зданий не учтен.

Разрешительная документация для строительства туннеля не оформлена. Земельный участок под цели строительства/реконструкции туннеля не предоставлялся.

В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что строительство тоннеля само по себе приводит к ухудшению земельных участков, титульным владельцем которых является истец, в связи с чем приведенные обстоятельства свидетельствуют о наличии существенных нарушений условий договора аренды №53 и существенном ухудшении имущества арендодателя, что согласно положениям пп.1 п.2 ст.450, п.2 ст.619 Гражданского кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора №53.

Кроме того, истец ссылается на то, что допуск на территории земельных участков с кадастровыми номерами 77:08:0013003:27 и 77:08:0013003:26 осуществляется исключительно с ведома ответчика, земельный участок с кадастровым номером 77:08:0013003:26 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 77:08:0013003:27, при этом по периметру земельного участка с кадастровым номером 77:08:0013003:27 ответчиком возведен сплошной забор, установлены автоматические въездные ворота, осуществляется круглосуточная охрана объектов недвижимости и видеонаблюдение, на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0013003:27 построен контрольно-пропускной пункт, действует пропускной режим посещения, в связи с чем арендатор отказывает представителям арендодателя в доступе на территорию земельною участка с кадастровым номером: 77:08:0013003:27 и 77:08:0013003:26.

Истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования об изменении условий договора аренды и обеспечении доступа к арендуемому имуществу, однако доступ на объекты недвижимости не был предоставлен ответчиком.

29.08.2022 истец направил в адрес ответчика требование №190 об устранении нарушений и расторжении договора аренды от 05.02.1992 №53 с приложением соглашения о расторжении договора аренды от 05.02.1992 №53 и актом приема-передачи нежилых зданий к соглашению о расторжении договора от 05.02.1992 №53.

Так как ответчик требования истца указанные в данном письме оставил без ответа и удовлетворения, и договор аренды с истцом не расторг, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

В силу п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса РФ, другими законами или договором. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно положениям ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Истцом соблюден установленный ст.619, п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ порядок досрочного расторжения договора аренды.

Поскольку материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды и заявленные в письме истца требование о расторжении договора ответчиком не исполнено, соглашение о расторжении договора с истцом не подписано, суд первой инстанции обоснованно в соответствии со ст.ст.450-452 Гражданского кодекса РФ удовлетворил требование истца о досрочном расторжении договора аренды.

Вопреки доводам апелляционных жалоб ответчика и третьего лица, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что без каких-либо правовых оснований ООО «МАНФС Зенит-Интер» произвел возведение туннеля, соединяющего три здания, переданных в аренду по договору.

Согласно условиям договора «МАНФС Зенит-Интер» как арендатор вправе проводить реконструкцию только строений (капитальных коробок), расположенных на указанном земельном участке по адресу: 

<

...> вл.7 стр.1, вл.7Б стр.1, вл.10 стр.1.

При этом условиями договора не предусмотрено право проведения каких-либо работ на указанном земельном участке.

Исполняя указания Арбитражного суда Московского округа в части необходимости проверки проектно-сметной документации, которая составлялась при реконструкции зданий, переданных в аренду, на предмет наличия сведений о спорном тоннеле, то есть факта согласования его строительства со стороны истца при осуществлении первоначальной реконструкции объектов недвижимого имущества, судом первой инстанции обоснованно установлено, что между истцом (заказчиком) и ответчиком (подрядчиком) 16.06.1993 заключен договор подряда на реконструкцию дачных строений №53/3-7, в соответствии с условиями которого ответчик по заданию истца осуществляет реконструкцию дачных строений по адресу: г.Москва, Серебряный Бор, 1-я линия, д.д.7, 7Б, 10, в связи с чем арендодатель установил для арендатора компенсационную (льготную) арендную ставку с целью возмещения понесенных расходов на реконструкцию.

В соответствии с буквальным содержанием договора подряда его условия не предусматривали сооружение между объектами капитального строительства подземного соединительного туннеля (перехода, коллектора).

В соответствии с п.2 договора подряда ответчик за счет своих сил и средств в интересах истца обязуется до 01.12.1994 произвести реконструкцию зданий в целях улучшения характеристик капитальности, долговечности, огнестойкости, а также их обитаемости и комфортности.

Доводы ответчика о наличии у него проектов реконструкции арх. №135600/4 и арх. №186900/2 с указанием схемы и характеристик туннелей не опровергают доводы истца и содержание в совокупности иных представленных в материалы дела доказательств.

Доводы ответчика о наличии у него проекта реконструкции арх. №135600/4, арх. №186900/2 с указанием схемы и характеристик туннелей не опровергают доводы истца и содержания совокупности иных представленных в материалы дела доказательств.

Истец поручил ответчику проведение реконструкции указных объектов исключительно на основании договора подряда, в котором определены все параметры реконструкции объектов капитального строительства.

Вместе с тем, судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ответчика о согласовании с истцом строительства подземного туннеля на основании альбома 1991 с шифром «дачное строение для круглогодичного проживания» арх. № 135600/4 и проекта реконструкции дачных строений ТО «Блик» 1992 года арх. №186900/2, поскольку реконструкция осуществлялась на основании договора подряда, в котором были определены все параметры объектов капитального строительства и возведение подземного туннеля не было предусмотрено.

Ответчику не поручалось проведение реконструкции данных строений по проектам арх. №135600/4 и арх. №186900/2.

Доводы ответчика о наличии заявления ФИО3 по обстоятельствам реконструкции вышеуказанных зданий опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами. Именуемая ответчиком надпись шариковой ручкой «письменным указанием от ФИО3», выполненная на оборотной стороне картонной обложки проекта, находящегося у ответчика, на которую ссылается ответчик как на доказательство осведомленности истца о наличии туннеля, обоснованно не приняты судом первой инстанции, поскольку акты государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов от 10.12.1996 №№1, 2, 3, подписанные тем же ФИО3 и иными членами приемочной комиссии, не содержат информации о туннеле и/или коммуникационном коллекторе, соответствующие графы в актах не заполнены. Топографический план с инженерными коммуникациями ГБУ «Мосгоргеотрест» от 17.08.2022 также не содержит сведений о наличии на земельном участке подземного туннеля или перехода или коллектора.

В подтверждение наличия полномочий у ФИО3 на согласование реконструкции ответчик ссылается на Постановление Госстроя СССР от 03.07.1987 №131, которое вопреки доводам ответчика не содержало раздела главный инженер и описанных представителем ответчика и третьего лица со ссылкой на данное постановление полномочий главного инженера по техническому руководству организацией и обеспечению подготовки проектно-сметной документации.

В то же время обеспечение своевременной подготовки проектно-сметной документации, которые по мнению ответчика относятся к обязанности главного инженера, исходя из своего буквального смысла и толкования, не идентичны компетенции по утверждению проектной документации во взаимоотношениях между юридическими лицами, данные полномочия относятся к компетенции единоличного исполнительного органа организации. ФИО3 таковым не являлся.

Установленные Госинспекцией по недвижимости характеристики туннеля как объекта капитального строительства подтверждаются также имеющимся в материалах дела заключением АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ от 15.01.2024 №2622-0175, согласно которому в ходе проведенного натурного осмотра 22.12.2023 специалистами был идентифицирован объект исследования - это сооружение, расположенное по адресу 

<

...> д.д.7, 7Б, 10.

Объект исследования является подземным сооружением, примыкающим к трем соседним зданиям. Сооружение могло быть использовано в качестве пешеходного перехода между тремя зданиями с кадастровыми номерами 77:08:0013013:1128; 77:08:0013013:1129; 77:08:0013013:1135. В настоящее время туннель не используется для перехода людей между зданиями, поскольку входы и выходы в туннель на момент обследования частично засыпаны песком и частично заложены кирпичной кладкой. Стены сооружения выполнены из ФБС блоков, которые примыкают к кирпичным стенам зданий. Потолок туннеля представляет собой выложенные в ряд железобетонные плиты. Полы бетонные. Примыкания конструкций сооружения к зданиям заполнены цементно-песчаным раствором. Туннель разделен фанерными перегородками на несколько частей.

При проведении натурного осмотра специалисты получили доступ в две части сооружения.

Пролет исследованных частей сооружения составляет по ширине 2,6 м, по высоте 2,19 м от бетонного пола до обшивки листовыми материалами и 2,50 м от бетонного пола до потолочных ж/б плит. Длина исследованных частей сооружения составляет 4,3 м и 12,6 м. Фактическое состояние объекта зафиксировано на иллюстрациях. Объект исследования не демонтирован, более того он функционирует. Несущие конструкции сооружения не разрушены. Признаков производства работ по демонтажу объекта не обнаружено. На момент проведения осмотра на объекте были зафиксированы осуществленные работы по частичной засыпке сооружения грунтом и закладке проходов кирпичной кладкой. Сооружение, обозначенное как «подземный туннель», расположенное по адресу: 

<

...> д.д.7,7Б,10, на момент осмотра выполняет функции коммуникационного коллектора, который мог быть использован в качестве пешеходного перехода между зданиями. Сооружение является объектом капитального строительства. Внутри исследуемого сооружения проходят действующие коммуникации, а именно трубопроводы с теплоносителем, горячим и холодным водоснабжением, трубопроводы водоотведения, слаботочные и интернет кабели. Исследуемое сооружение в настоящее время выполняет функции коммуникационного коллектора.

Согласно п.14.4 ст.1 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» снос объекта капитального строительства - ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей. Объект исследования не демонтирован, более того, он функционирует. Признаков производства работ по демонтажу объекта не обнаружено.

На момент проведения осмотра на объекте были зафиксированы осуществленные работы по частичной засыпке сооружения грунтом и закладке проходов в него кирпичной кладкой.

При этом, генеральный директор ответчика ФИО13 в своем ответе от 13.09.2022 №2093 на телеграмму от 23.08.2022 в адрес Госинспекции по недвижимости сообщил, что гарантирует ликвидацию подземного сооружения на земельном участке по адресу: 

<

...> вл.7 стр.1, вл.7Б стр.1 в десятидневный срок с момента одобрения, а также просит осуществить контрольные мероприятия по результатам работ.

Таким образом, суд первой инстанции, обоснованно отклонил доводы ответчика о ликвидации туннеля со ссылкой на письмо в адрес Госинспекции по недвижимости от 17.10.2022, в силу недоказанности фактической ликвидации туннеля и не предоставления надлежащих доказательств, в том числе в соответствии с положениями главы 6.4 Градостроительного кодекса РФ.

Исполняя указания Арбитражного суда Московского округа в части необходимости проверки доводов ответчика о наличии у него по условиям договора аренды прав на проведение строительства и реконструкции зданий, предусмотренных положениями п.п.2.1.4, 2.2.1 договора и п.5.1 в редакции дополнительного соглашения от 17.03.1997 к договору, судом первой инстанции обоснованно установлено, что из содержания проектно-сметной документации, следует, что строительство тоннеля при реконструкции объектов недвижимого имущества, полученных в аренду, не предполагалось и не согласовывалось.

В соответствии с п.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением от 04.12.2022 по делу №А40-107655/22, имеющим в силу п.2 ст.69 АПК РФ преюдициальное значение для рассматриваемого дела, Арбитражным судом города Москвы установлено, что согласно условиям договора в редакции п.5.1 дополнительного соглашения от 17.03.1997 №35 субаренда арендованного имущества осуществляется по усмотрению арендатора, без согласия и уведомления арендодателя.

Реконструкция, все виды улучшений, увеличение площадей и капитальности, надстройка, перепланировка, изменение функционального назначения внутренних помещений, возведение вспомогательных построек, установка оборудования, все работы, связанные с инженерными системами, эксплуатация, ремонты всех видов проводятся в формах, объемах и в сроки по усмотрению арендатора и является его правом.

Согласие арендодателя на указанные работы дано. Получение разрешительной документации и всякого рода согласований в течение срока аренды является обязанностью арендодателя, расходы которого возмещаются арендатором по выставленным счетам. Арендодатель не вправе проводить проверки арендатора и вмешиваться в вопросы, отнесенные договором к компетенции последнего.

Арбитражным судом города Москвы в решении от 04.12.2022 по делу №А40-107655/22 также установлено, что стороны по результатам проведенной ответчиком реконструкции в целях разграничения собственности на вновь созданное за счет ответчика имущество подписали акт приемки-передачи капитальных коробок строений после реконструкции по договору, где ими определено, что все инженерные сети и коммуникации, включая отдельные элементы зданий, необходимые для нормального функционирования этих инженерных сетей, т.е. все оборудование находящееся как внутри зданий, так и вне его, необходимое для обеспечения зданий электричеством, холодной и горячей водой, отоплением, канализацией и т.д., включая сантехническое, вентиляционное, пожарное оборудование, включая системы внутреннего и внешнего освещения, кондиционирования, телефонное, компьютерное, телевизионное оборудование, подвод электричества и водоснабжения по постоянной схеме, отопительная система с котельным оборудованием, вспомогательные постройки, бетонирование фекального накопителя, а также отделка «евростандарт» - являются собственностью арендатора.

Указанное выше право собственности не оспаривается арендодателем. Акт является неотъемлемой частью договора.

Арбитражным судом города Москвы в решении от 04.12.2022 по делу №А40-107655/22 также установлено, что условиями договора не установлено право арендатора на возведение новых капитальных объектов.

В соответствии с п.2.1.4 договора истец предоставляет ответчику право капитально отремонтировать, реконструировать или произвести надстройку указанных строений.

В соответствии с п.2.2.1 договора ответчик обязуется произвести своими силами, за свой счет и своими материалами весь комплекс работ, связанный со строительством и реконструкцией дачных строений, в соответствии с решением исполкома Хорошевского райсовета №1522 от 11.09.1991. Срок завершения всех строительных работ и реконструкции – 01.12.1994.

Возведение туннеля, соединяющего три арендуемые ответчиком здания, производилось последним в отсутствие разрешительной документации, согласования таких работ уполномоченными органами города Москвы и без последующей постановки туннеля на учет.

При этом анализ условий договора, на необходимость проведения которого указал суд округа, показывает, что договором не предусмотрено право арендатора на несогласованное строительство капитальных сооружений на арендуемом земельном участке.

Указанное, также подтверждается и действиями самого ответчика, направленными на самостоятельную как он об этом указывает ликвидацию туннеля.

Таким образом, ответчик фактически подтвердил наличие нарушений договора с дополнительными соглашениями к нему.

Сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора (сделки), не вправе ссылаться на его (ее) недействительность, что влечет за собой в целях пресечения необоснованных процессуальных нарушений потерю права на возражение («эстоппель»).

Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.п.3 и 4 ст.1 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, сторона, из поведения которой явствует ее воля на совершение определенных действий, не вправе оспаривать такие действия по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ).

Принцип эстоппеля предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению.

Условия договоров аренды земельных участков, в том числе положения п.п.4.1, 4.7, 5.11 не предоставляли ответчику прав на возведение капитальных объектов - подземных туннелей. Условиями договора не предусмотрено право проведения каких-либо строительных работ на земельных участках. Договор аренды капитальных строений неразрывно связан с договором аренды земельных участков и существенное нарушение условий любого из таких договоров в безусловном порядке влечет расторжение второго договора, в том числе в силу принципа единства судьбы строения и земельного участка.

В соответствии с п.1.1 договора аренды земельного участка от 27.03.1997 участок предоставлен для использования зданий в коммерческих целях. Арендатором по договору выступал ответчик.

Согласно п.4.1 договора аренды земельного участка от 27.03.1997 земельный участок является частью территории памятника природы регионального значения «Серебряный Бор», эксплуатация которого должна осуществляться согласно требованиям, предъявляемым к особо охраняемым природным территориям в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и городскими нормативными актами.

В соответствии с п.5.11 договора аренды земельного участка от 27.03.1997 арендатор (ответчик) обязан не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-строительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее разрешение.

Пунктом 5.15 договора аренды земельного участка от 27.03.1997 в редакции дополнительного соглашения от 08.07.2002 запрещено осуществление хозяйственной и иной деятельности, противоречащей функциональному назначению земельного участка или его части.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 27.03.1997 в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2020 п.п.4.1 и 4.3 договора изложены в новой редакции: п.4.1 арендатор обязан использовать участок, находящийся на территории особо охраняемой природной территории «Памятник природы «Серебряный Бор», в соответствии с законом города Москвы от 26.09.2001 №48 «Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве; п.4.3 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью предоставления и видом разрешенного использования; дополнен раздел 4 «Особые условия договора» п.п.4.7-4.11 следующего содержания: 4.7 участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений.

Возведение ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0013003:27 сооружения - туннеля, соединяющего арендованные здания, является нарушением п.п.4.7 и 5.11 договора аренды земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 77:08:0013003:27 предоставлен истцу в соответствии с действующим в настоящее время договором аренды от 27.03.1997 №М08-008428 для эксплуатации предприятий торговли, согласно п.5.1 которого АО «Мосдачтрест» обязано использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.

ООО «МАНФС Зенит-Интер» не опровергается, что в здании по адресу: Москва, 1-я линия Хорошевского Серебряного Бора, вл.7Б, стр.1, расположены офисы, а не предприятия торговли.

При этом, земельный участок с кадастровым номером 77:08:0013003:27 для размещения офисов не предоставлялся, распорядительный акт полномочного органа власти города Москвы об изменении целевого назначения земельного участка не выносился.

Кроме того, в суде первой и апелляционной инстанций Департамент городского имущества города Москвы указал, что ввиду неправомерного недопуска со стороны ООО «МАНФС Зенит-Интер» представителей АО «Мосдачтрест» на территорию указанного земельного участка установить до настоящего времени факт нарушения его использования не представлялось возможным.

По периметру земельного участка с кадастровым номером 77:08:0013003:27 ответчиком возведены сплошной забор, контрольно-пропускной пункт, установлены автоматические въездные ворота, а также осуществляется круглосуточная охрана объектов недвижимости и видеонаблюдение.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что факт незаконного возведения туннеля является существенным ухудшением земельного участка с кадастровым номером 77:08:0013003:27, а также его нецелевым использованием и нарушением условий договора, что является основанием согласно пп.1 п.2 ст.450, п.2 ст.19 Гражданского кодекса РФ для его досрочного расторжения.

Положениями п.1 и п.3 ст.615, п.1 ст.619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право арендодателя осуществлять контроль за использованием арендатором переданного последнему имущества, польку в случае нарушений в использовании со стороны арендатора, у арендодателя возникает право расторжения договора в одностороннем порядке и возмещения убытков.

Ввиду того, что переданные по договору нежилые здания находятся на земельном участке, расположенном на территории памятника природы «Серебряный бор», обязанность осуществлять контроль за соблюдением арендаторами режима особой охраны территории памятника природы установлена Положением о памятнике природы «Серебряный Бор», утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 15.02.2005 №86-ПП «О памятнике природы «Серебряный Бор».

Возведение ответчиком сооружения без согласования с истцом как арендодателем по договору, а также с уполномоченными органами, проведения конкретного вида работ, их объема и стоимости, является нарушением условий использования как переданного в аренду ответчику имущества (нежилых зданий), так и прав истца, как арендатора земельного участка.

Доводы ответчика и третьего лица, о наличии преюдициально значимых судебных актов по делам №А40-23994/07, А40-107655/22 отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку судебные акты по указанным делам не содержат никаких ссылок на наличие подземного туннеля.

Кроме того, строительство туннеля было установлено 18.08.2022 в ходе обследования объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 77:08:0013003:27, осуществленного специалистами Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.

Ввиду систематического не допуска представителей истца ответчиком на объекты недвижимости истец был лишен возможности установления факта строительства туннеля.

В соответствии с п.5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 17.03.1997 арендодатель не вправе проводить проверки арендатора и вмешиваться в вопросы, отнесенные договором к компетенции последнего.

Вместе с тем, ответчиком не предоставлены надлежащие и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что арендодатель знал о строительстве туннеля после ввода арендованных зданий в эксплуатацию.

Согласно п.2 ст.199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

На исковое требование распространяется общий срок исковой давности в три года, предусмотренный ст.196 Гражданского кодекса РФ.

В силу ст.200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно ст.203 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В соответствии с п.3 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (п.1 ст.200 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, срок исковой давности начинает течь с момента, когда исполнительный орган юридического лица узнал о нарушении своих прав и том, кто является надлежащим ответчиком. Истец в лице его уполномоченных органов узнал о наличии незаконного туннеля и о нарушении своих прав только из вышеуказанной телеграммы от 23.08.2022 и документов полученных от Госинспекции по недвижимости по результатам проведенной 18.08.2022 проверки.

Кроме, того ответчиком фактически приняты действия по устранению нарушений заявленных истцом в рамках рассматриваемого дела, следовательно, в рассматриваемом случае срок исковой давности истцом не пропущен (ст.203 Гражданского кодекса РФ).

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что жалобы истца, ответчика и третьего лица, не подлежат удовлетворению, поскольку отсутствуют соответствующие основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам, указания суда кассационной инстанции выполнены в полном объеме.

Заявителями не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Рассмотрев апелляционные жалобы ИП ФИО1, ФИО2, ИП ФИО4, поданные в порядке ст.42 АПК РФ, судебная коллегия полагает производство по ним подлежащим прекращению на основании следующего.

Согласно ч.1 ст.257 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, вправе обжаловать в порядке апелляционного производства решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу.

В соответствии со ст.42 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, не участвовавшие в деле, могут обжаловать принятые по делу судебные акты только в случае, если судебные акты приняты о правах и обязанностях таких лиц.

В силу ст.42 АПК РФ, лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным названным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права или обязанности этого лица по установленным судом правоотношениям.

Согласно п.4 ч.4 ст.270 АПК РФ принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии с разъяснениями, данными Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ. 

К иным лицам в силу ч.3 ст.16 и ст.42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

В случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшем в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом, оспариваемым судебным актом, непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя.

Пунктом 1 ст.65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Пунктом 2 ст.9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Мотивируя свои требования, заявитель жалобы указал на то, что оспариваемое решение нарушает ее права.

Между тем, из обжалуемого решения не усматривается, что оно принято о правах и обязанностях заявителей апелляционных жалоб, в тексте решения отсутствуют какие-либо выводы в отношении названных лиц.

При этом, наличие у заявителей жалоб какой-либо заинтересованности в исходе дела само по себе не предоставляет этим лицам право оспаривать судебный акт, поскольку по смыслу ст.42 АПК РФ такое право появляется только у лица, о правах и обязанностях которого суд уже принял решение.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что ИП ФИО1, ФИО2, ИП ФИО4 не обладают правом обжалования спорного решения Арбитражного суда г.Москвы.

Кроме того, от ИП ФИО1, в суд апелляционной инстанции поступило заявление об отзыве апелляционной жалобы.

В соответствии с абз.3 п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к п.1 ч.1 ст.150 Кодекса производство по жалобе подлежит прекращению.

Таким образом, производство по апелляционным жалобам ИП ФИО1, ФИО2, ИП ФИО4 подлежат прекращению на основании положений указанных норм права.

Расходы по оплате государственной пошлины распределены в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Производство по апелляционным жалобам ИП ФИО1, ФИО2, ИП ФИО4 прекратить.

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 10 000 руб.

Возвратить ИП ФИО4 из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 6 000 руб.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2024 по делу №А40-224317/22 оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «МАНФС Зенит-Интер», ФИО3, АО «Мосдачтрест», ООО «Роял-Зенит-Сервис» без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                                  Е.Б. Алексеева

 

Судьи:                                                                                                                      Н.И. Левченко

 

О.Г. Головкина

 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.