Арбитражный суд Амурской области 

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163 

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48 http://www.amuras.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А04-1926/2024

г. Благовещенск

03 мая 2024 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации решение изготовлено 03.05.2024.  

Резолютивная часть решения объявлена 24.04.2024. Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Воробьёвой В.С., 

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи помощником судьи  Кулинкович К.Ю.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной  ответственностью «Жилой микрорайон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  

картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации, обязании  осуществить государственную регистрацию права,  

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>), акционерное общество «Дальневосточная распределительная сетевая  компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной  ответственностью «Газпром переработка Благовещенск» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>),  

при участии в заседании: 

от заявителя: ФИО1 по доверенности № 25/06-2023 от 21.06.2023, диплом, св-во о  закл. брака, паспорт, онлайн-заседание (посредством веб-конференции);  

ФИО2 по доверенности № 35/08-2023 от 08.08.2023, диплом, св-во о закл. брака,  паспорт,  

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 04.10.2022 № 01-32/22/19, сл. уд., диплом  третьи лица не явились, извещены надлежащим образом.  

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной  ответственностью «Жилой Микрорайон» (далее - заявитель, ООО «Жилой Микрорайон») с  заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Амурской области (далее – ответчик, Управление) с требованиями:  

1. Признать незаконным решение Управления Росреестра по Амурской области,  выраженное в уведомлении от 28.11.2023 № КУВД-001/2023-37219494/7 об отказе  Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными  

подписями судей по делу на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код: 

государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой  микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6231.  

2. Обязать Управление Росреестра по Амурской области произвести государственную  регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный  участок с кадастровым номером 28:05:000000:6231.  

Заявление принято к производству, делу присвоен номер № А04-1926/2024.  

Также в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной  ответственностью «Жилой Микрорайон» (далее - заявитель, ООО «Жилой Микрорайон») с  заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Амурской области (далее – ответчик, Управление) с требованиями:  

1. Признать незаконным решение Управления Росреестра по Амурской области,  выраженное в уведомлении от 27.11.2023 № КУВД-001/2023-37164409/7 об отказе  государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой  микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010422:114.  

2. Признать незаконным решение Управления Росреестра по Амурской области,  выраженное в уведомлении от 01.12.2023 № КУВД-001/2023-37152042/5 об отказе  государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой  микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6176.  

3. Признать незаконным решение Управления Росреестра по Амурской области,  выраженное в уведомлении от 30.11.2023 № КУВД-001/2023-36999875/5 об отказе  государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой  микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6254.  

4. Обязать Управление Росреестра по Амурской области произвести государственную  регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный  участок с кадастровым номером 28:05:010422:114.  

5. Обязать Управление Росреестра по Амурской области произвести государственную  регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный  участок с кадастровым номером 28:05:000000:6176.  

6. Обязать Управление Росреестра по Амурской области произвести государственную  регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный  участок с кадастровым номером 28:05:000000:6254.  

Заявление принято к производству, делу присвоен номер № А04-1927/2024.  

Определением суда от 03.04.2024 дела объединены для рассмотрения в одном  производстве, объединенному делу присвоен номер № А04-1926/2024.  

В обоснование требований заявитель со ссылкой на определение Судебной коллегии  по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 N 307- ЭС22-19570 указал, что формирование отдельных земельных участков под каждым  многоквартирным домом не требуется, также указал на невозможность формирования  шести земельных участков под каждым МКД.  

Кроме того, заявитель полагает, что в силу закона право собственности Российской  Федерации на земельные участки прекращается одновременно с поступлением земельных  участков в общую долевую собственность ООО «Жилой микрорайон», нахождение  земельных участков в федеральной собственности и наличие ограничений (обременений) в  виде действующих договоров аренды и субаренды земельных участков, а также наличие  зарегистрированного обременения земельных участков в виде сервитута не препятствуют  осуществлению государственной регистрации права общей долевой собственности ООО  «Жилой микрорайон». Полагает, что иных способов регистрации права собственности  ООО «Жилой микрорайон» на земельные участки законодательство не предусматривает, в  связи с чем отказы государственной регистрации приводят к тому, что ООО «Жилой  микрорайон», будучи собственником всех квартир в МКД, лишается законного права  владения, пользования и распоряжения земельными участками.  

В порядке ст. 51 АПК РФ судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не  заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:  Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Амурской области (далее – ТУ Росимущества Амурской области),  акционерное общество «Дальневосточная распределительная сетевая компания» (далее –  АО «ДРСК»), общество с ограниченной ответственностью «Газпром переработка  Благовещенск» (далее – ООО «Газпром переработка Благовещенск»).  

В судебное заседание стороны обеспечили явку своих представителей. 

Третьи лица явку представителей не обеспечили, судом извещены надлежащим  образом в порядке ст. 123 АПК РФ.  

С учетом надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, суд определил  рассмотреть дело по существу при данной явке в порядке ст. 156 АПК РФ.  

Представители заявителя в судебном заседании на требованиях настаивали по  доводам заявления, сослались на судебную практику об удовлетворении аналогичных  требований.  

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал,  поддержал доводы своих письменных отзывов.  

В письменных отзывах ответчик указал, что согласно сведениям, содержащимся в  Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), истец в соответствии с п. 4  ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обратился в  Управление со следующими заявлениями:  

 - от 22.08.2023 № КУВД- 001/2023-37219494 о регистрации права общей долевой  собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6231;  

- от 22.08.2023 № КУВД- 001/2023-37164409 о регистрации права общей долевой  собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010422:114;  

- от 22.08.2023 № КУВД- 001/2023-37152042 о регистрации права общей долевой  собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6176;  

- от 21.08.2023 № КУВД-001/2023-37152042 о регистрации права общей долевой  собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6254.  

В свою очередь, регистрационные действия по заявлениям № КУВД-001/2023-  37219494 от 22.08.2023, № КУВД-001/2023- 37164409 от 22.08.2023 были приостановлены  по п. 5 ч. 1 ст. 26 (не представлены документы, необходимые для осуществления  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав)  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации  недвижимости» (далее - Закон о регистрации), по заявлениям КУВД-001/2023-37164409 от  22.08.2023 и КУВД-001/2023-37152042 от 21.08.2023 регистрационные действия были  приостановлены в силу п. 3 ч. 1 ст. 26 (имеются противоречия между заявленными правами  и уже зарегистрированными правами) Закона о регистрации.  

Истец обратился в Управление с заявлением о регистрации права общей долевой  собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:000000:6231,  28:05:010422:114, 28:05:000000:6176, 28:05:000000:6254, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36  Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).  

В свою очередь в ЕГРН отсутствуют сведения о расположении на земельном участке  с кадастровым номером 28:05:010422:114 каких-либо многоквартирных домов, согласно  сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 28:05:000000:6176 (вид  разрешенного использования - для жилой и общественной застройки), расположен объект  недвижимости - многоквартирный дом с кадастровым номером 28:05:000000:6555,  согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 28:05:000000:6231  (вид разрешенного использования - для жилой и общественной застройки), расположены  объекты недвижимости - многоквартирные дома с кадастровыми номерами  28:05:010415:219, 28:05:010415:136, 28:05:000000:6928.  

Ответчик полагает, что в условиях, когда на земельном участке расположено  несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты, не  предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома,  положения ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Закона № 189-ФЗ не могут быть применены, осуществление  государственной регистрации права общей долевой собственности собственников  помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке,  установленном ч. 5 ст. 40 Закона о регистрации) не соответствует нормам действующего  законодательства.  

Также ответчик указал, что в соответствии с постановлением Конституционного Суда  Российской Федерации от 17.11.2017 № 24-П практикообразующее значение имеют, по  сути, только акты Президиума и Пленума Верховного Суда Российской Федерации, к ним  не могут быть отнесены даже определения судебных коллегий Верховного суда  Российской Федерации по конкретным делам. Таким образом, решение по конкретному  делу (в частности Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного  Суда Российской Федерации от 09.02.2023 Ж307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021, на  которое истец ссылается в административном исковом заявлении) не является источником  права, а также нормативно-правовым актом РФ, в том числе не составляет правовую  основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного  кадастрового учета.  

Также указал, что экспертные заключения генеральной проектной организации по  корректировке проектной документации и разработке рабочей документации МКД - ООО  «Проектсервис»-СПб ПТИ» (член СРО «Ассоциация «Балтийское объединение  проектировщиков», регистрационный номер 67) от 22.11.2023 № 621, от 22.11.2023 № 618  не подлежит рассмотрению судом в качестве документа имеющего значение для  рассмотрения настоящего спора в силу того, что на федеральном уровне понятие «единый  жилой комплекс» законодательно не закреплено, таким образом, не учитывалось  государственным регистратором при принятии оспариваемого решения (государственный  регистратор руководствовался нормами действующего законодательства Российской  Федерации).  

Кроме того, согласно сведениям ЕГРН в записи о земельном участке с кадастровым  номером 28:05:010422:114 содержатся сведения о государственной регистрации  ограничений (обременений) в виде аренды, право собственности на земельные участки с  кадастровыми номерами 28:05:000000:6176 и 28:05:000000:6254 зарегистрировано за иным  лицом (Российская Федерация), а также содержатся сведения о государственной  регистрации ограничений (обременений) в виде аренды, в записи о земельном участке с  кадастровым номером 28:05:000000:6231 также содержатся сведения о государственной  регистрации ограничений (обременений) в виде аренды.  

Таким образом, полагает оспариваемые решения Управления Росреестра по  Амурской области, выраженные в уведомлениях от 28.11.2023 № КУВД-001/2023- 37219494/7, от 27.11.2023 № КУВД-001/2023-37164409, от 01.12.2023 № КУВД-001/2023- 37152042, от 30.11.2023 № КУВД-001/2023-36999875 законными и обоснованными.  

АО «ДРСК» направило в материалы дела письменные отзывы, согласно которым  третье лицо со ссылкой на главу V.З. Земельного кодекса РФ полагает, что ООО «Жилой  микрорайон» имеет право на предъявление данного иска, поскольку юридически и  фактически связан, как с земельным участком, так и с объектом строительства на нем.  

ООО «Газпром переработка Благовещенск» также представило в материалы дела  письменные отзывы, в которых поддержало заявленные требования, указав, что наличие  зарегистрированного права собственности муниципального образования город Свободный,  а также зарегистрированного права аренды ООО «Жилой микрорайон» на земельный  участок с кадастровым номером 28:05:000000:6231 правовым основанием для  приостановления государственной регистрации прав и отказа в государственной  регистрации по заявлениям ООО «Жилой микрорайон» не является. Право аренды ООО  

«Газпром переработка Благовещенск» на земельный участок с кадастровым номером  28:05:000000:6231 прекращено в соответствии с соглашением о переуступке прав и  обязанностей по договору аренды земельных участков от 03.09.2021 № 32/71/1410/21 № 1.  

Исследовав представленные документы, изучив доводы сторон, суд установил  следующие обстоятельства.  

ООО «Жилой микрорайон» является единственным собственником всех 96 квартир в  трех многоквартирных домах с кадастровыми номерами 28:05:000000:6928,  28:05:010415:136, 28:05:010415:219 расположенных в границах земельного участка с  кадастровым номером 28:05:000000:6231.  

В настоящее время в отношении земельного участка с кадастровым номером  28:05:000000:6231 в ЕГРН зарегистрировано право собственности муниципального  образования город Свободный, частный сервитут АО «ДРСК» и право аренды ООО  «Жилой микрорайон».  

Земельный участок был сформирован для строительства и эксплуатации МКД в  соответствии с земельным и градостроительным законодательством на основании проекта  планировки и проекта межевания территории, утвержденными Постановлением  Администрации г. Свободного от 30.06.2020 № 1015 с соблюдением процедуры публичных  слушаний в соответствии со ст. 5.1. и ст. 46 Градостроительного кодекса РФ.  

Строительство осуществлялось на основании общего для всех МКД разрешения на  строительство от 02.05.2017 № 28-301-58-2017. После завершения строительства МКД  одновременно введены в эксплуатацию на основании разрешений на ввод в эксплуатацию  от 31.03.2023 №№ 28-301-11-2023, 28-301-12-2023, 28-301-13- 2023.  

Строительство и ввод в эксплуатацию МКД единым этапом 5.1.6. Жилой квартал № 2  Жилая группа № 2 Жилого микрорайона для Амурского ГПЗ в г. Свободный. Этап 5.1. с  

выделением 1 этапа строительства. Этапы 5.1.1-5.1.7 были предусмотрены проектной  документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы от  14.12.2021 г. № 28-1-1-3-077082-2021 .  

По завершении строительства получено заключение Инспекции государственного  строительного надзора Амурской области о соответствии МКД требованиям проектной  документации от 02.03.2023 № 11.  

Право собственности на первое жилое помещение зарегистрировано за ООО «Жилой  микрорайон»:  

- в МКД с кадастровым номером 28:05:000000:6928 - 17.04.2023; 

- в МКД с кадастровым номером 28:05:010415:136 - 17.04.2023;  - в МКД с кадастровым номером 28:05:010415:219 - 18.04.2023.  

Общество полагало, что при государственной регистрации права собственности на  первое помещение в МКД, в соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015   № 218-ФЗ, одновременно без соответствующего заявления должна была быть  осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности  собственников помещений в МКД на земельные участки, входящие в состав общего  имущества.  

В связи с тем, что право общей долевой собственности на земельные участки за ООО  «Жилой микрорайон» не было зарегистрировано, обществом подано заявление о  государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с  КН 28:05:000000:6231 от 22.08.2023 № КУВД-001/2023-37219494.  

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 28.08.2023   № КУВД-001/2023- 37219494/1 приостановлена государственная регистрация права общей  долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок с КН  28:05:000000:6231 в связи с непредставлением документов, необходимых для  осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации  прав. Кроме того, указано, что согласно сведениям Единого государственного реестра  

недвижимости в записи о вышеуказанном земельном участке имеются сведения о  регистрации аренды и субаренды, срок которых не истёк.  

В целях возобновления государственной регистрации прав обществом направлены  дополнительные заявления с приложением документов, подтверждающих отсутствие  причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права общей  долевой собственности на земельный участок с КН 28:05:000000:6231 (письма ООО  «Жилой микрорайон» от 11.09.2023 № 1255/09-ЖМР, от 23.11.2023 № 1635/11-ЖМР).  

Между тем позиция регистрирующего органа по вопросу не изменилась, в  государственной регистрации общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на  земельный участок с КН 28:05:000000:6231 оспариваемым решением, выраженном в  уведомлении от 28.11.2023 № КУВД-001/2023-37219494/7, отказано.  

Кроме того, ООО «Жилой микрорайон» является единственным собственником всех  195 квартир в шести многоквартирных домах (далее – МКД) с кадастровыми номерами  28:05:010422:380, 28:05:000000:6555, 28:05:010422:488,28:05:010422:359, 28:05:010422:402,  28:05:010422:424, расположенных в границах земельных участков в следующем порядке:  

- МКД с кадастровым номером 28:05:000000:6555 расположен одновременно на двух  земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:000000:6176, 28:05:000000:6254;  

- МКД с кадастровыми номерами 28:05:010422:380, 28:05:010422:402,  28:05:010422:424, 28:05:010422:359, 28:05:010422:488 расположены в границах земельного  участка с кадастровым номером 28:05:000000:6254;  

- на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010422:114 расположены  проезды, тротуары и иные элементы благоустройства, относящиеся к общему имуществу  МКД.  

В настоящее время в отношении земельных участков с КН 28:05:000000:6176,  28:05:000000:6254, 28:05:010422:114 в ЕГРН зарегистрировано:  

- по земельному участку с кадастровым номером 28:05:010422:114 - право  собственности муниципального образования город Свободный, частный сервитут АО  «ДРСК», право аренды ООО «Жилой микрорайон»;  

- по земельному участку с кадастровым номером 28:05:000000:6176 - право  собственности Российской Федерации, право аренды ООО «Газпром переработка  Благовещенск» и право субаренды ООО «Жилой микрорайон»;  

- по земельному участку с кадастровым номером 28:05:000000:6254 - право  собственности Российской Федерации, частный сервитут АО «ДРСК», право аренды ООО  «Газпром переработка Благовещенск» и право субаренды ООО «Жилой микрорайон».  

Строительство осуществлялось на основании общего для всех шести МКД  разрешения на строительство от 02.05.2017 № 28-301-58-2017. После завершения  строительства МКД одновременно введены в эксплуатацию на основании единого  разрешения на ввод в эксплуатацию от 11.08.2023 № 28-301-14-2022.  

Строительство и ввод в эксплуатацию МКД единым этапом 5.1.2. Жилой квартал № 1  Жилая группа № 4 Жилого микрорайона для Амурского ГПЗ в г. Свободный. Этап 5.1. с  выделением 1 этапа строительства. Этапы 5.1.1-5.1.7 были предусмотрены проектной  документацией , получившей положительное заключение государственной экспертизы от  14.12.2021 г. № 28-1-1-3-077082-2021 .  

По завершении строительства получено заключение Инспекции государственного  строительного надзора Амурской области о соответствии МКД требованиям проектной  документации от 11.08.2022 № 31.  

Право собственности на первое жилое помещение зарегистрировано за ООО «Жилой  микрорайон»:  

- в МКД с кадастровым номером 28:05:010422:380 - 23.09.2022; - в МКД с кадастровым номером 28:05:000000:6555 - 23.09.2022; - в МКД с кадастровым номером 28:05:010422:488 - 23.09.2022; - в МКД с кадастровым номером 28:05:010422:359 - 23.09.2022; 

- в МКД с кадастровым номером 28:05:010422:402- 22.09.2022;  - в МКД с кадастровым номером 28:05:010422:424 - 22.09.2022.  

Общество полагало, что при государственной регистрации права собственности на  первое помещение в МКД, в соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015   № 218-ФЗ, одновременно без соответствующего заявления должна была быть  осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности  собственников помещений в МКД на земельные участки, входящие в состав общего  имущества.  

В связи с тем, что право общей долевой собственности на земельные участки за ООО  «Жилой микрорайон» не было зарегистрировано, ООО «Жилой микрорайон» поданы  заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на  указанные земельные участки (заявления от 22.08.2023 № КУВД-001/2023-37164409, от  22.08.2023 № КУ ВД-001 /2023-37152042, от 21.08.2023 № КУВД-001/2023-36999875).  

Уведомлениями о приостановлении государственной регистрации прав от 26.08.2023   № КУВД-001/2023- 37164409/1, от 30.08.2023 № КУВД-001/2023-37152042/1, от 28.08.2023   № КУВД-001/2023- 36999875/11 приостановлена государственная регистрация права общей  долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельные участки с КН  28:05:000000:6176, 28:05:000000:6254, 28:05:010422:114.  

В отношении земельного участка с КН 28:05:010422:114 (уведомление от 26.08.2023   № КУВД-001/2023-37164409/1) указано, что заявителем не представлены документы,  необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или)  государственной регистрации прав (пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона). Кроме того,  согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в записи о  вышеуказанном земельном участке имеются сведения о регистрации аренды и субаренды,  срок которых не истёк.  

В отношении земельного участка с КН 28:05:000000:6176 (уведомление от 30.08.2023   № КУВД-001/2023-37152042/1) указано, что на п. 3 ч. 1 ст. 26 (имеются противоречия  между заявленными правами и уже зарегистрированными правами); п. 5 ч. 1 ст. 26 (не  представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового  учета и (или) государственной регистрации прав). Кроме того, согласно сведений ЕГРН, на  заявленный земельный участок имеются записи о регистрации Договора аренды и  субаренды, срок по которым не истек (по 14.07.2026 г).  

В отношении земельного участка с КН 28:05:000000:6254 (уведомление от 28.08.2023   № КУВД-001/2023- 36999875/11) указано, что заявителем не представлены документы,  необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или)  государственной регистрации прав (пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона). Кроме того,  согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в записи о  вышеуказанном земельном участке имеются сведения о регистрации аренды и субаренды,  срок которых не истёк.  

В целях возобновления государственной регистрации прав обществом направлены  дополнительные заявления с приложением документов, подтверждающих отсутствие  причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права общей  долевой собственности на земельные участки с КН 28:05:000000:6176, 28:05:000000:6254,  28:05:010422:114 (письма ООО «Жилой микрорайон» от 11.09.2023 №№ 1256/09-ЖМР,  1264/09-ЖМР, 1263/09-ЖМР, от 23.11.2023 №№ 1629/11-ЖМР, 1630/11-ЖМР, 1637/11- ЖМР).  

Между тем позиция регистрирующего органа по вопросу не изменилась, в  государственной регистрации общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на  земельные участки с КН 28:05:000000:6176, 28:05:000000:6254, 28:05:010422:114, отказано.  

Общество, считая указанные решения незаконными, нарушающими его права и  законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с  настоящими требованиями.  

Рассмотрев требования по существу, изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив  представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит требования заявителя  подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.  

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О  государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) и пунктам 1 и 4  Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии,  утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 №  457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее  территориальные органы осуществляют функции по государственной регистрации прав на  недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере  осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.  

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная  регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов,  представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет  наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для  приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении  государственной регистрации прав  

В соответствии с частью 1 статьи 26 этого же Закона осуществление  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав  приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если  имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами  (пункт 3); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного  кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).  

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной  регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае,  если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие  осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации  прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона N 218-ФЗ).  

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,  ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат  государственной регистрации в едином государственном реестре органами,  осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.  

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие  государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения  соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.  

Согласно п.13 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)  особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены  многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного  дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.  

В соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О  государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права  собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без  соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей  долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения  и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких  объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без  указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований)  собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в  праве общей долевой собственности).  

Специальными положениями части 1 статьи 16 Федерального закон от 29.12.2004 №  189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и пункта 4  части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой  собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором  расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты  недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен  многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного  законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.  

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права  собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной  регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в  многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую  собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний  собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Данное правовое  регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома,  обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том  числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.  

Вместе с этим, из взаимосвязанного толкования положений статей 216, 274, 275  Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сервитут сохраняется при  переходе права на земельный участок, для использования которого он был установлен и  следует судьбе этого земельного участка, при этом, переход права собственности на  имущество к другому лицу не является основанием для прекращения сервитута. С учетом  приведенных норм и разъяснений, наличие зарегистрированных прав собственности  Российской Федерации, а также зарегистрированных прав (обременений), в виде аренды,  субаренды, сервитута на земельные участки, не препятствовали осуществлению  государственной регистрации права общей долевой собственности за ООО «Жилой  микрорайон».  

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения  права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого  помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения,  перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой  собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42  Закона № 218-ФЗ).  

Согласно п. 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации   № 2 (2023)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023, при возведении  и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в  том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого  земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников  помещений в этих домах на единый земельный участок.  

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации,  Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного  участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно  стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что  предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих  домах на единый земельный участок.  

Таким образом, законодательство не содержит запрета на формирование единого  земельного участка под несколькими МКД, в том числе составляющими единый жилой  

комплекс, в целях их возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и  благоустройства.  

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда  Дальневосточного округа от 19.04.2024 по делу № А04-7724/2023, постановлении  Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.04.2024 по делу № А04-7306/2023.  

Как следует из материалов дела и не опровергнуто ответчиком, строительство  объектов на спорных участках осуществлялось на основании общего для всех объектов  разрешения на строительство от 02.05.2017 № 28-301-58-2017.  

После завершения строительства МКД одновременно введены в эксплуатацию на  основании разрешений на ввод в эксплуатацию от 31.03.2023 №№ 28-301-11-2023, 28-30112-2023, 28-301-13- 2023, от 11.08.2023 № 28-301-14-2022.  

Строительство и ввод в эксплуатацию МКД единым этапом 5.1.6. Жилой квартал № 2  Жилая группа № 2 Жилого микрорайона для Амурского ГПЗ в г. Свободный. Этап 5.1. с  

выделением 1 этапа строительства. Этапы 5.1.1-5.1.7, 5.1.2. Жилой квартал № 1 Жилая  группа № 4 Жилого микрорайона для Амурского ГПЗ в г. Свободный. Этап 5.1. с  

выделением 1 этапа строительства. Этапы 5.1.1-5.1.7 были предусмотрены проектной  документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы от  14.12.2021 г. № 28-1-1-3-077082-2021 .  

По завершении строительства получены заключения Инспекции государственного  строительного надзора Амурской области о соответствии МКД требованиям проектной  документации от 02.03.2023 № 11, от 11.08.2022 № 31.  

Архитектурно-планировочное решение застройки МКД предусматривает  объединение единой, специально спланированной территорией, запроектированной в  едином архитектурном стиле, и образует их единую территориально-пространственную  целостность.  

МКД обладают общими инженерными внутриплощадочными сетями, улично-,  дорожной сетью, парковочными местами, элементами благоустройства, соответствуют  противопожарным и санитарным требованиям.  

Выводы заявителя о необходимости квалификации МКД вместе с земельными  участками и расположенной на них инфраструктурой и благоустройством в качестве  единого жилого комплекса подтверждаются экспертными заключениями генеральной  проектной организации по корректировке проектной документации и разработке рабочей  документации МКД - ООО «Проектсервис»-СПб ПТИ» (член СРО «Ассоциация  «Балтийское объединение проектировщиков», регистрационный номер 67), от 22.11.2023 за  исх. №№ 618, № 621, представленными заявителем в материалы дела.  

В экспертных заключениях отмечено, что спорные земельные участки были  сформированы специально для строительства и эксплуатации МКД в составе единого  жилищного комплекса в соответствии с земельным и градостроительным  законодательством на основании проекта планировки и проекта межевания территории,  утвержденными постановлением Администрации г. Свободного от 30.06.2020 № 1015, что  не противоречит материалам дела  

В этой связи доводы ответчика о необходимости формирования отдельных земельных  участков под многоквартирные жилые дома, расположенные на спорных земельных  участках, признаются судом несостоятельными.  

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок относится  к общему имуществу МКД. Функционально общее имущество связано с помещениями  МКД и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект  права, представляет собой сложную и неделимую вещь и одновременно является  принадлежностью главной вещи - совокупности всех помещений в МКД.  

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 постановления от  28.05.2010 N 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16  Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской  

Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3  статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с  жалобами граждан ФИО4, ФИО5 и ФИО6», основываясь на  принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов  недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации),  указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и  нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе  общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в  расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности  (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого  земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в  многоквартирном доме (статья 16).  

Таким образом, право общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на  земельные участки, на которых расположены МКД, возникает в силу закона.  

Ответчиком также не учтено, что из разъяснений, изложенных в п.п. 66, 67  Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, п. 26  Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, следует, что с момента регистрации  права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме  соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников  помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на  основании ст. 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или публичной  собственности находился переданный в аренду земельный участок.  

По общему правилу в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к  договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.  

Следовательно, наличие зарегистрированного права собственности Российской  Федерации, а также зарегистрированного права аренды ООО «Газпром переработка  Благовещенск» на спорные участки правовым основанием для приостановления  государственной регистрации прав и отказа в государственной регистрации по заявлениям  общества не являлось.  

Зарегистрированное право собственности Российской Федерации, ограничения  (обременения) в виде действующих договоров аренды и субаренды спорных земельных  участков не препятствуют осуществлению государственной регистрации права общей  долевой собственности за ООО «Жилой микрорайон».  

Регистрация прекращения указанных выше прав является техническим действием  регистрирующего органа и не может служить основанием для отказа Управления  Росреестра по Амурской области в регистрации права общей долевой собственности на  земельные участки.  

При таких обстоятельствах, правовых оснований для вынесения оспариваемых  решений у ответчика не имелось. Оспариваемые решения противоречат приведенным  выше нормам права и разъяснениям ВС РФ, нарушают права заявителя в сфере  экономической деятельности, в связи с чем требования заявлены правомерно и подлежат  удовлетворению.  

В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по  делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействие)  государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных  лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или  решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные  нарушения прав и законных интересов заявителя.  

С учетом характера заявленных требований, наличия на спорных земельных участках  единого жилого комплекса, в соответствии с предписаниями статьи 201 АПК РФ считает  возможным применить способ восстановления нарушенного права в виде обязания  Управления Росреестра по Амурской области произвести государственную регистрацию  

права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельные участки с  кадастровыми номерами 28:05:000000:6231, 28:05:010422:114, 28:05:000000:6176,  28:05:000000:6254.  

В силу ст. 110 АПК РФ, ст.ст. 333.21, 333.40 НК РФ понесенные заявителем судебные  расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 000 рублей в связи с  оспариванием четырех ненормативных актов, подлежат взысканию с ответчика в пользу  общества.  

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

решил:

Требования удовлетворить. 

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>), выраженное в уведомлении от 28.11.2023 № КУВД-001/2023-37219494/7 об  отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой  микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6231.  

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, выраженное в уведомлении от  27.11.2023 № КУВД-001/2023-37164409 об отказе государственной регистрации права  общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок с  кадастровым номером 28:05:010422:114.  

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>), выраженное в уведомлении от 01.12.2023 № КУВД-001/2023-37152042 об  отказе государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой  микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6176.  

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>), выраженное в уведомлении от 30.11.2023 № КУВД-001/2023-36999875 об  отказе государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой  микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6254.  

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) произвести  государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой  микрорайон» на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:000000:6231,  28:05:010422:114, 28:05:000000:6176, 28:05:000000:6254.  

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра  и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.  

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой  Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской  области.  

Судья В.С. Воробьёва