АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                                               

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-32878/2019

г. Новосибирск

02 февраля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2021 года.

Решение в полном объёме изготовлено 02 февраля 2021 года.   

         Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ПОТОК ТРЕЙД» (ОГРН 

<

***>), р.п. Краснозерское Новосибирской области

к обществу с ограниченной ответственностью «АКС» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) акционерная компания «Алроса» (публичное акционерное общество), г. Мирный Республика Саха (Якутия), 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, 3) акционерное общество «СИБНОРДТЕХКОМПЛЕКТ»,

о признании нежилые помещения общим имуществом,

с участием представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.09.2016, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО3 решение от 13.04.2017 (конкурсный управляющий), паспорт;

от третьих лиц: 1) ФИО4 по доверенности №81 от 20.04.2020, диплом, паспорт; 2) не явился, извещен; 3) не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ПОТОК ТРЕЙД» (далее – ООО «ПОТОК ТРЕЙД», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «АКС» о признании нежилых помещений, с кадастровым номером 54:35:101450:293, общей площадью 107,9 кв.м., номера на поэтажном плане: 32-1, 32-2, 33, 34, расположенные на 1 (первом) этаже здания по адресу: 

<

...>, — общим имуществом (местами общего пользования) здания, расположенного по адресу: 

<

...>, — имеющие следующие площади и назначение:

- помещение №32-1, площадью 44,6 кв.м. (вестибюль);

- помещение №32-2, площадью 53,0 кв.м. (вестибюль);

- помещение №33, площадью 8,1 кв.м. (туалет);

- помещение №34, площадью 2,2 (туалет).

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал в полном объёме.

Ответчик - общество с ограниченной ответственностью «АКС» в лице конкурсного управляющего ФИО3 в судебном заседании и представленном отзыве исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на непредставление истцом доказательств, подтверждающих, что спорные помещения являются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании. Подробнее позиция ответчика изложена в отзыве и дополнительных пояснениях.

Третье лицо - акционерная компания «Алроса» в представленном отзыве и судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие доказательств, подтверждающих возможность отнесения спорных помещений к общему имуществу здания. Более подробно позиция третьего лица изложена в отзывах на исковое заявление.

Третьи лица -  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области и акционерное общество «СИБНОРДТЕХКОМПЛЕКТ» в судебное заседание не явились, отзывы по заявленным требованиям не представили.

 В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

          Начиная с 02.05.2014 года истец - ООО «ПОТОК ТРЕЙД» является собственником нежилых помещений, расположенных на 4 - 6 этажах в высотной части здания по адресу: 

<

...>, что подтверждается Выписками из ЕГРН, представленными в материалы дела.

Проход к помещениям истца, а также ко всем иным помещениям на другие этажи высотной части указанного здания возможен и осуществляется только через помещения 1 (первого) этажа, т.е. через вход в высотную часть здания со стороны улицы Максима Горького и далее через помещения входной группы с единым кадастровым номером 54:35:101450:293, что подтверждается Техническим паспортом БТИ по состоянию на 2005 год.

Начиная с момента постройки здания (с 1976 года) спорные помещения 1-го этажа, с кадастровым номером 54:35:101450:293, имели и имеют назначение — вестибюль, что подтверждается Проектной документацией - План 1-го. В соответствии с Техническим паспортом БТИ по состоянию на 2005 год назначение указанных помещений было также — вестибюль.

В настоящее время данные помещения перегорожены стеклянной перегородкой, что подтверждается Планом БТИ по состоянию на 2011 год.

Право собственности на помещение, с кадастровым номером 54:35:101450:293, состоящее из помещения №32-1, площадью 44,6 кв.м., помещения №32-2, площадью 53,0 кв.м., помещения №33, площадью 8,1 кв.м. и помещения №34, площадью 2,2, зарегистрировано в установленном законом порядке за ответчиком - ООО «АКС», что подтверждается Выпиской из ЕГРН, представленной в материалы дела.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

 В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие инструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 2 Постановления к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, спорные помещения имеют назначение помещений общего пользования. Учитывая это, данные помещения не должны быть зарегистрированы только за ответчиком, и права на них не могут быть реализованы только им самим.

Полагая, что внесение и сохранение записи о праве собственности ответчика на спорное (общее) имущество здания нарушает его законные права и интересы, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Рассмотрев заявленные исковые требования, выслушав доводы истца, ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения, общей площадью 347,6 кв.м., кадастровый номер 54:35:101450:336, общей площадью 389,9 кв.м, кадастровый номер 54:35:101450:335 и общей площадью 377,3 кв.м., кадастровый номер 54:35:101450:334, расположенные в здании по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, р-н Центральный, проспект Красный, д.17.

Право собственности зарегистрировано, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, представленными в материалы дела (т.1 л.д.13-15).

Ответчик на основании договора купли – продажи объектов недвижимости №12/22 от 22.12.2015 и определения Арбитражного суда Новосибирской области от 04.12.2017 владеет на праве собственности нежилым помещением, общей площадью 107,9 кв.м., с кадастровым номером 54:35:101450:293, номера на поэтажном плане 32-34, находящимся на первом этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что начиная с момента постройки здания (с 1976 года) спорные помещения 1-го этажа, с кадастровым номером 54:35:101450:293, имели и имеют назначение — вестибюль, что подтверждается Проектной документацией - План 1-го. В соответствии с Техническим паспортом БТИ по состоянию на 2005 год назначение указанных помещений было также — вестибюль.

В настоящее время данные помещения перегорожены стеклянной перегородкой, что подтверждается Планом БТИ по состоянию на 2011 год.

   Ссылаясь на то, что за ответчиком неправомерно зарегистрировано право собственности на помещения, которые, по мнению истца, относятся к общему имуществу собственников здания, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» определено, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 установлено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

В соответствии с положениями приведенных правовых норм лицо, приобретая право собственности на нежилое помещение в здании, в силу закона становится собственником общего имущества этого здания в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений. 

Следовательно, право собственности на общее имущество в здании не может быть признано и зарегистрировано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом здании. 

В связи с этим, передача в собственность лицу права собственности на нежилые помещения здания, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав других собственников помещений в здании. 

Таким образом, невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего нежилого помещения. 

Правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании технические помещения, лестницы и лестничные площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в здании. 

Поскольку между сторонами имелся спор относительно функционального предназначения спорных помещений, которые истец считает общим имуществом здания, по ходатайству истца, определением от 04.02.2020 судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Негосударственное судебно – экспертное учреждение «Мидель» ФИО5

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- каково целевое назначение и фактическое использование помещений, с кадастровым номером 54:35:101450:293, номера на поэтажном плане: 32-1, 32-2, 33, 34, расположенных на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>?

- относятся ли нежилые помещения, с кадастровым номером 54:35:101450:293, номера на поэтажном плане: 32-1, 32-2, 33, 34, расположенных на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, к общему имуществу здания и предназначены ли они для обслуживания более одного помещения в здании?

- в случае, если была произведена перепланировка (переустройство, реконструкция) нежилых помещений, с кадастровым номером 54:35:101450:293, номера на поэтажном плане: 32-1, 32-2, 33, 34, расположенных на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, указать в чем она заключалась и повлияла ли на целевое назначение и фактическое использование указанных помещений?

           Согласно заключению эксперта №355 от 17.08.2020, в ходе проведения экспертизы было установлено следующее:

          По вопросу: «каково целевое назначение и фактическое использование помещений, с кадастровым номером 54:35:101450:293, номера на поэтажном плане: 32-1, 1-2, 33, 34, расположенных на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>?»

Целевое назначение помещений, с кадастровым номером 54:35:101450:293, номера на поэтажном плане: 32-1, 32-2, 33, 34, расположенных на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, расположенных на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> с учетом наименований помещений №32-1 и № 32-2 «вестибюли» и планировочных решений в техническом паспорте на 23 ноября 2018 года, составленном ООО «Гео плюс» - нежилое помещение, которое не характеризуется признаками самостоятельности.

Помещение, с кадастровым номером 54:35:101450:293, образовано путем перепланировки из вестибюля и гардеробов согласно чертежу АР-4и2, которые ранее использовались для обслуживания единого технологического процесса высотной части здания по ул. Красный проспект, 17.

Фактически помещения №32-1 и №32-2 утратили функцию вестибюля, заключающуюся в перераспределении потоков посетителей административной части здания за счет разделения помещений вестибюля и коридора путем устройства перегородки и исключения функции перераспределения потоков посетителей административного здания с точки зрения технологических решений, что привело к возможности образования самостоятельного нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101450:293.

Целевое назначение помещений, с кадастровым номером 54:35:101450:293, номера на поэтажном плане: 32-1, 32-2, 33, 34, расположенных на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, расположенных на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> без учета наименований помещений №32-1 и № 32-2 «вестибюли» и планировочных решений в техническом паспорте на 23 ноября 2018 года, составленном ООО «Гео плюс» - нежилое помещение, которое характеризуется признаками самостоятельности. 

Фактическое использование помещения, с кадастровым номером 54:35:101450:293, номера на поэтажном плане: 32-1, 32-2, 33, 34, расположенных на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> по результатам осмотра: самостоятельный объект - нежилое помещение с организацией процесса торговли:

- помещение №32-1 и помещение №32-2 объединены используются в качестве торгового зала;

         - помещение №33 - санитарно-техническое оборудование отсутствует, используется в качестве подсобного помещения по отношению к организованному процессу торговли - в качестве кладовой, а также для обеспечения доступа в помещение №34;

           -       помещение №34 - туалет, оборудованный раковиной и унитазом.

         По вопросу: «относятся ли нежилые помещения, с кадастровым номером 54:35:101450:293, номера на поэтажном плане: 32-1, 32-2, 33, 34, расположенных на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, к общему имуществу здания и предназначены ли они для обслуживания более одного помещения в здании?»

По состоянию на дату осмотра нежилое помещение, с кадастровым номером 54:35:101450:293, номера на поэтажном плане: 32-1, 32-2, 33, 34, расположенные на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> может использоваться и фактически используется самостоятельно. 

Помещение, с кадастровым номером 54:35:101450:293, образовано путем перепланировки из вестибюля и гардеробов согласно чертежу АР-4и2, которые ранее использовались для обслуживания единого технологического процесса высотной части здания по ул. Красный проспект, 17. 

Ранее помещения вестибюля и гардеробов относились к помещениям общего пользования при ранее существовавших технологических процессах в здании, были предназначены для обслуживания более одного помещения в здании и относились к входной группе административного здания. При этом до объемно-планировочных решений по техническому паспорту по состоянию на 23 ноября 2018 года, помещений №32-1, №32-2, №33, №34, представляющих собой единое самостоятельное помещение с кадастровым номером 54:35:101450:293, не существовало. 

В настоящее время помещение, с кадастровым номером 54:35:101450:293, эксплуатируется как самостоятельное нежилое помещение, не обслуживает более одного помещения в здании. Поэтому в настоящее время отнести помещение, с кадастровым номером 54:35:101450:293, по объемно-планировочным, технологическим, конструктивным решениям к общему имуществу в здании, кроме как по признаку образования из помещений входной группы, ранее предназначенных для обслуживания всей высотной части здания, не представляется возможным.

          По вопросу: «в случае, если была произведена перепланировка (переустройство, реконструкция) нежилых помещений, с кадастровым номером 54:35:101450:293, номера на поэтажном плане: 32-1, 32-2, 33, 34, расположенных на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, указать в чем она заключалась и повлияла ли на целевое назначение и фактическое использование указанных помещений?»

Перепланировка за период с 08.12.2018 - даты, по состоянию на которую составлены технические планы по кадастровому делу, заключалась в объединении помещений №32-1 и №32-2, выраженная в демонтаже двух перегородок.

Демонтаж двух перегородок не влияет на назначение помещения как нежилого помещения.

При указанных обстоятельствах доводы ответчика о том, что спорное помещение, с кадастровым номером 54:35:101450:293, номера на поэтажном плане: 32-1, 32-2, 33, 34, расположенных на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, не имеет самостоятельного назначения и относится к общему имуществу здания, противоречат фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, не соответствуют сложившему порядку использования спорного помещения.

При таких обстоятельствах признать спорное помещение общим имуществом всех собственников помещений в здании, независимо от того, на каком этаже находятся помещения собственников, не представляется возможным. Государственная регистрация права собственности на этот объект лишь за одним из собственников помещений, не способна лишить других собственников возможности определять порядок использования общего имущества.

В связи с возникшими вопросами, для дачи пояснений, судом в судебное заседание был приглашён эксперт ФИО5, который ответил на вопросы суда, истца и третьего лица и подтвердил выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, указав, что в настоящее время спорное помещение, с кадастровым номером 54:35:101450:293, используется как самостоятельное помещение не предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения эксперта, арбитражный суд приходит к убеждению, что спорное помещение не может быть отнесено к общему имуществу здания по следующим основаниям.

Пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 предусмотрено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы),  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Между тем, из представленных в материалы дела доказательств и пояснений эксперта судом установлено, что в настоящее время спорное помещение, с кадастровым номером 54:35:101450:293, используется как самостоятельное помещение, инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование,  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся внутри помещения и обслуживающее более одного помещения в здании в спорном помещении отсутствует, следовательно, оно не требует постоянного открытого доступа для технических служб всех собственников здания, спорное помещение не используется для прохода в иные помещения в здании.

Доводы истца о том, что ранее спорное помещение состояло из вестибюля и гардеробов, относилось к помещениям общего пользования и было предназначено для обслуживания более одного помещения в здании, поскольку относилось к входной группе административного здания, в связи с чем в настоящее время они также должны быть признаны общим имуществом всех собственников судом отклоняются по следующим основаниям.

Согласно сведениям, представленным из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области спорное помещение, с кадастровым номером 54:35:101450:293, состоит из помещений №32-1, №32-2, №33, №34, и представляет собой единое самостоятельное помещение, которое было образовано в результате перепланировки и переустройства. Сведения об изменении площади и конфигурации (графической части) помещения, с кадастровым номером 54:35:101450:293, были внесены в ЕГРН на основании технического паспорта, составленного по состоянию на 2018 год и зарегистрированы в установленном законом порядке.

Каких – либо требований в отношении спорного помещения (о признании перепланировки незаконной и приведении спорного помещения в первоначальное состояние либо об оспаривании зарегистрированного права) ни истцом, ни иными собственниками в здании заявлено не было.

Учитывая, что каких-либо доказательств, подтверждающих, что спорное помещение относится к общему имуществу здания и предназначено для обслуживания всех помещений в здании, истцом в материалы дела не представлено, исковые требования о признании спорного помещения общим имуществом (местами общего пользования) здания являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате госпошлины и судебной экспертизе подлежат отнесению на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

  Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

                                                      Р Е Ш И Л:

   в иске отказать.

     Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт общества с ограниченной ответственностью «Негосударственное судебно – экспертное учреждение «Мидель» (ИНН 

<

***>) 30000 рублей в счёт оплаты судебной экспертизы, перечисленных по платежному поручению №4 от 10.01.2020.

    Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

   Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

            Судья                                                              Ю.Н.Голубева