АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-33484/2023

01 октября 2024 года

город Саратов

Резолютивная часть решения оглашена 17 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мнацаканян К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Энгельсского муниципального района (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Энгельс) к ФИО1 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Энгельс), третье лицо - СНТ «Жигули-2», Прокуратура Саратовской области, Управление Росреестра по Саратовской области, о понуждении осуществить снос самовольной постройкой с присуждением судебной неустойки и предоставлением права муниципалитету произвести снос с последующей компенсацией за счет ответчика 

 

УСТАНОВИЛ:

В исковом заявлении истец указал, что 11 февраля 2014 года комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и ФИО1 заключили договор аренды № 11234/1, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок: кадастровый номер 64:38:083601:727, площадью 1175 кв. метров: Саратовская область, Энгельсский район, СНТ «Жигули-2», район участка 133, срок аренды с 03.02.2014 года по 30.07.2032 г. для целей, не связанных со строительством. Специалист администрации Энгельсского муниципального района осмотрел земельный участок…727 и установил, что ответчик на земельном участке построил баню площадью 260,3 кв.м., количество этажей - 2, год завершения строительства - 2020, с кадастровым номером 64:38:083601:1109. По утверждению истца ответчик использует объект ….1109 как гостиничный комплекс, размещение которого на земельном участке ....727 не предусмотрено договором аренды.   

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области земельный участок расположен в границах участка СХ - 2 территориальной зоны садоводства и дачного хозяйства. Указанная территориальная зона допускает размещение хозяйственных построек, однако ответчик разрешение на строительство объекта недвижимости не получал. Таким образом, нахождение на земельном участке незаконно возведенного объекта недвижимого имущества нарушает права администрации Энгельсского муниципального района в сфере градостроительной деятельности. Указанное обстоятельство обусловило обращение истца в суд с иском о понуждении ответчика осуществить снос самовольной постройкой с присуждением судебной неустойки и предоставлением права муниципалитету произвести осуществить снос с последующей компенсацией за счет ответчика.

Представитель истца дополнил иск требованием о признании отсутствующим  зарегистрированное в реестре право собственности ФИО1 на баню площадью 260,3 кв.м. …..1109 и поддержал ранее заявленные требования.

Представитель ответчика представил письменный отзыв и пояснил, что здание с кадастровым номером 64:38:083601:1109 расположено в границах предоставленного земельного участка…727 и соответствует виду разрешенного использования «для «ведения садоводства». Земельный участок с кадастровым номером 64:38:083601:727 относится к территории садового некоммерческого товарищества «Жигули-2», членом которого ФИО1 является с 15.10.2005 г. Ответчик построил объект для собственных нужд, вопреки утверждению истца, застройщику не требовалось получения разрешения на строительство. 

Выявленное  отступление  от  градостроительных  требований в части расположения здания на расстоянии менее 3 метров до границы смежного не сформированного земельного участка не является основанием для удовлетворения исковых требований. В соответствии с заключением судебного эксперта № 07/24-49 от 02.08.2024 г. такое  отступление  от  градостроительных  требований   является  устранимым. Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении иска, включая дополненное истцом требование о признании отсутствующим зарегистрированное право, поскольку ФИО1 права муниципалитета наличием записи в реестре не нарушает. 

 

Представитель третьего лица СНТ «Жигули-2» представил отзыв, пояснил, что ФИО1 является членом СНТ «Жигули-2» с 1996 года, занимается ведением садоводства и имеет в собственности садовый дом. На участке кадастровый № 64:38:083601:727 Саратовская область, р-н Энгельсский, СНТ «Жигули-2», район уч. 133», который предоставлен ФИО1 в аренду администрацией района, ответчик также ведет садоводство - организовал сад и занимается выращиванием плодовых культур. Также на данном земельном участке расположена баня, в силу закона являющаяся хозяйственной постройкой садовода. Вид разрешенного использования земельного участка «ведение садоводства» позволяет садоводу без получения разрешения на строительство возводить хозяйственные постройки, в т.ч. баню. Объект ответчика не нарушает права СНТ «Жигули-2», требования администрации Энгельсского муниципального района удовлетворению не подлежат.

Представитель Прокуратуры после пояснений участников процесса и исследования материалов дела, включая результаты прокурорской проверки, отметил, что земельный участок, предоставленный ответчику на правах аренды для ведения садоводства, должен использоваться по целевому назначению. Ранее проведенная прокурорская проверка не касалась строения, а лишь проверялись доводы заявителя относительно забора, наличие которого, по мнению заявителя, препятствует свободному перемещению внутри СНТ и свободному доступу к водоему. Представитель Прокуратуры полагал, что истец не представил достаточных доказательств и не обосновал требование относительно сноса объекта, поэтому иск удовлетворению не подлежит. 

Принимая во внимание основание, предмет, требования иска, обстоятельства, изложенные в отзыве ответчика, третьего лица, в заключении прокурора, суд определил следующие нормы законов, подлежащие применению для разрешения настоящего спора.

Истец в обоснование иска указал, что ответчик на арендованном земельном участке построил объект без получения разрешения и без учета ограничений, указанных в постановлении Администрации и договоре аренды. 

Требования к застройке земельного участка объектами капитального строительства указаны в Градостроительном кодексе. 

Согласно п.1,2 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В силу ч.17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества.

Истец приложил к исковому заявлению договор № 11234/1,  от 11 февраля 2014 года,  согласно которому комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района передал ФИО1 во временное владение и пользование земельный участок кадастровый номер 64:38:083601:727, площадью 1175 кв. метров: Саратовская область, Энгельсский район, СНТ «Жигули-2», район участка 133, срок аренды с 03.02.2014 по 30.07.2032. Ограничение в виде запрета строительства договор не содержит. 

Обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками регулировалось Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", который действовал до 1.01.2019 г. Согласно п.1 ст. 13 Закона № 66-ФЗ обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками являлось обязанностью органов местного самоуправления по месту жительства граждан. В силу п.1 ст. 14 Закона № 66-ФЗ предоставление земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства осуществлялось в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Согласно п. 3 ст. 14 земельные участки, образованные в соответствии с проектом межевания территории из земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению, предоставляются членам такого объединения в соответствии с распределением образованных или образуемых земельных участков в собственность или аренду без проведения торгов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. 

Строительство объекта ответчик завершил в 2020 году, о чем свидетельствует поданная в 2021 году в регистрирующий орган декларация от 16.03.2001 г., дату начала строительства ответчик не раскрыл. 

Исходя из имеющихся сведений, для проверки законности строительства объекта капитального строительства на арендованном земельном участке суд руководствовался Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который вступил в силу  с 1 января 2019 года. В силу  ст. 23.1  Закона № 217-ФЗ строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

Содержание иска с учетом уточнения и пояснений, отзыва ответчика с учетом пояснений, отзыва СНТ, позиции Прокуратуры, приведенные нормы закона, условия договора аренды позволило суду определить значимые обстоятельства: включен ли земельный участок, предоставленный ответчику на правах аренды, в  предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства; в какой территориальной зоне находится арендованный земельный участок; соответствует ли объект предельным параметрам разрешенного строительства, включая требования указанные в п.39 ст. 1 ГрК РФ (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров).

            Представитель истца письменно указал, что в соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области земельный участок расположен в границах участка СХ - 2 территориальной зоны садоводства и дачного хозяйства. Указанная территориальная зона допускает размещение хозяйственных построек для нужд садоводства. Из открытых источников истцу стало известно, что ответчик использует объект в предпринимательских целях как гостиничный комплекс. 

            Представитель ответчика указал, что ФИО1 строил объект для собственных нужд, не связанного с предпринимательской деятельностью, завершенный объект он обозначил баней и обратился в регистрирующий орган в порядке, предусмотренном ч.11 ст. 24 № 218-ФЗ от 13.07.2015  путем подачи декларации. Объекту был присвоен кадастровый номер….1109. 

Для проверки соответствия объекта градостроительным, строительным нормам и правилам, суд по ходатайству ответчика назначил судебную экспертизу. В соответствии с заключением судебного эксперта № 07/24-49 от 02.08.2024 г. здание с кадастровым номером 64:38:083601:1109 расположено в границах предоставленного земельного участка ….727  и соответствует разрешенному виду использования земельного участка. В заключении судебный эксперт указал технические характеристики строения: отдельно расположенное, два надземных этажа, площадь застройки 147 кв.м., высота в наивысшей точке 7,2 м.; объект соответствует строительным, градостроительным нормам, за исключением следующего: объект расположен на расстоянии 0,8 м от границы смежного не сформированного земельного участка шириной 1,71 м. при нормативном 3 м., указанное нарушение не создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц, с технической точки зрения является несущественным и устранимым. Судебный эксперт определил строение как садовый дом. 

Участники процесса замечаний относительно результатов судебной экспертизы не заявили. Заключение содержит ответы на вопросы, указанные в определении суда. При таких обстоятельствах суд признает указанное доказательство допустимым. 

Сопоставив доказательства с юридическими значимыми обстоятельствами, и оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, суд признает установленными следующие обстоятельства: земельный участок, предоставленный ответчику на правах аренды, включен в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальную зону СХ - 2 - садоводства и дачного хозяйства; истец указал, что применительно к территориальной зоне допускается строительство; согласно экспертному исследованию параметры объекта, обозначенного экспертом как садовый дом, самим ответчиком как баня - отдельно расположенный, два надземных этажа, площадь застройки 147 кв.м., высота в наивысшей точке 7,2 м., - не превышает предельных параметров разрешенного строительства, определенные  п.39 ст. 1 ГрК РФ - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров.

Принимая во внимание, что для строительства садового дома или бани не требуется

получение разрешения, утверждение истца о наличии на арендованном земельном участке самовольного строения по признаку отсутствия разрешительной документации, нельзя признать обоснованным. 

            Наличие нарушения отступа от смежного земельного участка не является достаточным основанием для сноса объекта, принимая во внимание, указанные в заключении эксперта обстоятельства - объект расположен на расстоянии 0,8 м от границы смежного не сформированного земельного участка шириной 1,71 м. при нормативном 3 м., указанное нарушение не создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц, о чем указано в отзыве СНТ; с технической точки зрения является несущественным и устранимым, на что обратил внимание судебный эксперт.

            Само по себе различное восприятие объекта экспертом как садовый дом, ответчиком как баня не является достаточным основанием для удовлетворения требования истца о признании зарегистрированного права отсутствующим и сноса объекта. 

Возможность применения такого способа защиты закреплена в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) указано, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Таким образом, иск о признании права отсутствующим может быть предъявлен, если: запись в ЕГРН нарушает право Истца; право Истца не может быть защищено путем признания права; право Истца не может быть защищено путем истребования имущества из чужого незаконного владения; право Истца не может быть защищено путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права. 

В настоящем деле совокупность указанных условий отсутствует. Указание ответчиком в декларации наименования объекта как бани, вместо садовый дом, не привело к нарушению и или изменению правил и режима землепользования.

            Истец обратил внимание суда о размещении информации в открытых источниках об использовании объекта после его строительства и регистрации в предпринимательских целях, ответчик воздержался от пояснений по данному обстоятельству. 

Вместе с тем, сам по себе факт нецелевого использования объекта не является достаточным условием для сноса объекта. Ответчик указал в отзыве, что использует объект для собственных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. При выявлении несоответствия фактических обстоятельств заверениям, которые ответчик дал в суде, является основанием для компетентного органа избрать любое требование, в т.ч. указанное в ст. 12 ГК РФ, которое бы соотносилось с основанием и предметом иска. 

Суд не вправе выходить за пределы заявленных требований.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования истца с учетом уточнений о признании отсутствующим  зарегистрированного в реестре права собственности ФИО1 на баню площадью 260,3 кв.м. …..1109; о понуждении осуществить снос самовольной постройкой с присуждением судебной неустойки и предоставлением права муниципалитету произвести снос с последующей компенсацией за счет ответчика, не подлежат удовлетворению. 

Решая вопрос о распределении расходов по оплате судебной экспертизы 53000 руб.  по правилам ст. 110 АПК РФ, суд относит их на истца. 

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления Администрации Энгельсского муниципального района (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Энгельс) к ФИО1 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Энгельс) отказать.

Взыскать с Администрации Энгельсского муниципального района (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Энгельс) в пользу ФИО1 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Энгельс) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 53000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                                          В.Е. Бондаренко