﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6341/19 

Екатеринбург

14 ноября 2019 г.

Дело № А76-14529/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Кудиновой Ю.В.,

судей Шершон Н. В., Павловой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хотенова Сергея Владимировича (далее – ИП Хотенов С.В.) на определение Арбитражного суда Челябинской области от 09.04.2019 по делу № А76-14529/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2019 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

В производстве Арбитражного суда Челябинской области находится дело о признании общества с ограниченной ответственностью «Град-М» (далее – общество «Град-М», должник) несостоятельным (банкротом). 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.06.2017 в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Высоцкая Татьяна Алексеевна (далее – конкурсный управляющий Высоцкая Т.А.). 

03.07.2018 конкурсный управляющий Высоцкая Т.А. обратилась в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий, в котором просила внести изменения в предложенный кредитором ИП Хотеновым С.В. порядок и условия проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества общества «Град-М», являющегося предметом залога по требованиям конкурсного кредитора ИП Хотенова С.В., в части установления начальной продажной стоимости залогового имущества – нежилого помещения №15, расположенного по адресу: ул. Энтузиастов, д. 11, г. Челябинск, кадастровый номер 74:36:0000000:0000:029956:1015/А2аа1а2, в размере                            84 568 840 руб. 06 коп.; утверждения электронной торговой площадки для проведения торгов – МТС «Фабрикант.ру» (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ). 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 09.04.2019 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества «Град-М» в редакции конкурсного управляющего. Установлена начальная продажная стоимость залогового имущества – нежилого помещения №15, площадью 2 269,2 кв.м. расположенного по адресу: ул. Энтузиастов, д. 11, г. Челябинск, кадастровый номер 74:36:0000000:0000:029956:1015/А2аа1а2, в размере 84 568 840 руб. 06 коп. Утверждена электронная торговая площадка для проведения торгов – МТС «Фабрикант.ру».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда        от 02.07.2019 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ИП Хотенов С.В. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что зарегистрированная площадь нежилого помещения (2269,2 кв. м) не соответствует фактической площади (3189,6 кв. м) и установленная начальная цена продажи имущества в размере 84 568 840 руб. 06 коп. является завышенной, в связи с чем торги будут затянуты и материальные интересы кредиторов будут нарушены.                      ИП Хотенов С.В. полагает, что реализация нежилого помещения с незарегистрированной реконструкцией может представлять угрозу здоровью и жизни людей, поэтому считает продажу имущества невозможной. При реализации спорного имущества Хотенов С.В. лишится площади 920,4 кв.м., представляющей разницу между фактической и зарегистрированной площадью нежилого помещения.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

В соответствии со статьей 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, определением       от 12.12.2014 в реестр требований кредиторов должника включено требование общества с ограниченной ответственностью «Лента» в размере 26 294 024 руб. 30 коп., как обеспеченное залогом имущества должника в соответствии с условиями договора залога недвижимости от 17.05.2007 – нежилым помещением № 15 площадью 3 189,6 кв.м., расположенным по адресу:                г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 11, кадастровый номер 74:36:0000000:0000:029956:1015/А2аа1а2. 

Определением от 15.09.2016 произведена замена кредитора общества с ограниченной ответственностью «Лента» на его правопреемника                      ИП Хотенова С.В. в части требования третьей очереди реестра в размере 26 294 024 руб. 30 коп. 

22.06.2018 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве опубликовано сообщение № 2804379 «Об определении начальной продажной цены, утверждения порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога», разработанного залоговым кредитором ИП Хотеновым С.В., согласно которому предложено продать заложенное имущество площадью 3 189,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 11 по цене 47 844 000 руб. 00 коп., торги проводить на электронной площадке «Межрегиональная электронная торговая система «http:www.m-ets.ru». 

02.07.2018 к конкурсному управляющему обратился единственный участник должника – Сахнов А.Н. и выразил несогласие с предложенной начальной ценой продажи имущества. Кроме того, посчитав, что площадь нежилого помещения, предложенная залоговым кредитором (3 189,6 кв.м.), не соответствует площади, на которую имеются зарегистрированные права должника (2 269,2 кв.м.), а также сославшись на заниженную начальную стоимость предмета залога и отсутствие аккредитации на электронной площадке «Межрегиональная электронная торговая система «http:www.m-ets.ru», конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

В обоснование заявления конкурсным управляющим указано, что при проведении работ по уточнению площадей помещений № 14 и № 15 по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 11, находящихся в собственности должника, установлено, что имеются расхождения между фактической площадью помещения (3 189,6 кв. м) и площадью, указанной в правоустанавливающих документах (2 269,2 кв. м), так как должник провел реконструкцию помещения, что привело к тому, что второй этаж помещений с высокими потолками был разделен на второй и третий этажи, что, соответственно, привело к увеличению площади помещения; должник не обращался за проведением инвентаризации помещений, получением разрешения на реконструкцию и регистрацией увеличенных площадей; конкурсный управляющий указал на то, что проведение узаконивания реконструкции помещений в конкурсном производстве повлечет дополнительные временные и финансовые затраты, затягивание процесса реализации имущества, что повлияет на законные интересы и права кредиторов, поэтому считал возможным в публикации о торгах указать потенциальным покупателям на расхождение фактической и зарегистрированной площади.

Согласно отчету об оценке нежилого помещения, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Финансбизнесконсалтинг», рыночная стоимость нежилого помещения № 15, площадью 2 269,2 кв. м. и нежилого помещения № 14, площадью 439,2 кв. м. составляет 100 937 011 руб. 00 коп.

Конкурсный управляющий полагал, что начальная продажная цена нежилого помещения № 15 площадью 2 269,2 кв.м. с учетом определенной оценщиком стоимости 1 кв.м. в размере 37 268 руб. 13 коп. должна составлять 84 568 840 руб. 60 коп.

Кроме того, конкурсный управляющий Высоцкая Т.А. указала, что кредитором для проведения торгов была предложена торговая площадка «Межрегиональная электронная торговая система «http:www.m-ets.ru»; поскольку конкурсный управляющий аккредитована и имеет договорные отношения с иной площадкой – МТС «Фабрикант.ру», то изменение площадки для проведения торгов повлечет дополнительные расходы, связанные с оплатой аккредитации организатора торгов.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к  выводу, что предложенный конкурсным управляющим порядок и цена продажи имущества будут отвечать интересам кредиторов должника, а представленный отчет об оценке нежилого помещения кредитором ИП Хотеновым С.В. не оспорен.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, признал их законными и обоснованными.

Суд округа полагает, что выводы судов являются верными, соответствуют требованиям действующего законодательства и основаны на полном и всестороннем анализе обстоятельств настоящего дела.

В силу пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 – 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано.

При разрешении подобных разногласий суд должен определить наиболее целесообразные правила продажи заложенного имущества, учитывающие баланс интересов всех вовлеченных в процесс несостоятельности должника лиц, а не только интересы залогового кредитора, чье право определять начальную продажную цену предмета залога, порядок и условия проведения торгов и утверждать соответствующее положение (пункт 6 статьи 18.1, абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве) не является безусловным, и не связывает как лиц, участвующих в деле о банкротстве, так и суд (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2019                   № 308-ЭС19-449).

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – Постановление Пленума № 58), на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве). В абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума № 58 разъяснено, что начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. По смыслу статьи 12 Закона об оценочной деятельности при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Руководствуясь данными положениями закона и соответствующими разъяснениями, исследовав обстоятельства данного спора, оценив приведенные участвующими в деле лицами доводы и возражения, изучив представленные в материалы дела документы, учитывая, что площадь помещения согласно регистрационным сведениям составляет 2 269,2 кв.м., а увеличение площади помещения после проведения реконструкции до 3 189,6 кв.м. не оформлено в установленном законом порядке, информация о расхождении между фактической и зарегистрированной площадью помещения согласно редакции конкурсного управляющего должна быть отражена  в сообщении о проведении торгов; принимая во внимание, что согласно отчету об оценке нежилого помещения, составленному обществом «Финансбизнесконсалтинг», рыночная стоимость спорных помещений составляет 37 268 руб. 13 коп. за 1 кв.м., указанный отчет об оценке не оспорен, иной оценки имущества в материалы дела не представлено, предложенная залоговым кредитором цена –      47 844 000 руб. ничем не обоснована, суды обоснованно пришли к выводам о необходимости утверждения разногласий относительно начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога в редакции, предложенной конкурсным управляющим.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы, изучения материалов дела, суд округа считает, что судами нижестоящих инстанций в полной мере установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора по существу, им дана надлежащая правовая оценка, приведенные сторонами спора доводы и возражения исследованы выводы судов соответствуют установленным ими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основываются на верном применении норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что начальная продажная цена завышена и в связи с этим торги будут затянуты во времени, справедливо отклонен судами, поскольку стоимость в размере 84 568 840 руб. 60 коп. соответствует рыночной и определена на основе независимой оценки, которая ИП Хотеновым С.В. не оспорена.

По общему правилу действительная рыночная стоимость имущества определяется только в результате торгов с учетом наличия либо отсутствия на него спроса, поэтому суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований считать предложенную конкурсным управляющим начальную цену продажи предмета залога недостоверной (завышенной).

В отношении площади помещения № 15 суды приняли во внимание, что увеличение площади помещения после проведения реконструкции не оформлено в установленном законом порядке; действия конкурсного управляющего по узакониванию реконструкции в процедуре конкурсного производства повлекут дополнительные временные и финансовые затраты; в сообщении о проведении торгов будет содержаться информация о наличии расхождений между действительной и зарегистрированной площадями помещения, поэтому обоснованно согласились с редакцией конкурсного управляющего, исходя из того, что в ином случае потенциальные покупатели будут введены в заблуждение относительно характеристик помещения и наличия правоустанавливающих документов на него.

Довод кассационной жалобы о невозможности продажи залогового имущества ввиду наличия неузаконенной реконструкции судом округа отклоняется как не имеющий правового значения при разрешении настоящего обособленного спора, предметом которого является разрешение разногласий между залоговым кредитором и конкурсным управляющим относительно условий продажи залогового имущества.

В отношении выводов суда первой инстанции, касающихся определения электронной площадки, подателем жалобы каких-либо возражений не заявлено, в связи с чем данные выводы предметом кассационного пересмотра не являются.

Суд округа по результатам рассмотрения кассационной жалобы считает, что в обжалуемой части выводы судов об определении наиболее приемлемых и целесообразных правил продажи заложенного имущества правомерны и доводами кассационной жалобы не опровергаются.

Таким образом, учитывая, что нарушений норм материального и (или) процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено, следует признать, что определение Арбитражного суда Челябинской области                 от 09.04.2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2019 в обжалуемой части являются законными и обоснованными, ввиду чего отмене по приведенным в кассационной жалобе доводам не подлежат.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 17.09.2019 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему обществом с ограниченной ответственностью «ГРАД-М» Высоцкой Т.А. реализации указанного в определении Арбитражного суда Челябинской области от 09.04.2019 по делу №А76-14529/2014 залогового имущества с торгов.

Указанные обеспечительные меры были приняты до рассмотрения настоящей кассационной жалобы.

Поскольку производство по рассмотрению кассационной жалобы завершено, указанные обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Уральского округа от 17.09.2019, подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 09.04.2019 по делу № А76-14529/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хотенова Сергея Владимировича – без удовлетворения. 

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Уральского округа от 17.09.2019. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							Ю.В. Кудинова 

Судьи							Н.В. Шершон 

                                             						Е.А. Павлова