РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-99066/22-127-740

г. Москва

06 октября 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2022года

Полный текст решения изготовлен 06 октября 2022 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рожковой А.А.

рассматривает в судебном заседании дело по иску (заявлению)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЙС-ГАРАНТ"

121151, ГОРОД МОСКВА, ТАРАСА ШЕВЧЕНКО НАБЕРЕЖНАЯ, ДОМ 23А, СЕКТОР В ЭТ 4 ПОМ 1 КОМ 1, ОГРН: 1037739027380, Дата присвоения ОГРН: 08.01.2003, ИНН: 7718189034

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАНЕЖНАЯ ПЛОЩАДЬ"

107140, ГОРОД МОСКВА, ВЕРХНЯЯ КРАСНОСЕЛЬСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 3, СТРОЕНИЕ 1, ЭТАЖ/ОФИС 4/402, ОГРН: 1067760140150, Дата присвоения ОГРН: 27.11.2006, ИНН: 7704625234

Третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "БАШНЯ 2000"

121151, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ДОРОГОМИЛОВО ВН.ТЕР.Г., ТАРАСА ШЕВЧЕНКО НАБ., Д. 23А, ЭТАЖ 2, ПОМЕЩ. I КОМ.1, ОГРН: 1197746567292, Дата присвоения ОГРН: 19.09.2019, ИНН: 7730253448

О признании недействительным Договора № Дог 2019/10/01 от 01.10.2019 г.

при участии:

от истца – Ночной П.А. по дов. от 01.06.2022 №б/н; 

от ответчика – Катышева А.А. по дов. от 23.08.2022 №б/н

от третьего лица – Борисова С.В. по дов. от 10.06.2022 №б/н

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании недействительным Договора № Дог 2019/10/01 от 01.10.2019г., заключенный между ООО «Мкапитал» и ООО «Управляющая компания «Башня 2000».

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражал.

 Представитель третьего лица в удовлетворении исковых требований возражал, поддержал позицию ответчика.

Выслушав представителей, исследовав в полном объеме все представленные в дело письменные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В обоснование исковых требований, истец ссылается на то, что является собственником нежилого помещения общей площадью 450,2 кв.м., расположенного на четвертом этаже в здании «Башня 2000» по адресу: г. Москва, набережная Тараса Шевченко, дом 23А, кадастровый номер 77:07:0007003:7057 (далее -здание).

В ходе рассмотрения дела А40-246596/2021 по иску ООО «Манежная площадь» к ООО «Спейс-Гарант» о взыскании 2 885 616 руб. 06 коп., включая:

неустойки по договору о возмещении расходов по содержанию технической эксплуатации здания Офисного Комплекса «Башня 2000» № 41э/2019 от 01.01.2019 в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 11.01.2019 г. по 21.04.2021 г. в размере 102 451 руб. 26 коп.;

неосновательного обогащения ответчика за содержание общего имущества здания общей площадью 35 100, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, наб. Тараса Шевченко, дом 23А за период с 01.04.2020 г. по 30.06.2021 г. пропорционально доли ответчика в размере 2 768 997 руб. 40 коп.;

проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 768 997 руб. 40 коп. за период с 14.10.2021 г. по дату фактической оплаты суммы долга (по состоянию на 08.11.2021 г. в размере 14 167 руб. 40 коп.)

расходов по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при предъявлении иска в размере 37 428 руб.

Ответчиком представлена копия Договора № Дог 2019/10/01 от 01.10.2019 г., заключенного между правопредшественником Истца и ООО «Управляющая компания «Башня 2000» на обслуживание здания Офисного Комплекса «Башня 2000». Также к исковому заявлению приложены копии платежных поручений по вышеуказанному договору. Вместе с тем, ни в договоре, ни в приложениях к договору не представлено обоснование стоимости платы на управление и эксплуатацию, при этом сумма расходов по данному договору за 2020 г. составляет 75 000 000 руб. кроме того НДС, что составляет 43,97% от общей суммы всех расходов за 2020 г., предъявляемых к оплате собственникам Офисного комплекса «Башня 2000».

Заключение договора Ответчиком с ООО «УК «Башня 2000» с ООО «Спейс-Гарант» не согласовывалось.

В здании Офисного Комплекса «Башня 2000» не создано товарищество собственников жилья либо иной жилищный кооператив. Таким образом, требования о взыскании денежных средств заявляются от имени управляющей организации.

В соответствии с п.1 ст.45 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

При этом п.7 вышеуказанной статьи указано, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п.7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В свою очередь, согласно пункту 31 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (в ред. от 29.06.2020 г.) при определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.

Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), - в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения.

Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

По состоянию на момент настоящего иска общее собрание за предыдущие периоды не проводилось, соответственно, ни способ управления общим имуществом здания, ни перечень услуг и работ и их стоимость не определялись, в том числе не было согласовано со всеми собственниками и заключение спорного договора на оказание эксплуатационных услуг № Дог 2019/10/01 от 01.10.2019 г.

Истец полагает, что при заключении № Дог 2019/10/01 от 01.10.2019 г. Ответчиком были нарушены требования п.1, 7 ст.45, п.7 ст. 156 ЖК РФ, п.31 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (в ред. от 29.06.2020 г.), что нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы Истца.

Истец неоднократно направлял Ответчику требования о проведении собрания всех собственников помещений, на котором собственники должны утвердить порядок управления зданием на 2021 год, а также размер соответствующих обязательных расходов. (Исх. № 25/01-01 от 25.01.2021; Исх. № 02/03-01 от 02.03.2021; Исх. № 20/04-01 от 20.04.2021). Однако, указанные требования истцом были проигнорированы, в связи с чем, истец обратился с иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п. 2 названной статьи).

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п.2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Ответчик в отзыве указывает на то, что истец ссылается на нарушение его прав при заключении договора №Дог2019/10/01 от 01.10.2019, а именно требований п. 1 7 ст. 45, п.7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ, и п. 31 Постановления правительства РФ от 13.08.2006 №491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Однако указанные нормы права посвящены установлению равных платежей (тарифов) при определении порядка содержания общего имущества, а также правилам проведения общих собраний при управлении многоквартирным домом, т.е. указанные нормы не могли быть нарушены спорным договором поскольку им не определялся порядок управления общим имуществом.

Истец вводит суд в заблуждение утверждая, что денежные средства в рамках дел №А40-246596/2021 и №А40-3227/2022 взыскиваются от имени управляющей компании. Опровержением доводов истца по настоящему делу служит решение Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-3227/2022, вступившее в законную силу 08.06.2022, из которого усматривается, что с иском к ООО «Спейс Гарант» обратилась не управляющая компания, а один из собственников здания - ответчик по настоящему иску.

Спорный договор заключен между ответчиком и третьим лицом во исполнение ООО «Манежная Площадь» своих обязательств по надлежащей эксплуатации и содержанию принадлежащего ему имущества, в рамках ст. 209 ГК РФ. А истец по рассматриваемому иску от данной обязанности уклоняется, нести расходы по содержанию мест общего пользования не желает.

ООО «Манежная Площадь» (до реорганизации ООО «Мкапитал») являетсясобственником части здания общей площадью 35 100, 2 кв. м. расположенным по адресу: г. Москва, наб. Тараса Шевченко, дом 23 А, и несет на себе расходы, связанные с содержанием и технической эксплуатацией всего указанного Здания, в том числе по договору оказания услуг № Дог2019/10/01 от 01.10.2019 г. с ООО "УК "Башня 2000".

В рамках спорного договора собственник здания, обладающий большей площадью коммерческих помещений, заказал у ООО «УК «Башня 2000» перечень услуг по обслуживанию всего здания, включая места общего пользования согласно перечню, в приложении №1.

Противоречий в сложившемся порядке обеспечения содержания здания по отношению к указанному истцом Постановлению правительства РФ от 13.08.2006 №491 так же не имеется, поскольку пунктом 32 Постановления предусмотрено, что при непосредственном управлении многоквартирном домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения общего собрания собственников помещений.

ООО «Спейс-Гарант» владеет на праве собственности помещениями на 4 этаже указанного здания общей площадью 450,20 кв.м. и не созывало общее собрание собственников здания, не участвовало в спорном периоде в содержании общего имущества, более того, оплатило ООО «Манежная Площадь» не оспариваемую ими часть| коммунальных расходов. Несогласие истца сводится к несогласию с суммой потраченных ответчиком расходов на содержание общего имущества.

До 31.03.2020 между ООО «Мкапитал» и ООО «Спейс-Гарант» действовал договор №41э/2019 от 01.01.2019 о возмещении расходов по содержанию технической эксплуатации здания Офисного Комплекса «Башня 2000», аналогичные договоры ответчик заключал и с предыдущим собственником объекта ООО «Башня 2000», а именно: договор №9э/2008 от 01.01.2008; №10э/2009 от 01.12.2008, №10э/2010 от 01.01.2010; №10э/201 1 от 01.01.2011; №10э/2013 от 01.01.2013; №10э/2014от 10.12.2013.

ООО «Манежная Площадь» направляло предложение заключить дополнительное соглашение о возмещении расходов по эксплуатации здания на ранее действовавших между сторонами условиях и тарифах на последующий период от которого ООО «Спейс-Гарант» уклонился. Так же в адрес ответчика направлялась оферта на заключение договора о возмещении услуг по эксплуатации. Ответа так же не последовало.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны   могут   заключить   договор,   как   предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, собственник нежилого помещения, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

При этом обязанность нести расходы на содержание общего имущества собственником помещения в многоквартирном доме или нежилом здании, в котором отдельные помещения принадлежат различным собственникам, не зависит от наличия или отсутствия договора, а также не зависит от фактического использования помещения, что согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10.

Здание, в котором находятся помещения, принадлежащие истцу и ответчику введено в эксплуатацию с 1997 года, что следует из обстоятельств, ранее исследованных в рамках   дела   А40-8061/05-52-24,   где   с   участием   иных   сторон   устанавливались обстоятельства передачи  комплекса в доверительное управление от Департамента имущества г. Москвы.

Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 1 марта 2005 года, ответчик стал собственником части помещений согласно выписке, с 13.03.2003, т.е. отношения по возмещению расходов по управлению общим имуществом возникли до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и указанного Постановлений Правительства Москвы, являющихся подзаконными актами, в связи с чем, по мнению ответчика, применимыми к спорным отношениям.

В силу статьи 6 данного Кодекса акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным правоотношениям, возникшим после введения его в действие.

Кроме того, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ недействительность или незаключенность договора управления многоквартирным домом, а равно и решения о собрания о выборе управляющей организации не освобождает собственника помещения многоквартирном доме от возмещения стоимости выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома.

Такой вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 24 судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных  нужд,  утвержденного  Президиумом  Верховного  Суда  Российской Федерации 28.06.2017, а также правовой позиции о последствиях недействительности договоров о выполнении работ, закрепленной в пункте 2 Обзора практики разрешение споров по договору строительного подряда, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 N51.

Таким образом, даже будучи собственником помещения истец, не может оспаривать договор оказания услуг, заключенный между ООО «Манежная Площадь» и третьим лицом, поскольку не является стороной данного договора и его права указанным договором не нарушены. Истец неправильно квалифицировал свою юридическую заинтересованность по вышеуказанному делу. Ведь истцом может быть не всякое лицо, заявившее о нарушении его права, а только лицо, чьи права и законные интересы действительно нарушены (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ).

Недобросовестность поведения истца и отсутствие у него законного интереса подтверждается самими исковыми требованиями, ООО «Спейс Гарант» просит признать договор недействительным без предъявления требования о применении последствий недействительности такого договора. 

Последствием признания договора недействительным является возвращение сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора, что означает возврат всего полученного по договору в натуре, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) произвести денежную компенсацию. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании ст. 1103 ГК РФ применяются также правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

При этом, когда из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время, суд вправе, признавая сделку недействительной, указать в судебном акте на прекращение ее действия на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК РФ).

У суда отсутствуют основания  признать договор управления многоквартирным домом недействительным поскольку такого договора в смысле указанных истцом норм не существует.

 Прекратить действие оспариваемого договора теоретически возможно лишь на будущее время, и вопрос о двусторонней (взаимной) реституции в данном случае возникнуть не может, поскольку возвратить полученные услуги не представляется возможным.

Фактически получив коммунальные услуги, организованные другим собственником в здании и понимая невозможность реституции оказанных услуг, истец заявляет требование о недействительности договора, чтобы избежать формально необходимости исполнения своей обязанности по содержанию общего имущества в виде оплаты неосновательного обогащения собственнику (пытаясь оспорить одно из доказательств по делу о взыскании неосновательного обогащения дело А40-246596/2021-151-1708), компенсировавшему услуги нанятого юридического лица.

Подобное поведение лица является недобросовестным.

Участники гражданских правоотношений свободны в осуществлении своих прав и могут их защищать любым способом, предусмотренным законом (ст. 12 ГК РФ). При этом недопустимо извлекать преимущества из недобросовестного поведения с целью причинить вред правам и интересам других лиц (злоупотребление правом) - п. 1 ст. 10 ГК РФ.

Согласно пункту 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 16 ГК РФ).

Истец, заявляя требования о признании недействительным спорного договора, поступает противоречиво и недобросовестно, пытается таким образом избежать исполнения, возложенных на него обязательств по договору.

Так, согласно абз. 4 п. 2 и п. 5 ст. 166 ГК РФ сторона, подтвердившая оспоримуюсделку, не вправе ее оспаривать по основанию, о котором она знала или должна была знать при проявлении воли, под которой понимается поведение стороны, совершившей сделку, из которого очевидна ее воля сохранить сделку. Для этой стороны дефектная сделка более не является оспоримой по тому основанию, о котором этой стороне известно (или должно быть известно).

Таким образом, если собственник предъявляет иск о признании недействительным договора, по которому он ранее действовал без каких-либо возражений (например, сдавал показания приборов учета, производил оплату и т.д.), то это свидетельствует недобросовестном поведении собственника. 

Судом также установлено, что из переписки между истцом и третьим лицом следует тот факт, что истец пользовался услугами третьего лица, не только как сторона по договору о предоставлении права на размещение транспортного средства №ТрсШ-Зем/2016/45 от 01.02.2016, но и как лица, оказывающего услуги по содержанию общего имущества, например, в сентябре 2020 заказывал карты для прохода в помещения офисного комплекса, в августе 2020 просили разместить информацию об их арендаторах на стенде в местах общего пользования.

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Таким образом, с учетом совокупности указанных выше норм и обстоятельств, в удовлетворении иска надлежит отказать.

Госпошлина распределяется судом в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 64, 65, 110, 123, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

К.А. Кантор