Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-1854/2022

г. Петрозаводск

25 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2024 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Киселева О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Халиловым М.И., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску 

Союза рыболовов «Онежская пристань» 

к Федеральному государственному унитарному предприятию «Росморпорт» 

об установлении размера годовой арендной платы за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 365 592 руб., с ежемесячной арендной платой за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 30 466 руб., 

третьи лица: акционерное общество «Онежский судостроительно-судоремонтный завод», общество с ограниченной ответственностью «Институт проблем предпринимательства»,

при участии представителей:

истца – ФИО1, по доверенности от 01.08.2024;

ответчика – ФИО2, по доверенности от 21.02.2024; ФИО3, по доверенности от 29.03.2024; ФИО4, по доверенности от 15.05.2024 (участвует онлайн);

третьего лица, АО «Онежский судостроительно-судоремонтный завод», - ФИО5, по доверенности № 82/2023 от 22.12.2023;

эксперта ФИО6, личность удостоверена по паспорту;

установил:

Некоммерческое партнерство Водноспортивный клуб «Онежская пристань» (далее – истец, НП ВК «Онежская пристань») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к  Федеральному государственному унитарному предприятию «Росморпорт» (далее – ответчик, ФГУП «Росморпорт», Предприятие) об установлении размера годовой арендной платы за пользование Объектом (Пирс № 1) о признании незаконным действия об увеличении арендной платы в 120 раз, с 5400 руб. до 680000 руб.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 1, 10, 447, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренд», а также на условия договора аренды объекта недвижимого имущества № 10 от 27.12.2013.

В процессе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял исковые требования.

11.10.2024 суд принял к рассмотрению исковые требования в уточненной редакции, в соответствии с которым истец дополнил иск требованием об установлении размера годовой арендной платы за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 368 328 руб., с ежемесячной арендной платой за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 30 694 руб.

15.11.2024 представитель истца заявил об отказе от иска в части первоначального требования – о признании незаконным действия об увеличении арендной платы, а также поддержал в полном объеме исковые требования об установлении размера годовой арендной платы за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 368 328 руб., с ежемесячной арендной платой за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 30 694 руб. Руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принял частичный отказ от иска, принял к рассмотрению исковые требования в уточненной редакции.

06.12.2024 суд принял к рассмотрению уточненный иск, а именно, об установлении размера годовой арендной платы за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 365 592 руб., с ежемесячной арендной платой за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 30 466 руб.

В судебном заседании 11.11.2024 истец заявил ходатайство об уточнении искового требования, суд отказал в удовлетворении ходатайства в виду его несоответствия ст. 49 АПК РФ, п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции".

02.09.2024 сообщили суду о смене наименования истца и об изменении адреса его места нахождения. Так согласно представленным в материалы дела сведениям, наименование истца изменено с Некоммерческого партнерства Водноспортивный клуб «Онежская пристань» на Союз рыболовов «Онежская пристань», а адресом места нахождения юридического лица является – 185032, 

<

...>.

17.05.2022 Ответчик представил первоначальный отзыв на исковое заявление, в котором против исковых требований возражает полностью. В частности, ФГУП «Росморпорт» оспаривает довод истца о том, что Предприятие не наделено правом распоряжения и контроля исполнения договора в отношении акватории Онежского озера, поскольку объект недвижимости – Пирс № 1 распоряжением МТУ Росимущества № 56/Рп от 13.07.2017 передан на праве хозяйственного ведения Предприятию, в целях его эффективного использования. Уведомлением от 08.08.2017 № АТ-32/7430-27 арендатор был уведомлен об изменении арендодателя по договору аренды. С целью определения размера арендной платы ФГУП «Росморпорт» в 2021 году было организовано проведение оценки рыночной стоимости права собственности и имущественного права пользования объекта недвижимости как гидротехнического сооружения. Оценка выполнялась ООО «Институт проблем предпринимательства» на основании договора на оказание услуг по оценке № 705/ОПЭД-19 от 16.12.2019 с ФГУП «Росморпорт». По итогам проведенной оценки получен отчет об оценке от 09.11.2021 № 3669/21 (далее – Отчет). Отчет был подготовлен независимым оценщиком с учетом положений ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Достоверность Отчета подтверждена положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков на подтверждение стоимости объекта оценки от 23.11.2021 №ЭП-101 121-1, включающим также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. На основании Отчета и в соответствии с п.4.6 договора Ответчик направил Арендатору Уведомление от 29.11.2021 № ОБ-32/12216-27, согласно которому с 01.01.2022 установлен новый размер арендной платы в размере 680 000 рублей в год или 56 667 рублей в месяц. Довод истца о злоупотреблении правом со стороны Предприятия не является обоснованным, так как оценка рыночной стоимости проведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а не экспертизой. В свою очередь, действующим законодательством не предусмотрено обязательное участие Арендатора в проведении экспертизы определения рыночной стоимости права собственности и имущественного права пользования объекта недвижимости.

05.12.2023 Ответчик представил письменные пояснения (т. 4, л.д. 109-111), в которых возражает против иска по ранее заявленным доводам. Кроме того Предприятие возражает против требования истца в уточненной редакции, поскольку ни договором ни законом не предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке изменять размер арендной платы; в настоящем случае истец фактически требует изменения условия договора в одностороннем порядке, при том, что правовых оснований для изменения таких условий по смыслу статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

21.12.2023 Ответчик представил отзыв на уточненные исковые требования (т. 5, л.д. 1-4). В представленном отзыве Предприятие оспаривает доводы Истца, приведенные им в ходатайстве от 05.12.2023, в качестве недостатков Отчета об оценке от 09.11.2021 № 3669/21, а также поддерживает ранее заявленную правовую позицию по существу исковых требований.

            Определением от 15.08.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, акционерное общество «Онежский судостроительно-судоремонтный завод» (далее – АО «ОССЗ»), общество с ограниченной ответственностью «Институт проблем предпринимательства» (далее – ООО «ИПП»).

Третье лицо, ООО «ИПП», представило отзыв на иск, в котором сообщает, что увеличение арендной платы произведено ответчиком на основании п. 4.6 договора аренды и на основании Отчета об оценке № 3669/21 от 09.11.2021 г., выполненного ООО «ИПП» в рамках исполнения обязательств по договору на проведение оценки № 705/ОПЭД-19 от 16.12.2019, заключенного между ООО «ИПП» и ФГУП «Росморпорт». Дополнительно общество указывает, что оценка имущественного права пользования по договору аренды пирса № 1 выполнена ООО «ИПП» в строгом соответствии с заданием на оценку, сформулированном Заказчиком оценки (ФГУП «Росморпорт»), текст задания на оценку изложен на стр. 17-18 отчета об оценке; Федеральными стандартами оценки № № 1, 2, 3, 7, Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; в Отчете об оценке определена рыночная стоимость (наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства); оценка выполнена на дату оценки 22.09.2021, с учетом экономической ситуации, состояния объекта аренды и прочих факторов, актуальных на указанную дату; достоверность Отчета об оценке и указанной в Отчете рыночной стоимости подтверждена независимым положительным экспертным заключением Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» № ЭП-101121-1 от 23.11.2021 г.

07.12.2022 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертизы; проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Автотекс» ФИО7; на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость права собственности и имущественного права пользования (аренды) объекта федерального имущества: пирса № 1 на 22.09.2021.».

27.04.2023 эксперт представил суду Заключение № 368-57 от 26.04.2023 г. По результатам проведенного исследования, эксперт пришел к следующему выводу:

«Рыночная стоимость права пользования (аренды) объектом федерального имущества – пирсом № 1, на 22.09.2021 г. составляет:

30 694 руб. руб. в мес.;

368 328 руб. в год.

Рыночная стоимость права собственности на объект федерального имущества – пирс № 1, на 22.09.2021 г., составляет 2 497 994 руб.».

Ответчик представил письменную позицию на Заключение эксперта (т. 3, л.д. 150-158). Для подтверждения своей позиции, ответчик представил Заключение специалиста (рецензию) за  8986 от 03.07.2023 г. на Заключение от 26.04.2023 г. В указанной рецензии специалистами НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов» ФИО8 и ФИО9 сделаны следующие выводы (т. 4, л.д. 11-46): «Заключение № 368-57 от 26.04.2023 г., выполненное экспертом ООО «Автотекс» ФИО7, произведено с многочисленными нарушениями действующего законодательства, методик (методических рекомендаций) проведения данного вида исследований, не является полным, всесторонним и объективным. В заключении отсутствует общая оценка результатов исследования, ответы на поставленные вопросы не являются исчерпывающими, выводы эксперта исследованием не обоснованы и вызывают сомнения в достоверности, в связи с чем, указанное Заключение не может использоваться при принятии юридически значимых решений и выводу по проведенному исследованию являются основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Третье лицо, ООО «ИПП», представило отзыв на заключение эксперта (т. 3, л.д. 142-144). В том числе, по мнению третьего лица, экспертом выбран неверный объект-аналог исследования; в Заключении допущены ошибки в указании региональных коэффициентов стоимости строительства, ошибочно применен понижающий коэффициент для отстойного или пассажирского причала; использованная экспертом корректировка индексов приводит к двойному учета очистки от НДС, что необоснованно снижает показатели стоимости на 20 %; экспертом не обоснован, в том числе на научной и практической основе, примененный им расчет внешнего износа; выбор отрасли «Туризм» для анализа внешнего износа не обоснован, так как причал расположен на территории судостроительного завода и используется для отстоя судов, в том числе проведения их ремонтов.

31.10.2023 эксперт представил в суд Заключение № 368-57 от 27.10.2023 г. с исправленной арифметической ошибкой, в котором содержится следующий вывод: 

«Рыночная стоимость права пользования (аренды) объектом федерального имущества – пирсом № 1, на 22.09.2021 г. составляет:

30 466 руб. руб. в мес.;

365 592 руб. в год.

Рыночная стоимость права собственности на объект федерального имущества – пирс № 1, на 22.09.2021 г., составляет 2 473 426 руб.».

Ответчик представил письменные возражения на вновь представленное Заключением эксперта с исправленной арифметической ошибкой (т. 4, л.д. 112-116). 

Определением от 04.03.2024 суд назначил по настоящему делу повторную судебную оценочную экспертизу; проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО6; на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость права собственности и имущественного права пользования (аренды) объекта федерального имущества: пирса № 1 на 22.09.2021 с учетом существующей конструкции объекта».

06.06.2024 эксперт представил в суд Заключение за № А26-1854/2022. По результатам проведенного исследования, эксперт пришел к следующему выводу:

«Рыночная стоимость права собственности объекта недвижимости составляет 8 983 700 руб. без учета НДС.

Рыночная стоимость права пользования и владения объектом исследования на условиях договора аренды составляет 952 650 руб. в год без учета НДС».

Определением от 08.07.2024 суд по ходатайству представителя истца вызвал в судебное заседание для дачи пояснений по проведенной экспертизе эксперта ФИО6

08.08.2024 эксперт ФИО6 приняла участие в судебном заседании посредством системы веб-конференции, ответила на поставленные вопросы, подтвердил выводы, сделанные в проведенной ею экспертизе.

02.09.2024 и 03.10.2024 истец представил письменные возражения на заключение эксперта ФИО6 и на позицию ответчика, оспаривающего его доводы.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в настоящее судебное заседание не обеспечило. Дело в соответствии с ч. 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица, ООО «ИПП».

Представитель истца требования поддержал в полном объеме; представители ответчика и третьего лица, АО «ОССЗ», против иска возражали по ранее заявленным основаниям.

В судебном заседании эксперт ФИО6 ответила на вопросы суда и представителей сторон.

Представитель истца заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители истца и третьего лица возражали против данного ходатайства.

Рассмотрев ходатайство представителя истца, суд отказал в его удовлетворении, ввиду отсутствия у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта, противоречий в выводах эксперта суд не усматривает.

По ходатайству представителя третьего лица к материалам дела приобщены пояснения на письменные возражения истца на заключение эксперта с приложением фототаблицы. В своих пояснениях АО «ОССЗ» указывает, что пирс № 1 не находился и не находится на закрытой территории; на дату оценки  22.09.2021 доступ к пирсу № 1 осуществлялся через территорию АО «ОССЗ»; негативного воздействия на деятельность истца факт наличия прилегающей территории к земельному участку, на котором находится пирс № 1 территории АО «ОССЗ» не оказывает; пирс № 1 используется арендатором для отстоя маломерных судов круглогодично, а не только с апреля по ноябрь.

Заслушав представителей сторон и третьего лица, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между и ТУ Росимущества в Республике Карелия (Арендодатель) и НП ВК «Онежская пристань» (Арендатор) 27.12.2013 заключен договор аренды недвижимого имущества № 10 (далее – договор аренды). По условиям данного договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимости, находящийся в казне Российской Федерации с реестровым номером П12100000394 (далее – Объект): пирс № 1 общей площадью 516,0 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, для использования по назначению. Актом приема-передачи  имущества от 31.12.2013 г. Арендодатель передал, а Арендатор принял объект недвижимого имущества.

В силу п. 2.1 договора аренды договор действует по 31.12.2028 г. включительно.

Размер годовой арендной платы за пользование Объектом без учета НДС составляет 5 400 руб. (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 4.6 договора Арендодатель с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка недвижимости, вправе в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, производить изменение ставки арендной платы, осуществляемое с учетом имеющихся оценок рыночной стоимости годовой арендной платы, индекса инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, либо с применением иных методик, не противоречащих законодательству Российской Федерации. 

В адрес истца от ответчика поступило уведомление от 29.11.2021 за № ОБ-32/12216-27 об увеличении арендной платы до 68 000 руб. в год. На данное уведомление истец 21.12.2021 направил свои возражения, в котором выразил несогласие с увеличением арендной платы. В частности, истец сослался на разъяснения, изложенные в пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому в случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется; а так же на пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам торгов до заключения договора аренды. Вместе тем, арендная плата увеличилась арендодателем в одностороннем порядке непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила; тем самым, считает истец, Предприятие злоупотребило своим правом.

Поскольку возникшие разногласия сторон, не были урегулированы в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению  на основании следующего. 

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

 Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

На основании приведенных норм и разъяснений суд применительно к положениям пункта 4.6 договора аренды № 10 пришел к выводу о том, что от уведомление ответчика от 08.08.2017 № АТ-32/7430-27 представляет собой волеизъявление арендодателя, направленное на изменение условия о размере арендной платы, и потому является односторонней сделкой. 

Заключенный между сторонами договор № 10 от 27.12.2013 является договором аренды, правоотношения по которому регулируются положениями главы 34 ГК РФ. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

 В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

 Пунктом 4.6 договора аренды предусмотрено, что изменение размера арендной платы в связи с изменением конъюктуры рынка, цен, тарифов, производится арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке. Арендатор ставится в известность об изменении размера арендной платы не позднее 2 числа месяца, подлежащего оплате по измененной ставке.

 В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой названным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. 

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. 

С целью определения размера арендной платы ФГУП «Росморпорт» в 2021 году было организовано проведение оценки рыночной стоимости права собственности и имущественного права пользования объекта недвижимости как гидротехнического сооружения. Оценка выполнялась ООО «Институт проблем предпринимательства» на основании договора на оказание услуг по оценке № 705/ОПЭД-19 от 16.12.2019 с ФГУП «Росморпорт». По итогам проведенной оценки получен отчет об оценке от 09.11.2021 № 3669/21 (далее – Отчет). Отчет был подготовлен независимым оценщиком с учетом положений ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Достоверность Отчета подтверждена положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков на подтверждение стоимости объекта оценки от 23.11.2021 №ЭП-101 121-1

 На основании Отчета и в соответствии с п.4.6 договора Ответчик направил Арендатору Уведомление от 29.11.2021 № ОБ-32/12216-27, согласно которому с 01.01.2022 установлен новый размер арендной платы в размере 680 000 рублей в год или 56 667 рублей в месяц. 

Истец в обоснование иска сослался  недостоверность указанной в нем рыночной стоимости арендной платы.

 Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона № 135-ФЗ). 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым 8 оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (пункт 2 Информационного письма № 92). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 В части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

В целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, относительно обоснованности установленной в представленных истцом отчете арбитражный суд 07.12.2022 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертизы; проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Автотекс» ФИО7; на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость права собственности и имущественного права пользования (аренды) объекта федерального имущества: пирса № 1 на 22.09.2021.».

27.04.2023 эксперт представил суду Заключение № 368-57 от 26.04.2023 г. По результатам проведенного исследования, эксперт пришел к следующему выводу:

«Рыночная стоимость права пользования (аренды) объектом федерального имущества – пирсом № 1, на 22.09.2021 г. составляет:

30 694 руб. руб. в мес.;

368 328 руб. в год.

Рыночная стоимость права собственности на объект федерального имущества – пирс № 1, на 22.09.2021 г., составляет 2 497 994 руб.».

Изучив вышеуказанное заключение, суд пришел к выводу о том, что экспертом неверно выбран объект – аналог. Оцениваемы объект является ряжевым пирсом, имеющего корень (каменная насыпь), который входит в береговую линию, в справочнике оценщика имеется объект-аналог (код аналога ruМ3.07.012.0018-0023) пирс из ряжа, заполненного камнями. Выбор отрасли «Туризм» для анализа внешнего износа не обоснован, так как причал расположен на территории судостроительного завода и используется для отстоя и швартовке судов (подтверждается техническим паспортом объекта), в том числе проведения их ремонтов.

Определением от 04.03.2024 суд назначил по настоящему делу повторную судебную оценочную экспертизу; проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО6; на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость права собственности и имущественного права пользования (аренды) объекта федерального имущества: пирса № 1 на 22.09.2021 с учетом существующей конструкции объекта».

06.06.2024 эксперт представил в суд Заключение за № А26-1854/2022. По результатам проведенного исследования, эксперт пришел к следующему выводу:

«Рыночная стоимость права собственности объекта недвижимости составляет 8 983 700 руб. без учета НДС.

Рыночная стоимость права пользования и владения объектом исследования на условиях договора аренды составляет 952 650 руб. в год без учета НДС».

Определением от 08.07.2024 суд по ходатайству представителя истца вызвал в судебное заседание для дачи пояснений по проведенной экспертизе эксперта ФИО6

08.08.2024 эксперт ФИО6 приняла участие в судебном заседании посредством системы веб-конференции, ответила на поставленные вопросы, подтвердил выводы, сделанные в проведенной ею экспертизе.

 Представитель истца в судебном заседании 11.11.2024 заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы суд отклонил его в связи с отсутствием процессуальных оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представленный отчет соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем содержатся ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускающие различного толкования; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта, заключение эксперта основано на достаточном исследованном материале, выполнено в соответствии с законодательством. Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации (эксперта), нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалы дела не представлено.

 Оценив указанное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость годовой арендной платы за пользование объектами аренды. 

Исследовав представленные в материалы дела отчет об оценке отчет об оценке от 09.11.2021 № 3669/21 (далее – Отчет), на которых основано направленное ответчиком истцу уведомление  об одностороннем изменении величины арендной платы, суд пришел к выводу, что указанный отчеты об оценке не соответствует необходимым требованиям, а определенная в них рыночная стоимость размера арендной платы является недостоверной. 

Так, судом учтено, что оценщиком не проводился экспертный осмотр объекта оценки (т.1, л.д. 27), не учтена специфичность объекта оценки. 

Согласно части 1 части 65, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Оценив отчет оценщика и заключения судебных экспертиз суд приходит к выводу, что размер годовой арендной платы по договору аренды № 10 от 27.12.2013 не может быть установлен в размере годовой арендной платы за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 365 592 руб., с ежемесячной арендной платой за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 30 466 руб. 

Исходя из вышеизложенного исковые требования не подлежат удовлетворению. 

 В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины суд возлагает на истца. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1.            В удовлетворении иска Союза рыболовов «Онежская пристань» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) отказать.

2.            Взыскать с Союза рыболовов «Онежская пристань» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Росморпорт» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 175 000 руб.

3.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Киселева О.В.