АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-3023/2019

г. Биробиджан

28 января 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2020 года. Полный текст решения изготовлен 28 января 2020 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Нехамкиной А. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению публичного акционерного общества "Биробиджанстрой" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1027900509295, ИНН 7900000341)

к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1057900071460, ИНН 7901527290)

об оставлении приложения № 1 (Расчет арендной платы) к договору аренды земельного участка от 25.07.2017 № 17447 в редакции от 25.07.2017,

при участии представителя ответчика – ФИО3 (на основании доверенности № 150 от 07.02.2019),

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество "Биробиджанстрой" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (далее – Учреждение) об оставлении приложения № 1 (Расчет арендной платы) к договору аренды земельного участка от 25.07.2017 № 17447 в редакции от 25.07.2017.

В обоснование искового заявления указано, что ответчиком в адрес истца направлен проект приложения № 1 к договору аренды земельного участка № 17447 от 25.07.2017 в новой редакции, в которой изменен размер ежемесячной арендной платы с 3459 рублей 25 копеек до 21 070 рублей 55 копеек в связи с изменением величины коэффициента, учитывающего вид деятельности, осуществляемый на арендуемом земельном участке с 0,02 до 0,11. Общество направило Учреждению протокол разногласий от 22.07.2019. Ответчик письмом от 13.08.2019 за № 938 отказал в подписании протокола разногласий, указав, что основанием для применения коэффициента является назначение объекта капитального строительства. Основной вид деятельности арендатора, связанный со строительством зданий, сооружений не может применяться для расчета арендной платы и установления коэффициента. Земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300008:2 расположен в территориальной зоне градостроительного зонирования ЦО-1 «Зона обслуживания и деловой активности», в которой предусмотрены следующие основные виды разрешенного использования земельных участков: «Культурное развитие, код 3.6», «Развлечение, код 4.8», «Общественное управление, код 3.8», «Деловое управление, код 4.1», «Рынки, код 4.3», «Магазины, код 4.4», «Общественное питание, код 4.6» и др. Испрашиваемый Обществом вид разрешенного использования земельного участка «Строительная промышленность» в данной территориальной зоне не предусмотрен. Данный вид разрешенного использования предусмотрен Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области, утвержденными решением городской Думы от 09.12.2018 № 858 в зоне ПКС-2а, ПКС-4. Ответчик в письме от 13.08.2019 за № 938 также указал, что пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Новый расчет арендной платы, направленный Учреждением Обществу для уведомления, произведен с применением коэффициента 0,11 по коду 4.1 «Деловое управление».

Определением от 11.10.2019 исковое заявление принято судом к производству.

Комитет в отзыве на исковое заявление требования Общества не признал, указав, что приняв на себя права и обязанности по договору аренды, истец, как арендатор, выразил свое согласие на использование земельного участка с установленным видом разрешенного использования: «для эксплуатации и содержания административного здания». Согласно пунктам 2.1, 2.3, 2.6 договора, размер ежегодной арендной платы устанавливается арендодателем в одностороннем порядке на основании федерального законодательства, решений городской Думы. Размер арендной платы может быть пересмотрен в случаях централизованного изменения ставок и в других случаях, предусмотренных законодательством, при этом внесение соответствующих изменений в договор не требуется. В условиях договора аренды сторонами закрепляется механизм определения арендной платы - в соответствии с принятием уполномоченными органами нормативных правовых актов. Следовательно, договором предусмотрен бесспорный порядок внесения в него изменений в части изменения арендной платы. Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. Поскольку ставки арендной платы за землю являются регулируемыми ценами, стороны при заключении договора аренды обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 (далее - Классификатор), существующему виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300008:2 «для содержания и эксплуатации административного здания» возможно установить вид разрешенного использования: «деловое управление» (код 4.1 «Размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности»). Расчет арендной платы по договору аренды земельного участка произведен с применением коэффициента из раздела 4 «Предпринимательство» подраздел «деловое управление» (код 4.1) в размере 0,11. 

Истец своего представителя в суд не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Суд, на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие представителя истца.

 Представитель ответчика в судебном заседании требования Общества не признала, поддержав доводы, изложенные в отзыве на иск.   

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании участника процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

Как видно из материалов дела, 25.07.2017 между Учреждением (арендодателем) и Обществом, ФИО4 (арендаторами) заключен договор аренды земельного участка № 17447, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок, имеющий кадастровый номер 79:01:0300008:2, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 1272 кв.м, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации и содержания административного здания» (объект). При этом: Обществу предоставляется 1148,57 кв.м от общей площади земельного участка, передаваемого в аренду; ФИО4 – 123,43 кв.м от общей площади земельного участка, передаваемого в аренду.

Договор № 17447 от 25.07.2017 заключен при условии согласия арендатора на вступление в этот договор иных правообладателей здания в соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Размер доли в праве аренды на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания к общей площади здания (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок его действия определяется с 25.07.2017 по 24.07.2066.

Согласно пункту 7.1 договора, на момент подписания договора арендатор занимает арендуемый объект с 20.10.2014, в связи с чем, условия договора по оплате арендной платы применяются к отношениям сторон по аренде объекта, возникшим с указанной в данном пункте даты. 

Арендная плата за пользование объектом (его частью) вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к договору расчете арендной платы (Приложение № 1) (пункт 2.1 договора). 

Пунктом 2.3 договора установлено, что размер арендной платы устанавливается арендодателем в бесспорном, одностороннем порядке на основании действующего законодательства. Размер арендной платы может быть изменен в бесспорном, одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в следующих случаях:

-  при изменении кадастровой стоимости земельного участка;

-  при изменении виды разрешенного использования земельного участка;

- при внесении изменений в законодательство Российской Федерации, Еврейской автономной области, в нормативные правовые акты муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области, регулирующие порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков.

Размер арендной платы исчисляется и оплачивается с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов, при этом внесение соответствующих изменений в договор не требуется.

В пункте 5.1 договора сторонами предусмотрено, что изменение условий договора допускается по соглашению сторон, оформленному в письменном виде, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.3 договора.

Согласно расчету, полученному истцом при заключении договора аренды – 25.07.2017, расчет арендной платы произведен с применением коэффициента, учитывающего вид деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке – 0,02.

В исковом заявлении указано, что 24.06.2019 ответчик в адрес истца направил проект Приложения № 1 к договору аренды в новой редакции, согласно которому расчет арендной платы произведен с применением коэффициента – 0,11.

22.07.2019 Общество направило Учреждению протокол разногласий к Приложению № 1 к договору аренды.

В письме от 13.08.2019 за № 938 Учреждение отказало Обществу в подписании протокола разногласий, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В рассматриваемом случае разногласия между сторонами возникли относительно применения при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего вид деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В данном случае между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование спорными земельными участками относится к категории регулируемых цен.

Из содержания пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, разъяснений пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные без проведения торгов, является регулируемой.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 39.7 ЗК РФ в договоре закреплено условие об установлении размер арендной платы арендодателем в одностороннем порядке на основании действующего законодательства, законодательства субъекта и муниципального образования, а также закреплен механизм определения арендной платы - в соответствии с принятием уполномоченными органами нормативных правовых актов, что не требует дополнительного изменения договора.

Из пункта 2.3 договора аренды следует, что размер арендной платы устанавливается арендодателем в одностороннем порядке на основании действующего законодательства. 

При изменении базовых ставок арендной платы, поправочных коэффициентов для расчета арендной платы арендодатель обязуется уведомить об этом через средства массовой информации (пункт 3.1.2 договора). 

Из толкования условий договора следует, что истец обязан вносить арендную плату пропорционально занимаемой площади по видам разрешенного использования.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что на предоставленном Обществу в аренду земельном участке, расположенном по адресу: ЕАО, 

<

...> (кадастровый номер 79:01:0300008:2, общей площадью 1148,57 кв. м) находится административное здание. Земельный участок согласно условиям договора аренды предоставлен истцу для эксплуатации и содержания административного здания. 

Законодательным Собранием Еврейской автономной области 01.07.2015 принят Закон ЕАО от 01.07.2015 № 747-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 24.09.2015 № 174 установлен размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании "Город Биробиджан" Еврейской автономной области".

При заключении договора аренды Учреждением осуществлен расчет арендной платы с применением коэффициента 0,02.

Решением городской Думы муниципального образования Город Биробиджан" ЕАО от 21.12.2017 № 479 внесены изменения в решение городской Думы № 174 от 24.09.2015 в табличную часть размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов в муниципальном образовании "Город Биробиджан".

Учреждением с 01.01.2018 произведен перерасчет арендной платы по договору с применением коэффициента 0,11 из раздела 4 «Предпринимательство» (размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности) подраздела 4.1 «Деловое управление» (размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Данный расчет соответствует действующему законодательству. 

Суд считает несостоятельными доводы истца о необходимости применения при расчете арендной платы коэффициента в размере 0,02 из раздела 6 «Производственная деятельность» подраздела 6.6 «Строительная промышленность». Данный коэффициент применяется при использовании земельного участка для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции.

Как указано выше, земельный участок, расположенный по адресу: ЕАО, 

<

...>, кадастровый номер 79:01:0300008:2, общей площадью 1148,57 кв. м, используется истцом для эксплуатации и содержания административного здания. 

Доказательств использования земельного участка в иных целях и необходимости применения ранее используемого при расчете арендной платы коэффициента в размере 0,02, либо иного коэффициента, установленного решением городской Думы № 174 от 24.09.2015, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований Общества следует отказать. 

Руководствуясь статьями 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

в удовлетворении исковых требований публичного акционерного общества "Биробиджанстрой" отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.  

Судья

ФИО1