ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15669/2023

г. Челябинск

11 декабря 2023 года

Дело № А76-41884/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оптимум» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.10.2023 по делу № А76-41884/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Оптимум» - ФИО2 (доверенность от 26.10.2023, срок действия до 26.10.2026, паспорт, диплом); 

Министерства имущества Челябинской области – ФИО3 (доверенность от 12.07.2022, срок действия до 12.07.2024 , паспорт, диплом);

Министерства экономического развития Челябинской области – ФИО4 (доверенность от 09.01.2023, срок действия до 31.12.2023, паспорт, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Оптимум» (далее - ООО «Оптимум», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением, в котором просит:

- признать незаконным решение Министерства имущества Челябинской области № 2/16387 от 18.11.2022 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 115 000 кв.м с кадастровым номером 74:19:1202001:989;

- обязать Министерство имущества Челябинской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, необходимых для принятия решения о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202001:989 площадью 115 000 кв.м, и направления заявителю договора купли-продажи земельного участка.

Определением суда в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство экономического развития Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.10.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласилось ООО «Оптимум» и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Оптимум» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что на момент обращения ООО «Оптимум» с заявлением о выкупе, земельный участок, занятый принадлежащими заявителю на праве собственности зданиями, в установленном порядке сформирован и поставлен на кадастровый учёт.

Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отказ в выкупе земельного участка не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (см. п. 8 ст. 28 Закона о приватизации, п. 2, п. 4, п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством (п. 7 ст. 28 Закона о приватизации).

Поскольку согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, то отказ Министерства имущества Челябинской области и решение суда первой инстанции в предоставлении в собственность земельного участка нарушает права и законные интересы заявителя.

Податель апелляционной жалобы полагает неправомерным вывод суда первой инстанции о том, что не представлено обоснование испрашиваемой площади земельного участка.

Полагает, что требование об обосновании размера земельного участка в соответствии с площадью капитального строительства непрвомерно.

Так, Земельный кодекс Российской Федерации не содержит такого понятия как соразмерность земельного участка.

Ссылка суда первой инстанции на постановление Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №13535/10, согласно которому речь идет о переходе права собственности на объекты недвижимости и приобретения под ними земельного участка, не относится к данному рассматриваемому делу.

Апеллянт указывает, что Земельный кодекс Российской Федерации в статье 39.16 содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в выкупе участка, следовательно, Министерство имущества вышло за пределы перечня при обосновании своего отказа.

Министерство экономического развития Челябинской области представило письменные пояснения, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного заседания Министерство имущества Челябинской области представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

В судебном заседании представитель заявителя, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, представители заинтересованного и третьего лица по доводам апелляционной жалобы возразили. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.05.2016 между Министерством имущества и природных ресурсов Челябинской области (арендодатель) и ООО «Оптимум» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области № 353-зем (т. 1, л.д. 8-11), в соответствии с условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 115000 кв.м, из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 74:19:1202001:989, разрешенное использование - для производственной деятельности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир поселок Северный. Участок находится примерно в 1,1 км от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, р-н Сосновский, для реализации инвестиционного проекта «Строительство центра по хранению и переработке овощей» (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договор заключен ан срок 10 лет..

31.03.2017 ООО «Оптимум» получило разрешение на строительство объектов капитального строительства «Комплекса по хранению и переработке овощей в Сосновском районе Челябинской области. 3 очередь».

15.08.2019 ООО «Оптимум» получило разрешение № 74-19-58-2019, 74-19-59-2019, 74-19-60-2019, 74-19-71-2019, 74-19-72-2019 на ввод в эксплуатацию объектов комплекса (т. 1, л.д. 38-43).

02.11.2022 заявитель обратился в Министерство имущества Челябинской области с заявлением № 223С о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202001:989 площадью 115 000 кв.м в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 83).

Письмом № 2/16387 от 18.11.2022 Министерство имущества Челябинской области сообщило об отказе в предоставлении в собственность земельного участка (т. 1, л.д. 84-85).

Не согласившись с вышеуказанным решением, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ООО «Оптимум» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из законности оспариваемого ненормативного правового акта и отсутствием доказательств нарушения прав заявителя.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, если полагает, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на него какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

Согласно пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка проведения торгов зависит от достижения цели, для которой он предоставлен лицу.

14.04.2015 вступил в силу Закон Челябинской области от 13.04.2015 № 154-ЗО «О земельных отношениях», частью 4 статьи 14 установивший, что предоставление юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области или муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов (по видам деятельности «сельское хозяйство (включая предоставление услуг в этой отрасли)», «обрабатывающие производства, в том числе производство пищевых продуктов», «химическое производство», «машиностроительный комплекс (авиастроение, судостроение, автомобильные и иные)», «жилищное строительство», «транспортный комплекс, в том числе воздушный транспорт (аэропорты, авиаперевозчики, транспортная инфраструктура)», «связь и телекоммуникации», «производство и распределение электроэнергии, газа и воды и иных ресурсов») допускается в случае, если такие проекты в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициатором проекта, соответствуют одному из критерием согласно приложению 2 к указанному закону.

Письмом от 06.07.2015 № 227 на имя Губернатора Челябинской области ООО «Оптимум» указало о том, что для полноценной реализации инвестиционного проекта «Строительство центра по хранению и переработке овощей» согласно проектно-сметной документации необходим земельный участок площадью около 25 га, и для этих целей просило предоставить в аренду без проведения торгов два земельных участка, находящихся в областной собственности: площадью 12,5 га в границах Парка индустриальных инноваций «Малая Сосновка» и часть земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202001:228 площадью 11,5 га (т. 1, л.д. 114).

24.06.2015 на заседании Совета при Губернаторе Челябинской области по улучшению инвестиционного климата представленный ООО «Оптимум» масштабный инвестиционный проект признан соответствующим установленным критериям.

Министерством были проведены работы, связанные с образованием земельных участков, испрашиваемых ООО «Оптимум» для реализации вышеуказанного проекта.

04.05.2016 между Министерством экономического развития Челябинской области и ООО «Оптимум» заключено инвестиционное соглашение, предметом которого является реализация инвестиционного проекта «Строительство центра по хранению и переработке овощей» на земельных участках площадью 12,4 га с кадастровым номером 74:19:2001001:1420, расположенном по адресу: Челябинская область, Сосновский район, пос. Смолино ж-д. ст., и площадью 11,5 га с кадастровым номером 74:19:1202001:989, расположенном по адресу: Челябинская область, Сосновский район, пос. Северный (т. 1, л.д. 117-120).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 5 инвестиционного соглашения инвестор взял на себя обязательства обеспечить достижение целевых показателей инвестиционного проекта, установленных в приложении к инвестиционному соглашению, в период 2016-2024 годы.

На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с распоряжениями Губернатора Челябинской области от 26.08.2015 № 808-р и 909-р Министерством были предоставлены ООО «Оптимум» в аренду без проведения торгов следующие земельные участки для реализации на них масштабного и инвестиционного проекта «Строительство центра по хранению и переработке овощей» (т. 1, л.д. 115, 116):

1. земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202001:989 площадью 115 000 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для производственной деятельности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир поселок Северный. Участок находится примерно в 1.1 км от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, р-н Сосновский.

В отношении указанного земельного участка между Министерством и ООО «Оптимум» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области, № 353-зем от 23.05.2016 (т. 1, л.д. 121-127), сроком до 23.05.2029 (в редакции соглашения от 21.07.2022).

2. земельный участок с кадастровым номером 74:19:2001001:1420, площадью 123 639 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственных объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир пос. Смолино ж-д. ст. Участок находится примерно в 1,8 км от ориентира по направлению на северо-восток.

В отношении указанного земельного участка между Министерством и ООО «Оптимум» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области, № 336-зем от 02.06.2022 (т. 1, л.д. 128-133) сроком до 02.06.2029 (в редакции соглашения от 21.07.2022).

02.11.2022 ООО «Оптимум» обратилось в Министерство с заявлением № 223С о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202001:989 в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 83).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости за заявителем зарегистрировано право собственности на 5 объектов капитального строительства (2 из которых вспомогательного использования) в составе объекта «Комплекс по хранению и переработке овощей в Сосновском районе Челябинск области. 3 очередь (пос. Северный)», созданных на указанном земельном участке.

Письмом Министерства от 18.11.2022 № 2/16387 заявителю отказано в предоставлении в собственность земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 84-85).

Судом первой инстанции установлено, что реализация масштабного инвестиционного проекта «Строительство центра по хранению и переработке овощей» предполагается на двух земельных участках, что закреплено условиями инвестиционного соглашения, и чем обусловлено представление для единой цели этих двух земельных участков заявителю в аренду без проведения торгов. Объекты одного из этапов строительства возведены только на одном из земельных участков, строительство центра по хранению и переработке овощей в полном объеме на двух земельных участках не завершено, инвестиционное соглашение не исполнено.

Проанализировав вышеуказанные нормы права, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что, поскольку, цель инвестиционного проекта и предоставления земельных участков в аренду не достигнута, основания для приобретения в собственность заявителем одного из земельных участков с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют, такого права у него не возникло.

В силу изложенных обстоятельств, вопреки доводам апеллянта, суд первой инстанции пришел к верным выводам о том, что в настоящем случае цель предоставления земельных участков в аренду будет достигнута только по завершении на этих двух земельных участках строительства центра по хранению и переработке овощей.

О том, что данный объект в настоящее время находится в процессе строительства, свидетельствует выданное заявителю разрешение на строительство от 27.12.2022 № 74- RU74522000-111-2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:2001001:1420.

Сведения из ЕГРН об объектах 3 очереди, вопреки доводам апеллянта, указывают о возведении объектов только одной из очередей (этапов) строительства и не являются основанием для предоставления земельного участка в собственность без торгов.

Судебная коллегия также считает необходимым указать, что суд первой инстанции обоснованно отметил, что для реализации масштабных инвестиционных проектов земельным законодательством предусмотрено предоставление земельных участков без торгов в аренду (подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а не в собственность.

Перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов, который исчерпывающим образом определен пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, не включает в себя случай продажи земельных участков для реализации масштабных инвестиционных проектов.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что намерение ООО «Оптимум» выкупить земельный участок до полного исполнения взятых на себя обязательств по инвестиционному соглашению и завершению строительства комплекса зданий на двух участках нельзя признать добросовестным поведением, поскольку направлено на получение земельного участка в собственность в обход установленной законом процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной муниципальной собственности, и в обход конкурентных процедур.

В случае, если бы предоставление спорного земельного участка для строительства объектов недвижимости в предпринимательских целях происходило в общем порядке, заявитель мог бы претендовать на получение права на указанный земельный участок наравне с иными хозяйствующими субъектами, не имея при этом каких-либо преимуществ и гарантий.

Нереализация инвестиционного проекта по вине инвестора влечет для публично-правового образования негативные последствия, поскольку последний в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении инвестиционного соглашения и договоров аренды земельных участков. 

В настоящем случае ожидаемый результат от инвестора - создание и развитие целого комплекса по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, а не его части. 

Инвестор в одностороннем порядке меняет масштабный инвестиционный проект на обычные коммерческие объекты для своей экономической деятельности, нарушая интересы и обесценивая поддержку со стороны Челябинской области в виде предоставления ему земельных участков в преимущественном порядке перед другими лицами, минуя торги, и предоставления на протяжении всего срока пользования земельными участками, начиная с 2016 года, льготы по арендной плате путем применения понижающего коэффициента (0,09), установленного постановлением Правительства Челябинской области от 11.10.2006 № 211-П (в ред. от 18.04.2012) для субъектов инвестиционной деятельности.

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в настоящем случае цель предоставления земельного участка не достигнута.

Судом первой инстанции также верно отмечено, что заявителем не обоснована площадь испрашиваемого земельного участка как необходимая для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Из системного толкования подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Указанный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 разъяснено, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В связи с чем, в целях реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка, обязанность предоставить которое лежала на ООО «Оптимум» и не была исполнена.

Принадлежащие заявителю нежилые здания площадью 4 855,8 кв.м, 26565,8 кв.м, 7876,3 кв.м, 123,7 кв.м и противопожарный резервуар объемом 1550 куб. м занимают менее 15% площади земельного участка, составляющей 115 000 кв.м.

Вместе с тем для предприятий по переработке и хранению сельскохозяйственной продукции показатель минимального коэффициента застройки земельного участка установлен в размере 50% согласно СП 19.13330.2019 «Сельскохозяйственные предприятия. Планировочная организация земельного участка (СНиП II-97-76* «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий»)», утвержденному приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14.10.2019 № 620/пр (приложение А).

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что представленное заявителем заключение специалиста № 3-07/323 от 22.08.2023 (т. 2, л.д. 3-46) не содержит выводы, подтверждающие испрашиваемую заявителем площадь земельного участка 115 000 кв.м как необходимую для эксплуатации 5 объектов 3 очереди строительства объекта «Комплекс по хранению и переработке овощей», напротив, свидетельствует об обратном.

На странице 7,8 представленного Заключения указано, что «Согласно градостроительному плану...земельный участок был расположен в границах функциональной зоны Г1 «Производственные и коммунально-складские зоны».

Требованиями к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке установлено назначение объекта капитального строительства - комплекс по хранению и переработке овощей (3 очередь), включающая в себя: № l - супермаркет, № 2 - крытый рынок, № 3 - склад, № 4 - бокс № l, № 5 - бокс № 2, № 6 - котельная, № 7 - кафе».

Объекты под №№ 1,5,7 на спорном земельном участке отсутствуют, заявителем не возведены, о чем также указано на странице 9 Заключения: «В отношении части зданий и сооружений комплекса получена разрешительная документация и проведены кадастровые работы по постановке объектов на государственный учет…».

На странице 11 Заключения перечислены здания и сооружения в количестве более 18 штук, размещение которых на земельном участке предусмотрено проектной документацией. Так, например, объекты под №№ 4,5 (кафе, супермаркет) на земельном участке не возведены.

На странице 12 Заключения специалиста указано, что «Договором на проектные работы...от 03.07.2023 заказчик (ООО «Оптимум») поручает, а подрядчик...принимает на себя обязательства по выполнению инженерных изысканий и разработке проектной документации... по объекту «Комплекс по хранению и переработке овощей в Сосновском районе Челябинской области, 3 очередь (пос.Северный), Бокс-2 (склад)».

На странице 13 Заключения указанное проектируемое здание (Бокс-2 (склад) обозначено на схеме генерального плана (рисунок 4), на странице 17 (рисунок 6).

Указанный объект на земельном участке отсутствует, находится на стадии проектирования, его строительство не осуществлено.

На странице 16 Заключения указано, что согласно сведениям таблицы 3, суммарная площадь застройки 5 объектов заявителя, построенных и фактически расположенных на земельном участке, составляет 15 270,1 кв.м.

Всего площадь земельного участка, используемая для эксплуатации указанных 5 объектов недвижимости с учетом площади вспомогательных по отношению к данным объектам территорий (газонов, асфальтобетонного покрытия, подъездной дороги, резервуаров и т.п.), составляет 64 692,5 кв.м.

Данный вывод также отражен специалистом на странице 26 Заключения.

Таким образом, с учетом, представленных в дело доказательств, суд первой инстанции правомерно установил, что в соответствии с выводами специалиста, изложенными в представленном заключении, необходимость в площади земельного участка в размере 50 307,5 кв.м (115 000 кв.м- 64 692,5 кв.м) для эксплуатации 5 объектов заявителя не подтверждена.

Далее специалистом указано: «В ходе натурного обследования территории комплекса также было установлено, что предусмотренные проектом здания кафе, супермаркета, и трансформаторной...на местности отсутствуют.... Данные территории принимаются в качестве резервных участков № 1 и № 2...».

«Часть земельного участка.., предназначенная для строительства здания Бокс-2 (склад), далее принимается в качестве резервного участка № 3...».

Более того, на страницах 19, 26 Заключения специалистом сделан вывод о том, что минимальная площадь земельного участка для обслуживания 5 объектов заявителя (без учета других объектов и резервных территорий) при максимальном коэффициенте застройки в 50% составит 30 540 кв.м.

В силу вышеизложенного, судом первой инстанции обоснованно не принято во внимание представленное заявителем заключение в качестве обоснования истребуемой площади земельного участка.

Апелляционная коллегия обращает внимание, что действующим законодательством не предусмотрена возможность приватизации земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.

Указанный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике (например, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.11.2019 № Ф09-7281/19 по делу № А60-10043/2019, определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2020 № 309-ЭС20-38 по делу № A60-10043/2019, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.09.2020 № Ф09-4203/20 по делу № A60-61927/2019, определением Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2020 № 309-ЭС20-20188 по делу № A60-61927/2019).

Предоставление в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов в ситуации, когда площадь предоставленного земельного участка существенно превышает площадь расположенного на нем здания при отсутствии потребности в нем, может быть квалифицировано как нарушение органом публичной власти требований части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в той мере, в какой имело место отчуждение имущества публично-правового образования в обход конкурентных процедур (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-Г16-16409, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2021 по делу № 310-9C21-17478, A64-10403/2019).

Вопреки возражениям апеллянта относительно изначального формирования спорного земельного участка в испрашиваемом им размере, формирование земельного участка и его предоставление на каком-либо праве, например, на праве аренды, не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичных земель при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования (в том числе и по итогам торгов) не может определять площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность. Право пользования земельным участком при приобретении расположенных на нем объектов недвижимости, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для возникновения права собственности на земельный участок в таком же размере.

Указанный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.11.2022 № Ф09-6901/22 по делу № A07-23430/2020).

Учитывая изложенное, в отсутствие подтверждения совокупности двух фактов: достижение цели, для которой предоставлялись в аренду земельные участки и обоснование испрашиваемой площади земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202001:989 площадью 115 000 кв.м.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал ООО «Оптимум» в удовлетворении заявления.

Доводы ООО «Оптимум» о том, что для выкупа земельного участка в собственность достаточно того, что он сформирован и стоит на государственном кадастром учете, со ссылкой на положения Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ) основаны на неверном токовании норм права. 

Закон № 178-ФЗ регулирует совершенно иную сферу правоотношений, связанных с приватизацией публичного имущества, включенного установленном порядке в планы приватизации. 

В силу пункта 7 статьи 28 данного закона предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 о том, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, до настоящего времени актуальна, в связи с чем доводы апеллянта об обратном ошибочны.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных ООО «Оптимум» требований и отмены решения суда по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, по мнению апелляционной  коллегии, не имеется. 

Иные доводы апеллянта, судом не принимаются, поскольку противоречат представленным в материалы дела доказательствам и нормам действующего законодательства, основаны на неверном толковании закона.

На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Исходя из положений подпунктов 3 и 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решение, вынесенное по результатам рассмотрения заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными, организациями  уплачивается государственная пошлина в размере 1 500 руб.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1 500 руб.,  подлежит возвращению подателю жалобы из федерального бюджета на основании подпункта 3, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.10.2023 по делу № А76-41884/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оптимум»  – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Оптимум» из федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 25.10.2023 № 5348.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

В.А. Томилина

 

Судьи:

И.А. Аникин

 

Ю.С. Колясникова