Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-1013/2023

15 сентября 2023 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 08 сентября 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 15 сентября 2023 г.

Арбитражный суд  в составе: судьи Кубасовой Э.Л., при ведении протокола заседания секретарем ФИО1, рассмотрел в заседании арбитражного суда первой инстанции в помещении Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры дело по иску Буту Стиляни-Нина к обществу с ограниченной ответственностью «ГРИНЛАЙТ» о расторжении договора,  

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГРИНЛАЙТ» к Буту Стиляни-Нина о взыскании 66 343 руб. 79 коп.

при участии представителей в заседании суда:

- от Буту Стиляни-Нина – ФИО2 по доверенности  от 05.12.2022 (онлайн), 

- от ООО «ГРИНЛАЙТ» - ФИО3 по доверенности от 01.05.2023 (онлайн),

установил:

Буту Стиляни-Нина (далее истец) после принятия  Сургутским городским судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры определения от 22.12.2022 об отказе в принятии искового заявления,   обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с  иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГРИНЛАЙТ» (далее – ответчик, Общество) о признании договора субаренды нежилого помещения от 22.09.2022 № 69/22 прекращенным.

ООО «ГРИНЛАЙТ» обратилось со встречным исковым заявлением к Буту Стиляни-Нина о взыскании задолженности по договору субаренды нежилого помещения от 22.09.2022 № 69/22 за период с 15 октября по 30 ноября 2022 года в размере 23 959 руб. 00 коп., договорной неустойки (пени) в размере 42 384 руб. 79 коп., дополнительно к взысканию заявлены судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб. 00 коп.

Определением от 02.05.2023 встречное исковое заявление на основании статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято к рассмотрению суда.

На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.07.2023 в связи прекращением полномочий судьи Неугодникова И.С. дело передано на рассмотрение судье Кубасовой Э.Л., 

Истец по первоначальному иску представил в суд уточнения исковых требований, просил расторгнуть договор  от 22.09.2022 № 69/22  с 30.09.2022.

Уточнения  на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  приняты, дело рассмотрено исходя из заявленных уточнений.

Буту Стиляни-Нина в представленном 29.06.2023 отзыве на встречный иск выразила несогласие с доводами встречного иска, указала, что представленное в субаренду помещение не соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2631-10 «Санитарно – эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги», утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 18 мая 2010 г. № 59 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2631-10».

ООО «ГРИНЛАЙТ» в отзыве на первоначальный иск с доводами истца не согласилось, мотивируя следующим. Истец подписал акт приема-передачи помещения, в котором не отражен факт отсутствия розеток. Представленный в материалы дела акт проверки от 13.06.2023 не подписан со стороны ООО «ГРИНЛАЙТ». Новый арендатор, который сейчас арендует спорное помещение, использует его под салон красоты и замечаний, к объекту аренды, с его стороны отсутствуют. ООО «ГРИНЛАЙТ» так же сообщило, что спорный договор расторгнут по причине существенных нарушений со стороны истца. В адрес Буту Стиляни-Нина 20.01.2023 направлено уведомление об отказе от исполнения договора. Согласно условиям договора, он считается расторгнутым по истечении 14 дней, то есть 04.02.2023. 

05.09.2023 Буту Стиляни-Нина в возражениях на отзыв ответчика сообщила, что акт приема-передачи был подписан сторонами без проведения предварительного осмотра помещения. Представила фотографии, на которых запечатлены стены помещения с электрическим щитом без электрических розеток. 

Протокольным определением от 05.07.2023 судебное заседание отложено на 06.09.2023.

В судебном заседании 06.09.2023 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 08.09.2023.

Представитель истца в заседании суда первоначальный иск поддержал, встречный иск не признал, представитель ответчика встречные исковые требования поддержал, первоначальный иск не признал.

В силу статей 71, 67, 68 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, исследовав с учетом требований статей 65, 67, 68, 71 АПК РФ материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Из материалов дела следует, что  Буту Стиляни-Нина обратилась в Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к ООО «ГРИНЛАЙТ». 23.12.2022 Сургутский городской ссуд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры вынес определение об отказе в принятии искового заявления.

Буту Стиляни-Нина обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Первоначальный  истец указал, что для проведения работ по установке (подключения) к электроснабжению оборудования необходимого для начала осуществления деятельности в арендованном помещении, истец обратилась к специалистам ООО «Моссеврис», однако работы по установке и подключению оборудования проведены не были  из-за отсутствия в помещении развитой системы электроснабжения (розеток), что отражено в письме ООО «Моссеврис» от 27.09.2022.

Истец, не имея возможности пользоваться спорным помещением, направил в адрес ответчика заявление о расторжении договора  30.09.2022.

Ответчик, несмотря на предложение расторгнуть договор, выставил счета на оплату арендных платежей за октябрь, ноябрь 2022 года.

Сложившаяся ситуация послужила основанием для обращения Буту Стиляни-Нина в арбитражный суд с исковым заявлением.

Основанием для предъявления встречного искового заявления ООО«ГРИНЛАЙТ» послужило неисполнение со стороны Буту Стиляни-Нина обязанности по оплате арендных платежей  по договору субаренды нежилого помещения от 22.09.2022 № 69/22 за период с 15 октября по 30 ноября 2022 года в сумме 23 959 руб. 00 коп.

Из материалов дела следует, что 22.09.2022 между ООО «ГРИНЛАЙТ» (арендатор) и Буту Стиляни-Нина (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения № 69/22 (далее– договор). 

В соответствии с условиями договора, арендатор обязался передать субарендатору за плату во временное владение и пользование (субаренду) недвижимое имущество – нежилое помещение, площадью 12,5 кв.м., находящееся на 2 этаже здания № 21, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Сургут, улица Университетская. Срок аренды установлен на 11 месяцев. Передача объекта аренды производится путем подписания акта приема – передачи (Приложение № 1 к договору).

Акт приема-передачи нежилого помещения от 22.09.2023 подписан сторонами без замечаний.

Оплата постоянной арендной платы начинает исчисляться с 15 октября 2022 года в связи с проведением текущего ремонта в помещении. (пункт 3.1.2 договора)

Помещение передаётся для использования салона красоты (пункт 5.1 договора).

В соответствии с пунктом 6.1.1 договора ответчик взял на себя обязательство передать помещение в состоянии, отвечающим условиям договора и назначению помещения в порядке и сроки указанные в разделе 2 договора.

Согласно пункту 2.3 договора фактическое состояние помещения на момент передачи отражается в акте приема-передачи.

Как следует из условий спорного договора субаренды № 69/22 от 22.09.2022 нежилое помещение площадью 12,5 кв.м. передавалось истца для использования в качестве салона красоты. 

Буту Стиляни-Нина произвела оплату согласно пункту 3.3 договора. В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору перечислила ответчику обеспечительный платеж в размере 15 625 руб. 00 коп.

При этом использовать помещение, представленное в субаренду, истец Буту Стиляни-Нина не могла, поскольку не было возможности подключить оборудование субарендатора для осуществления в нем коммерческой деятельности из-за отсутствия розеток.

Буту Стиляни-Нина направила ответчику заявление о расторжении договора  от 27.09.2022.

01.11.2022  Общество ответило истцу письмом № 050. Со ссылкой на пункт 8.1.3 договора сообщило, что договор может быть расторгнут по инициативе субарендатора при условии письменного уведомления арендатора об этом не позднее чем за 60 дней  до прекращения арендных отношений, но не ранее чем через 11 месяцев действия договора.  

Согласно пункту 25 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (21), утвержденного президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. № 305-ЭС17-17952.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Факт непригодности помещения для целей аренды путем использования помещения под салон красоты ввиду отсутствия розеток в помещении на момент его передачи в субаренду, ответчик не опроверг доказательствами, соответствующим положениям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Письмом ООО «Моссервис от 27.09.2022 указало, что произвести подключение предоставленного истцом оборудования не представляется возможным ввиду отсутствия в помещении точек электроснабжения (розеток).

Согласно акту приема-передачи, являющемуся  приложением № 1 к спорному договору № 69/22 от 22.09.2023, инженерными сетями, в том числе электроснабжением обеспечен лишь общий объект (пункт 2 акта). Сведения о наличии розеток в спорном помещении в акте отсутствуют. Таким образом, недостатки помещения ответчиком не были оговорены при заключении договора субаренды и не были заранее известны истцу.

Тот факт, что нынешний субарендатор использует спорное помещение по такому же назначению не меняет характера отношений сторон спора и не опровергает того факта, что на момент заключения договора с истцом электрические розетки, необходимые истцу для подключения оборудования в помещении отсутствовали.  

Истец указал, что в настоящее время розетки имеются, заключен договор субаренды с иным арендатором. Следовательно, розетки  могли быть установлены в более поздний период времени, а не к моменту заключения спорного договора от 22.09.2022 с истцом. 

Кроме того, ответчик указал, что здание торгового центра является новым и в период заключения договоров в  здании продолжался ремонт. 

Условиями договора субаренды от 22.09.2022 не предусмотрена обязанность истца самостоятельно оборудовать помещение электрическими розетками.

При невозможности подключить в помещении оборудование, помещение оказалось не пригодном для использования истцом по назначению аренды.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 3 статьи 453 ГК РФ установлено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Исходя из заявленных предмета и основания исковых требований, установленных   фактических обстоятельств и применения названных норм права, исковые требования Буту Стиляни-Нина подлежат удовлетворению. При удовлетворении первоначального иска, встречный иск Общества о взыскании задолженности за период с 15.10.2022 по 01.12.2022 подлежит отклонению.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования, дополнительное требование о взыскании договорной неустойки (пени) в размере 42 384 руб. 79 коп. так же не подлежит удовлетворению.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче первоначального иска Буту Стиляни-Нина уплатила государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп. посредством сервиса Сбербанк Онлайн (дата операции 13.01.2023 № документа 850666326072MFDL).

В связи с удовлетворением первоначального иска, в соответствии со статьями 101, 110, 112 АПК РФ суд взыскивает с ООО «ГРИНЛАЙТ» в пользу Буту Стиляни-Нина судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

При подаче встречного иска ООО «ГРИНЛАЙТ» оплачена государственная пошлина в размере 2 654 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением от 24.04.2023 № 1087.

Также ООО «ГРИНЛАЙТ заявлены судебные издержки в виде расходов на оплату юридических услуг представителя в размере 100 000 руб. 00 коп.

Учитывая отказ в удовлетворении исковых требований по встречному исковому заявлению, на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на ООО «ГРИНЛАЙТ» как на лицо, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования Буту Стиляни-Нина удовлетворить. 

Расторгнуть заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ГРИНЛАЙТ» и Буту Стиляни-Нина договор субаренды недвижимого имущества от 22.09.2022 № 69/22  с 30 сентября 2022 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГРИНЛАЙТ» в пользу  Буту Стиляни-Нина в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины  6 000 рублей 00 копеек.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ГРИНЛАЙТ» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца после принятия решения.  Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через суд, принявший решение.  

СудьяЭ.ФИО4