АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-10972/2016

Дело № А57-13978/2015

г. Казань

15 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Александрова В.В., Смоленского И.Н.,

при участии представителей:

истца – Иванова В.А. (доверенность от 21.02.2017 № 2),

ответчика – Сызранцевой М.Н. (доверенность от 29.12.2017 № 395д),

третьего лица (прокуратура Саратовской области) – Золина И.А. (доверенность от 29.06.2017 № 8-121-2017)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Аркада», Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.01.2017 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи: Борисова Т.С., Шалкин В.Б.) 

по делу № А57-13978/2015

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Аркада», г. Саратов (ОГРН 1046405505200, ИНН 6455037580) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, г. Саратов (ОГРН 1106454003028, ИНН 6454101145) о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности сделки, при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, прокуратуры Саратовской области, главного врача областного клинического противотуберкулезного диспансера Морозовой Татьяны Ивановны, федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии Саратовской области»,

по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Аркада» о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Аркада» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об обязании заключить дополнительное соглашение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Аркада» (далее – ООО «Группа компаний «Аркада») обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее – Территориальное управление) о признании договора от 01.10.2013 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющего федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде обязания Территориального управления принять по акту приема-передачи расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Советская, д. 1, угол ул. Радищева, д. 19, объекты недвижимого имущества, переданные по договору аренды от 01.10.2013.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.03.2016 в удовлетворении заявленных требований ООО «Группа компаний «Аркада» отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.09.2016 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Территориальное управление 05.07.2016 обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к ООО «Группа компаний «Аркада» о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.10.2013 за период с 01.04.2014 по 20.06.2016 в размере 8 183 700 руб., пени в размере 3 322 885 руб.30 коп. Делу присвоен номер № А57-16426/2016.

В рамках дела № А57-16426/2016 от ООО «Группа компаний «Аркада» поступило встречное исковое заявление об обязании Территориального управления заключить с ООО «Группа компаний «Аркада» дополнительное соглашение к договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления от 01.10.2013.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 17.11.2016 по делу № А57-16426/2016 объединены в одно производство дела № А5713978/2015 и № А57-16426/2016, объединенному делу присвоен номер № А57-13978/2015.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 31.01.2017 в удовлетворении исковых требований ООО «Группа компаний «Аркада» о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки отказано.

Исковые требования ООО «Группа компаний «Аркада» об обязании Территориального управления заключить с ООО «Группа компаний «Аркада» дополнительное соглашение к договору о передаче в аренду недвижимого имущества оставлены без рассмотрения.

Исковые требования Территориального управления удовлетворены частично. С ООО «Группа компаний «Аркада» в пользу Российской Федерации в лице Территориального управления взыскана задолженность по арендной плате по договору от 01.10.2013 за период с 01.04.2014 по 20.06.2016 в размере 8 183 700 руб., пени в размере 1 820 759 руб. 04 коп.

В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.01.2017 отменено в части удовлетворения исковых требований Территориального управления о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.10.2013 за период с 01.04.2014 по 20.06.2016 в размере 8 183 700 руб., пени в размере 1 820 759 руб. 04 коп., а также во взыскании с ООО «Группа компаний «Аркада» в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 73 022 руб. 29 коп. В удовлетворении указанных исковых требований отказано.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Группа компаний «Аркада» просит отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении данного требования.

В обоснование жалобы указывается, что исчисление срока исковой давности со ссылкой на акты технического состояния от 13.12.2013 является неверным, так как в этих актах информация о размещении противотуберкулезного диспансера имелась только в отношении двух объектов.

Какие-либо сведения, что арендованные нежилые помещения являются единым комплексом, в спорном договоре отсутствуют.

Территориальное управление в своей кассационной жалобе просит отменить постановление арбитражного суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.10.2013 за период с 01.04.2014 по 20.06.2016 в размере 8 183 700 руб., пени в размере 1 820 759 руб. 04 коп., в данной части требование удовлетворить.

В обоснование жалобы указывается, что вывод суда о передаче Территориальным управлением имущества с недостатками, полностью препятствующими его использованию, является необоснованным, так как в письме от 07.05.2015 № 1850 ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Саратовской области», на которое сослался суд, имеется информация лишь о том, что в спорных зданиях размещение каких-либо офисных помещений, предприятий общественного питания запрещено. В данном письме не имеется сведений о том, что объекты недвижимости невозможно использовать в иных целях.

ООО «Группа компаний «Аркада», будучи участником экономического оборота, не было лишено возможности сдавать объекты в субаренду иным лицам, в том числе осуществляющим медицинскую деятельность.

Ссылка ООО «Группа компаний «Аркада» на то, что оно понесло расходы, связанные с выполнением работ, предусмотренных Охранным обязательством и научно-проектной документацией, выполнением капитального ремонта, ремонтно-реставрационных работ, а также работ по сохранению объектов культурного наследия, является свидетельством использования им объектов недвижимости.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалоб оснований не находит.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.10.2013 по результатам проведения аукциона между истцом и ответчиком заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Советская, д. 1, угол ул. Радищева, д. 19, объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1.1 договора Территориальное управление передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества:

нежилое здание - «Дом жилой, 1-я половина XIX в.», общей площадью 1113.1 кв. м, литера А1А2АЗБА4,

нежилое здание - жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 86,4 кв. м, литера  ГЗ,

нежилое здание - гараж, общей площадью 19,8 кв. м,

нежилое здание, общей площадью 43,4 кв. м,

нежилое здание - склад, общей площадью 16,7 кв. м,

нежилое здание - склад, общей площадью 10,9 кв. м,

нежилое здание – жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 386.2 кв. м, литера ЖЕ.

Арендатор обязуется использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 настоящего договора, с соблюдением установленных правил, технических требований и действующих норм для подобного вида деятельности, в том числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, действующим законодательством об охране объектов культурного наследия (пункт 2.2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 01.10.2013 размер годовой арендной платы составил 3 637 200 руб.

Пунктом 1.3 договора срок его действия определен 49 лет.

Между Управлением по охране культурного наследия министерства культуры Саратовской области и ООО «Группа компаний «Аркада» 13.12.2014 были составлены два акта технического состояния памятника истории и культуры: на жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 1113,1 кв. м, литера А1А2АЗБА4 и на жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 386,2 кв. м, литера ЖЕ.

ООО «Группа компаний «Аркада» 26.03.2014 выдано охранное обязательство на объекты культурного наследия федерального значения: нежилое здание - «Дом жилой, 1-я половина XIX в.», общей площадью 1113,1 кв. м, литера А1А2АЗБА4; нежилое здание - жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 86,4 кв. м, литера ГЗ; нежилое здание - жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 386,2 кв. м, литера ЖЕ.

Договор 01.04.2014 прошел государственную регистрацию.

ООО «Группа компаний «Аркада» 29.04.2015, учитывая необходимость проведения реконструкции и ремонта арендованных нежилых помещений и во исполнение обязанности, предусмотренной пунктом 2.2.4 договора аренды от 01.10.2013, направило запрос в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Саратовской области» с просьбой дать заключение о возможности размещения в арендованных зданиях офисных помещений и предприятий общественного питания.

Письмом от 07.05.2015 № 1850 ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Саратовской области» сообщило, что в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Советская, д. 1, ранее размещался туберкулезный диспансер, в связи с чем размещение в нем каких-либо офисных помещений, предприятий общественного питания запрещено в соответствии с постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 18.05.2010 № 58 «Об утверждении СанПиН 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность».

Указывая, что при заключении договора от 01.10.2013 ООО «Группа компаний «Аркада» не располагало сведениями о запрещении перепрофилировать медицинские организации для лечения больных туберкулезом, обратилось в суд с данным иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 166, 168, 178, части 2 статьи 181, 328, 452, 606, 611, 612 ГК РФ, отказал в удовлетворении требований ООО «Группа компаний «Аркада» о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности в связи с пропуском ООО «Группа компаний «Аркада» срока исковой давности; удовлетворил требование Территориального управления о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, поскольку признал установленным факт пользования арендатором спорными помещениями.

В части отказа в удовлетворении требований ООО «Группа компаний «Аркада» о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности арбитражный суд апелляционной инстанции с выводом суда первой инстанции согласился, при этом суды исходили из следующего.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В суде первой инстанции Территориальное управление заявило о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Согласно части 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суды установили, что во время заключения договора аренды ООО «Группа компаний «Аркада» не располагало сведениями об особенностях объектов недвижимости, которые явились препятствием для эксплуатации этих объектов в целях договора аренды.

Акты технического состояния от 13.12.2013 содержат сведения о том, что два объекта – площадью 1113,1 кв. м и 386,2 кв. м, ранее использовались под медицинские цели, в частности, здание площадью 1113,1 кв. м – под противотуберкулезный диспансер.

Арбитражный суд пришел к выводу, что истец, зная о том, что в арендуемых помещениях располагался противотуберкулезный диспансер, будучи коммерческой организацией и профессиональным участником экономического оборота, при совершении сделки не был лишен возможности узнать о назначении и иных особенностях арендуемых помещений, о возможности перепрофилирования указанных помещений.

Обстоятельство, ограничивающее возможность использования арендуемых объектов – размещение в них ранее противотуберкулезного диспансера, стало известно истцу с момента заключения актов технического состояния от 13.12.2013.

ООО «Группа компаний «Аркада» с иском о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности обратилось 15.06.2015, т.е. с пропуском срока исковой давности.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Удовлетворяя заявленные Территориальным управлением требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности по арендной плате и возникновения такой обязанности с момента государственной регистрации договора.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом суда первой инстанции не согласился.

Для переоценки выводов суда апелляционной инстанции у суда кассационной инстанции оснований не имеется.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Судом в рамках настоящего дела установлен факт передачи арендодателем имущества с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

Согласно письму от 07.05.2015 № 1850 ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Саратовской области» в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Советская, д. 1, ранее размещался туберкулезный диспансер, в связи с чем размещение в нем каких-либо офисных помещений, предприятий общественного питания запрещено в соответствии с постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 18.05.2010 № 58 «Об утверждении СанПиН 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность», согласно пункту 10.8.4 которого в целях профилактики распространения туберкулеза с учетом высокой устойчивости и длительности сохранения возбудителя во внешней среде, перепрофилирование медицинских организаций для лечения больных туберкулезом запрещается.

В соответствии с изменениями в СанПиН 2.1.3.2630-10 (постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 04.03.2016 № 27) перепрофилирование специализированных туберкулезных организаций и их структурных подразделений и входящих в их состав отдельно стоящих зданий, сооружений осуществляется в зависимости от степени потенциального риска загрязнения территории и помещений.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что объект аренды был передан в ненадлежащем состоянии; использовать помещения по назначению не предоставлялось возможным; что привело к невозможности осуществлять коммерческую деятельность арендатором, то есть использовать объект аренды по его целевому назначению. Поскольку истцом как арендодателем не исполнена обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии, у ответчика не возникла соответствующая обязанность по уплате арендной платы.

По смыслу статей 328, 611 ГК РФ невозможность использования арендованным имуществом по независящим от арендатора причинам освобождает последнего от обязанности по уплате арендной платы.

Назначенная судом санитарно-эпидемиологическая экспертиза судом не принята в качестве надлежащего и достоверного доказательства, поскольку не отвечает требованиям действующего законодательства, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции судом апелляционной инстанции отменено в части удовлетворения исковых требований Территориального управления о взыскании задолженности по арендной и пени и в удовлетворении указанных исковых требований отказано обоснованно.

Судебные акты в части оставления без рассмотрения исковых требований ООО «Группа компаний «Аркада» об обязании Территориального управления заключить с ООО «Группа компаний «Аркада» дополнительное соглашение к договору о передаче в аренду недвижимого имущества не обжалованы.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по делу № А57-13978/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья					И.Р. Нагимуллин

Судьи								В.В. Александров

									И.Н. Смоленский