АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                                                                                  

дело № А45-5888/2019

город Новосибирск

24 июня 2019 года

резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2019 года

в полном объёме решение изготовлено 24 июня 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании задолженности по договорам аренды, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договора

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО3 по доверенности от 10.01.2019, паспорт

ответчика: ФИО4 по доверенности от 16.03.2019, паспорт

установил

Общество с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ обратилась с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженности по договору аренды земельного участка от 15.02.2016 за период с 15.02.2016 по 27.11.2017 в размере 440 000 рублей, неустойки за период с 15.02.2016 по 27.11.2017 в размере 686 500  рублей, неустойки, предусмотренной пунктом 2.2 договора, за период с 15.02.2016 по 27.11.2017 в размере 66 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.11.2017 до момента исполнения судебного акта, расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2017 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:33:060403:63, взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.02.2016 за период с 01.10.2018 по 11.02.2019 в размере 197 840 рублей, неустойки за период с 01.10.2018 по 11.02.2019 в размере 63 198 рублей 20 копеек, неустойки, предусмотренной пунктом 2.2 договора, за период с 01.10.2018 по 11.02.2019 в размере 50 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.02.2019 до момента исполнения судебного акта.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ поддержал заявленные требования.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 против доводов иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Между обществом с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ и индивидуальным предпринимателем ФИО2 15.02.2016 был заключён договор аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 1 838 +/- 3 кв. м с кадастровым номером 54:33:060403:64, место нахождения: 

<

...>, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации зданий, складов, зданий административного значения, стоянки легкового и грузового автотранспорта и котельной, специализированной стоянки легкового и грузового автотранспорта.

Согласно пункту 2.2.5 договора арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи. Обязанность арендатора возникает с момента фактической передачи земельного участка по акту приёма-передачи.

Арендная плата по договору составляет 20 000 рублей (пункт 1.3 договора).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в порядке предварительной оплаты в срок не позднее пятого числа текущего месяца путём внесения денежных средств на расчётный счёт арендодателя, начиная с момента передачи земельного участка арендатору. Арендная плата за первый месяц аренды уплачивается арендатором в течение пяти дней с момента заключения договора (пункт 3.1 договора).

Срок аренды составляет восемь лет с момента передачи арендуемого земельного участка по акту приёма-передачи. Настоящий договор аренды подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязуется передать земельный участок в течение трёх дней с момента подписания настоящего договора в состоянии, пригодном для использования, по акту приёма-передачи.

За нарушение арендатором своих обязательств по оплате арендной платы арендатор обязан оплатить арендатору неустойку в размере 0, 5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора).

В случае нарушения арендатором своих обязательств, предусмотренных пунктом 2.2 договора, арендатор обязан оплатить арендодателю неустойку в размере 3 000 рублей за каждый случай нарушения обязательства, а также возместить арендодателю в полном объёме причинённые убытки сверх суммы неустойки (пункт 4.3 договора).

15.02.2016 арендодатель передал арендатору по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером 54:33:060403:64.

27.11.2017 между обществом с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ и индивидуальным предпринимателем ФИО2 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2016.

В связи с расторжением договора аренды земельного участка от 15.02.2016 индивидуальный предприниматель ФИО2 возвратил обществу с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ земельный участок с кадастровым номером 54:33:060403:64, что подтверждается актом приёма-передачи земельного участка от 27.11.2017.

Согласно пункту 2 акта приёма-передачи земельного участка от 27.11.2017 арендодатель проверил состояние земельного участка, претензий к арендатору не имеет.

Как утверждает истец, за период с 15.02.2016 по 27.11.2017 арендная плата по договору аренды земельного участка от 15.02.2016 арендатором не вносилась, в связи с чем у индивидуального предпринимателя ФИО2 перед обществом с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ образовалась задолженность в размере в размере 440 000 рублей.

В связи с нарушением ответчиком договорных обязательств обществом с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ на образовавшуюся задолженность начислена неустойка, предусмотренная пунктом 4.1 договора, размер которой составил 686 500  рублей за период с 15.02.2016 по 27.11.2017 (пени), и неустойка, предусмотренная пунктом 4.3 договора, размер которой составил 66 000 рублей за период с 15.02.2016 по 27.11.2017 (штраф).

Кроме того, между обществом с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ и индивидуальным предпринимателем ФИО2 01.10.2017 был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:33:060403:63 площадью 21 453 +/- 10 кв. м, место нахождения: 

<

...>, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации зданий, складов, зданий административного значения, стоянки легкового и грузового автотранспорта и котельной, специализированной стоянки легкового и грузового автотранспорта.

Арендуемая площадь земельного участка составляет 1 500 кв. м +/- 5 кв. м и обозначена на плане (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязуется передать земельный участок в течение трёх дней с момента подписания настоящего договора в состоянии, пригодном для использования, по акту приёма-передачи.

Согласно пункту 2.2.5 договора арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи. Обязанность арендатора возникает с момента фактической передачи земельного участка по акту приёма-передачи.

Арендная плата по договору составляет 30 000 рублей (пункт 1.3 договора).

Размер арендной платы может быть изменён арендодателем в одностороннем порядке, но не чаше одного раза в год. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме не позднее, чем за один месяц до начала срока действия изменения арендной платы. Уведомление об изменении арендной платы вручается арендатору заблаговременно с указанием срока, с которого начинает действовать новая арендная плата (пункт 3.2 договора).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в порядке предварительной оплаты в срок не позднее пятого числа текущего месяца путём внесения денежных средств на расчётный счёт арендодателя (пункт 3.1 договора).

Срок аренды составляет одиннадцать месяцев с момента передачи арендуемого недвижимого имущества по акту приёма-передачи. В случае если арендатор использует недвижимое имущество по истечении указанного времени аренды, он обязан уплачивать арендную плату в размере и порядке, установленном настоящим договором (пункт 1.4 договора).

03.10.2018 арендодатель уведомил арендатора о возобновлении договора аренда земельного участка от 01.10.2017 на неопределённый срок и об увеличении арендной платы на 11 960 рублей. 

Таким образом, с 01.11.2018 размер арендной платы составил 41 690 рублей в месяц. 

За нарушение арендатором своих обязательств по оплате арендной платы арендатор обязан оплатить арендатору неустойку в размере 0, 5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора).

В случае нарушения арендатором своих обязательств, предусмотренных пунктом 2.2 договора, арендатор обязан оплатить арендодателю неустойку в размере 10 000 рублей за каждый случай нарушения обязательства, а также возместить арендодателю в полном объёме причинённые убытки сверх суммы неустойки (пункт 4.3 договора).

Пунктом 5.1 договора стороны согласовали, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

арендатор более чем на 15 дней просрочил срок оплаты арендной платы,

арендатор нарушил любое из правил пользования земельным участком, установленное разделом 2 настоящего договора,

арендатор в одностороннем порядке в нарушение положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от исполнения своих обязательств по настоящему договору.

01.10.2017 арендодатель передал арендатору по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером 54:33:060403:63.

Как утверждает истец, за период с 01.10.2018 по 11.02.2019 арендная плата по договору аренды земельного участка от 01.10.2017 арендатором не вносилась, в связи с чем у индивидуального предпринимателя ФИО2 перед обществом с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ образовалась задолженность в размере в размере 197 840 рублей.

В связи с нарушением ответчиком договорных обязательств обществом с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ на образовавшуюся задолженность начислена неустойка, предусмотренная пунктом 4.1 договора, размер которой составил 63 198 рублей 20 копеек за период с 01.10.2018 по 11.02.2019 (пени), и неустойка, предусмотренная пунктом 4.3 договора, размер которой составил 50 000 рублей за период с 01.10.2018 по 11.02.2019 (штраф).

Расчёт размера задолженности и неустойки (пени, штрафа) по договорам судом проверен, признан верным.

Ответчиком доказательств погашения задолженности по арендной плате в материалы дела не представлено.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По смыслу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Допускается сочетание неустойки в виде штрафа и пени за одно нарушение в случае, если это предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Судом установлено, что обязательства по договорам аренды от 15.02.2016 и от 01.10.2017 индивидуальным предпринимателем ФИО2 надлежащим образом не исполнены – не внесены арендные платежи за использование земельных участков, таким образом, требования действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений нарушены.

Такое поведение ответчика нельзя признать добросовестным поведением участника гражданских правоотношений, в связи с чем суд пришёл к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ задолженности по арендной плате и неустойки (пени, штрафа).

Равным образом правомерными представляются требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих начислению в порядке, предусмотренном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе после расторжения договора от 15.02.2016 с 27.11.2016, а по договору от 01.10.2017 с 11.02.2019.

Ходатайство ответчика о снижении размера неустойки признано судом подлежащим удовлетворению в части начисленной истцом пени.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Следуя правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 № 154-О и от 21.12.2000 № 263-О, при применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учётом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сопоставив размер задолженности, образовавшейся на стороне ответчика по договорам, с размером пени, суд признал последний показатель явно чрезмерным с учётом применяемой ставки в размере 0, 5 процентов.

Принимая во внимание то, что неустойка, являясь мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер, учитывая отсутствие сведений о наступивших для истца отрицательных последствиях в связи с просрочкой исполнения ответчиком обязательства, учитывая размер задолженности по договорам, факт прекращения договорных отношений между сторонами, суд пришёл к выводу, что заявленная истцом санкция не соответствует последствиям неисполнения обязательства, в связи с чем счёл возможным снизить размер подлежащей к взысканию неустойки до 100 000  рублей по договору аренды земельного участка от 15.02.2016 и до 50 000 рублей по договору аренды земельного участка от 01.10.2017.

С учётом применяемого сторонами в договоре сочетания неустойки в виде штрафа и пени, по мнению суда, указанный размер неустойки (пени) в полной мере возмещает возможные потери истца.

Помимо требования о взыскании задолженности, неустойки и процентов обществом с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ на основании пункта 2 статьи 452, пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2017 и обязании ответчика освободить земельный участок.

По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора аренды земельного участка от 01.10.2017 соблюдён.

Обществом с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ в адрес арендатора было направлено уведомление от 05.10.2018 о расторжении договора аренда земельного участка от 01.10.2017 с 06.01.2019.

В добровольном порядке арендатор задолженность не погасил, соглашение о расторжении договора не подписал, в связи с чем суд пришёл к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 01.10.2017.

При этом суд отмечает, что в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку ответчиком нарушены требования статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договоров аренды земельного участка от 15.02.2016 и от 01.10.2017, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд принимает во внимание доказательства, представленные истцом в подтверждение своей правовой позиции, их относимость, допустимость и достоверность.

Доказательств оплаты задолженности по арендной плате индивидуальным предпринимателем ФИО2 в материалы дела не представлено.

Довод ответчика о несении значительных вложений в арендуемый земельный участок, которые подлежат зачету в счёт арендной платы, судом проверен и признан необоснованным.

Предоставленные ответчиком документы не подтверждают факта несения расходов на территории земельного участка в период действия договора аренды земельного участка от 15.02.2016.

Кроме того, договором аренды земельного участка от 15.02.2016 не предусмотрены расходы по неотделимым улучшениям, в том числе их возмещение арендодателем с отнесением в счёт арендных платежей (статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указание в акте приёма-передачи от 27.11.2017 на отсутствие у арендодателя претензий к арендатору вопреки доводам ответчика не свидетельствует о том, что у арендодателя отсутствуют претензии к арендатору в части оплаты, поскольку по смыслу этого пункта речь в нём идёт о состоянии земельного участка, а не о платежах по договору.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ 440 000 рублей задолженности, 100 000  рублей неустойки (пени), 66 000 рублей (штраф), с 27.11.2017 на сумму задолженности подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента полного исполнения обязательства по оплате долга (договор от 15.02.2016); взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ 197 840 рублей задолженности, 50 000 рублей неустойки (пеня), 50 000 рублей (штраф), с 11.02.2019 на сумму задолженности подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента полного исполнения обязательства по оплате долга (договор от 01.10.2017).

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.10.2017 и обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:33:060403:63 обществу с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 пользу общества с ограниченной ответственностью ПКФ КУПЕЧЕСКОЕ ПОДВОРЬЕ 34 035 рублей расходов по государственной пошлине по иску.

В остальной части в иске отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова