ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А09-10331/2018

Резолютивная часть постановления объявлена   17.06.2019

Постановление изготовлено в полном объеме    24.06.2019

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Заикиной  Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  в отсутствие истца – администрации Брянского района (Брянская область, с. Глинищево, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Специализированная сервисная компания» (Брянская область, с. Журиничи, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Брянского района на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.03.2019 по делу № А09-10331/2018 (судья Макеева М.В.),

УСТАНОВИЛ:

администрация Брянского района (далее – истец, администрация, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированная сервисная компания» (далее – ответчик, общество, арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.12.2009 № 2254 в сумме 1 233 150 руб. 03 коп. 

Решением Арбитражного суда Брянской области от 19.03.2019 в удовлетворении иска отказано. 

Судебный акт мотивирован доказанностью факта передачи арендатору имущества, которое не могло быть использовано для целей, предусмотренных в договоре аренды, ввиду чего отсутствовали основания для взыскания задолженности по арендной плате.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также на  неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Администрация указывает на то, что градостроительный план переданного в аренду земельного участка от 09.02.2018, согласно которому земельный участок расположен в территориальной зоне Ж3 – зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами, был выдан ошибочно, и согласно выписке из правил землепользования и застройки, участок расположен в зоне Р3 – зона объектов санаторного лечения и отдыха. Истец также ссылается на то, что зона земельного участка никогда не менялась и ответчик был уведомлен об ошибке в градостроительном плане в части указания зоны Ж3, также не менялся вид разрешенного использования в Едином государственном реестре недвижимости – «для размещения базы отдыха». По мнению подателя апелляционной жалобы, указание суда первой инстанции на принцип первичности генерального плана  перед правилами землепользования и застройки, не может приводить к освобождению ответчика от обязанности по внесению арендной платы за земельный участок.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 29.12.2009 заключен договор аренды земельного участка № 2254 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: место нахождения участка – участок находится примерно в 200 м по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>; кадастровый номер: 32:02:04 05 01:100; категория земель: земли населенных пунктов; площадь участка 36000 кв.м (п. 1.1. договора).

Спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 29.12.2009. 

Размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной власти и местного самоуправления, и составляет на 2009 год за 7 дней – 24 руб. 23 коп. Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала. Размер арендной платы может быть досрочно изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения земельного налога в соответствии с нормативными актами государственной власти и органов местного самоуправления. Об изменениях арендной платы арендодатель информирует арендатора через газету «Деснянская правда» или уведомлением. Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно с учетом действующих законодательных актов органов государственной власти и местного самоуправления и согласовывается с арендодателем в срок до 01 марта текущего года (пункты 3.1., 3.5., 3.6., 3.7. договора). 

Настоящий договор заключен сроком на 5 лет – с 25.12.2009 по 25.12.2014 (п. 2.1. договора). Дополнительным соглашением от 07.11.2014 договор аренды был продлен на срок до 26.12.2019.

Общество 27.12.2017 обратилось к администрации с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером: 32:02:040501:100. Ответчику был выдан градостроительный план земельного участка RU32502304-64 от 09.02.2018, согласно которому земельный участок расположен в территориальной зоне Ж3 – зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.

28.02.2018 ответчик обратился в ООО «Проф-Проект» с заявлением (письмо №  9 от 28.02.2018) о разработке проектной документации для строительства базы отдыха, состоящей из домиков для отдыха, бань, административного здания, кафе и плана благоустройства территории для отдыхающих, в соответствии с градостроительным планом земельного участка RU32502304-64 от 09.02.2018, подготовленным отделом архитектуры Брянского района, для получения разрешения на строительство базы отдыха. 

Однако ООО «Проф-Проект» сообщило ответчику (письмо № 22/18 от 06.03.2018) о том, что разработать проектную документацию не представляется возможным, поскольку основным, условным и вспомогательным видами разрешенного использования земельного участка в соответствии градостроительным планом земельного участка                       RU 32502304-64 от 09.02.2018 не предусмотрено строительство базы отдыха, состоящей из домиков для отдыха, бань, административного здания, кафе и плана благоустройства территории для отдыхающих.

Ответчик сообщил истцу о том, что не может использовать предоставленный земельный участок для строительства базы отдыха, в связи с чем администрация по собственной инициативе подготовила еще один градостроительный план RU32502304-171 от 19.04.2018, в соответствии с которым земельный участок расположен в территориальной зоне Р3 – зона объектов санаторного лечения и отдыха.

Впоследствии на основании заявления общества  стороны подписали соглашение о расторжении с 17.07.2018 договора аренды земельного участка от 29.12.2009 № 2254. 

Спорный земельный участок был возвращен арендодателю по акту приема-передачи земельного участка от 17.07.2018. 

Как указывала администрация, обязанность по своевременному внесению арендной платы общество надлежащим образом не исполняло, в результате чего у него образовалась задолженность. 

Направленная истцом в адрес ответчика претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность и пени была оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из указанных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

Принимая оспариваемый администрацией судебный акт, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, пункта 1 статьи 611 ГК РФ, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11.01.2002 № 66, исходил из отсутствия оснований для взыскания задолженности по арендной плате ввиду передачи арендатору имущества, которое не могло быть использовано для целей, предусмотренных в договоре аренды.

Доводы истца о том, что земельный участок мог использоваться в соответствии с условиями договора аренды для строительства базы отдыха, поскольку согласно правилам землепользования и застройки Журиничского сельского поселения Брянского района Брянской области, утвержденных решением Брянского районного Совета народных депутатов 30.04.2014 № 5-9-2, спорный земельный участок относится к зоне Р3 – зона объектов санаторного лечения и отдыха, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонен  в силу следующего.

Согласно генеральному плану Журиничского сельского поселения Брянского района Брянской области, утвержденному решением Брянского районного Совета народных депутатов от 30.04.2014 № 5-9-1, спорный земельный участок относится к зоне Ж3 – зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами. 

Согласно правилам землепользования и застройки Журиничского сельского поселения Брянского района Брянской области, утвержденным решением Брянского районного Совета народных депутатов 30.04.2014 № 5-9-2, спорный земельный участок относится к зоне Р3 – зона объектов санаторного лечения и отдыха. 

Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты (пункт 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ)). 

Генеральный план является документом территориального планирования муниципального образования, который утверждается представительным органом местного самоуправления (часть 1 статьи 18 ГрК РФ). 

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений (часть 3 статьи 9 ГрК РФ). 

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе, с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (пункт 2 статьи 34 ГрК РФ). 

Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 ГрК РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования. Генеральный план определяет стратегию градостроительного развития территорий и содержит долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования. Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности.

Данная правовая позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.07.2017.

Таким образом, исходя из положений приведенных правовых норм, их разъяснений и обстоятельств, установленных при разрешении спора, судом первой инстанции правомерно указано на то, что при наличии противоречий между генеральным планом Журиничского сельского поселения Брянского района Брянской области и правилами землепользования и застройки Журиничского сельского поселения Брянского района Брянской области подлежат применению соответствующие положения генерального плана.

Материалами дела установлено, что земельный участок предоставлялся для размещения базы отдыха (п. 1.3. договора).

Согласно данным генерального плана Журиничского сельского поселения Брянского района Брянской области, утвержденного решением Брянского районного Совета народных депутатов от 30.04.2014 № 5-9-1, спорный земельный участок был отнесен к зоне Ж3 – зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами. Виды разрешенного использования (основные и вспомогательные) для земельного участка, расположенного в зоне Ж3, были указаны в выданном ответчику первоначальном градостроительном плане земельного участка от 09.02.2018, который соответствовал генеральному плану Журиничского сельского поселения Брянского района Брянской области и не предусматривал такого вида разрешенного использования как размещение базы отдыха.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, размещение на спорном земельном участке базы отдыха не соответствует виду разрешенного использования в отношении земельного участка, расположенного согласно генеральному плану Журиничского сельского поселения Брянского района Брянской области в зоне Ж3. Данные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования ответчиком земельного участка для целей, указанных в договоре аренды. В связи с этим в отношении спорного земельного участка невозможно разработать проект планировки территории, что влечет невозможность выполнения обязательств по договору аренды и комплексного освоения земельного участка для размещения базы отдыха.

Как усматривается из материалов дела, какие-либо здания, строения, сооружения на указанной территории отсутствуют, подготовительные работы, предшествующие строительству (планировка территории), не проводились, территория ответчиком не использовалась.

С учетом изложенного судом первой инстанции правильно указанно на то, что с момента принятия решения Брянским районным Советом народных депутатов от 30.04.2014 № 5-9-1 об утверждении генерального плана Журиничского сельского поселения Брянского района Брянской области, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы, поскольку он не имел возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды – для строительства базы отдыха, так как земельный участок расположен в территориальной зоне Ж3 – зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами, в которой не предусмотрено строительство базы отдыха.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на выдачу ответчику нового градостроительного плана от 19.04.2018,  в котором спорный земельный участок отнесен к зоне Р3 (зона объектов санаторного лечения и отдыха), позволяющей использовать земельный участок для строительства базы отдыха, не имеет правового значения при разрешении настоящего спора, поскольку данный градостроительный план противоречит генеральному плану Журиничского сельского поселения Брянского района Брянской области. Следовательно, использование ответчиком земельного участка в целях, указанных в договоре аренды, в период после утверждения генерального плана Журиничского сельского поселения Брянского района Брянской области, то есть после 30.04.2014, было бы возможным только после внесения изменений в генеральный план сельского поселения, чего в данном случае сделано не было.

Кроме того, факт внесения ответчиком арендной платы в добровольном порядке в период, предшествующий спорному, не свидетельствует о наличии оснований для внесения ответчиком арендной платы за период с 01.05.2014 до даты расторжения договора аренды. Договор аренды был заключен на длительный срок – 5 лет и впоследствии продлен еще на 5 лет, в связи с чем ответчик мог бы приступить к использованию земельного участка в любое время в течение срока действия договора аренды в случае, если бы цель его использования не противоречила виду разрешенного использования после утверждения генерального плана Журиничского сельского поселения Брянского района Брянской области.

При этом из материалов дела усматривается, что в обоснование заявления о расторжении договора аренды от 29.12.2009 № 2254 ответчик ссылался на невозможность владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды – для размещения базы отдыха. 

На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены  принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь  статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 19.03.2019 по делу № А09-10331/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев  со дня его изготовления в полном объеме.  В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

               Н.В. Заикина  

               М.М. Дайнеко

               Л.А. Капустина