Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-796/2020

город Псков

17 августа 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 12 августа 2020 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Буяновой Л.П., при ведении протокола судебного заседания протоколом судебного заседания Ритиньш Н.М., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Управляющая организация «Седьмой район» (адрес: 180017, г.Псков, ул.128-ой Стрелковой дивизии, д.13, оф.1024; ОГРН 1086025001061, ИНН 6025030262)

к Комитету по региональному контролю и надзору Псковской области (адрес: 180001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным предписания от 28.01.2020 №9,

при участии в заседании:

от заявителя: не явился, извещен;

от ответчика:  ФИО2 - представитель по доверенности от 27.05.2020 б/н, предъявлены паспорт, диплом о высшем юридическом образовании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая организация «Седьмой район» (далее – заявитель, Общество, ООО УО «Седьмой район») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по региональному контролю и надзору Псковской области (далее – ответчик, Комитет) о признании незаконным предписания от 28.01.2020 №9 по результатам проведения мероприятий по государственному контролю.

Одновременно Обществом заявлено ходатайство о принятии обеспечительных мер путем приостановления действия оспариваемого предписания до вступления в законную силу решения по настоящему делу. Определением суда от 16.03.2020 в удовлетворении указанного ходатайства Обществу отказано.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме, просил признать недействительным предписание Комитета от 28.01.2020 №9. Настоящее судебное заседание в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ проведено в отсутствие представителя заявителя.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал, считал вынесенное предписание законным и обоснованным. Просил отказать в удовлетворении заявленных требований. Полагал, что все неотложные текущие работы. Связанные с содержание общего имущества в многоквартирном доме, в силу договора управления возлагаются на управляющую организацию. 

Изучив представленные сторонами письменные документы, проанализировав их доводы, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора по существу.

На основании договора от 01 июля 2015 года ООО УО «Седьмой район» приступило к управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора от 01.07.2015 Общество приняло на себя обязательства по содержанию и текущему ремонту дома в объемах собранных денежных средств и в порядке, утвержденном собственниками в соответствии с Перечнем услуг и работ по содержанию общего имущества и придомовой территории (приложение №3). При этом плата за содержание и ремонт общего имущества была установлена в сумме 12 руб. 45 коп., в структуре платы строка «текущий ремонт» расходов не предусматривала (том 1 л.д. 48, оборот).

В последующем плата была увеличена с 01.05.2017 до 12 руб. 67 коп, с 01.01.2018 – до 14 руб. 14 коп., с 01.01.2019 в связи с выделением в отдельный вид расходов по сбору (транспортировке, утилизации) твердых коммунальных отходов плата за содержание общего имущества в доме составила 11 руб. 66 коп.   

На основании приказа от 23.01.2020 №62-ОД Комитетом в отношении общества была проведена внеплановая документарная проверка в части доводов жалобы ФИО3, проживающей в спорном многоквартирном доме, по факту обоснованности включения в платежные документы за декабрь 2019 года платы за выполнение дополнительных работ в сумме 493 руб. 76 коп.

В ходе проверки Комитет установил, что управляющей организацией в нарушение части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации в платежных документах за декабрь 2019 года собственникам помещений в доме были предъявлены к оплате дополнительные суммы за выполнение работ по текущему ремонту, в то время как решений общего собрания собственников помещений по такому вопросу не принималось.

По результатам проверки составлен акт от 28.11.2020 №12, на основании которого Комитетом Обществу 28.01.2020 выдано предписание №9, в котором указано на необходимость проведения перерасчета начисленной платы в платежном документе по строке «дополнительные работы» в счет следующих платежей за содержание и ремонт жилого помещения, в срок до 01.03.2020.

ООО УО «Седьмой район» с предписанием не согласилось и обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным. Заявитель полагал, что в соответствии с пунктом 2 Правил №290 управляющая организация обязана выполнять не все услуги, перечисленные в Минимальном перечне №290, а лишь те, которые определены собственниками. В Правилах не указано, что услуги и работы из Перечня должны производиться управляющей организацией бесплатно. При расчете тарифа платы в каждом периоде изменения такой платы в строке текущий ремонт было предусмотрено «0» расходов. В связи с этим заявитель считает законным включение в платежные документы дополнительной платы за текущий ремонт.  

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что согласно пункту 2 Правил №290 в договор управления домом должны быть включены  все те работы, перечисленные в минимальном перечне, которые с учетом технических особенностей дома необходимы для обеспечения надлежащего содержания общего имущества. Поскольку подъезды многоквартирного дома относятся к общему имуществу МКД, которое обязано содержаться в надлежащем состоянии, то текущий ремонт подъездов обязан осуществляться управляющей организацией в составе неотложных текущих работ по содержанию дома в пределах установленного размера платы за содержание общего имущества дома.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы сторон, суд приходит к следующему.

Из части 1 статьи 198 АПК РФ следует, что для признания ненормативного правового акта государственного органа недействительным необходимо наличие двух факторов: несоответствия оспариваемого акта действующему законодательству и нарушения в результате его принятия прав и законных интересов заявителя.

На основании части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами оспариваемых актов, решений, возлагается на соответствующие органы.

Частью 1 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как предусмотрено частью 2.3 статьи 161 данного Кодекса, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В силу пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ одним из существенных условий договора управления МКД является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу пункта 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

В соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Из системного анализа приведенных нормативных положений в их взаимосвязи с частью 1 статьи 45 и статьей 44 ЖК РФ следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения соответствующей платы.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 №6464/10 дано толкование норм российского законодательства по вопросу проведения текущего ремонта общего имущества, согласно которому системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

В связи с этим особенностью договора управления МКД является зависимость его предмета и иных условий (в частности, условия о цене) от характеристик конкретного МКД (уровня его благоустроенности, состава общего имущества, года и типа постройки и т.д.), изменяющихся потребностей в содержании и ремонте отдельных элементов различных составляющих общего имущества МКД, наличия непосредственных договорных связей собственников помещений в МКД с ресурсоснабжающими организациями, общих ожиданий и представлений собственников жилых помещений об уровне комфорта, благоустроенности, безопасности, которые должны обеспечиваться управляющей организацией в МКД и прилегающей к нему территории и т.д. Достижение цели договора управления МКД - поддержание общего имущества собственников помещений в надлежащем состоянии - в значительной степени зависит от учета указанных обстоятельств при согласовании сторонами договора управления МКД условия о его цене.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Такие Правила утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491. В подпункте «з» пункта 11 данных Правил установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Согласно пункту 10 Правил №491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В соответствии с частью 1.2 статьи 161 ЖК РФ Правительством Российской Федерации издано постановление от 03.04.2013 №290, которым утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Перечень) и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Работы, необходимые для надлежащего содержания стен, перекрытий и покрытий, лестниц, внутренней отделки, полов, оконных и дверных заполнений помещений многоквартирных домов перечислены в пунктах 3, 4, 8, 11, 12, 13 раздела I Минимального перечня услуг и работ. 

В целях обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 №170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила №170).

В пункте 3.2.9. Правил №170 указано, периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

Таким образом, работы по содержанию подъездов в многоквартирных домах являются составной частью работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Выполнение таких работ должно производиться управляющей компанией в составе текущих, неотложных мер, независимо от того, поименованы ли они в договоре либо нет.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в момент заключения договора управления многоквартирным домом, то есть по состоянию на 01.07.2015, установленный договором размер платы по содержанию жилого помещения составлял 12 руб. 45 коп. руб./м2.

При этом, согласно решению Псковской городской Думы от 17.07.2009 №861 с изменениями, по состоянию на 01.07.2015 утвержденный размер платы для жилых домов со всеми удобствами без мусоропровода и без лифта составлял 10 руб. 64 коп. руб./м2. 

В последующем плата была увеличена с 01.05.2017 до 12,67 руб./м2 (утвержденная органом местного самоуправления плата составляла 10,21 руб./м2); с 01.01.2018 – до 14,14 руб./м2 (утвержденная уполномоченным органом была равна 13,61 руб./м2); с 01.01.2019 в связи с выделением в отдельный вид расходов по сбору (транспортировке, утилизации) твердых коммунальных отходов плата за содержание общего имущества в доме составила 11,66 руб./м2 (утвержденная уполномоченным органом - 11,57 руб./м2).

Общество, считает, что поскольку стоимость работ по текущему ремонту определена равной «0» в перечне, то они должны оплачиваться отдельно.

Однако данная позиция заявителя противоречит выше перечисленным положениям статей 161, 162, 154, 156 ЖК РФ, а также правовому подходу, сформированному Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 №6464/10.

При этом суд отмечает, что в договоре управления многоквартирным домом  и в Приложении №3 к договору отсутствует явно выраженное согласие собственников на не включение в перечень работ по содержанию общего имущества дома именно текущего ремонта. Напротив, в разделе 1.6 Приложении №3 в Перечень услуг и работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества, включено восстановление отделки стен, потолков, полов  в части внутренней отделки в подъездах (том 1 л.д.48).   

Таким образом, работы по текущему ремонту подъездов подлежат обязательному выполнению управляющей организацией в составе текущих, неотложных работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, оплата которых должна взиматься с собственников в составе установленного ими размера платы за содержание общего имущества.     

Обществом с мая по сентябрь 2019 года проведены работы по ремонту подъездов в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, в сумме 22 609 руб. 

В подтверждение данных обстоятельств Обществом в материалы дела представлены требование-накладная №787 от 30.09.2019 на сумму 22 609 руб., наряд-задание №9 от 30.09.2019, акты выполненных работ от 24.05.2019, от 30.09.2019, платежные поручения от 20.09.2019 №537 на сумму 33665,00 руб. и от 16.09.2019 №497 на сумму 17670,00 руб. 

После проведенных работ ООО УО «Седьмой район» включило жильцам многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в платежные документы (квитанции) за декабрь 2019 года дополнительную плату, соразмерно долям в праве общей собственности в составе общего имущества. 

Однако общих собраний собственников помещений в МКД по вопросам текущего ремонта не проводилось, вопрос о предстоящих работах по текущему ремонту подъездов не рассматривался, объем и стоимость таких работ не определялся. 

Следовательно, Общество не могло по своему усмотрению в одностороннем порядке возложить на собственников жилья дополнительные платежи, поскольку в силу установленных судом обстоятельств обязано было осуществить работы по текущему ремонту за счет собственных средств, и более того, какие либо изменения размера платы согласно части 7 статьи 156 и части 2 статьи 44 ЖК РФ допустимы лишь по решению общего собрания собственников жилья.

Увеличение размера платы обществом самостоятельно, в отсутствие решения общего собрания собственников жилых помещений в доме, а более того, до истечения года с момента предыдущего повышения размера указанной платы (с 01.01.2019), является незаконным, противоречащим части 7 статьи 156, статьи 45 ЖК РФ. Фактически такие действия являются односторонним изменением управляющей компанией условий заключенного 01.05.2016 договора, что недопустимо в силу частей 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункта 1 статьи 310 и пункта 1 статьи 450 ГК РФ. 

В связи с этим, предписание Комитета от 28.01.2020 №9, возлагающее на Общество обязанность произвести перерасчет размера платы за содержание жилого помещения, является законным, обоснованным, направлено на восстановление нарушенных прав жильцов дома, как слабой стороны в договоре управления МКД, и не может нарушать законных прав и интересов управляющей компании в сфере экономической деятельности.

Оспариваемое предписание выдано в соответствии с частью 5 статьи 20 ЖК РФ в целях устранения выявленных нарушений, не изменяет характера и не увеличивает объема обязательств управляющей организации, возложенных на нее законодательством и добровольно принятых по договору управления многоквартирным домом. Предписание является реально исполнимым, доказательств обратного суду не представлено. 

В силу изложенного, учитывая положения части 3 статьи 201 АПК РФ, оснований для удовлетворения требований Общества у суда не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью Управляющая организация «Седьмой район» к Комитету по региональному контролю и надзору Псковской области отказать.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья                    Л.П. Буянова