Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-4027/2019

г. Нальчик

14 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 07  апреля  2021 года

Полный текст решения изготовлен 14  апреля  2021 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи  А.Б. Бечелова,                             

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.А. Дудуевой,                            

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Альпинистской учебно-спортивной базы «Адыл-Су», с. Эльбрус 

к  индивидуальному предпринимателю ФИО1, с. Кичмалка,

третьи лица:

- АО «Каббалкальпинист», г. Нальчик;

- ФНС России в лице Управления ФНС России по КБР, г. Нальчик;

- конкурсный управляющий ООО АУСБ «Адыл-Су» ФИО2,

о признании недействительным договора аренды от 15.08.2018 и применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании:

от АО «Каббалкальпинист»: ФИО3 –по доверенности  № 66-20 от 27.07.2020,

от ответчика: ФИО4 – по доверенности от 26.10.2018,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью Альпинистская учебно-спортивная база «Адыл-Су», с. Эльбрус обратилось в Арбитражный суд КБР с иском о:

1. признании недействительным договора аренды помещений от 15 августа 2018 г., заключенный между ФИО1 и ООО АУСБ «Адыл-Су»;

2. применении последствия недействительности договора аренды помещений от 15 августа 2018 г., заключенного между ФИО1 и ООО АУСБ «Адыл-Су» обязав ФИО1 возвратить ООО АУСБ «Адыл-Су» следующее имущество:

- нежилое помещение, склад снаряжений 1955 года ввода в эксплуатацию, 1- этажный, общая площадь 78,7 кв.м, инв. №000008, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- нежилое помещение, столовая 1976 года ввода в эксплуатацию, 1 -этажный, общая площадь 283 кв.м, инв. №000010, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- нежилое помещение, продовольственный склад 1955 года ввода в эксплуатацию, 1 - этажный, общая площадь 61,7 кв.м, инв. №000007, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- нежилое помещение, туалет 1985 года ввода в эксплуатацию, 1 -этажный, общая площадь 26 кв.м, инв. №000011, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- жилой корпус для альпинистов №2 1961 года ввода в эксплуатацию, 2 - этажный, общая площадь 555,8 кв.м, инв. №000002, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- жилой корпус для альпинистов №4 (финские домики), состоящие из 10 домиков для альпинистов, площадью по 21,6 кв.м, инв. №000004, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- канализационный коллектор 1981 года ввода в эксплуатацию, инв.№000005, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су.

Определением Арбитражного суда от 03.06.2019 (рез.часть) по делу А20-3944/2018 в отношении общества с ограниченной ответственностью Альпинистская учебно-спортивная база «Адыл-Су» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО2 (ИНН 

<

***>) – член Саморегулируемой организации Ассоциации арбитражных управляющих «Синергия».

Определением Арбитражного суда КБР от 15.10.2019 по делу А20-4027/2019 к участию в деле, в качестве третьего лица, без самостоятельных требований на предмет спора привлечен временный управляющий ООО АУСБ «Адыл-Су» ФИО2.

Решением Арбитражного суда КБР от 09.01.2020 общество с ограниченной ответственностью Альпинистская учебно-спортивная база «Адыл-Су» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком до 6 месяцев, конкурсным управляющим ООО АУСБ «Адыл-Су» утвержден ФИО2.

Сообщение о признании ООО АУСБ «Адыл-Су» банкротом и открытии конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» 18.01.2020 № 8 (6729).

С момента утверждения конкурсного управляющего ООО АУСБ «Адыл-Су» ФИО2 к последнему перешло право на представление интересов истца ООО АУСБ «Адыл-Су».

По ходатайству временного управляющего ООО АУСБ «Адыл-Су» (т.2, л.д. 12) к участию в деле в качестве третьего лица арбитражным судом привлечено Управление ФНС РФ по КБР (определение Арбитражного суда КБР от 17.12.2019), (т.3, л.д.5).

Определением Арбитражного суда КБР от 15.10.2019 к участию  в деле в качестве третьих лиц привлечен АО «Каббалкальпинист» (учредитель, участник ООО АУСБ «Адыл-Су» (т.1, л.д.140-142). После истечения срока действия доверенности, выданной конкурсным управляющим ООО АУСБ «Адыл-Су» ФИО2 ФИО3, последний представлял интересы третьего лица.

Суд неоднократно предлагал конкурсному управляющему ООО АУСБ «Адыл-Су» ФИО2 представить свою позицию по делу А20-4027/2018. Конкурсный управляющий ни лично, ни через представителя в настоящем деле не участвовал.

Представитель третьего лица АО «Каббалкальпинист» поддержал исковые требования ООО АУСБ «Адыл-Су» по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также в дополнении к иску (т.1, л.д.7-11, л.д.179-180).

Представитель ответчика по основаниям, изложенным в отзыве на иск, в дополнениях к отзыву в удовлетворении иска просит отказать.

Иные лица, кроме представителя третьего лица и ответчика, в суд не явились, исковые требования не оспорили, отзыва на иск суду не представили.

Выслушав представителя третьего лица, поддержавшего исковые требования, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между истцом и ответчиком (далее – ФИО1, предприниматель) заключен договор аренды помещений от 15.08.2018. В соответствии с указанным договором, истец передал предпринимателю следующее имущество:

- нежилое помещение, склад снаряжений 1955 года ввода в эксплуатацию, 1- этажный, общая площадь 78,7 кв.м, инв. №000008, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- нежилое помещение, столовая 1976 года ввода в эксплуатацию, 1 -этажный, общая площадь 283 кв.м, инв. №000010, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- нежилое помещение, продовольственный склад 1955 года ввода в эксплуатацию, 1 - этажный, общая площадь 61,7 кв.м, инв. №000007, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- нежилое помещение, туалет 1985 года ввода в эксплуатацию, 1 -этажный, общая площадь 26 кв.м, инв. №000011, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- жилой корпус для альпинистов №2 1961 года ввода в эксплуатацию, 2 - этажный, общая площадь 555,8 кв.м, инв. №000002, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- жилой корпус для альпинистов №4 (финские домики), состоящие из 10 домиков для альпинистов, площадью по 21,6 кв.м, инв. №000004, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- канализационный коллектор 1981 года ввода в эксплуатацию, инв.№000005, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су.

Также судом установлено, что АО «Каббалкальпинист» является собственником 100% доли в Уставном капитале ООО АУСБ «Адыл-Су».

Судом также установлено, что договор аренды от 15.08.2018 подписал от имени ООО АУСБ «Адыл-Су» его руководитель ФИО5, который в момент подписания являлся одновременно и руководителем собственника 100% доли в Уставном капитале ООО АУСБ «Адыл-Су».

Обращаясь с настоящим иском ООО АУСБ «Адыл-Су» в лице его представителя по доверенности от 11.07.2019, подписанной и.о. директора ООО АУСБ «Адыл-Су» ФИО6 ссылается на нарушение при заключении спорного договора на п.1 ст. 46 Федерального закона  от 08.02.1998 за № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п.3 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, что общество ООО АУСБ «Адыл-Су» в лице его учредителя и единственного участника не принималось решения о даче согласия на заключения оспариваемого договора.

По указанным основаниям, истец полагает, что сделка является недействительной (п.1 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), что ответчик обязан возвратить арендуемое имущество.

В дополнении к исковому заявлению по делу А20-4027/2019 представитель  истца ссылается на п.1 статьи 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», т.к. договор аренды (спорный) был заключен 15.08.2019 и в этот же день Управление ФНС России по КБР обратилось в Арбитражный суд КБР о признании ООО АУСБ «Адыл-Су» несостоятельным (банкротом). Заявление Управлением ФНС России по КБР подано в суд ввиду того, что ООО АУСБ «Адыл-Су» имел задолженность по уплате налогов, сборов, пеней и штрафов в размере 1 912 930 руб. 14 коп.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям,  изложенным в письменных пояснениях (т.6, л.д. 2-6) в отзыве на исковое заявление.

Выслушав объяснения представителя третьего лица, ответчика, доводы изложенные в исковом заявлении и в дополнении к нему, суд не усматривает оснований для его удовлетворения по следующим основаниям. Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Статьей 168 Кодекса предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Статьей 167 Кодекса предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2). Согласно пункту 1 статьи 173.1 Кодекса сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных  в законе.

Следовательно, сделка по основанию указанному истцом ООО АУСБ «Адыл-Су» (об отсутствии согласия собственника имущества) может быть признана недействительной только по иску указанного лица (третьего лица).

АО «Каббалкальпинист» с иском о признании недействительным договора аренды по основаниям п.1 ст. 173.1 ГК РФ не обращался.

Кроме того, судом установлено, что сделка от имени ООО АУСБ «Адыл-Су» заключена руководителем ООО АУСБ «Адыл-Су» ФИО5, который также являлся в этот период и руководителем третьего лица – АО «Каббалкальпинист». Суд считает, что АО «Каббалкальпинист» в лице его руководителя подписывая договор с ответчиком дал свое согласие на заключение сделки.

В ходе судебного разбирательства, суд установил из пояснений свидетеля (бывшего руководителя ООО АУСБ «Адыл-Су», одновременно руководителя третьего лица, что сделка им была совершена с целью сохранения имущества альплагеря и восстановления альпинистских и туристических  маршрутов, т.к. истец в течение длительного времени не осуществлял свою деятельность.

Данное обстоятельство подтверждается также ходатайством конкурсного управляющего  ООО АУСБ «Адыл-Су» ФИО2 о приобщении дополнительных документов. В ходатайстве конкурсный управляющий указывает сумму текущих непогашенных платежей за 7 месяцев 2018 года на момент заключения договора, что составила 333 396 руб., из них по заработной плате – 241 500 руб., по уплате налогов – 91 896 руб.

Кроме того, конкурсный управляющий также указывает, что  задолженность общества по уплате налогов, сборов, пеней и штрафов составляет 1 912 930 руб. 14 коп., что указанная задолженность образовалась до 15.08.2018 (до заключения договора аренды).

С учетом того, что истец длительное время не занимался своей уставной деятельностью, заключение договора аренды части имущества не могло нарушить права истца и кредитора – ФНС России.

В дополнение к исковому заявлению, представитель истца в обоснование своего требования ссылается на п.1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Истец полагает, что договор аренды помещения, заключенного истцом с ответчиком в части размера арендной платы является неравноценной. Как установлено материалами дела, размер арендной платы сторонами был установлен  по результатам отчета о рыночной стоимости (т.2, л.д.115-198).

Согласно отчета № 216/08/18 ООО «Центр содействия развития малых предприятий «Илекта» от 01.08.2019 «Результаты анализа информации имеющейся в распоряжении оценщика и специалистов, позволяют сделать вывод о том, что рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости права возмездного пользования в течение одного платежного периода (год) для объекта, полученная с применением метода мультипликаторов, с учетом ограничительных условий и сделанных дополнений, без учета НДС составляет 135 000 руб. 

В отчете оговорено, что согласно п. 26 ФСО № 1 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектами оценки или даты представления публичной оферты не прошло не более 6 месяцев. Таким образом, оценщик определил рыночную стоимость права аренды спорного имущества только на пользование в течение одного платежного периода (год) и на момент проведения оценки на 1 августа 2018 года.

Следовательно, при заключении договора аренды, арендная плата в размере 135 000 руб. за один платежный период была сторонами договора установлена правомерно, доказательств подтверждающих обратное с материалы дела сторонами не представлено.

Истец полагая, что размер арендной платы явно занижен, представил суду независимое заключение по результатам аудито-бухгалтерской отчетности ООО АУСБ «Адыл-Су» за период с 01.01.2018 по 31.12.2018.

Согласно заключению о рыночной стоимости объекта оценки в месяц составляет 50 113 руб. (т.3, л.д. 99).

Ответчик, полагая выводы по указанному заключению несостоятельными, обратился в суд с ходатайством о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда КБР от 22.05.2020 была назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Судебный экспертный центр» ФИО7 (т.4, л.д.144-150).

Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость годовой арендной платы объектов недвижимости, расположенных по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории Адыл-Су, по состоянию на 1 августа 2018 года (т.4, л.д. 144-150).

Заключением эксперта № 33 от 15 октября 2020 года (т.6, л.д. 22-40) сделан следующий вывод: 

«Рыночная стоимость годовой арендной платы объектов недвижимости, расположенных по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су, по состоянию на 01.08.2018 года: 

- нежилое помещение, склад снаряжений 1955 года ввода в эксплуатацию, 1- этажный, общая площадь 78,7 кв.м, инв. №000008, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- нежилое помещение, столовая 1976 года ввода в эксплуатацию, 1 -этажный, общая площадь 283 кв.м, инв. №000010, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- нежилое помещение, продовольственный склад 1955 года ввода в эксплуатацию, 1 - этажный, общая площадь 61,7 кв.м, инв. №000007, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- нежилое помещение, туалет 1985 года ввода в эксплуатацию, 1 -этажный, общая площадь 26 кв.м, инв. №000011, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- жилой корпус для альпинистов №2 1961 года ввода в эксплуатацию, 2 - этажный, общая площадь 555,8 кв.м, инв. №000002, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- жилой корпус для альпинистов №4 (финские домики), состоящие из 10 домиков для альпинистов, площадью по 21,6 кв.м, инв. №000004, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су;

- канализационный коллектор 1981 года ввода в эксплуатацию, инв.№000005, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су составляет 140 527 руб.

На заключение эксперта АНО «Судебный экспертный центр» ФИО7 представитель третьего лица представил суду возражения.

Выслушав пояснения эксперта ФИО7 на возражения по экспертному заключению от 15.10.2020 № 33 суд удовлетворил ходатайство представителя третьего лица на проведение повторной экспертизы (т.6, л.д. 170-173).

Проведение повторной экспертизы поручено эксперту МУП Центр «Эксперт» ФИО8

Согласно заключению эксперта МУП Центр «Эксперт» ФИО8 рыночная стоимость арендной платы имущества, переданного по договору аренды, заключенного между истцом и ответчиком от 15.08.2018 составляет 1 040 226 руб. в год.

Не согласившись с заключением экспертизы, проведенной экспертом МУП Центр «Эксперт» ФИО8 представитель ответчика представил суду возражения к экспертному заключению.

В возражении к экспертному заключению №08/12/2020 представителя ответчика изложено следующее: 

«1. В заключении эксперта в нарушении ч.2 ст.86 АПК РФ и ст.25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», отсутствуют время производства судебной экспертизы.

2. Заключение эксперта не содержит сведения о предупреждении эксперта об уголовной ответственности о разъяснении эксперту его обязанностей предусмотренных АПК РФ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

3. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" указано, что экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями, но не являющиеся работниками экспертного учреждения (организации).

Под негосударственными судебно-экспертными учреждениями следует понимать некоммерческие организации (некоммерческие партнерства, частные учреждения или автономные некоммерческие организации), созданные в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О некоммерческих организациях", осуществляющие судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Между тем, проведение повторной экспертизы было поручено МУП Центр «Эксперт» (ИНН0711054437).

Из выписки из ЕГРЮЛ видно, что основным и единственным видом деятельности данного учреждения является землеустройство (ОКВЭД 71.12.46).

В соответствии с ч.5 ст. 8 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», решение об учреждении унитарного предприятия должно определять цели и предмет деятельности унитарного предприятия.

Как видно МУП Центр «Эксперт» было создано с одной единственной целью - землеустройство и не подпадает под критерий экспертных учреждений как указано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23.

4. В нарушении п.9 ч.2 ст.86 АПК РФ и т. 25 Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 26.07.2019) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в заключении эксперта не отражены сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы.

Из заключения эксперта следует, что экспертиза проводилась и экспертное заключение составлялось исключительно экспертом ФИО8, которая получила материалы для исследования лишь 18.01.2021, а осмотр строений провела якобы лично еще 13.01.2021.

Между тем, из письменных пояснений ФИО1 следует, что 13.01.2021 примерно в 12 часов 30 минут он встретил на территории АУСБ «Адыл-Су» молодого человека представившегося экспертом по имени Асхад, который и будет делать экспертизу по поручению суда, при этом указанный эксперт был один без иных экспертов женского пола, т.е. без эксперта ФИО8

5. На стр. 28-29 заключения эксперта указано, что экспертом исследованы материалы дела №А20-4027/2019 в соответствии с Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и с применением положений ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», однако ответ на поставленный арбитражным судом вопрос дается лишь в рамках ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

При этом, эксперт не обосновывает и не мотивирует причину по которой составляет экспертное заключение после проведения именно экспертного исследования лишь руководствуясь ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Между тем, в соответствии с информационным письмом ВАС РФ от 25.05.2004 №с1-7/УП-600 «О ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗАКОНАХ, КОТОРЫЕ ПРИМЕНЯЮТСЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ В СООТВЕТСТВИИ С СОДЕРЖАЩИМИСЯ В АРБИТРАЖНОМ ПРОЦЕССУАЛЬНОМ КОДЕКСЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТСЫЛОЧНЫМИ НОРМАМИ», на основании ч.1 ст.83 АПК РФ, экспертиза проводится государственными судебными экспертами по поручению руководителя государственного судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями, в соответствии с федеральным законом.

- ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ (в ред. от 30.12.2001), Главы III, IV;

- ФЗ "Об экологической экспертизе" от 23.11.1995 N 174-ФЗ (в ред. от 15.04.1998), Глава III;

Как видно, ФЗ «Об оценочной деятельности» не указан одним из законов, который подлежит применению при проведении экспертизы в рамках арбитражного судопроизводства.

Фактически было составлено не экспертное заключение, а Отчет оценщика с указанием в отчете лишь мнение оценщика.

6. На страницах 61-64 экспертом указывается источник сведений на оснований которой ею сделан анализ стоимости недвижимости на рынке, в частности приводятся ряд интернет ресурсов в виде адресов на которых якобы содержатся сведения о цене аналогичных объектов недвижимости в 2018г.,

Между тем, при проверке данных указанных экспертов, ряд адресов не реагируют на поиск, т.е. указаны неверно и по данным адресам не расположены объявления.

В частности:

elbrus/kommercheskaya_nedvizhimost/prodaetsya_otel_vershina_10/06/8_m_10 03133242,

tyrnyauz/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_v_tsentre_15 и др.

7. На странице 80 заключения, в таблице 45 использованы значения по износу зданий равной в 60% для вех объектов исследования, что в принципе не может быть по следующим основаниям:

- год постройки у всех объектов разный, что видно из тех.паспорта,

- назначение объектов, а следовательно степень их эксплуатации абсолютной разные,

- материалы, из чего изготовлены объекты, не однородны и имеют существенное различие между собой,

- способ изготовления объектов так же имеют различия,

- некоторые объекты находились в практически разрушенном состоянии о чем указано в актах приема-передачи.

8. В таблице №46 на странице 81, экспертом использованы в качестве исходных данных рыночная стоимость объектов оценки на дату оценки (стр.81 таб.46), что не соответствует поставленному эксперту вопросу.

Согласно, данной таблицы, эксперт выводит чистый операционный доход исследуемых объектов недвижимости от сдачи в аренду с использованием за единицу рыночную стоимость объектов на дату оценки.

9. В таблице 47 « Расчета стоимости права пользования объектом недвижимости на условиях договора аренды» за показатель берется чистый операционный доход исследуемых объектов недвижимости от сдачи в аренду установленный в таблице 46, т.е. с учетом рыночной стоимости объекта на дату проведения оценки.

10. В таблице 48 на странице 82 с использованием данных полученных из т.47 в которой использовались данные из таблице 46, где за основу брали стоимость объектов на дату оценки, экспертом сделан вывод о стоимости права пользования объектом недвижимости на условиях аренды.

Из вышеизложенного видно, что экспертом сделан вывод о рыночной стоимости права пользования объектами на условиях аренды исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, т.е. на январь - февраль 2021г.

Между тем, в материалах дела имеются многочисленные доказательства в виде актов приемки выполненных работ по форме КС-2 и КС-3, свидетельствующие о проведении строительных работ на объектах в 2019-2020гг.

Кроме этого определением Арбитражного суда КБР от 08.09.2020 по делу №А20-3944/2018 требования ФИО1 о включений в реестр требований кредиторов ООО АУСБ «Адыл-Су» в размере 2 284 250 руб. было удовлетворено, при этом данным судебным актом было установлено, что ФИО1 осуществлена поставка на указанную сумму строительных материалов, которые были использованы при проведении ремонтных работ, следовательно, имущество было улучшено как минимум на указанную сумму, хоты акты выполненных работ свидетельствуют о значительных затратах произведенных ФИО1 по улучшению данного имущества с момента получения его в аренду.

11. На странице 33 заключения, экспертом подтверждено и указано, что им фактически изготовлен отчет оценщика и оценщик не несет ответственности за достоверность указанных им в заключении данных полученных им из открытых источников.

Так же указано, что оценщик не несет ответственности за достоверность данных предоставленных им заказчиком, т.е. судом.

На данной странице так же указывается, что данный отчет является - документом составленным в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, содержащий подтверждение на основе собранных информации и расчетов профес-сиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки.

Между тем, в соответствии с п.8 ч.2 ст.81 АПК РФ, заключение эксперта должно содержать: оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование, а не суждение на основе собранных материалов, достоверность которых так же не подтверждается экспертом.

На странице 34 так же указано, что в рамках настоящей оценки оценщик исходит из того, что состояние объектов оценки сопоставимо с состоянием объектов аналогов, что по сути не соответствует действительности, т.к. состояние объекта в момент получения ФИО1 было таким, что его невозможно было использовать без проведения дополнительных строительных работ, что никогда не оспаривалось сторонами, а оценщик считала, что состояние объектов позволяет сдавать их в аренду.

12. Судом эксперту был поставлен следующий вопрос:

- установить рыночную стоимость годовой арендной платы объектов недвижимости, расположенных по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су по состоянию на 1 августа 2018 г.

Между тем из выводов отчета или заключения эксперта видно, что оценщик (эксперт) ответил на следующий вопрос:

- итоговый результата оценки рыночной стоимости права пользовании и владения на условиях аренды объектами недвижимости расположенных по адресу: КБР, Эльбрусский муниципальный район, п. Эльбрус, левый берег реки Адыл-Су, на территории альплагеря Адыл-Су с учетом допустимых округлений на 01.08.2018 (но при этом использовал рыночную стоимость объектов на дату составления отчета, см. п. 8, 9, 10 возражений).

Фактически эксперт не ответил на поставленный судом вопрос, а составлен отчет оценки с выведением итогового результата оценки рыночной стоимости права пользовании и владения на условиях аренды который является итогом ее суждений.

13. Необходимо дополнительно отметить, что ни Истцом, ни третьим лицом не были поставлены под сомнения результаты ранее проведенной судебной экспертизы АНО «Судебно-экспертный центр». Третьим лицом как довод для назначения повторной экспертизы указывалось лишь то, что эксперт не руководствовался ФЗ «Об оценочной деятельностью».

Эксперт ФИО7 ответила письменными пояснениями, в которых изложила, что при проведении экспертизы руководствовалась исключительно ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», а ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» на котором строятся все доводы возражения ею не применялись, т.к. составляла не отчет оценки, а экспертное заключение, следовательно должна руководствоваться исключительно профильным Федеральным законом в данной области.

Между тем, в настоящее время, судом получено именно отчет оценщика в то время как должно было проводиться повторное экспертное исследование результатам которого должно было быть экспертное заключение а не отчет оценщика в которого указаны итоговые результаты оценки являющиеся результатам суждений оценщика на основе данных, достоверность которых самим оценщиком не подтверждается.

Из вышеизложенного видно, что Заключение эксперта (отчет оценщика) №08/12/2020 полученное с нарушением норм АПК РФ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не может считаться допустимым доказательством рыночной стоимости годовой арендной платы объектов недвижимости на 01.08.2018».

Оценив выводы по заключению № 08-(2) 2020 эксперта МУП Центр «Эксперт» ФИО8, суд считает, что при проведении экспертизы были нарушены требования Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности».

В заключении № 08/12/2020 нарушена процедура разъяснения эксперту его прав и обязанностей, предупреждения эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Нарушены требования ст. 8, 73-ФЗ, 25 73-ФЗ, нарушены требования ст. 16 73-ФЗ, 25 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», где указывается, что эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы. При определении процента износа имущества переданного истцом ответчику в аренду, эксперт процент износа для всех объектов указал 60%, при том, что объекты разного периода строительства, при определении рыночной стоимости права аренды объектов, расположенных в разных регионах КБР, без учета нахождения спорных объектов в Эльбрусском районе.

При определении стоимости права аренды эксперт должен был определить  рыночную стоимость права аренды с учетом состояния объектов на дату заключения договора аренды, а также по аналогичным объектам, турбазам, т.е. по профилю деятельности – альпинизм, туризм, а не по гостиничным и иным подобным объектам.

В судебном заседании также установлено, что осмотр объектов недвижимости на месте расположения объектов оценки лично экспертом не был произведен, а иным лицом.

Судом также установлено, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ 12 февраля 2021, в этот же день эксперт направил в суд заключение экспертизы, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности до начала проведения экспертизы.

Эксперт (стр.16 экспертизы) указывает, что все объекты, переданные в аренду, находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют капитального ремонта, при этом процент износа эксперт определяет 60%. Эксперт (стр. 82), стоимость права пользования объекта недвижимости на условиях аренды указывает 1 040 226 руб. 50 коп. (всех объектов), при этом не указан за год, месяц, либо за весь период аренды.

По ходатайству представителя ответчика, судом приобщено к делу заключение специалиста – эксперта Российского Федерального Центра Судебных Экспертиз Министерства Юстиции Российской Федерации 2009-2012, члена Палаты Судебных Экспертов (сертификат РФЦСЭ, свидетельство НП СУДЭКС) 2009—2012, членам Федерации Судебных Экспертов, членом Ассоциации Судебных Экспертов Сибири и Дальнего Востока, экспертом Комиссии по безопасности и общественной дипломатии при Правительстве города Москва, общественного представителя уполномоченного по защите прав предпринимателей Ставропольского края по вопросам судебной экспертизы, специалиста в области организации и производства судебных экспертиз, судебного эксперта-оценщика, приглашенного преподавателя – эксперта Института права национальной безопасности РАНХиГС при Президенте РФ (г. Москва), со стажем экспертной работы 11 лет ФИО9

Перед специалистом ФИО9 поставлен представителем ответчика следующий вопрос: Соответствует ли заключение судебной оценочной экспертизы №08/12/2020, проведенной сотрудником МУП Центр «Эксперт» всем нормативно-правовым и научно-методическим требованиям, предъявленных подобного рода видам судебных экспертиз. В распоряжение специалиста представлены следующие документы: копия заключения № 08/12/2020 на 104 листах.

Специалист произвел исследования и сделал следующие выводы: 

«По вопросу №1: «Таким образом, заключение эксперта № 08/12/2020 выполнено с нарушениями ст.ст. 4, 5, 8, 16, 25 закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», ст.ст. 55, 86 АПК РФ и научно-методических положений, регулирующих подобного рода специализированные экспертизы.

Совокупность данных нарушений указывает на необходимость соответствующей оценки заключения эксперта № 08/12/2020 по критериям недопустимости доказательств ч.2 ст. 50 Конституции РФ и ч.3 ст. 64 АПК РФ.

Частота нарушений запрета на самостоятельный сбор данных для производства экспертизы со стороны сотрудника МУП Центр «Эксперт», производившего данную «Экспертизу», позволяет предполагать, что он это делал, мотивировано и целенаправленно.

Сотрудник МУП Центр «Эксперт» фактически пытается выдать отчет об оценке за заключение по результатам оценочной экспертизы».

Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство о приглашении в качестве специалиста ФИО9 для ответа на вопросы ответчика и других лиц, участвующих по делу по экспертизе, проведенной сотрудником МУП Центр «Эксперт» экспертизы №08/12/2020.

Суд, выслушав мнение сторон, ходатайство представителя ответчика удовлетворил. Специалист ФИО9 ответил на вопросы суда, третьего лица и ответчика, подтвердил свои выводы, изложенные в заключении специалиста за исходящим номером 997-НС от 22.03.2021.

Суд, проанализировав выводы отчета № 216/08/18, ООО «Центр содействия развитию малых предприятий «Илекта» выводы по заключению эксперта Автономной некоммерческой организации «Судебно-экспертный центр» ФИО7 полагает, что годовая арендная плата на момент передачи ответчику в аренду недвижимого имущества в диапазоне от 135 000 – 140 000 руб. соответствует состоянию имущества и ценам по аналогичным объектам в данной местности.

Необходимо отметить, что оценщик ООО «Центр содействия развитию малых предприятий «Илекта» произвел оценку имущества до проведения каких-либо ремонтных работ.

С учетом указанных обстоятельств, а также изложенных в возражениях ответчика, суд считает, что выводы эксперта МУП Центр «Эксперт» о размере рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества ООО АУСБ «Адыл-Су» не могут быть признаны допустимыми доказательствами.

Ответчик, как следует из материалов дела, произвел определенный объем строительно-монтажных работ по ремонту арендованного имущества, что подтверждается материалами дела (т.4, л.д. 34-91).

В судебном заседании представитель ответчика заявил, что ответчик согласен изменить размер арендной платы по спорному договору аренды с учетом изменившихся ставок арендной платы к настоящему времени.

Согласие ответчика на изменение размера арендной платы в сторону ее увеличения, суд рассматривает проявлением добросовестности.

Из материалов дела установленных судом усматривается, что ответчик, получив от истца имущество, принял меры по его ремонту. Данное обстоятельство усматривается из определения Арбитражного суда КБР от 08.09.2020 по делу А20-3944/2018.

В соответствии с указанным судебным актом включены требования ответчика ФИО1 в реестр требований кредиторов должника третьей очереди 2 284 250 руб. долга.

Кроме того, из определения Арбитражного суда КБР от 18.01.2021 по делу А20-3944/2018 усматривается, что ответчик ФИО1 по договору подряда, заключенного с ФИО10 № 1, № 2, № 3, № 4 понес расходы на ремонтные работы по договору аренды от 15.08.2018 в размере 6 838 259 руб., производство по заявлению прекращено, т.к. требования ФИО1 являются не реестровыми, а текущими.

Данные факты свидетельствуют о том, что ответчик, приняв в аренду имущество предприятия, требующее существенного ремонта, денежных вложений, неся расходы на ее улучшение, действует не в ущерб требований должника и кредитора, а напротив, способствует за счет улучшения состояния имущества увеличению стоимости конкурсной массы имущества должника.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении ВС № 307-ЭС16-3465 при рассмотрении спора о признании недействительной сделки на основании п.2 ст. 61.2 Закона о банкротстве для определения того, причинила ли оспариваемая сделка вред кредиторам, суд должен учесть условия других взаимосвязанных с ней сделок, определяющих общий экономический эффект для имущественного положения должника.

Ответчик, заключая спорный договор, не имел намерения своими действиями причинить вред имущественным интересам должника, учредителя, кредиторов.

Несогласие истца, третьего лица с размером арендной платы не лишала их обратиться к ответчику с требованием об изменении размера арендной платы. Ответчик как следует из объяснений его представителя согласен на изменение договора в части размера арендной платы в сторону увеличения.

С учетом изложенного, отсутствуют основания для признания сделки недействительной.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью Альпинистской учебно-спортивной базы «Адыл-Су», с. Эльбрус к индивидуальному предпринимателю ФИО1, с. Кичмалка о признании недействительным договора аренды помещений от 15 августа 2018 г., заключенного между ФИО1 и ООО АУСБ «Адыл-Су»; применении последствия недействительности договора аренды помещений от 15 августа 2018 г. и возвращении арендуемого имущества по договору от 15.08.2018, отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.

Судья А.Б. Бечелов