Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-2208/2020

город Псков

26 августа 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 19 августа 2020 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Васильевой О.Г., при ведении  протокола  судебного  заседания  секретарем  судебного  заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Псковжилстрой» (адрес: 180559, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 Яо (адрес: 180000, 

<

...> д.*, кв.*; ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «12 Стульев» (адрес: 180007, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Эстейт Менеджмент» (адрес:180007, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (адрес: 180007, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), государственное бюджетное общеобразовательное учреждение Псковской области «Центр лечебной педагогики и дифференцированного обучения» (адрес: 180002, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (адрес: 173004, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (адрес: 180017, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)»

о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимости,

при участии в заседании:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности 27.04.2020;

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности от 03.04.2020;

от 3-их лиц: ООО «12 Стульев»: ФИО5 – представитель по доверенности от 10.07.2020; ООО «Эстейт Менеджмент»: ФИО5 – представитель по доверенности от 13.07.2020; Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях: ФИО6 – представитель по доверенности от 04.03.2020; Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области: ФИО7 – представитель по доверенности от 16.01.2019; государственное бюджетное общеобразовательное учреждение Псковской области «Центр лечебной педагогики и дифференцированного обучения», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области – не явились, о времени и месте слушания дела извещены,

установил:

акционерное общество «Псковжилстрой» (далее – истец, АО «Псковжилстрой») обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 Яо (далее – ответчик, ИП ФИО8, Предприниматель) о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>: материального склада с кадастровым номером 60:27:0010318:33, инвентарный номер 1282, площадь 166,1 м2; материального склада с кадастровым номером 60:27:0010318:35, инвентарный номер 1282 14.02.2004, площадь 657,5 м2; материального склада, столярной мастерской с кадастровым номером 60:27:0010318:38, инвентарный номер 1282 14.02.2004, площадь 593,9 м2..

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «12 Стульев» (далее – ООО «12 стульев»), общество с ограниченной ответственностью «Эстейт Менеджмент» (далее – ООО «Эстейт Менеджмент»), Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее – Комитет), государственное бюджетное общеобразовательное учреждение Псковской области «Центр лечебной педагогики и дифференцированного обучения» (далее – Учреждение), Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (далее – ТУ Росимущества), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (далее - Управление).

          В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

          Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0010318:1 приобретены им по договорам купли-продажи с ООО «12 стульев» и ООО «Эстейт Менеджмент», переход права зарегистрирован. Объекты приобретались для осуществления их реконструкции. Он как собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком и в силу пункта 1 чт. 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение земельного участков в собственность или в аренду как собственник зданий, расположенных на земельном участке.

В целях реализации своего права владения и пользования в отношении земельного участка, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимого для их использования, в том числе для осуществления их реконструкции, обратился к истцу и в ТУ Росимущества с заявлением о разделе земельного участка, приложив схему расположения земельных участков, содержащую в себе описание границ образуемых после раздела земельных участков. Истец отказал в разделе, указав, что принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимости отсутствуют. Ответа от ТУ Росимущества не поступило.

          Ссылаясь на отчеты об оценке закрытого акционерного общества «Консалт Оценка» 2015 года, справку от 13.05.2019 АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации», акт осмотра от 14.04.2020 комиссией Администрации города Пскова, технические паспорта, составленные по фактическому пользованию Государственным унитарным предприятием «Областное бюро технической инвентаризации» (далее - ГУП БТИ) по состоянию на 20.12.2004 года, выписку из ЕГРН от 19.12.2019 года, в которой в разделе «кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» перечислены кадастровые номера трех объектов, принадлежащих ответчику, ответчик утверждает, что на момент приобретения им объектов недвижимости (договоры от 13.06.2019) и обращения к истцу с заявлением о согласовании схемы раздела земельного участка (заявление от 28.12.2019) объекты недвижимости располагались на спорном земельном участке.

14.02.2020 истцом произведены работы по демонтажу и разборке, расположенных на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, что зафиксировано видеосъемкой на телефон. По факту сноса объектов он обратился с соответствующим заявлением в УМВД России по городу Пскову отдел полиции № 2 (зарегистрировано в КУСП №. 4267). В рамках проведения проверки по заявлению ответчика старшим участковым уполномоченным ОП № 2 УМВД России по г. Пскову майором полиции ФИО9 было установлено, что демонтажем принадлежащих ответчику объектов недвижимости занималось АО «Псковжилстрой».

Ответчик полагает, что результат противоправных действий истца, направленных на уничтожение принадлежащих ответчику объектов недвижимости, не может являться для истца основанием для предъявления требования о признании права отсутствующим в отношении уничтоженных истцом объектов недвижимости ответчика. Положения статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации не предполагают возможность предъявления требований о прекращении права собственности и (или) признания права отсутствующим ввиду гибели или уничтожения объекта лицом, осуществившим его снос в отсутствие согласия собственника объекта. В иске просит отказать.

Представитель ООО «12 стульев» и ООО «Эстейт Менеджмент» поддержал позицию ответчика. ООО "12 СТУЛЬЕВ" приобрело у ООО "Техинвест" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2015 три объекта недвижимого имущества: материальный склад - столярная мастерская с КН 60:27:0010318:38 назначение: нежилое здание, площадь 593,9 кв. м., количество этажей: 1; материальный склад с КН 60:27:0010318:35, назначение: нежилое здание, площадь 657,5 кв. м., количество этажей: 1, материальный склад с КН 60:27:0010318:33 назначение: нежилое здание, площадь 166,1 кв. м., количество этажей: 1, расположенные на земельном участке с КН 60:27:0010318:1 по адресу: 

<

...>. Перед заключением указанного выше договора ЗАО "Консалт Оценка" по запросу ООО "Техинвест" произвело оценку рыночной стоимости спорных объектов. По ее результатам 10.09.2015 был составлен отчет № 185/2015. Помимо анализа рыночной стоимости, данный отчет содержит в том числе и фотоматериалы, выполненные оценщиком (Приложение № 1 к отчету), а также описание физических свойств объектов, которые приведены в Таблицах 2.1.1 - 2.1.3 отчета. То есть на дату заключения договора спорные объекты недвижимости находились на земельном участке с КН 60:27:0010318:1, износ по осмотру оценщика составлял более 75%, требовалось выполнение работ по их восстановлению, а также на них было зарегистрировано право собственности в ЕГРН. По состоянию на 10.09.2015 рыночная стоимость нежилых зданий с КН 60:27:0010318:38, 60:27:0010318:35, 60:27:0010318:33 составляла 3 500 000 рублей (в том числе НДС по ставке 18%). Названный отчет хранится в материалах дела № 52-141/2019. Затем здания с КН 60:27:0010318:38 и 60:27:0010318:35 были проданы ООО "Эстейт Менеджмент" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2016.

В рамках рассмотрения Арбитражным судом Псковской области дела № 52-141/2019 по иску ООО "Эстейт Менеджмент" к МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях о признании незаконным решения об отказе в утверждении схемы расположения земельных участков и об обязании устранить нарушения во исполнение определения Арбитражного суда Псковской области от 07.05.2019 были представлены справки № 76 и № 77 от 13.05.2019, подготовленные АО "Ростехинвентаризапия- Федеральное БТИ", которые подтверждают существование зданий с КН 60:27:0010318:38 и 60:27:0010318:35 как объектов недвижимости.

Далее спорные объекты недвижимости были приобретены Ответчиком по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 13.06.2019. В связи с тем, что оплата по договорам полностью произведена не была, объекты находятся в залоге у их продавцов. В случае удовлетворения заявленного требования права залогодержателей будут нарушены, так как прекратят юридическое существование предметы залога.

Считают, что довод истца о фактическом отсутствии спорных объектов недвижимости на земельном участке с КН 60:27:0010318:1 не может быть принят во внимание, поскольку гибель или уничтожение спорных объектов он не доказал. В качестве доказательства физического отсутствия зданий с КН 60:27:0010318:38, 60:27:0010318:35 и 60:27:0010318:33 АО "Псковжилстрой" указывает на акт осмотра от 05.12.2019, составленного ГБУ Псковской области "Бюро технической инвентаризации и государственной оценки", согласно которому кадастровый инженер в результате визуального осмотра установил отсутствие и снос спорных объектов на земельном участке с КН 60:27:0010318:1. По результатам осмотра составлена схема земельного участка, датируемая 05.12.2019. На указанной схеме графически отображены здания, с указанием отсутствующих и наличествующих их конструктивных элементов. Таким образом данным осмотром было установлено физическое наличие на земельном участке спорных зданий и их состояние, аналогичное состоянию при обследовании, проведенного 13.05.2019 АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". Таким образом, истец не доказал гибель или уничтожение спорных объектов недвижимости с КН 60:27:0010318:38, 60:27:0010318:35, 60:27:0010318:33 на земельном участке с КН 60:27:0010318:1, и, следовательно, не может применять ч. 1 ст. 235 ГК РФ. Кроме того, истец выбрал неправильный способ защиты. 

          Представитель Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях представила переписку по оформлению прав на спорный земельный участок с 3-ими лицами и ответчиком.

Представитель Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области поддержал позицию истца.

Государственное бюджетное общеобразовательное учреждение Псковской области «Центр лечебной педагогики и дифференцированного обучения», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области своих представителей в судебное заседание не направили. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Техинвест» по договору купли-продажи от 21.09.2015 продало обществу с ограниченной ответственностью «12 стульев» объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>, а именно: материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:33, инвентарный номер 1282, площадью 166,1 м2; материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:35, инвентарный номер 1282 14.02.2004, площадью 657,5 м2; материальный склад, столярной мастерской с кадастровым номером 60:27:0010318:38, инвентарный номер 1282 14.02.2004, площадью 593,9 м2.

Два объекта - материальный склад столярная мастерская площадью 593,9 м2 и материальный склад площадью 657,5 м2 были проданы обществом с ограниченной ответственностью «12 стульев» обществу с ограниченной ответственностью «Эстейт Менеджмент» по договору купли-продажи от 07.09.2016.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.06.2019 общество с ограниченной ответственностью «12 стульев» продает индивидуальному предпринимателю ФИО8 материальный склад площадью 166,1 м2, стоимостью 2000000 руб. По договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.06.2019 ИП ФИО8 покупает у ООО «Эстейт Менеджмент» материальный склада столярной мастерской площадью 593,9 кв.м. и материальный склад площадью 657,5 м2, стоимость объектов 5000000 руб., из которых материальный склад столярная мастерская - 2400000 руб., материальный склад - 26000000 руб.

Объекты недвижимости располагались на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0010318:1, находящимся в федеральной собственности. При заключении всех сделок между ООО «12 стульев», ООО «Эстейст Менеджмент» и ИП ФИО8 права на земельный участок под объектами недвижимости не оформлялись.

Приказом комитета по управлению государственным имуществом Псковской области №1518 от 07.04.2020 нежилое помещение с кадастровым номером 60:27:0010318:380, общей площадью 532,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (ясли), учтено в Реестре имущества, находящегося в собственности Псковской области. Данное помещение закреплено на праве оперативного управления за государственным бюджетным общеобразовательным учреждением Псковской области «Центр лечебной педагогики и дифференцированного обучения». 

Истец является собственником части здания площадью 2079 кв.м с кадастровым номером 60:27:0010318:30, объектов недвижимости с кадастровыми номерами 60:27:0010318:34, 60:27:0010318:145, расположенных по адресу: Псковская область, г. Псков, ул. Карла Маркса, д. 42, приобретенных им у ООО «Техинвест». Объекты недвижимости, принадлежащие истцу, расположены на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0010318:1, находящимся в федеральной собственности. От имени Российской Федерации правообладателем выступает ТУ Росимушества.

15.03.2005 между ТУ Росимущества и ООО «Техинвест» (арендатор) заключен договор аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков № 6, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений для общественно-деловых целей с кадастровым номером 60:27:010318:01, находящийся по адресу: 

<

...>, общей площадью 7907 м2 в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. Срок аренды участка составил 49 лет. Договор вступил в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Псковской области (пункты 2.1, 2.2 договора), договор зарегистрирован 19.08.2005 за номером 60:60-01/001/2005-14072.

В последующем АО «Псковжилстрой», в связи с приобретением объектов недвижимости у ООО «Техинвест», стало арендатором указанного земельного участка с кадастровым номером 60:27:0010318:1, запись о государственной регистрации права от 03.12.2019 № 60:27:0010318:1-60/033/2019-23, заменив ООО «Техинвест» в договоре аренды от 15.03.2005. Таким образом, земельный участок предоставлен обществу в долгосрочную аренду по договору аренды для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.

ООО «Эстейт Менеджмент» обращался к ТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях с заявлением об утверждении схемы расположения земельных участков, образуемых путем раздела земельного участка с КН 60:27:0010318:1 площадью 7629 м2 местоположение: 

<

...>. Письмом от 17.10.2018 № 6502 ему было отказано, в связи с чем он обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Росимущества об отказе в утверждении схемы расположения земельных участков, образуемых путем раздела земельного участка выраженном в письме от 17.10.2018 № 6502 и об обязании Росимущество в порядке устранения нарушенных прав заявителя утвердить схему расположения земельных участков, образуемых путем раздела земельного участка с КН 60:27:0010318:1 площадью 7629 м2 местоположение: 

<

...> на кадастровом плане территории на два земельных участка.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 20.06.2019 в рамках дела №А52-141/2019, оставленным без изменений постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2019, отказано ООО «Эстейт Менеджмент» в удовлетворении исковых требований.

ИП ФИО8 и ООО «12 стульев», являющиеся сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.06.2019 в отношении материального склада площадью 166,1 м2, заключили дополнительное соглашение от 20.06.2019, которым установили стоимость передаваемого имущества по договору 550000 руб. ИП ФИО8 и ООО «Эстейт Менеджмент», являющиеся сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.06.2019 в отношении материального склада: столярной мастерской площадью 593,9 м2 и материального склада площадью 657,5 м2, также заключили дополнительное соглашение от 20.06.2019 которым установили стоимость передаваемого имущества по договору: материальный склад: столярная мастерская площадью 593,9 м2 - 2150000 руб., материальный склад площадью 657,5 м2  - 2450000 руб.

После перехода права собственности на разрушенные объекты к ИП ФИО8, он 28.12.2019 обратился к АО «Псковжилстрой» с заявлением о намерении раздела земельного участка КН 60:27:0010318:1, которым общество владеет на праве долгосрочной аренды. В данном заявлении ИП ФИО8 указал, что является собственником трех объектов недвижимости, расположенных за спорном земельном участке, в связи с чем полагает, что у него имеется исключительное право на земельный участок, предложил произвести раздел его на два самостоятельных участка. В связи с указанными обстоятельствами индивидуальный предприниматель ФИО8 просил АО «Псковжилстрой» согласовать схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории и раздела существующего земельного участка в соответствии с частью 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). С аналогичным заявлением ИП ФИО8 обратился 15.01.2020 к собственнику земельного участка ТУ Росимущество.

Письмом от 27.01.2020 № 177 АО «Псковжилстрой» ответило ИП ФИО8 отказом в согласовании предложенной схемы границ земельного участка, поскольку принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимости отсутствуют, не соотносятся с земельным участком с кадастровым номером 60:27:0010318:1 по адресу: 

<

...>, вследствие чего предоставленная схема раздела земельного участка не подлежит согласованию. Также в своем отказе истец указал, что в соответствии с Приказом Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия от 14.02.2014 № 96 данный земельный участок находится в границе территории объекта культурного наследия федерального значения «Культурный слой древнего Пскова», VIII-XVII вв. расположенного по адресу: Псковская область, г. Псков, в границах крепостной стены Окольного города, прибрежной части Завеличья р. Великой и ул. Горького, включенного в Единый государственный реестр объектов культурного наследия на основании постановления Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 624 «О дополнительном и частичном изменении постановления Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960г. № 1327 «О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР», в связи с чем не подлежит разделу, за исключением случаев жилищного строительства. 

ТУ Росимущество на обращение ИП ФИО8 от 15.01.2020 о предварительном согласовании предоставления земельного участка в ответе от 06.02.2020 №53-АМ/736 сообщило о направлении запросов в Администрацию города Пскова с целью получения информации об утвержденном проекте межевания в отношении территории, на которой образуются земельные участки, проверки на соответствие сведений, указанных в схеме, материалам градостроительного зонирования, и комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области о возможности раздела земельного участка и отметило, что решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка принимается по поручению Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Кадастровым инженером ГБУ Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» 05.12.2019 был проведен визуальный осмотр земельного участка с КН 60:27:0010318:1, расположенного по адресу: 

<

...> на фактическое наличие в его границах объектов капитального строительства. В результате осмотра кадастровым инженером было установлено нахождение на обследуемом земельном участке зданий, принадлежащих АО «Псковжилстрой» на праве собственности, и установлено отсутствие трех объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН за ИП ФИО8 По результатам осмотра составлена схема земельного участка с графическим изображением расположения имеющихся и разрушенных объектов. Согласно акту осмотра от 27.12.2019 №4983, составленному ГБУ Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», кадастровым инженером БТИ в результате проведенного визуального осмотра было установлено, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами 60:27:0010318:33, 60:27:0010318:35 и 60:27:0010318:38 на земельном участке с КН 60:27:0010318:1 фактически отсутствуют.

С учетом указанных обстоятельств, полагая, что целью приобретения объектов недвижимости - материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:35, материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:33, материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:38, которые, как указал истец, фактически находится в разрушенном состоянии и как объекты недвижимости не существуют, являлись раздел земельного участка и оформление на него преимущественного права аренды, в связи с чем истец утратит право аренды на значительную часть земельного участка, и, полагая, что государственная регистрация права на объекты недвижимости нарушает права и законные интересы АО «Псковжилстрой», истцом заявлены требования по настоящему делу.

Кроме того истец мотивирует свое обращение в суд с настоящим иском о признании права собственности ИП ФИО8 отсутствующим на разрушенные объекты недвижимости необходимостью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности в отношении разрушенных объектов, прекративших свое существование.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), пояснения и представленные в материалы дела доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей до 01.01.2017) государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон 218-ФЗ, в редакции, действующей в настоящее время) переход прав на объект недвижимого имущества, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН (часть 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ). Частью 5 указанной статьи установлено, что зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разньши лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее - постановление № 10/22).

Таким образом, в отличие от прямо предусмотренных законом способов защиты права собственности, признание такого права на недвижимое имущество отсутствующим является специальным способом защиты, применяемым в исключительных случаях, когда иная возможность восстановления нарушенного права истца объективно отсутствует, когда нарушенное право не может быть защищено посредством специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика ФИО8 на три объекта недвижимого имущества накладывает на арендатора соответствующего земельного участка - АО «Псковжилстрой» определенные ограничения, обусловленные распространением на эти объекты правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под такими объектами земельного участка в пользование или в собственность его собственником - ТУ Росимущество. Следовательно, в случае гибели (уничтожения) объекта недвижимости, права на который в ЕГРН зарегистрированы, сам факт наличия регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права арендатора земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

При таких обстоятельствах является обоснованным довод истца о наличии у него нарушенного права, которое не может быть защищено иным способом, имеет целью защитить право аренды спорного земельного участка, который в результате оспариваемых сделок может быть разделен и выбыть из состава публичных земель и владения и пользования истца в значительной части, а ИП ФИО8, в свою очередь, при наличии существующей записи о праве на имущество, которое в действительности перестало существовать в качестве объекта права, обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2019 № 302-ЭС18-23989, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2018 № 310-ЭС18-20379).

При этом суд учитывает, что согласно статье 264 ГК РФ, части 1 статьи 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков наделены такими же правами на использование земельных участков, установленными статьей 40 ЗК РФ, как и собственники земельных участков, осуществляют принадлежащие им права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Возможность обращения в суд с требованием о признании права отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество (земельный участок). Поскольку избираемый способ защиты должен приводить к восстановлению права собственника или законного владельца, иск о признании права собственности отсутствующим не может быть заявлен не владеющим собственником или законным владельцем, так как удовлетворение такого иска не приведет к восстановлению владения.  Обязательным основанием иска о признании права отсутствующим является отсутствие у ответчика основания возникновения права и наличие такового у истца. Иными словами, признание права отсутствующим, безусловно связано с необходимостью выводов в отношении материально-правового основания его возникновения.

Истец, являясь законным владельцем - арендатором земельного участка с КН 60:27:0010318:1, имеет неограниченный доступ к нему, ежедневно и беспрепятственно пользуется им при эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности и расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем отсутствуют основания полагать, что выбранный способ защиты используется лицом, лишенным владения спорной вещью.

На основании изложенного доводы ответчика и третьих о неверно выбранном истцом способе защиты нарушенного права подлежат отклонению.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ, одним из принципов земельного законодательства РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно Закону 218-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Частью 1 статьи 8.1 ГК РФ установлен принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе, принцип публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в реестре, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (вопрос 20 раздела «Споры, возникающие при применении земельного законодательства» Обзора).

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что

в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом но иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество, при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав. Аналогичный подход содержался в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 4372/10.

Иск о признании права собственности Предпринимателя отсутствующим заявлен истцом с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности.

Следовательно, в случае гибели (уничтожении) объекта недвижимости, права на который в ЕГРП зарегистрированы, сам факт наличия регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника и арендатора земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последними имеющихся у них правомочий.

Поскольку земельный участок, относящийся к публичной собственности, по смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ может быть предоставлен в аренду или продан исключительно собственнику расположенных на таком участке объектов недвижимости, несоответствие сведений о правах, содержащихся в реестре, действительному положению вещей ограничивает распоряжение земельным участком, которое в силу абзаца 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» относится к компетенции ТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях, а также чинит препятствия во владении и пользовании, которые на основании долгосрочного договора аренды земельного участка принадлежат АО «Псковжилстрой», как собственнику объектов недвижимости, расположенных на нем.

Материалами дела подтверждается, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами 60:27:0010318:35, 60:27:0010318:33 и 60:27:0010318:38, расположенные на спорном земельном участке, находятся в состоянии полной степени разрушения.

Как следует из отчетов об оценке нежилых зданий от 10.09.2015 № 185/2015, справок Псковского отделения Северо-Западного филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 13.05.2019 № 76 и № 77, акта осмотра ГБУ Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 27.12.2019 № 4983 (составленного по результатам осмотра 05.12.2019), акта осмотра Администрации города Пскова от 14.04.2020, фотографий объектов, объекты недвижимости с кадастровыми номерами 60:27:0010318:35, 60:27:0010318:33 и 60:27:0010318:38 по состоянию на сентябрь 2015 года повреждены, находились в разрушенном состоянии, все конструктивные элементы зданий демонтированы и отсутствуют. Степень разрушения объектов по состоянию на 10 сентября 2015 года составляла более 75 %. На момент осмотра объектов возможность их использования в соответствии с первоначальным назначением отсутствует, объекты требуют полного восстановления. Разрушение объектов произошло само по себе в связи с ветхостью строений, а не по причине их сноса по решению государственных и муниципальных органов, или по иным обстоятельствам.

Как следует из пояснений ответчика ИП ФИО8 и третьих лиц ООО «12 стульев», ООО «Эстейт Менеджмент», изложенных им в отзывах на иск и данных в судебных заседаниях, при заключении договоров купли-продажи трех объектов недвижимости, являющихся предметом настоящего спора, стороны сделок были осведомлены, что данные объекты полностью разрушены с 2015 года, от трех объектов остались остатки бетонных блоков и фрагмент кирпичной стены одного из зданий (56 % стены), находящейся в аварийном состоянии. То есть в таком состоянии здания находились почти за 4 года до заключения договоров купли-продажи от 13.06.2019 между ответчиком и третьими лицами ООО «12 стульев», ООО «Эстейт Менеджмент». Вывод о полном разрушении объектов и об отсутствии всех их конструктивных элементов содержится также в представленных ответчиком справках Псковского отделения Северо-Западного филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 13.05.2019 №76 и №77.

 Ссылка ответчика и третьих лиц на кадастровые паспорта 2004 года подлежит отклонению, поскольку из совокупности других доказательств, представленных в материалы дела, очевидно, что фактическое состояние зданий с 2004 года по 2015 год значительно изменилось. Индивидуально-определенные признаки зданий, описанные в данной технической документации, не соответствуют фактическому состоянию объектов на сегодняшний день. Объекты являются именно разрушенными зданиями, а не объектами незавершенного строительства, аналогия в данном случае неприменима.

Довод третьих лиц ООО «12 стульев», ООО «Эстейт Менеджмент» и ответчика ИП ФИО8 о том, что они не были уведомлены и приглашены истцом на проведение осмотра 05.12.2019 и составление акта осмотра ГБУ Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 27.12.2019 № 4983, подлежат отклонению, поскольку у истца отсутствует обязанность по уведомлению ответчика, организация, проводившая осмотр, является специализированной, уполномочена на проведение таких осмотров.

При этом из представленных справок Псковского отделения Северо-Западного филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 13.05.2019 № 76 и № 77, представленных ответчиком и третьими лицами, также не следует, что для их составления приглашался предыдущий собственник зданий, фактически имеющихся на земельном участке с КН 60:27:0010318:1, и принадлежащих на сегодняшний день истцу на праве собственности.

          Администрацией города Пскова был проведен осмотр 14.04.2020 земельного участка с КН 60:27:0010318:1, и установлено, что на его территории располагался фрагмент стены здания материального склада, столярной мастерской, находящийся в ненадлежащем техническом состоянии, выявлены деформации строительных конструкций недопустимой величины. Наличие фундамента, отмостки, крыши установить не представилось возможным в виду их отсутствия. У кирпичной стены местами кладка разрушена, имело место выпадение кирпичей, искривление стен, сквозные трещины. Стена находилась в аварийном состоянии, представляла угрозу причинения вреда населению в случае обрушения, либо несанкционированного доступа людей в здания истца и ГБОУ «ЦЛП», которое владеет на праве собственности помещением под ясли на 80 мест, расположенное на 1 этаже по адресу: 

<

...>.

          В непосредственной близости от указанной стены располагалась оборудованная детская площадка, принадлежащая ГБОУ «ЦЛП», используемая для прогулок и игры детей ясельного возраста.

По результатам осмотра администрацией были выявлены нарушения: не соблюдение требований механической безопасности и требований по обеспечению безопасности при прекращении эксплуатации зданий. Истцу, как арендатору земельного участка с КН 60:27:0010318:1, было предписано выполнить следующие меры по устранению выявленных нарушений: в связи с высоким процентом физического износа осуществить снос стены; до осуществления сноса осматриваемого объекта установить ограждение территории, исключающее возможность нахождения посторонних граждан в зоне возможного обрушения.

Таким образом, согласно акту администрации контролирующий орган обязал истца, как владельца земельного участка, демонтировать остатки разрушенной части стены, поскольку она представляла угрозу жизни и здоровью граждан, малолетних детей, обучающихся в ГБОУ «ЦЛП», находилась в аварийном состоянии, располагалась в непосредственной близости рядом с детской игровой площадкой и детскими яслями. Данное предписание истцом было исполнено.

Учитывая изложенное, довод ответчика и третьих лиц о самовольном сносе спорных объектов АО «Псковжилстрой» как объектов недвижимости не нашел своего подтверждения, поскольку совокупностью представленных в дело доказательств подтверждается факт разрушения объектов до 2015 года. Разрушение объектов произошло само по себе в связи с ветхостью строений и их ненадлежащей эксплуатацией. На момент приобретения истцом прав на земельный участок железобетонные блоки, расположенные по периметру разрушенных зданий, не являлись фундаментом, что подтверждается актом осмотра БТИ от 05.12.2019 и актом осмотра Администрации города Пскова от 14.04.2020. 

Таким образом, совокупностью представленных доказательств подтверждается отсутствие со стороны АО «Псковжилстрой» злоупотребления правом и нарушение прав ответчика ИП ФИО8 и третьих лиц ООО «12 стульев» и ООО «Эстейт Менеджмент», доводы ответчика и третьих лиц в этой части подлежат отклонению. Ответчик же, в свою очередь, с июня 2019 года, а также предыдущие собственники с 2016 года, каких-либо действий по обеспечению безопасности при прекращении эксплуатации зданий не предпринимали, знали об аварийном состоянии разрушенной стены одного из зданий, однако не демонтировали её, что не позволяет оценивать такое поведение реестровых собственников как добросовестное. При этом земельный участок огорожен, доступ к нему ограничен, охраняется. Ответчиком, 3-ими лицами не предпринимались меры по обеспечению доступа к своим объектам, к земельному участку, такие требования к правообладателю земельного участка не предъявлялись, права на земельный участок не оформлялись, проектно-сметная документация на восстановление разрушенных объектов не разрабатывалась, объекты не восстанавливались.

Факт обращения ответчика в правоохранительные органы не влияет на выводы о недостоверности записи в ЕГРН о наличии зарегистрированного права ИП ФИО8 на спорные объекты недвижимости.

Учитывая изложенное, поскольку спорные объекты недвижимости на указанном земельном участке разрушены и прекратили свое существование, запись в ЕГРН о наличии зарегистрированного права на указанные объекты не может быть сохранена в связи с ее недостоверностью. Данная правовая позиция изложена Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2017 № 304-ЭС16-1974, от 08.02.2017 № 305-ЭС16-20533, от 31.07.2017 № 305-ЭС17-11217, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-22269.

Довод ответчика о наличии у него прав реестрового собственника разрушенных трех объектов, и как следствие возможности оформления прав на земельный участок с КН 60:27:0010318:1 подлежит отклонению, поскольку по смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ наличие права реестрового собственника не предоставляет исключительного права на приватизацию земельного участка, либо получение его в долгосрочную аренду под фактически отсутствующими объектами. Указывая на намерение проведения реконструкции и восстановления спорных разрушенных объектов, ответчик не представил суду каких-либо доказательств принятия с июня 2019 года мер по такому восстановлению, не обращался в уполномоченные органы за разрешительной документацией для реконструкции (разрешение на строительство и т.д.), за оформлением проектной документации для реконструкции разрушенных объектов. Таких мер с 2015 года не предпринимали и предыдущие реестровые собственники ООО «12 стульев» и ООО «Эстейт Менеджмент», информированные о фактическом состоянии объектов. В материалы дела таких доказательств ответчик и третьи лица не представили.

Нормы земельного законодательства указывают на то, что приобретение права на земельные участки по основаниям статьи 39.20 ЗК РФ связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках. В том случае, когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что за их собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом на приобретение участка в собственность или в аренду.

По смыслу изложенных норм в их нормативном единстве с установленным подпунктом 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, земельный участок в порядке статьи 39.20 ЗК может быть предоставлен исключительно для эксплуатации размещенного на участке объекта недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 № 17616/07).

Кроме того, суд учитывает, что при оформлении всех сделок между первоначальным собственником и ООО «12 стульев», ООО «Эстейт Менеджмент», ИП ФИО8, права на земельный участок под разрушенными зданиями не оформлялись.      Довод ответчика и третьих лиц о том, что ими предпринимались попытки оформления прав на земельный участок под принадлежащими им объектам для дальнейшей реконструкции зданий, не может быть принят судом, поскольку отказ во вступлении в договор аренды ими не был обжалован; в 2018 году ООО «Эстейт Менеджмент» обращалось за разделом и предоставлением в собственность земельного участка; в январе 2020 ФИО8 обратился с заявлением о согласовании предоставления земельного участка, который необходимо образовать путем раздела, без проведения торгов на праве собственности. Суд приходит к выводу о том, что третьими лицами, ответчиком спорный земельный участок не использовался, в надлежащем состоянии не содержался, все их действия были направлены на раздел земельного участка, при этом доказательств того, что истцом чинились препятствия в использовании земельного участка ответчиком, третьими лицами, в материалы дела не представлены.

          Кроме того, из отзыва и пояснений представителя 3-их лиц следует, что имущество, приобретенное ответчиком по договорам купли-продажи в 2019 году, находится в залоге у продавцов, т.е. в силу положений пункта 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Таким образом, оплата приобретенного имущества ответчиком не произведена в полном размере, что также свидетельствует об отсутствии интереса к объектам и их восстановлению. 

          На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворении. Следует признать отсутствующим право собственности ФИО2 Яо на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>: материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:33, инвентарный номер 1282, площадью 166,1 кв.м; материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:35, инвентарный номер 1282 14.02.2004, площадью 657,5 кв.м; материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:38, инвентарный номер 1282 14.02.2004, площадью 593,9 кв.м.

Расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на ответчика.

 Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 Яо на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>: материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:33, инвентарный номер 1282, площадью 166,1 кв.м; материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:35, инвентарный номер 1282 14.02.2004, площадью 657,5 кв.м; материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:38, инвентарный номер 1282 14.02.2004, площадью 593,9 кв.м.

        Взыскать с ФИО2 Яо в пользу акционерного общества ПсковЖилСтрой» 18000 руб. расходов по уплате госпошлины.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяО.Г. Васильева