АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А29-7219/2017

20 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18.07.2018.

Полный текст постановления изготовлен 20.07.2018.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,

при участии представителей сторон в судебном заседании 11.07.2018

от Администрации: ФИО1 (доверенность от 22.01.2018 № 01/1-19/24),

от ООО «Ассорти-Плюс»: ФИО2 (доверенность от 28.12.2017), 

ФИО3 (доверенность от 11.01.2018),

от лиц, не привлеченных к участию в деле: ФИО4 (доверенность от 04.12.2017 

№ 11АА0914618)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации 

муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.11.2017,

принятое судьей Безносиковой М.В.,  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018,

принятое судьями Черных Л.И., Великоредчаниным О.Б., Немчаниновой М.В.,

по делу № А29-7219/2017

по иску администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ассорти-Плюс» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договора и по 

встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Ассорти-Плюс»

к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

о признании договора недействительным в части,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета 

спора, – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

общество с ограниченной ответственностью "ТетрастройКоми" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

 

и   у с т а н о в и л : 

администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ассорти-Плюс» (далее – ООО «Ассорти-Плюс») о расторжении договора от 13.03.2015 № 01/15-60 аренды земельного участка, об обязании ответчика в месячный срок со дня вступления в силу решения суда освободить земельный участок площадью 9223 квадратных метра с кадастровым номером 11:05:0103010:7262, расположенный по адресу: 

<

...> (район жилого дома № 38), и передать его Администрации по акту приема-передачи.

ООО «Ассорти-Плюс» обратилось в Арбитражный суд Республики Коми со встречным иском к  Администрации  о  признании  пункта  3.1  договора   аренды от 13.03.2015 № 01/15-60 недействительным в части, предусматривающей право арендодателя досрочно расторгнуть договор при использовании земельных участков под благоустройство города и застройку.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Регистрационная служба), общество с ограниченной ответственностью «ТетрастройКоми» (далее – ООО «ТетрастройКоми»). 

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 07.11.2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018, в удовлетворении исковых требований Администрации отказано, встречные исковые требования ООО «Ассорти-Плюс» удовлетворены. Суд апелляционной инстанции прекратил производство по апелляционной жалобе ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 (далее – Заявители), поскольку счел, что перечисленные лица не являются лицами, наделенными правом обжалования судебных актов, принятых по настоящему делу. 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросила отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.

По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций при вынесении оспоренных судебных актов пришли к необоснованному выводу о том, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства; фактически площадка не может являться объектом недвижимости, поскольку не отвечает критериям, установленным в части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации; недопустим выбор в качестве основного и единственного  вспомогательного вида разрешенного использования из числа указанных в градостроительных регламентах Правил землепользования и застройки; продление срока действия разрешения на строительство не является каким-либо санкционированием проведения строительных работ на спорном земельном участке и обусловлено отсутствием законодательных оснований для отказа в таком продлении; у суда отсутствовали основания для удовлетворения встречных исковых требований, поскольку арендатор согласовал спорное условие сделки без каких-либо возражений.

Также в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты обратились Заявители. Арбитражный суд Волго-Вятского округа прекратил производство по данной жалобе в связи с отсутствием права Заявителей  на обжалование упомянутых судебных актов (определение от  18.07.2018). 

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В возражениях на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель ООО «Ассорти-Плюс» указал на ошибочность позиции заявителя и просил оставить оспоренные судебные акты без изменения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 11 часов 30 минут  18 июля 2018 года.

После объявленного перерыва лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

ООО «Ассорти-Плюс» направило в суд кассационной  инстанции ходатайство об отложении судебного заседания, назначенного на 18.07.2018. Суд округа рассмотрел указанное ходатайство и отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием оснований, предусмотренных в статье 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Заявителей направил в суд дополнительные пояснения, однако суд кассационной инстанции указанные пояснения счел необходимым отклонить, поскольку отсутствуют доказательства их направления участвующим в деле лицам, что нарушает принципы равноправия и состязательности сторон, установленные в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы истца.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы Администрации и заслушав представителей сторон и лиц, не привлеченных к участию в деле, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, в результате осуществления ряда сделок с 1995 по 2015 годы с участием Администрации, индивидуального частного предприятия «К.Т.», закрытого акционерного общества «Ассорти», общества с ограниченной ответственностью «Ингаз» и ООО «Ассорти-Плюс» и совершением действий по объединению арендованных земельных участков ООО «Ассорти-Плюс» в настоящий момент владеет на праве аренды земельным участком площадью 9223 квадратных метра с кадастровым номером 11:05:0103010:7262, расположенным по адресу: 

<

...> (район жилого дома № 38), для строительства объекта «Гостевая автостоянка» сроком до 26.06.2020 (том 1, лист дела 80).

По итогам проведения собрания граждан, назначенного решением Совета МОГО «Сыктывкар» от 19.04.2017 и состоявшегося 26.04.2017, принято обращение участников собрания со следующими требованиями: изменить вид разрешенного использования земельного участка из «Ж1» в «Р5» (зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции с включением объектов, допустимых в соответствии с действующим законодательством), потребовать от ООО «Ассорти-Плюс» восстановления данной территории в первоначальном виде, включить данную территорию в программу «Формирование комфортной городской среды» на 2018 год для строительства на ней паркового сквера.

В связи с наличием указанного обращения Администрация 05.05.2017 направила ООО «Ассорти-Плюс» письмо с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ и привести земельный участок в первоначальное положение. Администрация указала, что в случае отказа от расторжения договора по соглашению сторон будут предприняты меры по расторжению в соответствии с условиями договора.

ООО «Ассорти-Плюс» в письме от 05.06.2017 сообщило, что договор исполняется сторонами надлежащим образом, а также указало на необходимость решения вопроса о компенсации финансовых затрат, понесенных в связи со строительством объекта, а также необходимостью содержания и аренды земельного участка.

Недостижение согласия по вопросу расторжения договора аренды явилось основанием для обращения Администрации в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с первоначальным иском. В свою очередь ООО «Ассорти-Плюс» предъявило встречные требования о признании пункта 3.1 договора недействительным в части, предусматривающей право арендодателя досрочно расторгнуть договор при использовании земельных участков под благоустройство города и застройку.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно в судебном порядке (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

В рассмотренном случае спорный договор аренды заключен сроком до 20.06.2020 (пункт 1.2 сделки), то есть более, чем на пять лет.

Следовательно, суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора обоснованно исходили из того, что Администрация, требуя досрочного расторжения договора, обязана представить доказательства существенного нарушения Обществом его условий, как того требует статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с непредставлением указанных документов суды нижестоящих инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального требования.

При этом суды правомерно удовлетворили встречные требования арендатора, поскольку пришли к правильному выводу о том, что пункт 3.1 договора от 13.03.2015 в части, предусматривающей право арендодателя досрочно расторгнуть договор при использовании земельных участков под благоустройство города и застройку, является недействительным, поскольку прямо противоречит требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы, приведенные Администрацией в кассационной жалобе, не имеют значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку суды оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства и сочли недоказанным факт существенного нарушения условий спорного договора арендатором. Переоценка данного вывода судов в силу статьей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится пределами компетенции арбитражного суда кассационной инстанции.

Указание Администрации на отсутствие правовых оснований для удовлетворения встречного требования, поскольку ООО «Ассорти-Плюс» согласовало условия договора без каких-либо замечаний, суд округа рассмотрел и счел необоснованным. 

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По правилам статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом изложенного и по результатам оценки условий договора аренды от 13.03.2015, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что изложенные в пункте 3.1 договора условия в части предоставления арендодателю права досрочного расторжения договора в случае использования земельного участка под благоустройство города и застройку прямо противоречат требованиям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем являются недействительными в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изложенное свидетельствует об отсутствии правовых оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Каких-либо других доводов Администрации в кассационной жалобе не привела.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе Администрации доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов судом округа не рассматривался.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О СТ А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Коми от  07.11.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018 по делу № А29-7219/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 Судьи

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова